Fahlstrøms Terrasse 5-7

Oppdragsansvarlig

Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS / Alexander Sandaas

Selger/Utbygger

Fahlstrøm Utvikling AS v. Tor-Erik Kristiansen
Fahlstrøm Utvikling AS v. Bjarne Gjerstrøm Samuelsen

Betegnelse

Gnr. 33 Bnr. 3192 Snr. 1 i Oslo kommune

Byggeår

2024

Arkitektens ord

I en av byens grønne åser skal det etableres et svært spesielt nabolag med 3 unike boliger. "Fahlstrøm terrasse" på Slemdal (Liten stikkvei opp fra Dagaliveien), består av 3 stk etasje-leiligheter og er tegnet av R21 Arkitekter. R21 har gjennomført flere tilsvarende prosjekter. Disse fremstår som attraktive og har beviselig tidløse og varige løsninger. Dette er også erfaringer som er brukt i arbeidet med dette prosjektet. Det er nøye plassert i forhold til tomtens topografi og de kvalitetene som ligger i eiendommen som bl.a sol og utsikt. Boligene er planlagt innenfra og ut, hvor store åpne vindusflater gir sømløs overgang mellom ute og inne i flere retninger. Naturlige materialer som tegl og tre, frodige trær og utsikt mot sør trekker landskapet inn i boligene og skaper en helt unik atmosfære. Hver bolig har flere og varierte uterom; atrium, hage, franske balkonger, og terrasser. Uteplassene blir integrerte deler av boligene og oppleves som intime og lune.

Huset har en presis plassering i forhold til terrenget slik at det oppstår naturlige koblinger til private og skjermede uterom koblet til hver bolig. Boligene er organisert over ett plan hver med felles garasje i kjeller. Hver bolig får dirkete tilgang til kjeller via heis. Adkomst til parkering skjer via tunnel som gir snøfri og komfortabel nedkjøring. Gangadkomst til boligene skjer via opparbeidet adkomstvei fra nord-øst. En viktig del av boligenes identitet handler om raushet i de praktiske rommene og en optimal sirkulasjon. Boligene får generelle rom som kan brukes til ulike ting gitt ulike faser i livet. Boligene får "eneboligkvaliteter" med lys og utsyn til alle sider. Prosjektet blir utført i tegl. Tegl er tidløst, varig og vakkert og bidrar til å gi boligene et solid uttrykk som står godt i mange mange år. Tegl kan møte terrenget på en naturlig måte og gi huset en "monolittisk tyngde". Romlige kvaliteter som himlingshøyder, presis detaljering, vakre proporsjoner, bevisste materialvalg osv. gir varige bokvaliteter som man kan nyte godt av hver dag.

Arealer og fordeling pr. etasje

BRA leilighet 1: / 159 m2

Det presiseres at alle arealene er omtrentlig oppgitt da husene er under oppføring og at det derfor vil kunne oppstå avvik. Arealene er opplyst av R1 Arkitekter AS. Det tas forbehold om at rom benevnt som "Vask/bod" på plantegning er regnet som P-rom, selv om vaskerom er P-rom og bod er S-rom. I tillegg er garderobe regnet som P-rom da disse ikke har dør til soverom.

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et attraktivt, veletablert og meget barnevennlig boligområde på Slemdal i Oslo. Det er kort gange til idrettsanlegg, skoler, barnehager og idylliske turområder ved Holmendammen. Dessuten er det flere dagligvarebutikker i området - og både Hapag Sushi og Fruktboden bidrar til at det blir noe for enhver smak. Ellers er det et godt kollektivtilbud, og det tar ikke mer enn ca. 20 minutter før man er på Oslo S.

Det er ca. 10 min gange til Hemingbanen som er et flott idrettsanlegg med blant annet flere fotballbaner, friidrettsområde, terrengløype, og idrettshall for håndball og basket. I tillegg er det en nyere hall med fire tennisbaner, samt en stor, nedfelt trampolinegrop. Alternativt er det ca. 4 min å sykle til Gressbanen som gjøres om til skøytebane vinterstid.

Forøvrig er det ca. 1 km til idylliske Holmendammen med parkområde og ikke minst to kastebrygger hvor man kan øve inn fluekasteteknikken. Prøv gjerne fiskelykken med vanlig fiskestang. Det er ca. 2,3 km til Båntjern for grilling og bading, og rett over 6 km opp til Sognsvann med uendelige muligheter for rekreasjon.

