Lyst på en kjent og veldrevet bensinstasjon med særpreg? Stasjon i Føsse med både selskap og eiendom selges

Oppdragsnummer

71-21-0020

Eier

Ryfoss Bensin & Service AS
v/Olav Johan Øraker og Elisabeth Skeie Øraker

Eiendomstype

Næringsbygg

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 103 Bnr. 39 i Vang kommune

Byggeår

1987 / modernisert 2001

Areal

Bruksareal: 396 kvm, Bruttoareal: 425 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt. Tomten grunnareal er ca. 5 234 m², i følge matrikkelkart mottatt fra Vang kommune.

I henhold til matrikkelkartet er det noen punkter som er umerket. Det gjøres oppmerksom på at tomten ikke er nøyaktig oppmålt og derfor kan areal og grenser avvike ved nøyaktig oppmåling. Kjøper er informert om og godtar dette forholdet.

Romslig tomt med store, asfalterte utearealer, samt noe naturtomt med gress og noe vegetasjon.

I forbindelse med skifte av tankanlegg ved overgang fra Statoil til YX i 2014, ble grunnen undersøkt og endel masser sanert. Disse ble kjørt til deponi. Se rapport gjennomført av Multiconsult vedlagt i salgsoppgaven. Hele tanktanlegget i bakken ble skiftet i 2014.

Beliggenhet

Ryfoss i Vang i Valdres ligger midt mellom Bergen og Oslo, og Ryfoss Bensin & Service har blitt et naturlig stoppested langs stamvegen E16 for folk i farten. Bensinstasjonen har blitt viden kjent gjennom sin utbredt bruk av dialektord og uttrykk. Dette har resultert i mange medieoppslag både på TV, i radio og i aviser. Eierne har også gjort stasjonen kjent gjennom ulike, kreative arrangement som musikk-konserter i vaskehallen for stinn brakke og stasjonen har vært location for innspilling av filmer. Bensinstasjonen har blitt et "sentrum" i området, har svært lojale kunder og bidrar til en god stemning generelt i bygda. Nylig ble det lansert dart-spill inne i butikklokalet. Stasjonen har ønsket å være en sosial møteplass for alle aldre, og spesielt ungdommen. Denne stasjonen har alltid vært glad i ungdommene og har etter beste evne lagt til rette for at ungdommen skal møtest, trives og være inkluderende overfor hverandre.

I Ryfoss finner du for øvrig en flott nyere Joker dagligvarebutikk, Jokerspace, frisør, café og ballbinge. Det er et koselig boligfelt like i nærheten, og kommunen har vedtatt utvidelse av boligfeltet og flere regulerte boligtomter.

Antall besøkende på YX Ryfoss er noe sesongpreget med sommer, høst og påske som er de store salgsperiodene, da turistene valfarter til Valdres! Trafikken på E16 mellom øst og vest er stadig økende og det spås fortsatt stor økning i trafikkbildet gjennom Valdres. Flere ulykkesbelastede strekninger har blitt utbedret og nye, flotte tuneller har kommet i utfordrende partier. Nye, omfattende utbedringer skal gjennomføres de neste årene også, noe som vil heve standarden betraktelig på veien som er den mest vintersikre veien mellom øst og vest. Med denne trafikken blir også god butikk i Ryfoss og Ryfoss Bensin & Service kom på DNs gaselleliste i 2020. For å komme på DNs gaselleliste må bedriften de siste 4 årene ha: omsetning over én million kroner, minst doblet omsetningen, leverte godkjente regnskap, positivt samlet driftsresultat og omsetningsvekst hvert år.

Vang kommune er en svært framoverlent kommune, der det er stort fokus på næringsutvikling, sosiale arenaer og aktiviteter for store og små. Vang har sin egen Innovangsjonsminister og næringsutvikler, og kommunen har en god økonomi, noe som kommer folk i alle aldre i til gode!

