Østre Gausdal - Velkommen til en historisk eiendom av de sjeldene! Totalt 928 kvm. p-rom med inntjeningsmuligheter.

Innhold

Kapteinsgården Bauker med adresse Øverbygdsvegen 2074-2078 er en fredet naturperle som ligger 500 m.o.h. i Østre Gausdal, en halv times kjøring nordvest fra Lillehammer, like ved Peer Gynts Rike. Dette er en sjeldenhet av de store, en eiendom full av historisk sus i veggene, hvor blant annet store kunstpersonligheter har frekventert igjennom tidene. Noen kan nevnes som Bjørnstjerne Bjørnson og Jonas Lie. Fra før andre verdenskrig holdt en kunstnerkoloni til tider hus på Bauker. Blant dem var Oluf Wold-Thorne, Thorvald Erichsen, Per Deberitz, Einar Sandberg, Severin Grande, Henrik Sørensen, Alf Lundeby, Arnstein Arneberg, Clara Tschudi og Sigurd Hoel. Forfatterinnen Clara Tschudi bodde i over 50 år på Bauker og ble etter hennes død etterfulgt av Sigurd Hoel.

Bauker ligger øverst i "Åndsreppen" der mange kunstnere har hatt tilhold. Dikteren Inge Krokann, komponisten Sparre Olsen, kunstmaleren Hallvard Blekastad og forfatteren Milada Blekastad, som alle bosatte seg i denne grenda, er vel opphavet til navnet Åndsreppen.

Bauker er den gamle kapteinsgården i Gausdal. Den ble lagt ut som sjefsgård for det Gausdalske Kompani i 1791. Gården er fra høymiddelalderen, den gikk ut under Svartedauden og ble kirkegods. Navnet er usikkert, men kan komme av bauka som betyr å grave eller rote. Hovedhuset, som ble bygget av kaptein Peter Christian Ring i 1822, ble fredet i 1923. Staten solgte gården i 1864 til sogneprest Bernt Anker Leigh, g.m. Anna Coucheron. I 1867 kjøpte han gården Tofte ved siden av Bauker.

Fra 1876 og fram til 2005 ble Bauker drevet som turiststed i mange former. Fra 1876 til 1960 drev Knudtssøn familien stedet, først av Jacob og Anne Marie Fredrikke Knudtssøn (Coucheron), senere av deres datter Elise. I 1941 tok hennes søster, legendariske Pella, og hennes bror Paul over. Hovedbygningen ble restaurert og fikk etterhvert 6 gjesterom, senere kom anneksene "Grande" (gamle Myra skole fra 1848) og "Arken" til, slik at rundt 70 gjester fikk plass etter hvert. Det er også to stabbur på gården, det ene fra 1756 og det andre er fra 1865 med klokketårn fra 1900. Gårdsbruket og turistheimen ble skilt fra hverandre i 1960. "Arken" brant ned i 2003 når det var Asylmottak på Bauker.

Mange gjester kom igjen år etter år. Bjørnstjerne Bjørnson brukte Bauker som "avlastingshjem" for både gjester og familie som besøkte Aulestad. Han ga Bauker en vakker prismekrone som betaling for at barnebarna Arne og Albert hadde fått undervisning hos huslæreren på gården en vinter. Dessverre flyttet lysekronen sammen med en senere eier av Bauker til Sverige.

Til eiendommen vil det medfølge en helt del løsøre og inventar som skal følge eiendommen og ikke eierene. Det påpekes at dette løsøre og møblement ikke er medtatt i eiendommens taksering og at det derav vil være en høyere prisantydning fra selgers side.

Eiendommen er i de siste år også benyttet til utleie i mindre og større utstrekning, og det er et stort inntektspotensiale for de som ønsker dette. Det er flere eiendommer som har vært benyttet til dette, både Grande, Grisearken og deler av Bauker. Konferer med megler for spesifike deltaljer.