Det er ca. 2,5 km til Holmenkollen riksanlegg med hopp, langrenn, skiskyting og rulleski, samt Tryvann skisenter og klatrepark. Videre innover byr Nordmarka på gode løypealternativer for ski, sykkel og gange.

Beskrivelse av nærområdet / fasiliteter

Dagligvarehandelen kan gjøres på blant annet Extra Slemdal, Kiwi Slemdal og Joker Holmenhavna. Alle butikkene ligger innenfor en radius av ca. 10 min gange. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Slemdal, Vinderen og Ullevål et variert utvalg av butikker og servicetilbud. Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Kollektivtilbudet i området består av buss og T-bane. Nærmeste holdeplass er Slemdal T-banestasjon som ligger ca. 660 m fra boligen. Med bil tar det ca. 10 min til Majorstuen, 11 min til Skøyen, 17 min til Oslo S og 45 min til Oslo Lufthavn.

Fra eiendommen er det ca. 8 min gange til Slemdal barneskole. Elever på ungdomstrinnene fortsetter enten på Ris eller Midtstuen ungdomsskole. Sistnevnte ligger nærmest, ca. 1,1 km unna. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, og et godt utvalg av private og kommunale barnehager. Nærmeste barnehage ligger ca. 500 m unna.

Kort fortalt

- Rålekker hageleilighet på ca 159 kvm BRA.
- Gjennomgående meget god standard på materialer og innredninger.
- Gode lagringsboder.
- Heisadkomst direkte inn i leiligheten
- 1 garasjeplass med el-billader.
- 2 lune og romslige terrasser.
- Solfylt med syd/vestvendt utsikt.
- Påkostet kjøkken fra Kvänum.
- Integrerte hvitevarer fra Miele.
- Store oppholdsrom og vindusflater fra gulv til tak.
- Gasspeis i stuen.
- Smarthus KNX.
- To delikate bad og separat vaskerom.
- Tre store soverom
- Masteravdeling med suiteløsning.
- Enstavs eikeparkett og fliser.
- Vannbåren varme.
- Balansert ventilasjonsanlegg.

Byggemåte

Konstruksjon: Yttervegger over terreng er av bindingsverk i tre, forblendet med rød teglstein av typen Randers RT444. Dør-, vindus- og gesimsbeslag utføres i kobber og blikk. Dekkene utføres som betong, for å sikre god lyd- isolering og avstivning.

Vinduer: Vinduer i prosjektet har trevinduer med alubeslag i bunn, lakkert utvendig i farge som passer teglstein og malt innvendig i farge S8500-N (dempet sort).

Yttertak: Leveres tekket med sedum på toppen.

P-anlegg: Felles underjordisk anlegg under leilighetsbygget, med samlet innkjøring i tunnel med port og adkomst til leilighetene via trappehus med heis. Gulv utføres i asfalt. Det leveres branndører i parkeringskjeller.

Nedkjøringsrampe til p-kjeller belegges med asfalt. Vegger og tak i nedkjøringsrampe blir av betong. Det monteres leddport i mørk farge med motorstyring, betjent med fjernkontroll.

Elanlegg: Det er utarbeidet detaljert elplan over elanlegg i underjordisk anlegg. Det skal etableres egen tavle med egen måler for strømforbruk til felles anlegg (innvendig og utvendig). Elanlegget skal, i tillegg til det som er nødvendig for a? drive tekniske installasjoner definert i denne salgsoppgave og ev. annet nødvendig utstyr i henhold til myndighetskrav (for eksempel nødlys/ledelys).

Strøm til private arealer i garasjeanlegget tas fra tavle for tilhørende leilighet. Det installeres elbillader til alle private p-plasser.

Heis: Otis AS. Se eget dokument.

Ventilasjon: Garasjeanlegg, parkeringsarealer, boder, tekniske rom og trapperom skal ha ventilasjon i henhold til eventuelle myndighetskrav.

Lys: Belysning etter NEK400. Takbelysning av felles kjørearealer, sluser og trapperom styres med bevegelsessensorer. Takbelysning i alle tekniske rom styres med brytere.

