Hytte på Nordstrand. 54 meter strandlinje. Småbåtlagune. Storbåtbøye. 10 sengepl. Parkering. 10 min. fra Oslo sentrum.

Beliggenhet

En helt unik strandeiendom ved navn Båtsmann på Nordstrand, nedenfor Ljan i Oslo er nå til salgs.
En perle i Oslos indre skjærgård. Eiendommen, med 54 meter strandlinje, storbåtbøye og eksklusiv bruksrett til 321 m2 strandtomt, inklusive en skjermet småbåtlagune med landstedbåt, ligger vestvendt på Ljan - noen hundre meter syd for Katten badestrand og har 180 graders utsikt utover fjorden, øyene og Oslo sentrum. Sengeplass til 10 personer.

Innhold

1 etg.: Stue, soverom, kjøkken og bad/wc.
2 store hemser: Den største benyttes som kombinert loftsstue og soverom og den andre hemsen benyttes til soverom.

Standard

Uteområdene inneholder blant annet to badetrapper fra brygga, Weber gassgrill, Primus Trio utekjøkken, utedusj med temperert varmtvann, utevann, Sonos sonemusikkanlegg med vanntette utendørshøytalere (5 soner: brygge (vest), patio (nordvest), spa (sydøst), stue, hems, soverom/bad) med Spotify, Wimp, internettradio og andre musikktjenester integrert. (bruk din egen smarttelefon som fjernkontroll), trådløst internett, varmelampe med infrarød varmestråling m.m.

Mulighet for vindskjerming med to meter høyt seil i aluminiumsrør på brygga er forberedt, men ikke fullført. Mulighet for uteservanter både på hyttas nord- og sydvegg er forberedt, men ikke fullført.

Hyttekonseptet ble utviklet av arkitekt Andreas Tingulstad i 2006, og målet var å utnytte hver eneste kubikkcentimeter i den 27 kvadratmeter store hytta fullt ut:

Det er lagt heltre eik gulv, kjøkkenbenk, spisestuebord og plassbygget bokhylle og heltre ask etasjeskille, alt fra høykvalitetsprodusenten Svenneby Sag & Høvleri, som leverer til kongehuset og som nettopp har levert all utvendig og innvendig trepanel til det nye Astrup Fearnley Museet. Det er varmekabler i alle gulv bortsett fra i soverom med fire køyesenger.

Kjøkkenet er fullt utstyrt med alt moderne utstyr; Miele induksjonsplater, Miele kombinert stekovn/mikrobølgeovn i rustfritt stål, Trepol modell 44 avtrekksvifte med 8 trinns punktutsugning, oppvaskmaskin i silver finish, kjøleskap, fryseboks, isbitmaskin og Expo Nova belysning. I kjøkkengulvet er det en integrert en luke ned til ekstra lagringsrom i krypkjeller.

Stuen har veggmontert biopeis, værstasjon, integrerte takspotter og belysning med demping fra Expo Nova, Sony flatskjerm; Sonos sone-HiFi og hjemmekinoanlegg fra HiFi-klubben, alt integrert i vegg, tak og teknisk rom.

Båtsmann deler internettabbonnement (ADSL 2+, 8MB) fra HomeNet med snr. 2. Kr. 174,- pr mnd.
Det er lagt ned en nettverkskabel i bakken mellom snr. 2 og snr. 3. Den er videre koblet til en trådløs ruter.

Spisestuen er plassert i utsiktsalkoven med 180 graders utsikt utover fjorden, øyene og Oslo sentrum. Spisestuebordet har gassfot, som på fritidsbåter, og kan senkes og gjøres om til romantisk dobbeltseng for to voksne personer (automatisk oppblåsbar dobbeltmadrass), se bilder. Rundt spisebordet er det plassbygget benker med lagringsplass. Benken mot sjøen kan enkelt flyttes inn i stuen slik at man kan velge hestesko med sjøutsikt istedenfor hestesko for TV-titting.

Badet er moderne med Bisazza-mosaikk, sandblåste glassflater og Philippe Starck/Vedum/Villeroy&Boch-interiør, plassbygde mosaikkbelagte hyller, termostatstyrte varmekabler, fuktfølende, stillegående avtrekksvifte, Expo Nova belysning og Sonos HiFi musikk med B&W høyttaler.