Beliggenhet

Fantastisk naturskjønn og herlig beliggenhet med fin utsikt og topp solforhold. Flotte muligheter for lange fjellvandringer eller korte turer. I gangavstand finnes elva med bademuligheter. Det er 13 km til Skeikampen med sine skiheiser og 18-hulls golfbane. Hafjell og Hunderfossen ligger 27 km unna, mens det er 33 km til Kvitfjell.

Bebyggelse

Eiendommen innhar flere bygninger. Kapteinsgården er hovedbygningen, Grande er en stor sidebygning over 3 plan og "Grisearken" er en gammel tømmerbygning. Det er ett stabbur over to etasjer som er innredet for overnatting, mens det andre stabburet benyttes i dag som lager rom. Den sjette bygnignen er ett uthus med to små garasjeplasser samt en liten carport. Boligmassen kan oppsummeres slik:

*Kapteinsgården som er fredet, er fra 1822, oppført over to etasjer med underetasje/kjeller. Tilbygg fra 1958 (mot vest) og tilbygd bassengrom fra 2006. Grunnmuren i hovedbygningen er i tykke gråsteinsmurer med pusset overflater utvendig. Tilbygg har grunnmur i betong. Hovedbygningen er oppført i laftet tømmer med trepanel utvendig. Halvvalmet takkonstruksjon med enkelkrummet teglstein med snøfangere, taket på hovedbygningen ble skiftet i 2010. Tilbygg oppført i bindingsverk, saltak takkonstruksjon med enkeltkrummet teglstein av eldre type, flere steiner er sprukket og-/eller løsnet samt noe frostskader. Bygningen har en del skjevheter og noe råteskade i bygningens konstruksjoner må påregnes. Innvendig framstår bygningen med ett flott og gammelt/herskaplig preg, spesielt i den opprinnelige delen, fra storhetstiden på 1800-tallet. Her ser man fantatiske fløyelstapeter, storslåtte dører og høy takhimling (3,79 m. i storstuen) med opprinnelige uttrykk, nesten som å gå tilbake i tiden.

Fra verandaen i vinterhagen til langsiden på tilbygget, er det en sammenhengende terrasse med areal på ca. 125 kvm. Her er det direkte adkomst til den frodige og grønne hagen via trappene.

Det gamle storkjøkkenet har blitt oppgradert i flere omgang (sist ca 1980) med industri stekepanne, kjøkkenavtrekk, storhusholdnings oppvaskmaskin. Det finnes også et side-by-side kjøle/fryseskap med isdispenser.

I tillbygget fra 2006 er det bygget opp ett flott innendørs svømmebasseng som ble tømt av vann i 2008. Bassenget er støpt med duk og varmes opp via den vannbårne fyren. I rommet er det to stk. doble terrassedører direkte mot hagen.

*Grande var opprinnelig en skolebygning fra 1848 som ble flyttet til Bauker rundt 1900. Bygningen er oppført på ringmur i gråstein. Bygningen er over tre etasjer med hovedsaklig lik rominndeling i alle tre plan, da den i 1978 ble ombygd. I 1998 og 2003 ble bygget benyttet til asylmottak. Innvendig framstår bygningen med behov for oppgradering/modernisering og vedlikehold. I 2013 ble det lagt drenering rundt bygget. Dette er en meget spennende bygning med mange muligheter. Pr. idag er det utleid 2 boenheter.

*"Grisearken" er en gammel tømmerbygning fra 1850, som alltid har tilhørt Kapteinsgården. I 1997 ble bygget "flyttet over gjerdet" og betydelig modernisert innvendig. En sjarmerende herlig bygning med plassbygget kjøkkeninnredning og enkle hvitevarer.

*Det første stabburet er fra 1756 og er oppført i laftet tømmer over to etasjer. Bygget er innredet for overnatting, men rommene tilfredsstiller ikke kravene for varig opphold etter dagens forskrifter med hensyn til dagslys og rømning. Dette er bonderomantikk på sitt beste.