Belysning utvendig over utvendig garasjeport (hovedport) styres med lyssensor. Det monteres utelys på husenes uteplasser og fasader i henhold til TEK17.

Markterrasser og balkonger: Leveres med dekke fra Alvdal. Tak på balkong leveres i tre med spileutførsel. Det legges opp strøm til senere installasjon av markise.

Innhold

Rålekker hageleilighet, med gjennomgående meget god standard og suveren beliggenhet, tilbaketrukket på Slemdal. Leiligheten er under bygging, og forventes endelig ferdigstilt 3/4 kvartal 2024. Leiligheten er på ca 159 kvm BRA, og har en gjennomtenkt og funksjonell planløsning med store oppholdsrom og romslige terrasser. Stue, har store vindusflater og fremstår som leilighetens sosiale midtpunkt med delvis åpen kjøkkenløsning og plass til flere store sittegrupper.

1. etasje: Hall, gang, bod, 2 soverom, garderobe, 2 bad, vaskerom, kjøkken/stue og stue.
Bod, garderoberom, terrasse og garasjeplass.

Leveranse

Innvendig vegger: Innervegger utføres med sparklet og malt gips. Maling på vegg avsluttes 15 mm ned fra overgang tak/vegg, og takmaling avsluttes tilsvarende 15 mm ned på vegg. Maling Tek17 k2

Det understrekes at det over tid kan forekomme noe oppsprekking grunnet bevegelse og differanser i temperatur og luftfuktighet, spesielt i hjørner, overgang mellom vegg/tak og i overganger mellom materialer.

Tak/himling: Himlinger utføres med sparklet og malt gips. Overgang mellom vegg og himling skal være listfri. Leilighetenes himlinger er delt i to eller tre, der arealer over entré/gang/omkledningsrom/våtrom/wc er løst med senket himling (ca. 30 - 40 cm) for å gi rom for tekniske føringer.

Det understrekes at det over tid kan forekomme noe oppsprekking grunnet bevegelse og differanser i temperatur og luftfuktighet, spesielt i hjørner, overgang mellom vegg/tak og i overganger mellom materialer.

Gulv: Innvendige gulv i alle rom (ikke wc, bad, vaskerom og teknisk rom) er utført med herdet tregulv bredd ca 26-28cm

Våtrom: Leveres med fliser på gulv og vegg 30*60 på gulv og 30*60 på delere av vegg. Det blir helspil over innredning. Noen av vegger blir malt i passende farge.

Listverk:
" Fotlist i hvit 98mm
" Dørlister/karmlist 70mm. Over dør der det er laver blir det dør til tak uten list
" Tak og vindusomramming blir listfritt.

Innerdører: Nordicdoor slett kompaktdør; ekstra høy 220 til 230 cm, farge S8500-N (dempet sort).

Ytterdør: Gilje dør 110x240 klassifisert B30 med tanke på lys og brannsikring. Mørk utførsel.

Kjøkken: Kjøkkeninnredningen leveres av Kvänum, en leverandør som snart fyller 100 år, og som utmerker seg med et klassisk, tidløst design og produkter av spesielt utvalgte materialer. Skrog og fronter er ekstra solide og skuffene av massiv eik. Kvänums filosofi er enkel: Det eneste som duger er ekte vare - form og funksjon i skjønn forening.

Kjøkken tegninger kan sendes over til kunde.
laderomsinnredning: Levere fra Oslo VVS i mørk utførsel. Det blir levert Tapwell batterier og takdusj med håndspyler

Ildsted:
Det leveres gasspeis
Oppvarming: Det leveres vannbåren varme i deler av leiligheten.Våtrom utføres med elektriske kabler.

Tekniske føring: Tekniske føringer ut over det som føres i nedsenkede himlinger, kasses inn. Innvendige tekniske føringer samles så langt som praktisk mulig, slik at innkassinger/bokser må begrenses noen plasser.

Elektro: Det leveres smarthus KNX med skjerm.

Alle elinstallasjoner vil bli gjort etter NEK400 med Elko Plus stikk og brytere.

