Hovseter /​ Røa - Lys og pen 3-roms med sydvestvendt balkong og garasje. Beliggende barnevennlig og bilfritt nær marka.

Beliggenhet

Flott beliggenhet, med kort vei til offentlig kommunikasjon, dagligvare og flotte turområder i Sørkedalen og Mærradalen.

Fra Hovseterveien 34 er det også kort vei til flotte tur- og rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren i Mærradalen, som videre fører til Bogstad, Sørkedalen, Nordmarka, og andre veien ned til Skøyen og Frognerparken. Vinterstid er det skiløype fra Mærradalen. Nyere og flotte utearealer rett på andre siden av Sørkedalsveien.

Borettslaget har pent opparbeidede fellesarealer med lekeplasser, felles grillplass, flotte gressplener med mer. Fra leiligheten er det ca. 500 meter til Persbråten skoles kunstgressbane som er åpen for allmennheten utenfor skoletiden.

Gangavstand til grønnsakhandel på Hovseter, dagligvarebutikk (Coop Extra) og post i butikk ved Hovseter T-bane. På Røa, kun 10 min. gange unna (eller 1 stopp med Østeråsbanen) er det butikksenter med kaféer, dagligvarebutikker, vinmonopol, bokhandel, jernvarehandel, eldresenter og apotek. På andre siden av Sørkedalsveien ligger HM Kongens Garde.

Fra leiligheten er det ca. 500 meter til T-bane (Hovseter), buss og drosjeholdeplass. Det er raskt å komme seg til sentrum, T-banen bruker kun 9 minutter til Majorstuen. I tillegg er det holdeplass for flybuss og nattbuss også ca. 500 meter unna.

Det er flere barnehager og skoler i området, deriblant Hamborg Barnehage, Vestjordet Barnehage og Meklenborg Barnehage. Boligen sogner til Huseby barneskole. Ellers kort avstand til Hovseter skole (8-10 klasse) og Persbråten Videregående Skole.

Kort vei til treningssenter, både Sats Njårdhallen og Elixia Røa Bad/trening.

Beskrivelse av bebyggelsen

Område med variert villa og småhusbebyggelse, samt endel blokkbebyggelse.

Byggemåte

Boligblokk over 4. etasjer samt kjeller oppført i 1974. Yttervegger dekket med fasadeplater. Flat takkonstruksjon antatt tekket med papp/asfalt. Overbygget balkong med terrassebord. Etasjeskillere i betong. Ventilasjon med naturlig avtrekk i ventilasjonskanal over tak. Tilluft i ventiler i vinduer.

Vinduer fra Nordan 2007, ventiler, malte karmer og gerikter.
Lyd/brann klassifisert entrédør (B30 35dB/Rw38dB) med kikkehull.
Hev/skyvedør til balkongen med glassfelt fra Nordan 2007.

Informasjon om byggemåte er hentet fra takstmanns rapport.

Arealer og fordeling per etasje

2.Etasje: Primærrom: 80 kvm, Bruksareal: 83 kvm, Bruttoareal: 90 kvm

Innhold

Leiligheten inneholder følgende rominndeling:
Entré, stue/kjøkken med utgang til balkong, 2 stk. soverom, bad, wc, vaskerom og innvendig bod.

Det medfølger/disponeres kjellerbod på ca 2,5 kvm, samt en utebod ved inngangsdøren på ca. 4 kvm.

Standard

Lys og gjennomgående 3-roms andelsleilighet med god standard på overflater og utstyr. Leiligheten har en romslig stue med utgang til sydvestvendt balkong på ca. 10 kvm med gode solforhold og pent utsyn over borettslagets fellesarealer. Stuen har åpen løsning mot kjøkkenet og god plass til både sofagruppe og spisebord.

Hvit IKEA takhøy kjøkkeninnredning med takoppforing og belysning under overskap. Granitt benkeplate med underlimt kum, induksjonstopp, avtrekkshette i stål/glass, integrert komfyr, opplegg for oppvaskmaskin og nisje for kjøl/frys.

Leiligheten har 2 soverom, begge med god størrelse.

Flislagt bad med varmekabler. Badet er installert med dusj med innfellbare glassdører, servant med innredning, speil og skap. Avtrekk. Sprekk i en flis. Forrige eier pusset opp badet i 2007 med nytt gulv med membran og nye fliser på vegg. Vegger med smøremembran ble utført av ufaglært/tidligere eier.
Separat WC med flislagt gulv, tapet på vegger, heltre innredning med vask og avtrekk.
Vaskerommet har fliser på gulv, tapet/malte flater på vegger og innredning med laminat benkeplate og nedfelt kum. Avtrekk. Bereder og mulighet for vaskemaskin.
Ingen unormale verdier registrert ved bruk av fuktindikator på befaringstidspunktet på bad/wc. Badet holder ikke standard etter dagens våtromsnorm TEK 10.