*Det andre stabburet er benyttet som lager-rom. Dette er oppført i 1865 og er også over to etasjer. Klokketårn på stabburet montert rundt 1900. Dette var en tradisjonell "matklokke" som ringte 3 ganger pr. dag.

* Den sjette bygningen er ett enkelt uthus (fra ca. 1950?) med to små garasjeplasser samt en liten carport i forlengelse av garasje/uthus, enkelt byggverk med til dels betydelige skjevheter i konstruksjoner.

Nederst på tomten ble det i 1997 oppført ett lysthus, noe enkel standard.

På parkeringsplass står det gamle "pumpehuset" som per idag fordeler kommunalvann til bebyggelsene 2072-2032 (med strømtilførelse fra nabo i 2032).

Som det fremkommer av taksten, har eiendommen en omfattende bygningsmasse hvor det er til dels betydelig vedlikeholdsbehov. Hovedhuset har hatt flere betydlige og store utbedringer i de senere år, se punkt for diverse opplysninger. Totalt er dette en bygningsmasse med variert standard og potensielle kjøpere oppfordres spesielt til å sette seg inn i bygningens tekniske tilstand. Hovedhuset er fredet, noe som medfører begrensninger i utbedringsmuligheter.

Adkomst

Den staselige Kapteinsgården Bauker ligger naturskjønt til 500 m o. h. i Østre Gausdal, 30 minutters kjøring nordvest fra Lillehammer og 10 minutter fra Skeikampen og Peer Gyntvegen. Fra Segalstad bru (8,5 km) er det godt skiltet langs veien.

Byggemåte

Se vedlagte verditakst for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Areal

Hovedbygningen har følgende arealer:
1. etasje - BTA/BRA/P-rom: 315/295/268 - Entre, gang, wc, garderobe, stuer, oppholdsrom, soverom/kontor, bad/wc, hovedstue i original bygning og spisesalen for inntil 60 personer, storkjøkken, kjølerom/lager og kjøkkeninngang.
2. etasje - BTA/BRA/P-rom: 142/133/133 - Trapperom, loftsstue m/ hybelkjøkken, 2 stk. bad/wc, 6 stk. soverom og kott. Gulvareal 142 kvm.
Underetasje - BTA/BRA/P-rom: 12/119/97 - Trapperom m/dusj og vask, teknisk rom, 2 stk. wc, oppholdsrom, svømmehall, soverom, 2 stk. verksted/hobbyrom og fyrrom.
Kjeller - BTA/BRA: 82/62 - Vaskekjeller, kjeller-rom/lager, kjølerom (lager/arkiv)
Totale arealer for bygget: BTA/BRA/P-rom: 667/609/498 kvm.

Sidebygningen Grande har følgende arealer:
1. etasje - BTA/BRA/P-rom: 132/123/123 - Vindfang, gang/entre, separat soverom med bad/wc (opp ved inngangen) leilighet med kjøkken, stue, 2 stk. soverom, gang, bad/wc, wc og dusj/vaskerom.
2. etasje - BTA/BRA/P-rom: 132/123/120 - Stue, 4 stk. soverom, hvorav 2 med bad/wc, kjøkken, gang/trapperom, garderobe, bad/wc, wc og dusj.
Loftsetasje - BTA/BRA/P-rom: 123/118/118 - Stue, 4 stk. soverom, hvorav 2 med bad/wc, gang, wc, kjøkken, vaskerom og bad wc.
Totale arealer for bygget: BTA/BRA/P-rom: 387/364/361 kvm.

Grisearken har følgende arealer:
1. etasje - BTA/BRA/P-rom: 44/37/37 - Entre, stue og kjøkken
2. etasje - BTA/BRA/P-rom: 38/32/32 - Trapperom m/soverom, bad/wc og soverom.
Totale arealer for bygget: BTA/BRA/P-rom: 82/69/69 kvm.