El plan er utarbeidet og kan sendes over til kunde.
Lydklasse: For tekniske krav henviser TEK17 til klasse C i standarden. NS8175

Utstyr
- Ventilasjon: Det monteres separate ventilasjonsanlegg for balansert ventilasjon med varmegjenvinning, med ett aggregat pr. boenhet som styres uavhengig av andre leiligheters enheter. Inntak på yttervegg og avkast på vegg, eller over tak.

- Teknisk føring: Tekniske føringer ut over det som føres i nedsenkede himlinger kasses inn. Innvendige tekniske føringer samles så langt som praktisk mulig, slik at innkassinger/bokser må begrenses noen plasser.

- Elektro: Smarthus KNX med skjerm. Alle el installasjoner vil bli gjort etter NEK400 med Elko Plus stikk og brytere. Innfelt Spotskinner i tak på stue. Spott på alle bad og kjøkken. El plan.

- Lydklasse: For tekniske krav henviser TEK17 til klasse C i standarden. NS8175.

Utstyr

- Ventilasjon: Det monteres separate ventilasjonsanlegg for balansert ventilasjon med varmegjenvinning, med ett aggregat pr. boenhet som styres uavhengig av andre leiligheters enheter. Inntak på yttervegg og avkast på vegg, eller over tak.

- Teknisk føring: Tekniske føringer ut over det som føres i nedsenkede himlinger kasses inn. Innvendige tekniske føringer samles så langt som praktisk mulig, slik at innkassinger/bokser må begrenses noen plasser.

- Elektro: Smarthus KNX med skjerm. Alle el installasjoner vil bli gjort etter NEK400 med Elko Plus stikk og brytere. Innfelt Spotskinner i tak på stue. Spott på alle bad og kjøkken. El plan.

- Lydklasse: For tekniske krav henviser TEK17 til klasse C i standarden. NS8175.

Oppvarming

Leilighetene vil bli varmet opp med elektrisitet og gasspeis. Det blir vannbåren i deler av leilighet, og våtrom får enten vannbåren varme eller elektriske varmekabler. Det leveres med en gasspeis i stuen.

Det monteres separate ventilasjonsanlegg for balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Det blir ett aggregat per boenhet som styres uavhengig av andre leiligheters enheter. Alle elinstallasjoner vil bli gjort etter Nek:400 med Elko Plus stikk og brytere.

Parkering / Garasje

Det blir oppført et felles parkeringsanlegg under leilighetsbygget, med samlet innkjøring via tunnel og en motorisert port. Adkomst til leilighetene vil skje via trappehus og heis. Parkeringsanlegget får blant annet drensasfalt til dekke, elbillader ved p-plassene og takbelysning styrt med bevegelsessensorer. Øvrig parkering vil skje etter områdets gjeldende bestemmelser.
Leiligheten får 1 parkeringsplass tinglyst som tilleggsareal.
I henhold til offentlige krav vil det i tillegg etableres en HC-plass, se vedlagte vedtekter for bruk av HC plass

Beskrivelse av tomt

Eiendommen blir gjerdet inn med flettverksgjerde, og pent opparbeidet med ferdigplen, busker og trær. De gode solforholdene vil kunne nytes fra skjermede uteplasser som oppleves som intime og lune.

Leilighet har franske balkong og inntrukne terrasser med tak og belysning. Alt ligger til rette for å nyte utvendig hygge. Det blir god plass til sittegrupper, grilling og sosiale sammenkomster. Overbygg eller en markise gjør at hyggen også kan nytes på dager med regn i luften. Belysningen bidrar til at den kan vedvare til langt inn i sene kveldstimer. Det blir også flotte, felles uteplasser.

Arkitektene i R21 har plassert bygget optimalt i forhold til tomtens topografi og de kvalitetene som ligger i eiendommen med tanke på sol og utsikt. Det blir naturlige materialer som tegl og tre, frodige trær og utsikt mot syd. Vinduene vil trekke omgivelsene inn i rommene fra flere retninger og skape en helt unik atmosfære.

Yttervegger blir forblendet med rød teglstein av typen Randers RT 444 Rustica. Teglsteinen er en rød, «håndstrøken» stein med brunt fargespill, der det tas utgangspunktet i den klassiske fremstillingen av murstein. Resultatet er en spennende stein med rustikke overflater, forskjelligartede strukturer og detaljrikdom. Forøvrig blir alle beslag utført i kobber, mens dører og vinduskarmer blir lakkert i en farge som matcher steinen.