Innvendige overflater
Gulv: Parkett/laminat. Flislagt entré, bad, wc og vaskerom.
Vegger: Tapet, malte flater og fliser.
Himling: Malte himlinger. Downlights på bad, vaskerom, wc og kjøkken.

Informasjon om standard er hentet fra takstmanns rapport.

Utstyr

Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter. I januar 2017 ble det elektriske anlegget utbedret som følger:
Nye ledninger i hele leiligheten, nye stikkontakter, nye brytere og dimmere, nye spotlights på bad, vaskerom og kjøkken, samt flere nye kurser til kjøkken. Dette ble utført av Skogheim El. Installasjon AS ved ansvarlig montør: Øyvind Olsen, se vedlagte samsvarserklæring.
Ventilasjon på bad og vaskerom: Utbedret i januar 2017 med nye ventiler og rør for å bedre avtrekk. Arbeid utført av Morten Snekker AS.
Tidligere eier installerte nye sikringer i 2016. Dette ble gjort av TBM Elektro v/ Tommy Brekke Melzer i følge tidligere eiers egenerklæringsskjema.

Tidligere eier hadde installert ikke godkjente og mangelfulle løsninger på el-anlegget. Dette arbeidet var utført av ufaglærte. Nåværende eiere erklærte dette som en mangel og fikk tilkjent erstatning av selgers forsikringsselskap.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler på bad.

Parkering / Garasje

Det hører en parkeringsplass i garasje til leiligheten.
Borettslaget disponerer en del gjesteparkeringsplasser. Parkering for beboere på disse er bare tillatt inntil to timer mellom kl 0800 og 2000. Det er ikke tillatt for beboerne å parkere på gjesteparkeringen over natten.
Parkering for gjester er tillatt inntil tre døgn, uavhengig av om bilen har vært flyttet i løpet av perioden. Parkeringstillatelse til gjester utover tre døgn fås hos daglig leder.

Adkomst

Fra Sørkedalsveien kjører du inn Gamle Hovsetervei og ved Hovseter T-banestasjon følg Stasjonsveien sydover. Kjør deretter til venstre opp Landingsveien, for så venstre inn Hovseterveien.

Beskrivelse av Eiendom / Fellesarealer

Meklenborg borettslag fremstår som et veldrevet og hyggelig borettslag, hvor det er lagt vekt på trivelige fellesområder. Det er opparbeidet fine utendørs oppholdsarealer både for barn og voksne. Blant annet er det etablert flere lekeplasser med lekeapparater og sandkasser. Boligene ligger i et såkalt "bilfritt område". Det vil si at bare nødvendig kjøring er tillatt inne på området. Alle innkjøringene til garasjene ligger på utsiden av området.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. På borettslagets eiendom kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene kan ikke slettes. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget har lovbestemt pant i den enkelte andel for ubetalte fellesutgifter og andre kostnader knyttet til forholdet mellom andelen og borettslaget, jf. borettslagsloven § 5-20. Pantekravet kan ikke overstige 2 G (2 ganger Folketrygdens grunnbeløp).

Pengeheftelser til borettslaget:
29.09.1976 21280 Obligasjon. BELØP: NOK 10.534.800. Panthaver:Andelseierne V/Oslo Bolig- Og Sparelag. Lnr: 1099742. ANF. PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN SOM TIL ENHVER TID HVILER PÅ EIENDOMMEN. Gjelder denne registerenheten med flere.
30.12.1992 63129 ** Prioritetsbestemmelse
25.07.2000 42700 ** Prioritetsbestemmelse

06.06.2006 264856 Pantedokument.
BELØP: NOK 40.000.000
Panthaver:Obos Bbl, Org.nr: 937052766
Gjelder denne registerenheten med flere.

08.12.2015 1148615 Pantedokument.
BELØP: NOK 54.457.000
Panthaver:Eika Boligkreditt AS, Org.nr: 885621252
Uomsettelig. Gjelder denne registerenheten med flere.

Servitutter

Servitutter i grunn:
- 26.10.1973 20197 Erklæring/avtale. Bestemmelse om tilfluktsrom. Gjelder denne registerenheten med flere.
- 16.07.1986 42939 Best. om vann/kloakkledn. Gjelder denne registerenheten med flere.
- 19.12.2014 1122960 Bestemmelse om veg. Rettighetshaver:Knr: 0301 Gnr: 31 Bnr: 334.

