Tvedestrand/​Risør - En godtepose av et småbruk nær Sørlandets idylliske skjærgård

Velkommen

Velkommen til dette fine småbruket på Laget i Tvedestrand kommune ca. ett kvarters kjøring fra sentrum i både Risør og Tvedestrand. Rolig og sjønær beliggenhet med gode solforhold, stor tomt med skog, dyrkingsjord, et tjern med skogskoie og strandlinje til Lagsfjorden. Det følger også med et pent sjøhus, egen flytebrygge og jaktrettigheter på egen eiendom. Er det dette man kaller en sjelden mulighet?

Beliggenhet

Dette sjarmerende småbruket ligger sjønært, rolig og lunt til på Laget i Tvedestrand kommune, men her er man midt i triangelet mellom Tvedestrand, Risør og Lyngør, og man rekker til alle steder på ca. ett kvarters kjøring. Nærmeste butikk er Lyngør Handelshus ca. 6,4 km unna. Ny barneskole i Tvedestrand er tatt i bruk fra høsten 2023, og Lyngmyr ungdomsskole ligger også i Tvedestrand. Det er videregående skoler både i Risør og i Tvedestrand .

Adkomst

Ta av fra E18 ved Lundemoen inn på veg 421. Lundeveien, og ta av til venstre til Valleveien mot Laget. Følg denne ca. 5 km og fortsett rett frem der veien endrer navn til Nævestadveien. Fortsett langs denne ca. 5 km og ta av til høyre til Lagveien. Etter ca. 750 meter tar du til høyre til Strømslandsveien som du følger i ca. 1,3 km til du er framme ved eiendommen.

Jord, skog og tun

Ifølge gårdskart.nibio.no er eiendommens arealer slik fordelt:

Fulldyrka jord: 12,2 daa
Overflatedyrka jord: 0,0 daa
Innmarksbeite: 0,0 daa
Produktiv skog: 358,1 daa
Annet markslag: 24,6 daa
Bebygd, samf., vann, bre: 11,1 daa
Til sammen: 406,0 dekar

Skogen er blandingsskog fordelt med ca. 50% gran, 25% furu og tilsvarende lauvskog. Det ble tatt ut ca. 900 m3 i 2019/2020. Det er fradelt en teig våren 2024.

Jakt

Eiendommen er knyttet til større jaktvald både for elg- og hjortejakt. Det er også mulighet for rådyr- og noe småviltjakt. Jaktområdet ligger i gangavstand fra våningshuset. Til eiendommen hører det også fiskerett i Lagsfjorden.
Opplysninger er basert på tidligere takst og informasjon fra selger.

Innhold og standard

Eiendommen har en bygningsmasse bestående av våningshus, driftsbygning, redskapshus/garasje, laftebygning, skogskoie og et sjøhus.

Våningshuset:

Sørlandshus oppført opprinnelig ca. 1866 og påbygget i 2005 med nytt inngangsparti.

Innhold:
Kjeller: Kjellerrom
1. etasje: Entre, bod/garderobe, toalett, gang/trapperom, soverom, stue, kjøkken, bad.
2. etasje: Gang/trapperom, gang, tre soverom, kott.

Standard:

Kjøkken:
Innredning som har heltre fronter på benke- og overskap. Hvitevarer er integrerte eller medfølgende og består av stekeovn, kokeplate med gassbluss, oppvaskmaskin, avtrekksvifte, kjøleskap. God plass til spisebord. På kjøkkenet er det også en Jøtul vedfyrt komfyr som er overhalet og fungerer i beste velgående. Direkte utgang til terrassen og hagen fra kjøkkenet.

Bad:
Romslig bad som har fliser på gulv og delere av vegg. Badet er utstyrt med dusjkabinett, badekar, servant med underskap, speil og overskap, wc, avtrekk på vegg og varmekabler i gulv.

Gulv:
Tregulv, malte tregulv, fliser, belegg.

Vegger .
Malte eller beisede tømmervegger, malt panel, panel, tapet, fliser.

Himling:
Malte tretak med synlige bjelker, malt panel, malte plater.

Vinduer:
Hovedsaklig 2-lags vinduer, men 1-lags vinduer i kjeller.

Yttertak:
Betong takstein.