Seksjonseier i 1. etasje vil få midlertidig, eksklusiv bruksrett til uteområde/terrasse iht. vedlagte utomhusplan. Dette vil bli regulert i vedtektene. Bruksretten gjelder i inntil 30 år fra vedtektene blir datert. Ta gjerne kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at deler av utomhusarealene kan ha en senere ferdigstillelse på grunn av tidspunkt for salg og overtagelse, særlig med tanke på årstid. Dersom eiendommen overleveres på vinterstid er kjøper inneforstått med at utomhusareal ikke vil være ferdig opparbeidet.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.
- Tinglyste servituitter:
1932/901935-1/105 Best. om vann/kloakkledn. Tinglyst 23.09.1932
Erklæringen er overført fra eiendommens hovedbøl. Erklæringen inneholder forpliktelser for eier hva gjelder skader eller ulemper som kan oppstå på vann- og kloakkledningene.

- 1932/145-2/105 Best. om vann/kloakkledn. Tinglyst 03.11.1932
Erklæringen er overført fra eiendommens hovedbøl. Erklæringen er av eldre dato og noe vanskelig å tyde.

- 1932/901936-1/105 Bestemmelse om veg. Tinglyst 16.12.1932
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
Erklæringen er overført fra eiendommens hovedbøl og ble opprettet når denne eiendommen ble utskilt. Erklæringen omhandler en midlertidig fritagelse av opparbeidelse av vei, samt tillatelse til bygging med blant annet forpliktelse til opparbeidelse av vei, fortau og kloakk. Evt grunnervervelse må skje uten utgift for kommunen. Gjerde må settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser.

- 1938/13533-1/105 Best. om vann/kloakkledn. Tinglyst 23.12.1938
Erklæringen er overført fra eiendommens hovedbøl. Megler har ikke lykkes i å finne erklæringen hos Statens Kartverk eller Digitalarkivet, og har derfor ikke kunnet kontrollere dens innhold. Kjøper overtar ansvar og risiko tilknyttet dette.

- 1967/12827-1/105 Erklæring/avtale. Tinglyst 25.09.1967
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Erklæringen er overført fra eiendommens hovedbøl. Erklæringen inneholder forpliktelse for eier av eiendommen til å følge Vann- og kloakkvesenets reglement.

- 1970/7895-1/105 Erklæring/avtale. Tinglyst 18.05.1970
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk.
Erklæringen er overført fra eiendommens hovedbøl.
Inneholder en tillatelse til Oslo Lysverker til å sette opp å ha stående en transformatorstasjon for spenning med inn- og utføring av kabler og ledninger fra og til fordelingsnettet. Det kan ikke bli foretatt beplantninger eller foranstaltninger som kan hindre adkomst for personer eller transportmidler eller svekke stasjonen på annen måte.

- 1994/65357-1/105 Best. om vann/kloakkledn. Tinglyst 16.11.1994
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og avløpsverk
Gjelder denne registerenheten med flere. Erklæringen er en overenskomst mellom eierne av gnr/bnr 33/1188, 686, 635 og 1187 hvor de i fellesskap er ansvarlige for ledningenes drift og vedlikehold. Utgifter deles med like deler på eierne uten hensyn til hvor på den felles stikkledning arbeidene befinner seg.
Erklæringen er overført fra eiendommens hovedbøl.

- 2020/3174997-1/200 Bestemmelse om veg. Tinglyst 14.10.2020 21:00
Kan ikke slettes uten samtykke fra:OSLO KOMMUNE
Org.nr: 958935420. Det er gitt midlertidig dispensasjon fra Plan- og bygningsloven i kravet om å opparbeide offentlig vei. Dispensasjon kan trekkes tilbake, og eier vil da ha en plikt til å opparbeide veien i regulert veibredde på egen bekostning. Inneholder også bestemmelse om at eier må vederlagsfritt gi avståelse av egen tomt til veigrunn.

- 2021/1356150-2/200 Erklæring/avtale 2021/1356150-3/200
Bestemmelse om vann/kloakk tinglyst 29.10.2021 21:00.
Dette er en rettighetserklæring som tjener som en heftelse på både denne eiendommen og gnr/bnr 33/635, erklæringen gjelder adkomst som anvist på kart, rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold samt rett til å ha liggende ledninger med fri adgang for nødvendig vedlikeholds- og reparasjonsarbeider.

