Langhus - Ski - Landlig tidligere gårdstun med bolighus, låve og uthus. ca. 3 mål tomt

Velkommen til Bøler Søndre

Bøhlerveien 41B er et tidligere gårdstun bestående av et bolighus, låve og vedskjul. Tomten er i overkant av 3 mål. Eiendommen ligger både solrikt og idyllisk til med omkringliggende, åpent åkerlandskap. Her er det stille og fredelig i landlige omgivelser, og kun ett nabohus som ligger på tunet.
Fine opparbeidede plenarealer og stor grusplass for parkering og håndtering. Sørvendt terrasse, og inne på tunet er det parkeringsmuligheter og et stort og fint tuntre. Den landlige beliggenheten er også relativt sentral, med ca. 2,2 km. til Langhus barneskole og ca. 2,8 km. til Langhus stasjon med pendlerparkering.

Bolighuset ble bygd rundt 1900-tallet og tilbygget i 1978. Boligen har tidsriktige overflater, fire soverom, to bad og flere stuer. Driftsbygningen/uthuset gir mulighet for dyrehold, lagring for eget bruk, eller for utleie.
Eiendommen gir deg det gode livet på landet, mens man fortsatt har alle fasiliteter innenfor noen kilometer.

Naboeiendommen i Bøhlerveien 41A er lagt ut for salg samtidig og har samme selger. Det vil dermed være mulig med omvisning av naboeiendommen samtidig. Konferer med megler dersom det er av interesse å kjøpe begge eiendommene.

Beliggenhet

Eiendommen ligger i landlige omgivelser i Nordre Follo kommune, ca. 6 km. nord for Ski med adkomst via Langhusveien og Bøhlerveien. Det er ca. 3,5 km til Langhus, men kun 2,2 km til Langhus skole. Kjøreturen inn til Oslo tar ca. 30 min, men med tog fra Langhus stasjon er reisetiden fra 23 til 30 min.
Det er kort avstand til fine turmuligheter i nærliggende skoger. I Sørmarka er det skiløyper, skistuer og akebakker om vinteren, samt terrengsykkelstier, fiskevann og kanomuligheter om sommeren. Det er også kort vei til flere barnehager, ungdomsskole og dagligvarebutikk.
Langhus har flotte treningsanlegg, hvor Langhus IL har et bredt tilbud innen håndball, fotball, basket, turn, golf, allidrett og bordtennis. Det tar ca. 10 min å kjøre til populære Tussetjernet som har badebrygge, stupetårn og fin tursti rundt vannet. Ved Breivoll, innerst i Bunnefjorden, er det små sandstrender, store grøntarealer, kiosk, stupebrett og fiskeplass.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Extra og Meny Langhus. Sistnevnte ligger på Langhus nærsenter som har et variert serviceutvalg. Ski Storsenter er et populært møtested i kommunen, med 145 butikker, restauranter, kino, bibliotek, bowling og legesenter. Tog og buss stopper ved hovedinngangen og det er 1600 gratis parkeringsplasser.
Nærmeste bussholdeplass er Ramstad terrasse som ligger ca. 1,9 km unna. Det er ca. 2,8 km til Langhus stasjon som har pendlerparkering. Reisetiden med tog til Oslo er fra 23 til 30 minutter. Fra Ski stasjon er reisetiden til Oslo ca. 11 minutter. Med bil fra eiendommen tar det ca. 7 min til Langhus stasjon, 11 min til Ski, 15 min til Vinterbro, 18 min til Kolbotn og 30 min til Oslo S.

Fra eiendommen er det gangavstand til Langhus barneskole og Langhus barnehage. Elever i ungdomsskoletrinn har skolebussordning til Haugjordet ungdomsskole. Det er ca. 6,3 kilometer til Ski videregående skole.

