Hoff/​Skøyen - Idyllisk beliggende bolig i solrike og barnevennlige omgivelser

Beskrivelse av eiendommen

Velkommen til en klassisk og sjarmerende bolig fra 1924. Eiendommen har en meget sentral og attraktiv beliggenhet i rolige omgivelser. Tomten er meget solrik og uteplassen ligger tilbaketrukket til.

Boligen ble fullstendig pusset opp i 2009 og fremstår som meget solid og gjennomført. Hovedetasjen er lys og luftig.

Boligen inneholder 1. etasje med entré og trappehall. Åpen løsning inn til romslig stue med utgang til ca. 36 kvm vestvendt terrasse og hage. Doble dører inn til spisestue med rosetter i taket. Kjøkken med åpen løsning mot spisestue. Godt utstyrt kjøkkeninnredning fra JKE Design med integrerte hvitevarer.

I 2. etasje har man stort hovedsoverom med walk-in-closet og bad/wc. Soverom II er gjort om til arbeidsrom som er åpen mot trappen. Planløsningen i 2. etasje kan gjøres om til en løsning med tre soverom.

Kjeller består av praktisk vaskerom med dusj og separat wc. Allrom med flere bruksmuligheter. I tillegg er det godt med lagringsplass i boligen med to boder og vinkjeller.

Sentralstøvsuger med uttak i alle etasjer. I tillegg uttak ute for støvsuging av bil. Varmematter i alle rom bortsett fra en bod.

Uinnredet loft. Gulvareal utgjør ca. 30 kvm.

To biloppstillingsplasser på gårdsplassen.

Beliggenhet

Eiendommen ligger meget attraktivt og trafikkstille til i et sentralt boligområde på Hoff ved Skøyen. Kort vei til offentlig kommunikasjon med trikk og buss i Hoffsveien. På Skøyen/Sjølyst finner man tog, Flytog og flere busslinjer som kan ta deg til sentrum på få minutter. Umiddelbar nærhet til et godt utvalg av butikker med blant annet Kiwi Hoffsveien, Rema 1000 Hoffsveien og ikke minst Coop Mega i Møllhausen Torg som i tillegg også har et godt utvalg av servicetilbud. Videre ligger velkjente Karenslyst allé en kort tur unna med kjøpesenter, anerkjente Maschmanns Matmarked, flere restauranter, treningssentre og butikker. Flotte turmuligheter i Frognerparken, Den Engelske park, langs Bestumkilen, langs Frognerkilen og Bygdøy som også byr på fine bademuligheter om sommeren. Flere skole og barnehager i området, deriblant egen barnehage i borettslaget. Eiendommen sogner til Smestad skole som ligger få minutters gange unna.

Områdets historie

I Hoffselven som er like i nærheten finnes det tre dammer, som ble laget på slutten av 1800 tallet. De heter Smestaddammen, Bjørnebodammen og Hoffsdammen ) Hoffsdammen er rett bak huset der bildene er tatt. Alle disse dammene er rike på fuglearter. Smestad dammen og Bjørnebodammen ble laget for å kunne sage ut isblokker til bruk for kjøling av mat. Dette var en eksportartikkel blant annet til England i gamle dager. Hoffsdammen tilhørte Hoff gård , og ble blant annet brukt til å drive gårdens mølle. For Hoffselven finnes det en interessegruppe som jobber hardt for bevaring, den finner du på Facebook under Hoffselvens venner.

Selgers historie

Ladeveien og Konventveien ble lagt ut som et byggefelt i 1924. Ladeveien fikk sitt navn fra Laden/Låven på bildet (se historiske bilde). Min farfar Byggmester Anders Melheim fikk tilsagn på Ladeveien 12 og satte opp huset i 1924. Anders Melheim kommer fra Melheim gården ved Hornindalsvatnet utvandret da eldste bror Ola tok over gården på odel. Han jobbet noen år i gruvene på Løkken og Kvikne og kom til Oslo med startkapital til å etablere seg (Kr 4 000,-). Anders og Kari Melheim fikk 2 sønner. Eldstemann Kåre og selgers far Ingmar. Anders bygde på tilbygget (som i dag er 12 B) til Kåre midt på 1930-tallet. Min far giftet seg og tok over 2. etasje i det opprinnelige huset. Etterhvert falt generasjoner fra til jeg kom tilbake i 2009, sammen med min kone.