I isolert kjeller under utsiktsalkove er det plassert to varmtvannsberedere - en for dusjen på badet + en for varmt vann ellers og utedusj.

Soverommet i 1. etg består av fire køyesenger der det er sørget for stor lagringsplass bak skyvedører under de to nederste sengene.

Her er to store hemser, der den største benyttes som kombinert loftsstue og soverom og den andre som soverom for to voksne. Loftsstuen har TV (separat Riks-TV-boks slik at barna kan se barne-TV på hemsen mens de voksne ser nyheter i stua, Playstation 3, trådløst internett, Sonos musikkanlegg etc.

Alt interiør er lyst og moderne med spesialtilpassede, plassbygde møbler og belysning fra Expo Nova. Et kombinert varmepumpe/airconditioning-anlegg sørger for behagelige innetemperaturer året rundt. Lystette, hvite Velux blendingsgardiner på samtlige takvinduer og lystette rullgardiner på andre vinduer og dører kombinert med airconditioning sørger for mørke og behagelig temperatur også på varme sommerdager.

Det er installert brann- og innbruddsalarm med direkte kommunikasjon til Sikkerhetsgruppen på Nordstrand.

Kjøkken

Kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer: Induksjonstopp med 2 stekesoner, komfyr, microovn, kjøleskap, avtrekksvifte, fryseboks, isbitmaskin og oppvaskmaskin. Enkel oppvaskkum innfelt i benkeplate med ett-greps blandebatteri.

Bad

Bad/wc med dusjplass, servant, speil med overlys samt veggmontert wc.
Utedusj.
Det er separate varmtvannsberedere til utedusj/innedusj.

Gulv

Tregulv i alle rom, mosaikkfliser på bad.

Vegger

Innervegger i bindingsverk belagt med malt panel, mosaikkfliser på bad.
Skyvedør mot soverom og bad.

Himling

Malt panel i himlinger. Downlights i stue.

Oppvarming

Det er montert varmepumpe med klimastyring.

Diverse

Eiendommen er en del av Sameiet Saltkråkan, som består av helårsboligene Farbror Melker (grå sveitservilla) og Tjorven (hvitt funkishus) og altså fritidseiendommen Båtsmann. Se tomteinndelingskart blant bildene, som viser området eiendommen har eksklusiv bruksrett til.

Båtsmann har stor dypvannsbrygge, båtbøye med 2-tonns moring (sikret med moringstau til land) som tar båter opptil 5 tonn, småbåtlagune med 14 fots ro/motorbåt (9,9 hk) og flere sjarmerende uteområder. Uansett vindretning finner man alltid et vindstille sted for et godt måltid eller avslapning - enten på selve storbrygga mot vest, i patio under furua mot nordøst, i hengekøye eller på huske under kastanjetréet mot nordøst eller mellom syriner og epletre langs hyttas sydvestvegg.

Mye av tiden du tilbringer på Båtsmann kommer til å dreie seg om den umiddelbare nærheten til
sjøen. Bølgeskvulp, lukten av tang og tare, nærkontakt med sjøfugl, krabbefiske eller fisking med
stang fra brygga og med bunnsnøre fra båten. Dra torsk, hvitting, sjøørrett, makrell eller
hent dine egne blåskjell i vannkanten for et herlig, kortreist fisk- og skalldyrmåltid. Og tenn
St Hans-bål på lagune-halvøya.

Selv om sommersesongen er favoritten for de fleste, kan det også være sjarmerende å bo her sen høst, vinter og tidlig vår. Noen vintre legger isen seg slik at man kan gå på skøyter, langrenn, skiseiling eller snowboardkiting på fjorden. Kombinasjonen av varmekabler og en kraftig varmepumpe sørger for behagelig innetemperatur også i vinterhalvåret.

Nærområdet.
Det er etablert en helt ny, 3 meter bred gang- og sykkelvei langs Mosseveien.
Kort vei til herlige friluftsområder ved Fiskevollbukta, Ljanskolen, Hvervenbukta, Katten badestrand, Ulvøya, Ormøya, Malmøya. Kort vei til Oslo sentrum. Og bare minutter med båt ut til alle de sjarmerende øyene i indre Oslofjord.