Stabbur 1 har følgende arealer:
1. etasje - BTA/BRA: 25/23 - Vindfang og oppholdsrom/soverom
2. etasje - BTA/BRA: 25/23 - Vindfang og oppholdsrom/soverom
Totale arealer for bygget: BTA/BRA: 50/46 kvm.

Stabbur 2 har følgende arealer:
1. etasje - BTA/BRA: 14/12 - Åpent lagerrom i hovedetasje og lagerplass på loftsetasje
2. etasje - BTA/BRA: 15/13
Totale arealer for bygget: BTA/BRA: 29/25 kvm.

Garasje/uthus har følgende arealer:
BTA: 25 kvm - to små garasjer forlenget med carport på fremsiden av ene garasjeplassen.

Lysthuset har BTA på 11 kvm. og er et åpent rom.

Totale arealer for hele eiendommen er som følger:
BTA: 1251 kvm.
BRA: 1113 kvm.
P-rom: 928

Utstyr

Eiendommen har totalt 13 sikringsskap, alle med automatsikringer, fordelt på flere bygg og flere etasjer. I hovedhuset er det 2 stk. varmtvannsberedere på 198 l. i kjelleren.

Oppvarming

El-anlegget er oppgradert og ny fyrkjele med pellets for vannbåren varme til radiatorer i hovedbygningen. Dette anlegget kan i nødstilfellet (tom for pellets) også kjøres på strøm. Varmekabler i gulv bad/wc og gjestetoalett hovedhus 1. etg. Vedfyring i flott ærverdig etasjeovn i storstuen. På kjøkkenet i hovedhuset er det installert en Mitsubishi luft-til-luft varmeppumpe og i 2. etg er det i tillegg installert en Panasonic luft-til-luft varmepumpe i loftsstuen. I dagligstuen er det åpen peis og i master bedroom i annekset en Nordica peisovn. I grisarken er det Jøtul ovn i tillegg til varmekabler i flislagt gulv i 1.etasje. Elektrisk oppvarming i de andre bebolige bygg.

Tomten

Meget pent gårdstun med opparbeidet, store plenarealer med busker og trær ved og rundt husene. Gruset gardsplass med rundkjøring ved hovedhuset. Tomten har ett oppgitt areal på 7916,3 m2. Eiendommen ligger i ett ikke regulert LNF-område.

Parkering

Meget gode, og store, parkeringsmuligheter på egen grunn. To parkeringsplasser er tinglyst til eier av 2080 og 2082.

Vei/vann/avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Eiendommen har installert vannmåler.

Offentlige/kommunale avgifter

Kr. 13 653 pr. år
Vann og avløpsgebyret er beregnet ut fra ett forbruk på 47 m3. Det faktureres i 4 terminer.

Faste løpende kostnader

I 2014 ble det registert følgende forbruk:
- strømutgifter for året: kr. 104.036,-
- pellets utgifter for året: 77.416,-

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest på innendørs svømmebasseng fra 28.08.2007. Det finnes ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på bygningene, kun på bassenget. Eiendommene er gamle og fra før ferdigattester ble utstedt.

Kapteinsgården Bauker med gårdstun er vedtektsmessig fredet. Grande og 2 stk. stabbur er registrerte kulturminner.

Konsesjon

Det kreves egenerklæring om konsesjonsfrihet på grønt skjema.

Odel

Det er ikke odel på eiendommen.