Standard

Himling
Malte himlinger, med gipsrosetter i kjøkken og stue. Malte, panelte himlinger i store deler av kjeller og 2. etasje.

Vegger
Gjennomgående med malt panel. Fliser på badet og ved pipen i 1.etasje. Malte murvegger i kjeller. Overflatene i boligen er pusset opp i 2009.

Gulv
3-stavs parkett. Fliser i store deler av kjeller samt entre og badet. Ny 3-stavs parkett og fliser i 2009. Ubehandlet murgulv i 2 boder.

Trapp
Trapp med lukkede opptrinn. Trappene ble pusset opp i 2009.

Ildsted
Kakkelovn i stuen (ny i 2009). Kakkelovnen er av typen Karl Johan, med brennkammer på 5 000 Watt.

Kjøkken
JKE Design, hvit kjøkkeninnredning med mattlakket, profilerte skapdører og skuffefronter. Enkelte overskap med glassfronter. Godt med skap og benkeplass. Fliser mellom benk og overskap. Kjøkkenvifte med trehette og avtrekk ut i friluft. Integrert 2 kjøleskap, 2 frysere, komfyr, induksjonstopp, dampovn og oppvaskmaskin. Stål benkebeslag med vaskekum nedfelt i heltre benkeplater. Induksjonstoppen er nedfelt i granitt benkeplate. Ny kjøkkeninnredning i 2009.

Bad/wc
Fliser på vegger og gulv med varmekabler. 2 stk hele servantplater med servantskap. Veggfestet toalett med skjult sisterne. Elektrisk avtrekksvifte - fuktstyrt. Hjørnedusj med innfellbare glassdører. Nedsenket gulv i dusjen.

Wc-rom i kjeller
Fliser på gulv med gulvvarme. På vegger er det malt panel. Hjørneservant. Veggfestet toalett med skjult sisterne. Naturlig avtrekk. Wc-rom ble pusset opp i 2009.

Vaskerom
Fliser på gulv med varmekabler. På vegger er det malte flater. Opplegg for vaskemaskin. Stål skyllekum. Naturlig avtrekk. Dusjkabinett med vegger/dører av styrenglass. Vaskerommet ble pusset opp i 2009.

Diverse
- 3 elektriske markiser med fjernkontroll (nye i 2014)
- Garderoberom med innredning i 2. etasje
- Sentralstøvsuger med uttak i alle etasjer samt uttak ute for støvsuging av bil
- Frostfri utekran
- Tyveri- og brannalarm

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Varmekabler på bad, wc og vaskerom. Varmematter i alle rom bortsett fra en bod. Kakkelovn i stuen.

Parkering/garasje

To biloppstillingsplasser på gårdsplassen.

Bygninger

Store deler av boligen er påkostet/pusset opp i 2009. Boligen fremstår som meget godt vedlikeholdt, i lyse farger. Det er god standard over innredninger, overflater og utstyr.

Byggemåte

Grunn og fundamenter
Fundamentert med betong til faste masser/fjell.

Tak
Trekonstruksjon tekket med takstein. Renner og nedløp i plastbelagt stål - nye i 2009. Takstein og underpapp skiftet ca. 1965 i følge eier.

Drenering
Ny drenering i 2009.

Yttervegger
Grunnmur i murkonstruksjon/betong, utvendig og innvendig pusset og malt. Trekonstruksjon utvendig panelt og overflatebehandlet/malt. Ytterveggene ble tilleggsisolert samt at det ble lagt ny panel i 2009.

Innervegger
Mur- og trekonstruksjon.

Etasjeskillere
Støpt kjellergulv. Tre etasjeskillere med stubbloftsleire.

Sanitærinstallasjoner
Vannrør i kobber og rør-i-rør system samt pvc avløpsrør. Varmtvannsbereder på 198 liter fra 2009 plassert i vaskerommet.

Luftbehandling
Ventilasjon med naturlig avtrekk. Elektrisk avtrekksvifte på badet, fuktstyrt.