I Vang er det ny skole med en fjong flerbrukshall. Her er det både terapi- og vanlig svømmebasseng, klatrevegg og muligheter for "alle" typer idretter. Vang er med sin flotte natur og mektige fjell et meget populært utfartsområde fra både øst- og vestlandet. Sommerstid frister topper som blant annet Hugakøllen, Grindadn, Skørsnøse og Suletinden og med kort vei til den vestre delen av Jotunheimen er også mulighetene mange for de som "samler" på totusenmeterstopper. Inne på Eidsbugarden arrangeres også rockefestivalen "Vinjerock" som er en meget populær festival med mange kjente artister. Her gjelder det å være tidlig ute, for billettene blir solgt på få sekunder!

Vinterstid kan området by på milevis med flotte, oppkjørte skiløyper, vakre fjellområder for kiting og trugeturer.
På Filefjell, nær flere større hyttefelt, ligger populære Tyin Filefjell skisenter med hele 5 heiser og 16 nedfarter. Fra Ryfoss er det heller ikke langt over til skieldoradoet Beitostølen og Valdresflya, eller andre stølsområder med vakkert turterreng, noen også med jakt- og fiskemuligheter i både Vestre og Øystre Slidre og Vang. Her er det flust av muligheter til å finne ro og fred, eller full action, om en heller lengter etter det.

Bygninger

Næringsbygg tilpasset bensinstasjonsdrift, samt utleielokaler.

Byggemåte

Informasjon under "Byggemåte" er hentet fra verditakst:
Byggeår: 1987.
2001: Ombygd og utvidet butikk, oppgradert uteområdet. Bygde om servicehall til vaskehall med maskinvask. Ombygging av uteleielokaler.
2014: Overgang til YX. Nytt tankanlegg under bakken, nye pumper. Nytt pumpetak med LED-belysning. Ny innredning og disk, samt tak/himlinger med LED-belysning i butikklokalet.
2016: Oppgradering av utleiedel.
2017: Ny terrasse for uteservering.

Grunn og fundamenter
Utgravd, drenert og oppkultet byggegrube, plasstøpt betongringmur med støpt, isolert og armert betongplate som fundamenter. Oppforet tilfarergulv i deler av bygget samt noe påstøp.

Ytterveggskonstruksjon
Yttervegger er oppført i mur, betong og tre.
Helisolerte bindingsverksvegger med teglmurt skallmurvegg som fasade mot fremsiden, dels murte og pussede overflater på
baksiden av bygget samt endel tradisjonell kledning med liggende dobbelfals på deler.
Vaskehall i helstøpt betong, gulv, vegger og tak.
Kommentar: Varierende byggeår, garasje med liggende kledning av de senere år.

Utvendige dører og vinduer
Vinduer av varierende kvalitet, dels 2-lags, dels 3-lags isolervinduer - dels noe fastkarm, dels åpningsvinduer.

Isolerte dører og porter.
Innvendige dører fra byggeår samt senere renvoeringer.
Kommentar: Varierende slitasjegrad.

Takkonstruksjon
Prefabrikert saltakskonstruksjon med helisolert kaldloft.
Ytre tekking med betongtakstein.
Takrenner med nedløp til terreng og nedgravde dreneringsrør.
Kommentar: Det ses noe mosedannelser i tekkingen.

Terrasser og balkonger
Åpen terrasse i front av bygget- beregnet for utesrvering.
Kommentar: Det forutsettes at terrassen er bygd opp av impregnerte materialer, spaltegulv samt jordfaste fundamenter.

Innvendige overflater gulv
Flislagte betonggulv i butikklokalet og gjestetoalettet.
Malt betonggulv i vaskehall, personaltoalett samt garasje/lagerrom.
Laminat på kontor.
I utleiedelen er det laminatparketter samt belegg og fliser på toalettrom samt fliser på bad.
Kommentar: Varierende slitasjegrad.

Innvendige overflater vegg
Varierende overflater, -malte paneler i butikk, dels noe malte plater. Pussede vegger i vaskehall. Malte trepaneler, dels fliser i
utleiedel.
Kommentar: Varierende slitasjegrad.