Tomten

Gårdstunet er velstelt og idyllisk med fine plenarealer. Det er åpent landskap rundt tunet som gir gode solforhold og utsikt. Fra gårdsveien kommer man inn på en gruset gårdsplass med et flott tuntre. Driftsbygningen har låvebrua inn mot tunet. Det er kjørevei på siden av låven, ned til et parkeringsareal og et vedskjul/grisehus.

Innhold og standard

Bolighuset:
Inneholder:
1. etasje: Entré, trappegang, bad/wc, kjøkken, spisestue og 2 stuer.
2. etasje: Trappegang og 3 soverom.
Kjeller: Trappegang, soverom, bad/wc, vaskerom, kjellerstue, bod og teknisk rom.

Bruksareal:
1. etasje: ca. 102 kvm.
2. etasje: ca. 36 kvm.
Kjeller: ca. 79 kvm.
Sum bruksareal: ca. 217 kvm.

Primærrom:
1. etasje: Entré, bad, gang, kjøkken, stue. ca. 102 kvm.
2. etasje: 3 soverom, gang. ca. 36 kvm.
Kjeller: Soverom, bad, peisstue. 61 kvm.
Sum primærrom: ca. 199 kvm.

Entré: Fra et steinlagt område har boligen trapp til et overbygd repos foran ytterdøren. Inne er det et lite vindfang med garderobeløsning og dør til en trappegang.

Kjøkken: Kjøkkenet har adkomst fra trappegangen og ligger i åpen løsning til spisestuen. Rommet har flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og paneltak med downlights. I overgang til spisestuen er det barbord med sitteplasser på hver side. Kjøkkeninnredningen er fra 2002 og har glatte rammefronter, vitrineskap og laminatbenkeplater. Det er god oppbevaringsplass og fine arbeidsflater som gir plass til at flere kan lage mat samtidig. Innredningen har integrert stekeovn, koketopp og mikrobølgeovn, samt nisje til kjøleskap og opplegg for oppvaskmaskin. Kjøkkenventilatoren har avtrekk ut.

Stuer: I tillegg til spisestuen har boligen ytterligere to stuer i første etasje som ligger i flukt med hverandre. Hovedstuen har store vinduer og utgang til terrassen. Den andre stuen ligger mellom hovedstuen og spisestuen, og passer godt til både bibliotek/hjemmekontor eller tv-stue. Stuene har parkettgulv, lysmalte vegger og takess. I spisestuen er det peis med innsats.

Kjellerstue: Boligen har en romslig kjellerstue med malte natursteinsvegger og teppe på gulvet. Rommet har avfukter og peis med innsats.

Bad/wc/vaskerom: Boligen har to bad og et vaskerom. Badet i første etasje er fra 1994 og modent for renovering. Det er belegg på gulvet og en kombinasjon av fliser og malt strie på veggene. I himling er det panel. Badet har toalett, servantinnredning og badekar.

Bad 2: Badet i kjelleren er fra 2002 og har lyse veggfliser, grå fliser på gulv med varmekabler og paneltak med innfelte downlights. Badet er utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med innfellbare glassdører og grå høyglansinnredning. Innredningen består av skuffemøblement med heldekkende dobbelservant og et firedørs speilskap. Badet har også mekanisk avtrekk og opplegg for vaskemaskin.

Soverom og garderobe: Boligen har fire soverom, hvor hovedsoverommet ligger i kjelleren med flislagt gulv, varmekabler og paneloverflater for øvrig. Rommet har god størrelse og to store vinduer. De andre tre soverommene ligger i andre etasje. Boligen har flere garderobeløsninger og lagringsplass i en romslig bod i kjelleren.

Varmtvannsbereder er på ca. 300 liter. Eiendommen har vannforsyning fra egen brønn. Vannpumpe og trykktank er plassert i kjelleren og gir vann til begge husene på gården.