- 2021/1555820-1/200 Bruksrett tinglyst 10.12.2021 21:00
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:635 har vederalagsfri bruksrett på to teiger som anvist på kart. Det skal anlegges støttemur og denne eiendommen har vedlikeholdsplikt for muren. Den tinglyste bestemmelsen inneholder en begrensning på 10 år, men det foreligger en privat avtale om at rettigheten skal være evigvarende. Ny eier er forpliktet til å samtykke til en ny tinglysning om dette forholdet dersom det behøves for å ivareta den evigvarende bruksretten.

Det skal tinglyses en heftelse som gir naboeiendommen (bruksnummer 635) evigvarende og vederlagsfri rett til kjøreadkomst og manøvrering som angitt på kart i erklæring. Konferer megler ved spørsmål.

Erklæringene ligger vedlagt i salgsoppgaven og alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med disse.

Vei / Vann / Avløp

Stikkveg ned fra Dagaliveien (Fahlstrøms terrasse) er privateid.
Veirett over 33/636 og 33/1765 er befestet ved dom, jf. byggesak 201918319-61.
Veiforbindelse for omsøkt parsell ned til eiendom 33/636 og videre ut til offentlig vei skal være
over 33/635, og tinglyses.

Naboeiendommen (bruksnummer 635) skal ha evigvarende og vederlagsfri rett til kjøreadkomst og manøvrering som angitt på kart i tinglyst erklæring.

Eiendommen skal koble seg på private stikkledninger for vann og avløp som går over ny parsell, fram til hovedledninger for vann og avløp i Dagaliveien. Det tinglyses en rettighetserklæring (vedlagt i salgsoppgaven) som gir gnr/bnr 33/635 rett til å ha liggende stikkledninger for vann og avløp med nødvedige kummer gjennom denne eiendommen og frem til felles stikkledninger på samme eiendom.

Kostnader til drift, brøyting og vedlikehold av veiene til boligene dekkes av sameierne.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det er krav om at midlertidig brukstillatelse gis før overtagelse, hvor kjøper kan ha rett til å holde tilbake et forholdsmessig beløp av kjøpesummen som sikkerhet for uferdig arbeid/at det blir utstedt ferdigattest. Ferdigattest blir utstedt ved ferdigstillelse av prosjektet. Selger bærer ansvar for at ferdigattest blir gitt i etterkant.

Det er gitt rammetillatelse datert 07.06.2021. Rammetillatelsen inneholder følgende vilkår for at igangsettingstillatelse kan gis:
- Ved søknad om igangsettingstillatelse må det sendes følgende dokumentasjon: Ny forhåndsuttalelse med godkjent ledningskart fra Vann- og avløpsetaten, tilknytning av stikkledninger for vann og avløp, bortledning av avløpsvann fra garasjeanlegg.
- Bekreftelse på at de utvendige ledningsanlegget har tilfredsstillende kvalitet og kapasitet. Gjelder når ny bolig skal knyttes til eksisterende ledningsnett. Det må dokumenteres at det er foretatt kapasitetsberegning som sikrer at kravene i TEK10 kap. 15 |||. "Utvendige vannforsynings- og avløpsanlegg" ivaretas.
- Tinglyst erklæring om midlertidig dispansasjon fra plikten tl å opparbeide offentlig veg.

Det har kommet klager på rammetillatelsen. Kommunen har foretatt en forberedende klagebehandling, hvor klagen ikke ble tatt til følge. Saken
er derfor sendt Statsforvalteren som skal ta endelig stilling til klagen. Dette er anført i et skriv fra Statsforvalteren 08.12.2021. Statsforvalteren kan ved sin behandling prøve alle sider av saken, jf. forvaltningsloven § 34 annet ledd. Statsforvalteren skal avgjøre saken innen 12 uker fra saken er mottatt fra kommunen, jf. byggesaksforskriften §§ 7-1 d) og 7-2. Dersom saken ikke blir behandlet innen fristen vil vi orientere om dette.