Annet:
Skiftet mønestokk i huset. Utført av AT-Bygg AS. Ny terrrasse i 2024. Understøtning for gulv i 2. etasje over kjøkken er forsterket i 2024.

Elektriske arbeider som er utført 2023/2024:
" Omlegging av inntakskabel til nytt tilkoblingsskap ute.
" Nytt tilkoblingsskap utvendig, med måler og overspenningsvern. I henhold til NEK400.2018
" Nytt sikringsskap på loft med jordfeilautomater på alle kurser, og overbelastningsvern
" Tilkoble eksisterende kurser.
" Ny kabel fra tilkoblingsskap til sikringsskap
" Tilkoble kabel fra sikringsskap til uthus.
" Ny, liten underfordeling med 4 kurser, overbelastningsvern og overspenningsvern i uthus, montere stikk under. Her kan neste eier lett utvide anlegget.
" Ny kabel til garasje, avsluttes i en liten underfordeling med 2-3 kurser, overbelastningsvern. Her kan neste eier lett utvide anlegget.
" Tilkobling av vannpumpe.
" Kontroll av jordingsanlegg.
" Melding til stedlig tilsyn, sluttkontroll og dokumentasjon

Arbeider på redskapshus utvendig ferdigstilt 2023.

Driftsbygningen ble oppført ca. 1950 og er oppført i bindingsverk på mur. Grunnflaten er på 132 kvm BTA og bygget er over to plan samt gjødselkjeller. Bygningen har stort sett vært benyttet til lagerformål de siste årene. Ny kledning, nye låvedører og nye vinduer på låven i 2024.

Redskapshuset/garasjen ble påbegynt i 2020, og ble ferdigstilt utvendig i 2023, men det gjenstår fortsatt noen arbeider innvendig. Grunnflaten er på 86 kvm. God plass til bil og utstyr.

Laftebygningen har en grunnflate på 25 kvm og har ett åpent rom til lagringsformål.

Sjøhuset er påbegynt i 2005 med 29 kvm grunnflate og har to etasjer. Bygget har panel på vegger og i himling, fliser på gulv i første etasje og laminat på gulv i loftet. Sjøhuset har en liten kjøkkenkrok og vedovn. Foran sjøhuset er det en flytebrygge med godkjenning for 6 båtplasser tilhørende eiendommen. Hytteeierne på Løyteåsen har båtplasser i flytebryggen ved siden av, samt parkeringsrett på denne eiendommens areal ved sjøen. Det er ikke framlagt strømkabel til sjøhuset.

Ved tjernet i sørvest-enden av eiendommen er det en liten skogskoie som tilhører eiendommen. Koia står ulåst og er et turmål for de kommunale turløypene med turbok i vinduskarmen.

Bygningers arealer

Bolighus
Totalt BRA (bruksareal): 184 kvm

BRA-i totalt:166 kvm
1. etasje: 107 kvm.
2. etasje: 59 kvm.
Kjeller: 0 kvm.

BRA-e totalt: 18 kvm
1. etasje: 0 kvm.
2. etasje: 0 kvm.
Kjeller: 18 kvm.

BRA-b totalt: 0 kvm

TBA totalt: 40 kvm

ALH totalt: 44 kvm

GUA totalt: 228 kvm

Informasjon om arealbegrepene

Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er:
BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet

BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten.

TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal.

Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.:
BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA.

Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate).
Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Oppvarming, piper og ildsteder

Vedfyring og elektrisitet. Ikke alle vedovner som er avbildet har vært i bruk eller er godkjent for bruk. Det anbefales å kontakte fagfolk eller tilsynsmyndigheter før ildsteder benyttes.

Reguleringsforhold

Eiendommen er i hovedsak ikke beliggende i regulert område, men er i kommuneplanen definert som LNF-område. Det er reguleringsplan for et ferdig utbygget hytteområde nord for tunet. Det er også avsatt to områder for fremtidig boligbebyggelse i kommuneplanen for Tvedestrand. Disse er benevnt LNFBB 3A og 3B, og det er plass for 9 boliger. Konferer gjerne megler dersom det ønskes mer informasjon om dette.

Odel - Konsesjon

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.
Det er ikke odel på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven.

Oppgjør

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Tilbud om lånefinansiering og forsikringer

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til ansvarlig megler på oppdraget. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser anbefales derfor å ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Lovanvendelse og kontraktsbetingelser

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.
Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:
Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.