Vei / Vann / Avløp

Offentlig vei, vann og avløp. Private stikkledninger for vann og avløp fra eiendommen og ut til kommunens hovedledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Ved søk hos Plan- og bygningsmyndighetene er følgende dokumenter funnet:
- Hovseterveien 34 A-B - Boligblokk m/garasjer og boder - Ferdigattest - 1974

Ligningsverdi

Ligningsverdi som primærbolig kr 1 103 689,- pr 31.12.15
Ligningsverdi som sekundærbolig kr 3 090 329,- pr 31.12.15

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger på en tomt regulert til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg (Felt A) av reguleringsplan S-1733, vedtatt 03.01.1972.
§ 3. I det offentlige friområde kan det innpasses anlegg for lek og rekreasjon, herunder anlegg for skoleidrett. Friområdets lavestliggende partier dvs. bekkefaret langs Mærradalsbekken kan på strekningen fra plangrensen i nord og sydover i ca. 650 m lengde fylles opp. Bekken kan på denne strekning legges i kulvert. Nytt bekkeleie kan på den oppfylte strekning legges oppå fyllingen. Gjennom friareal - park må ikke anlegges gangforbindelser i større bredde enn inntil 3 m. De må ikke gis permanent dekke.

Ihht. Plan- og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen:
- 201617238 Hovseterveien 20 - Bestilling av oppstartsmøte - omsorgsboliger. Omsorgsbygg Oslo KF foreslår å regulere Hovseterveien 20 til offentlig eller privat tjenesteyting (institusjon), for å oppføre omsorg+-boliger med 70-95 boenheter, i 3-6 etasjer (+ teknisk etasje over terreng). Plan- og bygningsetaten er positive til at det etableres omsorgsboliger på tomten, men anbefaler et justert byplangrep og lavere høyder.

Ihht. Plan- og bygningsetatens hjemmelside for sakinnsyn er følgende saker påvist i nærområdet til eiendommen:
- 201413293 Røahagan 1 P - Oppføring av 8 omsorgsboliger - Røahagan bofellesskap. Igangsettingstillatelse gitt 23.11.2016. Igangsettingstillatelsen omfatter deler av tiltaket, herunder overvannshåndtering, oppmåling, grunnarbeider, fundamentering og betongarbeider.

Beskrivelse av borettslaget

Meklenborg Borettslag består av 412 andelsleiligheter og 1 tjenesteleilighet fordelt på 13 blokker. Borettslaget har bl.a. selskapslokaler, tromrom, badstue etc. til benyttelse for beboerne. Viser til informasjonshefte for borettslaget pkt. 6 fellesrom for informasjon om fasiliteter for beboere i borettslaget.
Borettslagets hjemmeside www.meklenborg.no.

Større vedlikehold og rehabilitering:
- 2015-2016: Drenering. Utskifting av vinduer på soverom, kjøkken og oppganger. Utskifting av endel entrédører, snøsmelteanlegg (ferdigstilling)
- 2014-2015: Drenering av alle blokkene og istandsetting av grøntarealene etter denne omfattende gravingen.
- 2012-2013: Utskifting av calling
- 2010-2011: Drenering, soilrør, calling m.m.
- 2007: Rehabilitering veranda/fasader
- 2006: Rehabilitering av garasjeanlegg i nr 50 og 34 samt garasjehus.

Borettslaget skal bytte alle vannrør og soilrør innen 5 år.

Driftsinntekter i 2015 var til sammen kr 14 916 205. Driftskostnadene i 2015 var til sammen kr 52 475 636. Dette er kr 14 149 168 mer enn budsjettert og skyldes i hovedsak prosjektene for større vedlikehold som pådro seg mer uforutsette kostnader enn kalkulert for drenering. Beslutning om utskifting av vinduer kom etter at budsjettet var fastsatt. Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr 39 073 797. Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var per 31.12.2015 kr 3 267 915 og viser borettslagets likviditet etter uttak av dellån fra lånerammen for vedlikeholdsprosjektene.