Diverse

Boligen er omfattende rehabilitert i den siste periode med bl.a. følgende:
- hovedhuset fikk nytt tak i 2010, se vedlagte bilder. Takstein av gammel type fra starten av 1800-tallet ble kjøpt på nett for å bevare Baukers fredningsvedtak.
- Pelletsfyr ble installert i 2006 med nytt røropplegg. I 2014 ble ny motor, nytt styringssystem og utetemperaturmåler skiftet. Her kan man i tillegg kjøre denne på strøm hvis man skulle gå tom for pellets.
- hovedhuset har 7 sikringsskap (totalt 13 på eiendommen), alle med automatsikringer. Grande har hovedinntak med 1 sikringsskap inne for huset og 2 ute for alle hus. Stabbur har ett sikringsskap hver. Det er også installert EFP system, neste generasjons brannsikringssystem, som dektekter og stopper branntilløp i elektriske anlegg før brann bryter ut. Hovedhuset og Grande har felles brannvarsling (ikke tilknyttet brannvesen), automatiske brannvarslere i alle rom. I forhold til forsikring, overtar riksantikvaren merkostnader ved gjenoppbygging ved. f.eks. brann.
- hovedhuset har alarmanlegg med bevegelsessensorer, kamera utenfor hoveddøren tilknyttet TV skjerm i andre etasje.
- grunnet i hovedhuset ble radonmålt mai 2014 og ingen farliger målinger ble registrert.

Følgende her en oversikt over dagens forsikringer på eiendommen: Øverbygdsvegen 2078, 2651 Østre Gausdal
- Enebolig - fullverdigrunnlag 7.650.892. Forsikringssum: Fullverdi. Brutto areal 391 kvm. Byggeår: 1821. Normal standard. Bygningen er oppført i tre. Alle rom under bakkeplan er uinnredet. Skrått tak.
- Anneks - førsterisiko. Forsikringssum: kr 2 342 518. Brutto areal 369 kvm. Forsikringssum: Førsterisiko.
- Håndlaftet bygning - brutto areal 75 kvm. Forsikringssum: Fullverdi
- Håndlaftet bygning - brutto areal 50 kvm. Forsikringssum: Fullverdi
- Uisolert garasje - brutto areal 27 kvm. Forsikringssum: Fullverdi
- Håndlaftet bygning - brutto areal 13 kvm. Forsikringssum: Fullverdi

Forsikringen omfatter ikke antikvarisk merverdi og andre kostnader knyttet til at bygningen er fredet. Dette gjelder også utgifter, krav og merutgifter til antikvarisk merverdi og fredning som følge av påbud fra offentlig myndighet, iflg. selger. I forhold til forsikring, overtar riksantikvaren merkostnader ved gjenoppbygging ved. f.eks. brann.

Ved kjøp av eiendommen tilkommer følgende omkostninger:
- 2,5% dokumentavgift av kjøpesummen
- 9.200,- boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
- 172,- (Panteattest kjøper)
- 525,- (Tingl.gebyr obligasjon)
- 525,- (Tingl.gebyr skjøte)

Prisantydningen innbefatter ikke innbo, dette kommer evt. i tillegg.

Reguleringsmessige forhold

Eiendommen ligger i et uregulert LNF område.

Eiendommens betegnelse

Gnr. 167 Bnr. 9 i Gausdal kommune

Oppgjør

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse.

Eierskifteforsikring

Selger har tegnet eierskifteforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 10. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les om denne på www.help.no og ta kontakt med oss for ytterligere informasjon.

Løsøre og tilbehør

Listen over løsøre og tilbehør utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund av 1. februar 2012 legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Solgt "som den er"

Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl.) § 3-9. Alle interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i opplysninger som fremgår av salgsoppgave, egenerklæring fra selger, takst og andre vedlegg, da dette danner grunnlaget for avtalen som inngås med selger. Videre oppfordres det til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig.

Eiendommen kan ha mangel i følgende tilfeller:
1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jf. avhl § 3-8. Tilsvarende gjelder dersom eiendommen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er rettet i tide.
3) Når eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.

Finansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Gruppen AS og konsernets produktselskaper om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med oppdragsansvarlig for et uforpliktende tilbud vedrørende finansiering. Meglerforretningene kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.