Vilkår for ferdigattest:
Dersom det er satt vilkår for brukstillatelse må disse være oppfylt før du kan få ferdigattest. Dette må være dokumentert enten ved søknad om brukstillatelse eller søknad om ferdigattest. I tillegg må følgende informasjon sendes PBE:
- Sluttrapport med avfallsplan for bygg- og anleggsavfallet og kvitteringer fra avfallsmottaker.
- PBE vil vurdere å føre tilsyn med ansvarlig foretak.
- Bekreftelse på at sluttdokumentasjonen er sendt til Vann- og avløpsetaten.
- Opparbeidelse av intern vei på gnr/bnr 33/635 må være ferdigstilt før brukstillatelse gis.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er regulert til byggemråde for boliger i reguleringsplan, S-4220, vedtatt 15.03.2006. Det gjøres dog oppmerksom på at det er en pågående revisjon av småhusplanen og at det er varslet midlertidig forbud mot tiltak på eiendommen. I følge Oslo kommune sine nettsider skal den reviderte planen bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det bygges innenfor småhusplanen. Videre skal småhusområdenes karakter og kvaliteter bevares, det skal legges til rette for mer klimavennlige utbygginger. Småhusplanen styrer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med dette og se utfyllende informasjon på Oslo kommune sine nettsider. Vedlagt i salgsoppgaven ligger et høringsbrev til berørte eiere som alle interessenter må gjøre seg kjent

Eiendommen (eksisterende villa og hage) er oppført på gul liste. Iflg. delingstillatelse har byantikvaren uttalt seg om tremannsbolig og underjordisk garasje i byggesak 201717790-19, og har opplyst følgende: Byantikvaren vil ikke motsette seg tiltaket som innebærer nybygg i hagen. Byantikvaren har ingen merknader til endring av gårdsplassen og nedkjøring til garasjekjeller.

Eiendommen er registrert på følgende temakart hos Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn:
- Fortidsminner/mindre funnpotensial.
- Gul liste.
- Marin grense.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen:
- Dagaliveien 11 E: Riving av enebolig. Det ble gitt avslag i 2019.
- Fahlstrøms terrasse 3: Etablering av svømmebasseng.
- Dagaliveien 13 A og B: Innvendig ombygging, oppføring av balkong og bruksendring.

Beskrivelse av sameiet

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.
Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Andre faste løpende kostnader

Det er ikke lagt opp til fellesutgifter. Dette blir opp til de nye eiere å eventuelt etablere.

Kjøper må påregne kostnader til:
- TV og internett
- Kommunale avgifter
- Eiendomsskatt
- Bygg- og innboforsikring
- Andre normale vedlikeholds- og driftsutgifter

Det er ikke innhentet kostnadsoverslag på ovennevnte. Kommunale avgifter ligger historisk i størrelse omfang +/- kr 15 000,- pr. husstand pr. år. Utover dette vil privat forbruk varierer ut ifra eget forbruk.

Oslo kommune har eiendomsskatt. Eiendomsskatten beregnes først når prosjektet får igangsettingstillatelse. Her ligger en beregningsmodell til grunn. Eiendomsskatten er p.t. på 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Beregningsgrunnlaget finnes her:
https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.
I tillegg til faste løpende kostnader for TV og internett må det påregnes tilkoblingsavgift.

Andel fellesgjeld / formue

Andel fellesgjeld kr. 0,- / Andel fellesformue kr. 0,- pr ifølge forretningsfører.
Andel fellesgjeld og evt. formue overtas av kjøper.

Oppgjør

Det skal innbetales depositum på 10 % av kjøpesum, jf. bustadoppføringslovas § 46 (2), senest 7 virkedager etter utbygger har stilt garanti etter bustadoppføringslovens §12. Resterende beløp innbetales før overtagelse.

Beløpet (depositumet) renteberegnes til fordel for kjøper.

Det tas forbehold om at selger kan velge å stille garanti etter bustadoppføringslovens §47 (selvskyldnergaranti) og dermed vil depositumet bli et forskudd som utbetales til selger. Selger tar forbehold om å stille garanti etter § 47 for hele sluttoppgjøret.

Ta kontakt med megler ved spørsmål rundt garantier / oppgjør.

Det oppfordres til å ha finansiering klart ved innsending av kjøpetilbud. Bud med forbehold om finansiering vil bli prioritert etter bud uten.

