Utsiktstomt med uferdig råbygg til enebolig med sokkelleilighet - garasje

Adresse

Kollenveien 39
3046 Drammen
 

Matrikkel

Gnr. 17 bnr. 229 i Drammen kommune.
 

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et attraktivt og barnevennlig område øverst i Strømsåsen med begrenset trafikkgjennomgang. Meget flott utsikt over Drammen og omegn. Tomt grensende til friområde med populære turstier til bl.a. annet Blektjern, Kølabånn, Haukåstoppen og Drafnkollen utsiktspunkt. Haukåsløypa i nærheten kan by på alpine utfordringer

Området har nærhet til skoler, barnehager, universitet, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud i Drammen. Det tar ca. 25 minutter å gå til Drammen jernbanestasjon ved Strømsø torg. Fra Drammen stasjon er det enkelt å pendle til jobb retning Oslo, Kongsberg og Tønsberg. Med bil er det kort vei til Drammen Sentrum og Gulskogen senter.

Type, eierform og byggeår

Boligtomt, selveier, påbegynt bygg i 2021.
 

Planlagt bebyggelse - tillatelser

Nåværende eier har tidligere fått ramme- og igangsettingstillatelse for oppføring av en frittliggende arkitekttegnet enebolig med utleieleilighet/hybel og dobbeltgarasje. Tillatelsene har bortfalt. Hva som til nå er oppført på tomten er et råbygg hvor store deler av arbeidene ikke er ferdigstilt.

Tiltaket har vært innstilt i lengre tid. Tidligere ramme- og igangssettingstillatelse er bortfalt i henhold til plan og bygningsloven § 21-9. Ny eier må derfor søke om ramme- og igangsettelsestillatelse på nytt. Det må påregnes gebyr til Drammen kommune for ny byggesaksbehandling.

Mesna arkitekter AS har opphavsrett til byggetegningene og står som ansvarlig- og prosjekterende søker. Ny eier må etablere avtale med arkitekten for å videreføre prosjektet eller ev. betale for arkitekttegningene for å videreføre prosjektet selv.

Kjøper overtar det fulle ansvaret for å utnytte tomten og for å videreføre byggeprosjektet med dets muligheter og begrensninger. Kostnader for videre bruk av involverte aktører eller andre er av de ting kjøper vil måtte kalkulere inn.
 

Nærmere om eiendommen og byggeprosjektet

Takstmann Per Ove Fredsvik har utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt. Rapporten er en teknisk gjennomgang av eiendommen og angir eventuelle byggtekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold kjøper må være særskilt oppmerksom på. Det er derfor viktig at kjøper setter seg grundig inn i rapporten.

Følgende opplysninger fremgår av takstmannens rapport:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er pr i dag ikke mulig å definere om bygget er oppført som tegnet, omsøkt og godkjent. Det som er synlig og dokumentert avvik er forstøtningsmurer på eiendommen som ikke er bygget etter godkjente tegninger. Kjøper må derfor påregnes å prosjektere/tegne inn bolig og tiltak på eiendommen på nytt og sende inn en ny byggesøknad til behandling av bygningsmyndigheten.

Boligen er et råbygg. Eiendommen består av en frittliggende innholdsrik arkitekttegnet enebolig over tre plan med utleieleilighet og tilbygget garasje.

Boligen er fundamentert på stabile masser. Grunnmur består av betong og murverk av Leca. Yttervegger består av murverk av Leca iso-blokker, ubehandlet innvendig og utvendig. Takkonstruksjonen består av treverk, er av typen er flatt tak, utvendig delvis tekket med takpapp. Vinduer består av pvc med 2 lags glass fra 2021. Terrassedører av pvc med 2 lags glass fra 2021. Etasjeskiller består av betongdekke og trebjelkelag. Innvendige overflater er ubehandlede. Enkle byggeplass-trapper montert mellom etasjene. Terrasser/balkonger ut fra alle plan.

Store deler av arbeidene er ikke ferdigstilt. Det er støpt gulv og etasjeskillere, murt yttervegger av Leca iso-blokker, delevegger i 20cm Leca-blokker, montert de fleste dører og vinduer i yttervegger, og bygget takkonstruksjon i treverk.