Låve med fjøs
Bruksareal totalt: ca. 576 kvm.
Opprinnelig en enkel låve med stall og redskaps/forrom. Fjøs oppført i 1937 som et tilbygg mot sør og senere et tilbygg mot vest som har inneholdt et enkelt korntørkeanlegg. På loftet over er et areal avdelt til høsenshus. I gangen mellom opprinnelig bygg og tilbygget fjøs er tidligere melkerom benytttet som potetkokeri i forbindelse med bakevirksomheten. Utvendig støpt kjørebru fra tunet. Dagens bruk av bygningen har liten relevans til landbruksdrift. Låven har behov for renovering Låven er idag leid ut.

Vedskjul/grishus
Bruksareal totalt: ca. 73 kvm.
Beliggende rett nord for låven som en del av tunet. Bygget har behov for renovering.

Bygningsarealer

Bolighuset:
Totalt BRA (bruksareal): 217 kvm.

BRA-i totalt: 217 kvm.
Kjeller: 79 kvm.
1. etasje: 102 kvm.
2. etasje: 36 kvm.

BRA-e totalt: 0 kvm.

BRA-b totalt: 0 kvm.

ALH totalt: 19 kvm.
2. etasje: 19 kvm.

Låven:
Totalt BRA (bruksareal): 576 kvm.

BRA-e totalt: 576 kvm.
1. etasje: 474 kvm.
2. etasje: 102 kvm.

Vedskjul/grisehus:
Totalt BRA (bruksareal): 73 kvm.

BRA-e totalt: 73 kvm.


Informasjon om arealbegrepene
Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er:
BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet
BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.
BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten.
TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.
GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal.
Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.:
BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA.

Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate).
Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Oppvarming, piper og ildsteder

Bolighuset har elektrisk oppvarming med panelovner, supplert med vedfyring i peis med innsats i to stuer. Det ble utført tilsyn i februar 2019, uten anmerkninger.
Selger opplyser at etter kontrollen i 2019, men før dagens eier kjøpte og overtok eiendommen, ble vedovnen i 1. etasje skiftet ut av forrige eier. Uviss dokumentasjon på utførelsen.

Følgende er opplyst fra Follo Brannvesen:
I følge våre fagsystemer ble det gjennomført tilsyn på både 41 a og b den 28.02.2019. Frekvens på boligtilsyn ble satt til hvert 4.år. Ser for øvrig kun ut som det foreligger rapport på adresse 41a, og denne er vedlagt. Avvik som er oppdaget er at det mangler taktrinn, noe som skal tilfredsstille vår adkomst opp til skorstein. Likevel ser jeg at feiing ble utført på begge bygg 15.08.2021, og satt til 4års frekvens med lite sot registrert. Andre avvik er ikke funnet. Antatt dato for neste feiing er 17.08.2025.

Reguleringsforhold

Eiendommen er iht. Kommuneplan Nordre Follo 2023-2034, datert 03.05.2023, beliggende i et område avsatt til LNFR (landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift), for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.
Fra kommuneplanen inngår eiendommen i to hensynssoner:
- Nedslagsfelt drikkevann
- Ras- og skredfare

Eiendommen ligger også innenfor reguleringsplanen "Et område mellom Langhus og Ski stasjonsby til landbruksformål". Eldre reguleringsplan fra 12.1.1970.
Iht. reguleringsplanen er eiendommen avsatt til jord- og skogbruk.

Kommuneplanen og reguleringsplanen med bestemmelser er innhentet og kan fås oversendt ved henvendelse til eiendomsmegler.

Konsesjon, driveplikt og odel

Eiendommen er under arealgrensene for konsesjon, og er dermed konsesjonsfri. Siden eiendommen er over to dekar må kjøper fylle ut et egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet som godkjennes av kommunen. Eiendomsmegler vil bistå med dette.
Det er ikke boplikt på eiendommen, og den kan dermed benyttes for utleie.
Eiendommen er under arealgrensene for odel, og er dermed fri for odel.
Det er ingen driveplikt på eiendommen da den er helt uten landbruksarealer.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven.

Oppgjør

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Tilbud om lånefinansiering og forsikringer

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven.

Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur.

Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Lovanvendelse og kontraktsbetingelser

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.
Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:
Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.