Selger står fritt til å akseptere eller avslå ethvert kjøpetilbud, herunder bestemme om de vil akseptere salg til selskaper, samt om de vil akseptere salg av flere seksjoner til samme kjøper. Merk at eierseksjonsloven ikke gir anledning til at mer enn to seksjoner eies av en og samme juridiske person.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Spesifikasjon av lån

,

Adgang til utleie

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Det hefter ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Planlagt overtagelse

Bygging er i gang og overtagelse er planlagt til 3. kvartal 2024

Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at tidsanslaget ovenfor ikke er å anse som en avtalt frist for overtakelse i henhold til buofl. § 10.

Kjøper plikter å overta selv om seksjoneringen ikke er tinglyst per overtagelsen. Overtagelse kan skje mot § 47-garanti for sluttoppgjøret, eller at sluttoppgjøret beror på klientkonto.

Hver av partene kan si seg fri fra avtalen dersom arbeidene ikke kan komme i gang eller må avbrytes i så lang tid at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret, jfr. bufl. § 60.

Selger vil cirka 2 måned før forventet ferdigstillelse varsle kjøper om antatt overtakelsesperiode. Dette vil kun være av veiledende karakter, og utløser ikke krav om dagmulkt ved eventuell forsinkelse.

Endelig overtakelsesdato vil bli gitt med minst 30 dagers varsel, jfr. bufl. § 15 første ledd.

Midlertidig brukstillatelse må foreligge før overtagelse kan gjennomføres.

Selgeren skal informere kjøperen dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtakelse, herunder som følge av endrings- eller tilleggsarbeider bestilt av kjøperen.

Selgers forbehold

- Det tas forbehold om at det kan bli mindre vesentlige endringer og arealavvik som følge av prosjektering, videre bearbeiding og detaljering av prosjektet ved arkitekt, rådgivere og under utførelse.

- Det tas forbehold om mindre endringer som følge av krav fra offentlige instanser.

- Det tas forbehold om at planskisser og utomhusplan kun er ment som forslag og at standard leveranse kan avvike fra disse. Der det er avvik mellom planskisser, utomhusplan og leveransebeskrivelse er det leveransebeskrivelse som gjelder.

- Det tas forbehold om at det vil være avvik, både når det gjelder utsikt og utsyn, samt bygningsmessig avvik. 3D bildene er kun ment som illustrasjoner.

Kjøpekontrakt

Det vil bli benyttet standard kjøpekontrakt for alle salg i prosjektet. Det forutsettes at bud er lagt inn på grunnlag av denne kjøpekontrakten og eventuell aksept av bud fra selger gis under samme forutsetning. Standard kjøpekontrakt er vedlagt som del av denne salgsoppgaven.

Solgt ihht bustadoppføringsloven

Boligene selges i henhold til Bustadoppføringslova som regulerer kjøpers (forbrukers) rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Ved salg til aksjeselskap legges Avhendingslovens bestemmelser til grunn. For øvrig gjelder Lov om eierseksjoner for eierseksjonssameiet og driften av dette.

Garantier

Det stilles garantier i henhold til Bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter § 12 vil bli stilt i forbindelse med avtaleinngåelse. Garantien skal være pålydende 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5% i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper. Garanti etter § 47 forutsettes stilt om selger ønsker utbetalt forskudd/delinnbetaling/sluttoppgjør før hjemmelsovergang. Eventuelle påkrevde endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter utføres ikke og bekostes ikke av selger.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Etter overtagelse vil eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger.

Budgiving

Boligene selges til fastpris.

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på Privatmeglerens hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig.
Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud/kjøpetilbud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med kjøpetilbud/budskjema.

Som budgiver hos Privatmegleren kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført.
Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må akseptere at opplysninger om budet kan bli fremlagt for selger, kjøper og øvrige budgivere. Budgiver som ikke blir kjøper, kan kreve kopi av anonymisert budjournal.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

1% inkl. mva av endelig kjøpesum i tillegg til provisjonen tilkommer kr 9.850,- inkl. mva og kr 11.650,- inkl. mva (for hele prosjektet).
Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger kr 12 375,- pr. enhet, i tillegg til alle påløpte utlegg samt avtalte tillegg.