Sameiet, samarbeid og kostnader:
Båtsmann er i en særdeles gunstig situasjon når det gjelder fordeling av felleskostnader.
Sameierbrøken på Båtsmann er 27/317, det vil si kun 8,52%. Dermed betaler fritidseiendommen kun 8,52% av de årlige totale faste kostnadene (kommunale avgifter) for sameiet, som for 2013 utgjorde kr 13.495,-. Båtsmanns andel av totalen ble kr 1.149,-, det vil si kun kr 96,- pr måned.

Den samme gunstige situasjonen gjelder for investeringer for fellesarealer. I 2012 installerte sameiet en ny port ved hovedinngangen til Saltkråkan. Den kostet kr 44.132,-. Båtsmanns andel ble 8,52%, dvs kr 3.760,-.

Å være en del av Sameiet Saltkråkan er ikke tidkrevende. Det er primært snakk om ett sameiermøte pr år.

Sameiet har vært velfungerende siden oppstart i 2006. Snr 1 og 2 hadde i 2010 et ønske om at felleskostnader blir jevnere fordelt - eksempelvis 1/3 på hver istedenfor å benytte sameierbrøkene 195/317, 95/317 og 27/317. Etter en gjennomgang i sameiermøtet og et møte i forliksrådet, ble alle tre seksjonseierne enige om å fortsette med fordeling etter sameierbrøken.

Båtsmann har vært delvis utleid de siste 4 årene. I den forbindelse ligger det en annonse ute på finn.no:

http://www.finn.no/r/feriehushytteutleie/object?finnkode=48194794&editAd=true

Og det er laget et eget nettsted (for Adwords på Google) på norsk, engelsk og tysk:

www.report.no/baatsmann

Nettstedet og finn.no-annonse kan overtas av ny eier.

Eiendommen har vært leid ut for kr 12.000,- pr uke og for kr 7.000,- pr helg i sommerhalvåret (+ motorbåt kr 2.000,-, + vask kr 500,- og + strøm, kr 1,- pr kWt).

Utleieinntekter fra egen hytte behandles skattemessig svært gunstig. Hvis du selv bruker hytta, og får leieinntekter på eksempelvis kr 50.000,-, skal du kun betale kr 9.520,- i skatt.

Ellers vil selger presisere:

1. Vann / avløp, Intec avløpspumpestasjon i hyttas kjeller + privat pumpestasjon i sameiet (nedgravd i snr 1´s hage):
Avløp fra Båtsmann kvernes og pumpes i en Intec avløpspumpestasjon (plassert i isolert, varmekabelbelagt krypkjeller under utsiktsalkove),
type Blue-Box med pumpetype GR Blue Pro 150 M. (Se www.pumper.no)
Avløpspumpestasjonen i hytta ble første gang installert i 2006. Pumpen ble byttet ut i 2013.

Det er mulig å inngå en serviceavtale til kr 2.500,- pr år.
Da kommer Intec servicepersonell en gang i året og rengjør, vedlikeholder og etterser pumpen.
Må pumpen byttes, eller det må byttes ut deler, er dette inklusive i serviceavtalen.

Alternativet er å ha løsningen som pr i dag, der man betaler for service og deler etter behov.

Avløpet fra hyttas pumpestasjon pumpes opp til sameiets private pumpestasjon som er nedgravd i snr 1´s hage.
Derfra pumpes avløpet videre opp til en kommunal avløpsstasjon plassert under båtsmanns parkeringsplass oppe ved Mosseveien.
Det er ITT Flygt Norge som har service på sameiets private pumpestasjon. Her er det også mulig å inngå en serviceavtale, men
sameiet har inntil videre bestemt seg for å bestille service og deler ved behov. Inne hos snr 1 er det installert en alarm som går
dersom det oppstår driftsbrudd. Sameiet har snakket om å flytte alarmen ut på fellesarealer, men det er ikke utført pr idag.