Elkraft
Sikringsskapet er plassert i entre med automatsikringer/jordfeilsikringer. 3 x 40 ampere hovedsikring. Nytt el-anlegg/nye automatsikringer iht. eier i 2009. Trådløse brytere til taklys. Utvendig kontakter og lys har galvanisk skille fra huset.

Vinduer og dører
Trevinduer med 2-lags isolerglass produsert i 2009. Tre, dobbeltfløyet terrassedør med 2-lags isolerglass produsert i 2009. Profilert, hvit entredør med ruglete glassrute - ny i 2009. Hvite trefyllingsdører. Tofløyet dør til kjøkken. Skyvedør til badet og garderoberom. Nye innerdører i 2009, bortsett fra til bodene.

Terrasse
Vestvendt terrasse i trekonstruksjon på ca. 36 kvm med utgang fra stuen fordelt på 2 nivåer. Det er også en øst/sydvendt platting på ca. 10 kvm. Rekkverk i tre. Det er markise, utelys og dobbel stikkontakt på terrassen.

Arealer og fordeling per etasje

Primærrom: 153 kvm, Bruksareal: 177 kvm, Bruttoareal: 198 kvm

Rom vurdert til P-rom
1. etasje: Entré, trappehall, stue og kjøkken.
2. etasje: Arbeidsrom, soverom (tidligere 2 soverom), garderoberom og bad/wc.
Kjeller: Trappegang, vaskerom, allrom og wc.

I kjelleren er det 2 boder og en vinkjeller. Disse rommene er vurder til sekundærareal.

BRA per etasje:
1. etasje: 65 kvm
2. etasje: 52 kvm
Kjeller: 50 kvm
Loft: 10 kvm

Loftet er uisolert med tregulv og nedfellbar stige. Gulvarealet er ca. 30 kvm.

Adkomst

Innkjøring fra Ladeveien.

Beskrivelse av tomt/hage

Pent opparbeidet hage med frukttrær, gressplen, prydbusker, hekker. Port til hage fra innkjøring. Belegningsstein i oppkjørsel og på gårdsplassen. Eiendommen Ladeveien 12 A og B sitt totale tomteareal utgjør 1 080 kvm. Av dette er det midlertidig oppmålt at 12 A sitt areal utgjør 319 kvm. Denne oppmålingen er sendt kommunen og skal kontrollmåles av kommunen. Mindre avvik kan forekomme. Se vedlagt situasjonsplan i seksjoneringen som er en del av vedlegget til salgsoppgaven.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter

28.05.1946 - 4181 - Best. om vann/kloakkledn.
Eier forplikter seg til å innlegge vann fra Akers vannverk og legge kloakkavstikker til Akers hovedkloakkledning fra eiendommen. Eier er ansvarlig vann- og kloakkledninger som blir innstøpt. Forandringer av ledningsnett og stoppekran på eiendommen bekostes av eier.

26.10.1962 - 13587 - Best om garasje/parkering
Eier forplikter seg til å fjerne garasje uten erstatning når som helst bygningsrådet måtte forlange det. Denne garasjen revet.

20.01.1994 - 3823 - Erklæring/avtale
Vegetasjon kan kreves fjernet om det er nødvendig for ferdsel eller vedlikehold. Større trær kan ikke hugges uten samtykke fra kommunen. Kommunen har rett til å sette ledninger/lyktestolper like på innsiden av grensen langs offentlig vei. Hvis ikke veien blir opparbeidet til full bredde skal kommunens areal mellom reguleringslinje og vei settes i stand og vedlikeholds av tomteeier. Eier plikter å flytte gjerdet vederlagsfritt om veien utvides. Kommunen har rett til å brøyte snø inn på dette arealet. Eieren plikter å holde tomten og avkjørsel i ordentlig stand. Kommunen har rett til å ha liggende ledninger, kummer og sette opp transformatorstasjon i eller over ubebygd eiendom. Eier plikter å avstå nødvendig ubebygget grunn til veiutvidelse, adkomstvei, nettstasjon eller fellesareal. Avståelse skjer mot erstatning i den utstrekning eieren ikke plikter å avstå grunn vederlagsfritt.