Det er borettslaget som eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Andel i borettslag gir andelseier borett til og råderett over en nærmere bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets gjeld, men borettslagets løpende utgifter må dekkes av andelseierne gjennom månedlige fellesutgifter (husleie). Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i borettslagets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning, vedtak fra årsmøte/generalforsamling m.m. Gass- og kullgrill er ikke tillatt, jf. husordensreglene pkt. 2. Dyrehold er ikke tillatt uten styrets forutgående skriftlige dispensasjon, jf. husordensreglene pkt. 9. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Sikringsfond

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Faste, løpende kostnader

Kr. 3 217,- pr. Mnd.
Fellesutgifter som inkluderer: Vedlikehold og drift, kabel-TV, kommunale avgifter, forretningsførsel, forsikring, renter og avdrag (avdrag kun på ett av lånene), vaktmester, trappevask m.m.
Styret vedtok sist å endre felleskostnadene med 3 % fra 01.03.2017. Tidligere felleskostnader var kr 3 128,-/mnd. hvorav garasje utgjorde kr 152,-.

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.
Forsikring i Tryg Forsikring (polisenummer 4782790)
Kostnader for innboforsikring, vedlikehold, strøm, oppvarming, evt. eiendomsskatt o.l. i leiligheten kommer i tillegg til fellesutgiftene.
Årsbeløp for eiendomsskatt 2017 vil bli synlig først når skatten er skrevet ut, men det er meldt en økning i eiendomsskatt for bolig fra 2 til 3 promille. Hvilket betyr at det må regnes med at det blir eiendomsskatt på denne leiligheten.

Tilkommer medlemskontigent til OBOS på kr 500,- som direktefaktureres av forretningsfører.

Endringer i lånevilkår, herunder renteendringer, vil kunne medføre at månedlige fellesutgifter endres. På samme måte vil vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning kunne medføre økte fellesutgifter. Selger er ikke kjent med planer om ekstraordinære tiltak som vil kunne medføre endringer i fellesutgifter.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Energiforbruk

Eier har estimert årlig energiforbruk på 6 133 kWh.
Energiforbruk vil variere basert på antall beboere og bruksmønster.

Spesifikasjon av lån

Lån 1: *EIKA1-152019261, Eika Boligkreditt
Annuitetslån, 12 terminer pa.
Rentesats pr. februar 2017: 1,95 % pa. flyente rente
Restløpetid: 21 år
Saldo per februar 2017: 31 991 769,-
Andel av saldo: 82 836,- med kapitalkostnader kr 401,-.
Det betales avdrag.

Lån 2: *EIKA1-152108483, Eika Boligkreditt - Refinansiert
Annuitetslån, 12 terminer pa.
Rentesats pr. februar 2017: 1,95 % pa. flyente rente
Restløpetid: 29 år 2 mnd.
Saldo per februar 2017: 54 457 000,-
Andel av saldo: 141 060,- med kapitalkostnader kr 229,-
Første avdrag: 01.06.2017
Ut i fra dagens lånebetingelser vil første avdrag som forfaller til betaling 01.06.2017 påvirke felleskostnadene med estimert endring etter avdragsfrihet til ca kr 305,- per måned for denne boligen.

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør i "Viktig informasjon for selger og kjøper". Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke i handelen.

Hovedregelen er at bare fysiske personer kan eie andel i borettslag, og ingen kan eie mer enn 1 andel, jf. borettslagsloven § 4-1.

Adgang til utleie (boligformål)

Adgang til utleie går frem av borettslagets vedtekter pkt. 4-2. Bruksoverlating/utleie av hele boligen: Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret leie ut boligen til andre. Som utleie regnes alle tilfeller der andelseieren overlater bruken av boligen til andre, med eller uten vederlag.
(1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:
- andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år,
- andelseieren er en juridisk person,
- andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
- et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen,
- det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.
Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.
(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent.
(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.
(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av sameierne ikke bor i boligen.
(5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.
(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3).

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav om søknad om konsesjon. Det hviler ikke oden på eiendommen.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Eierskifteforsikring

Selger har tegnet eierskifteforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Forkjøpsrett for medlemmer / styregodkjennelse

Forkjøpsrett for OBOS-medlemmer. Forkjøpsretten er forhåndsvarslet. Frist for å melde interesse for mulig bruk av forkjøpsrett vil fremkomme av OBOS sine nettsider, og er satt til 08.03.2017. Endelig dato for avklaring av forkjøpsrett fremkommer først når melding om salg er sendt borettslaget. Borettslaget trenger minimum 5 hverdager (etter dato salg er meddelt) for å avklare endelig bruk av forkjøp.

Kjøper skal godkjennes av styret som ny eier, jf. vedtektene pkt. 2-2.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Solgt 'som den er'

Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9.

Boligen har mangel i følgende tilfelle:
1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.

Alle interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i opplysninger som fremgår av salgsoppgave og vedlegg til denne, også egenerklæring fra selger. Videre oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig. Deretter kan bud gis.