Det er registrert utettheter i taktekket, som ikke er ferdigstilt, og det er fukt- og råteskader i takkonstruksjonen. Forholdene har i tillegg ført til at det er forekomst av organisk vekst/grønske innvendig i boligen. Ved befaringen var det i tillegg stor forekomst av vann i boligen. Det er registrert mangelfull bruk av u-blokker og unødvendig brede fuger i mur konstruksjonene. Det er ikke benyttet hjørneblokker, og det er betongkonstruksjoner eksponert i yttervegger, noe som kan føre til kuldebroer.

Fundamentering og forstøtningsmur mot Kollenveien (sør): Det har blitt utført en rapport for Geotekniske undersøkelser i forbindelse med utbygging Kollenveien 39 datert 15.4.2021. Grunn består, ut i fra løsmassekart fra NGU fjell og tynt dekke av fyllmasser over fjell. Det forventes ingen problemer med områdestabiliteten her pga. faste masser som i hovedsak består av fast lagret sandig grusig siltig masser og små dybder til berg. Forstøtningsmurer er undersøkt og ut i fra beregningsresultater oppnår ikke forstøtningsmuren tilstrekkelig sikkerhet mot velting og utgliding i nedre støttemuren. Her kreves det tiltak. Det henvises til rapport datert 15.4.2021 utarbeidet av Terraplan AS.

Det er stor forekomst av avfall og skrot på eiendommen. Støpt støttemur mot veien med store skjevheter.
Tekniske installasjoner er prosjektert og tegnet, men arbeidene er ikke påbegynt.

Dette er hentet fra tidligere tilstandsrapport:
Ifølge eier står Bjørnstad Prosjektering AS for RIB tegningene mens Norrman Sprinkler AS står for Tekniske
installasjonestegninger.

Det er utført to undersøkelser vedrørende konstruksjons sikkerhet og avvik mellom prosjekteringsgrunnlag og utførelse. Den første rapporten er utført av Bjørnstad Prosjektering As for første del av byggeprosjektet. Ansvarlig utførende for første del av prosjektet gikk konkurs, og det ble kontrahert ny entreprenør. Denne rapporten er ikke fremvist.

I rapport fra Arkitektbua, datert 01.12.2021, konkluderes det med at det må påregnes tiltak med betongbjelke i dekke over plan 2, og utbedre åpenbare kuldebroer. Ifølge eier hadde Rådgivende Ingeniør Bygning denne kommentaren i forhold til avvik som er avdekket ved befaring:
"Den ene betongbjelken (350x350) har litt for lite armering, det er en kurant sak å fikse, men det bør gjøres."

Det anbefales å lese disse rapportene, og gjøre seg kjent med innhold og konsekvenser av disse.
 

Arealer og fordeling per etasje

Eiendommen er bebygget med tanke på oppføring av bygning med bruksareal: 370 kvm fordelt over tre plan:

Plan 1: 61 kvm, Bra-i
Plan 1 utleiedel: 51 kvm, Bra-i
Plan 2: 149 kvm, Bra-i
Plan 3: 109 kvm, Bra-i

Boligen er et råbygg og er ikke beboelig. Arealer er tatt ut ifra tegninger.

Byggetegninger er vedlagt kun til illustrasjon av hvordan bygget er tenkt oppført med romfordeling etc.
 

Parkering

Boligen er planlagt med dobbelt garasje samt med en biloppstillingsplass i terreng.

Areal og eierform (opplysninger om evt. feste)

Areal: 1 078 kvm, Eierform: Eiet tomt
 

Tomt og hage

Tomten selges slik den står og kjøper må for utnyttelse av tomten påregne opparbeidelse i henhold til de krav som er eller måtte bli stilt. Øvre del av tomta er et uberørt naturområde på ca. 550 m².