31.03.2006 - 22839 - Erklæring/avtale/seksjonering
Eiendommen er seksjonert med tilleggsdel.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

På eiendommen foreligger attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av våningshus med uthus og attestert ekspedisjonsdokument for tilbygget (12 B). Etter gammel lovgivning ble det utstedt ekspedisjonsdokument. Dokumentet er i utgangspunkt et brev som ble sendt andre etater for å innhente innspill til et byggeprosjekt. Dokumentet er i seg selv ingen ferdigattest. Dokumentet ble blant annet brukt til å påføre statusopplysninger i saken. Noen dokumenter kan ha blitt påført et "ferdigattestert" stempel med dato, dvs her kan dokumentet være en slags ferdigattest.

Ligningsverdi

Ligningsverdi som primærbolig kr 1 553 917,- pr 31.12.15
Ligningsverdi som sekundærbolig kr 4 350 966,- pr 31.12.15

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert bolig etter reguleringsplan S-2864, vedtatt 14.05.1986. For boligbebyggelse tillates følgende utnyttelsesgrad: åpen småhusbebyggelse, herunder eneboliger og tomannsboliger inntil 0,25. Konsentrert småhusbebyggelse, herunder rekkehus og terrassehus i inntil 3 plan inntil 0,35.Utnyttelsesgraden beregnes som fastsatt i paragraf 5. Bygningsrådet kan nekte å godkjenne en bebyggelsesplan med uforholdsmessig lav utnyttelse eller med for få boligenheter. Garasje skal vises i byggemeldingen for boligen(e). Ved en utnyttelsesgrad større enn 0,15 for eneboliger, og større enn 0,25 for konsentrert småhusbebyggelse, herunder rekkehus og terrassehus, skal det legges særlig vekt på en utforming og tilpasning til eksisterende bebyggelse og miljø. Hvis en slik utforming og tilpasning ikke er utført tilfredsstillende etter bygningsrådets skjønn kan en byggesøknad avslås. Før byggetillatelse kan gis, kan det kreves at det sendes bebyggelsesplan for hele eiendommen. I bratt terreng med spesielt utsatt vegetasjon søkes u-graden tilpasset slik at mest mulig vegetasjon kan bevares. Det kan kreves biloppstillingsplasser i samsvar med de normer som bygningsrådet til enhver tid vedtar.

Eiendommen står oppført som Oslo Byantikvarens gule liste med vernestatus "Kommunalt listeført".

Faste, løpende kostnader

Det er ikke lagt til noen faste kostnader eller avtaler i forbindelse med felleskostnader i sameiet. Eventuelle fellesutgifter betales forløpende.

Strøm, ca. 31 000 kWh per år ifølge selger.

Kommunale avgifter kr 9 152 per år.

Forsikring i LO Favør (polisenummer 12550618).

Oslo kommune har innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom fra og med 2016. Eiendomsskatten for 2017 er på 3 promille av boligverdien (ligningsverdi x 4 x 0,8) med et bunnfradrag på inntil 4 millioner kroner. Eiendomskatt for 2017 utgjør kr 2 917,- i følge Oslo kommune kemnerkontor.

Beskrivelse av sameiet

Boligen er en del av et sameie på to seksjoner. Hagene er tillagt seksjonene iht. seksjoneringsbegjæringen. Innkjøringen er definert som fellesareal.

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av egen boligseksjon, jf. eierseksjonsloven § 1.

Ingen kan erverve mer enn 2 boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 22, 3. ledd.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Det er iht. seksjoneringsbegjæring en garasje som er tilleggsdel til denne eiendommen. Denne garasjen er revet.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør i "Viktig informasjon for selger og kjøper". Hvitevarer som ikke er integrert i innredning medfølger ikke i handelen.

Adgang til utleie (boligformål)

Boligen kan fritt leies ut i sin helhet.

Konsesjon / Odel

Det er ikke konsesjon eller odel på eiendommen.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Eierskifteforsikring

Selger har tegnet eierskifteforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Solgt 'som den er'

Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9.

Boligen har mangel i følgende tilfelle:
1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.

Alle interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i opplysninger som fremgår av salgsoppgave og vedlegg til denne, også egenerklæring fra selger. Videre oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig. Deretter kan bud gis.