2. Båtbøyer:
Alle tre seksjoner har søkt om og fått tillatelse til å legge ut båtbøyer (se brev fra Oslo Havn i prospekt).
Båtsmann har lagt ut en to tonns moring med solid bøye og sikring med moringstau til land (på grunn av bratt marbakke
og isens bevegelser mot bøya om vinteren). Båtsmanns bøye og moring tåler ifølge Lindøya Slipp
(som har lagt ut moringen) båter opp til 5 tonn. Sameiet har imidlertid en felles forståelse av at båtenes
lengde pr i dag bør begrenses til 24 fot på grunn av bøyenes avstand til hverandre. Ønsker en av seksjonene å plassere ut en båt
som er større enn 24 fot, må seksjonseieren selv besørge flytting av moring og bøye slik at båten får nok plass.

3. Vedtektenes § 15.
Vedtektenes § 15 er foreldet og bør fornyes i neste sameiermøte.
Første avsnitt:
Snr 3 får pr i dag vann fra snr 1 hele året fordi det er lagt ned et Elvestadrør med varmekabel
som holder vannrøret frostfritt om vinteren.
Andre avsnitt:
Snr 3 har installert to varmtvannsberedere.
Tredje avsnitt:
I dag er snr 3 både tilknyttet sameiets private pumpestasjon og kommunalt vann / avløp.
Ferdigattest fra Oslo kommune foreligger og finnes i prospektet på s 100.
Fjerde avsnitt:
Snr 3 har pr i dag sitt eget strømabonnement.
Strømboks med strømmåler henger på østveggen til snr2.
Det er planlagt å flytte denne strømboksen enten til fellesarealer
eller ned til østveggen på snr 3, ved siden av sikringsskapet.
En slik flytting ordnes av snr 2. Snr 3 bidrar med inntil kr 5.000,-

4. Overtagelse.
Kjøper kan velge å overta eiendommen umiddelbart eller i begynnelsen av august.
Dersom kjøper ønsker å overta Båtsmann umiddelbart, får kjøper også overta
utleieavtaler i de seks ukene: 25, 26, 28, 29, 30 og 31.
Kjøper får da leieinntekter på tilsammen kr 72.000,- (kr 12.000,- pr uke)
+ evt motorbåtutleie (kr 1.500,- pr uke) + strøm + vask.

5. Internett.
Internettabonnementet som Båtsmann pr i dag deler med snr 2 (se over), tilhører snr 2.
Kjøper av Båtsmann kan eventuelt velge å legge inn sin egen fasttelefon/internett-kabel fra Telenor.
Fordi Båtsmann er en fritidseiendom, kan det (iflg Telenor) være at kjøper må bekoste noe av arbeidet med å legge
inn en egen kabel i bakken inn til hytta.

Bebyggelse

Fritidsboligen er en eierseksjon i et sameie med to helårsboliger.

Tomt

Eiendommen er en del av et sameie på 3.
Total felles tomt er 1866 kbm, hvorav andel fellesareal er ca. 162 og strandseksjonen som selges har et eksklusiv tomteareal på ca 321 kvm.
Strandlinje på ca. 54 kvm.
Se eget tomtefordelingskart.

Regulering

Reguleringskart og reguleringsbestemmelser S-921 er vedlagt salgsoppgaven.

Adkomst

Adkomst via privat vei fra Mosseveien, se kartskisse.

Parkering

En parkeringsplass.
Gjesteparkering i gate etter gjeldende bestemmelser.

Solgt 'as is'

Solgt "som den er" avhendingsloven (avhl.) § 3-9:

Eiendommen selges iht. avhl. § 3-9, som innebærer at den selges i den tilstand den er under visning. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. kapittel 3, enn de regler som er ufravikelige i forbrukerforhold, jf. avhl. § 3-9, jf. § 1-2 (2). Selv om eiendommen er solgt "som den er", har eiendommen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8; når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke er blitt rettet i tide på en tydelig måte.

Eiendommen har også mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesum og forholdene ellers.

Alle interessenter oppfordres derfor til å sette seg inn i vedlagte egenerklæring fra selger, samt til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis.
Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger. Hele salgsoppgaven må grundig gjennomgås av interessenten(e). I tillegg oppfordres interessenten(e) til å sette seg inn i alle relevante dokumenter fra forretningsfører, f.eks. vedtekter, årsberetning, eventuelle husordensregler mv.