Vei, vann og avløp

Adkomst til eiendommen via privat vei. Det er ikke tinglyst veirett. Kostnader forbundet med bruk av veien, f.eks. vedlikehold og brøyting, må avklares med øvrige brukere av veien. Veien ligger på en teig uten gårds og bruksnummer. Eierforholdt til parsellen er uavklart. Nåværende eier har fått tillatelse av angivelig eier til å benytte veien. Det er kjøpers ansvar og risiko å etablere nødvendige tillatelser for bruk av veien.

Eiendommen er planlagt tilkoblet kommunalt vann og avløp via private stikkledninger. Det må påregnes å betale avgift til kommunen for tilkobling til vann- og avløpsnettet.
 

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i Drammen kommune og er i henhold til kommuneplanens arealdel 2015 - 2026 regulert til boligformål, jf. også vedlagt reguleringsplankart og kommuneplankart.

Kommuneplanens arealdel med tilhørende plankart, planbeskrivelse, bestemmelser og retningslinjer mv. finnes tilgjengelig på Drammen kommunes hjemmesider under overskriften "Tidligere Drammen kommune": https://www.drammen.kommune.no/tjenester/arealplan-kart-deling-seksjonering-oppmaaling/kommuneplaner-og-retningslinjer/gjeldende-kommuneplaner/

Planene kan hentes ved å kopiere eller skrive inn ovenstående nettadresse i nettleserens adresselinje.

I tillegg gjelder bestemmelser i blant annet Retningslinjer for fortetting i villaområde datert 26.11.2018 og bestemmelser i Parkeringsstrategi med parkeringsnorm vedtatt 14.06.2023.
 

Konsesjon/Odel

Det er ikke konsesjonsplikt eller odelsrett knyttet til salget av denne eiendommen.

Prisantydning

5 700 000,-
 

Takst / tilstandsrapport

Utført av : Fredsvik Takst og Eiendom AS
Takstdato : 03.10.2023
Teknisk (byggmassens) verdi : 1 700 000,-
Tomteverdi: 4 000 000,-
Markedsverdi : 5 700 000,-
 

Kommunale avgifter etc.

Kommunale avgifter (vann og avløp) og renovasjonsavgifter vil tilkomme når boligen er ferdigstilt og tas i bruk. I tillegg må det påregnes kostnader til bl.a. strøm/nettleie, bygningsforsikring, innboforsikring og tv/internett.
 

Tinglyste heftelser og rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Det er ikke tinglyst servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver.
 

Oppgjør

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på oppgjørsdagen.

Oppgjørsdagen er normalt 3 måneder etter at medhjelperen forelegger budet for tingretten i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven § 11 - 27.

Skjer oppgjør etter oppgjørsdagen, påløper morarenter. Etter at kjøperen er blitt eier overtar han risiko for eiendommen, og må selv sørge for forsikring etc.
 

Budgivning

Dersom du etter besiktigelsen ønsker å kjøpe eiendommen, bør du så snart som mulig inngi skriftlig kjøpetilbud til megler, gjerne pr. e-post med scannet budskjema. Budskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Budet må være uten forbehold om finansiering. Kopi av legitimasjon må følge med. Finansieringsplan vedlegges budet. Finansieringsbevis skal foreligge eller kunne bekreftes av bank.

Det kan bare tas hensyn til bud som er bindende for budgiver i minst seks uker. Dette fordi et bud må antas og stadfestes før et salg kommer i stand. Med partenes og rettighetshavernes samtykke, kan det likevel tas hensyn til bud med bindingstid ned til to uker. Megler oversender det høyeste/beste budet til tingretten for stadfestelse.
 

Overtagelse

Partene har en måneds ankefrist fra det tidspunkt tingretten stadfester budet. Dette vil si at handelen ikke endelig har kommet i stand før ankefristens utløp. Oppgjørsdag / overtakelse er normalt tre måneder fra den dag medhjelper(megler) oversender budet til tingretten for stadfestelse. Dersom eiendommen er fraflyttet, kan det være mulig å overta eiendommen før fastsatt oppgjørsdag dersom kjøpesummen er innbetalt. Overtagelse kan allikevel ikke skje før en måned etter at budet er stadfestet. Kjøpesummen skal innbetales til meglers klientkonto.
 

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.

Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon. Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon.

Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.