Innvendige overflater himling
Varierende overflater, -nedsenkede letthimlinger i butikk og på kondetoalett. Forøvrig noe malte plater og panel. Tak-ess plater
i utleiedel.
Kommentar: Varierende slitasjegrad.

Innerveggskonstruksjon
Innvendige delevegger er dels noe lettveggskonstruksjon samt øvrige hovedkonstruksjoner med bærende og bygningstekniske
funksjoner.
Kommentar: Det forutsettes isolert ihht byggeåret/enes krav

Kjøkkeninnredning
Kjøkkeninnredning i utleiedel - foliert utførelse med glatte fronter samt høytrykkslaminat benkeplate.
Innbygningskomfyr med koketopp i benkeplate.
Oppvaskmaskin - kjøl/frys som frittstående.
Kommentar: Nyetablert innredning de siste årene.
Kjøkkenløsninger i butikk i forbindelse med servering - ikke videre undersøkt.

Baderomsinnredning
Sanitære installasjoner - innredninger ihht anbefalte krav.
Kommentar: Stort sett oppussede og nyere installasjoner.

Varme generelt
Det opplyses om sentralvarmesystem i butikk, da via vannbåren varme i butikklokalet.

Elektrisk drift
Elektriske punkter i utleiedel - dels noe varmekabler.
Kommentar: Event. årlige driftsutgifter kan legges frem.
Elektrisk anlegg forutsettes dimensjonert og tilpasset driften slik den er pr. dd.
Kommentar: Det opplyses om endel nyere installasjon, bla i forbindelse med nye pumper, drivstofftanker samt oppgradering innvendig i
butikken.

Ventilasjon primæranlegg
Sentralavtrekk i butikk.
Naturlig lufting i utleiedel.
Ventilasjonsanlegg fra byggeår.

Annen fast innredning
Varierende grad av faste innredninger, ble all innredning relatert til drift anses å følge bygget.
Kjøkken- og baderomsinnredninger følger bygget.

Arealer og fordeling per etasje

Bruttoareal - Bta = 425 m² (Bensinstasjon: 300 m² - Utleieenhet: 125 m²)
Bruksareal - Bra = 396 m² (Bensinstasjon: 278 m² - Utleieenhet: 118 m² hvorav 33 m² er garasje )

Pumpetak på ca. 200 m² over pumpene.

Arealer er hentet fra verditakst. Megler har ikke kontrollmålt arealet.

Innhold

Bensinstasjon:
Butikklokale/salgslokale og kundetoalett.
Mellomgang, lager, ansatt-toalett og kontor.
Vaskehall og tekniske rom.

Utleiedel:
Entre, kjøkken, stue, gang, fire soverom, to bad og tre toalett, samt isolert garasje på 27 m².

Utstyr

Eiendommen selges slik det står med inventar.

Eiendommens historie

Dagens eier kjøpte eiendommen i 2001, og har siden brukt tid, krefter, og alle inntjente penger på å få denne stasjonen til å framstå slik de ønsket det og slik den framstår i dag.

Oppvarming

Strøm.
Butikken varmes opp av varmepumpe (kombinert varmepumpe og aircondition) og vaskehallen varmes opp av vifteovn på 3 KW.

Det er lagt opp til sentralvarmesystem i butikk, via vannbåren varme, men dette er ikke i bruk.

Parkering / Garasje

Eiendommen har store, tilrettelagte kjøre- og parkeringsarealer ved pumpene, samt kundeparkering forøvrig.
Noe av parkeringsarealet, bl.a. fire biloppstillingsplasser, er langtidsutleid til ekstern leietaker.

Adkomst

Ryfoss ligger midt mellom Bergen og Oslo og vi er et naturlig stoppested for folk i farten på denne strekningen.
Bensinstasjonen ligger godt synlig langs E16 i Ryfoss sentrum.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Ved Overtakelse skal kjøper betale estimert kjøpesum og innfri Lånene med de beløp som fremgår av restgjeldsoppgavene. Alternativt kan kjøper overta selskapet med løpende gjeldsforpliktelser til banken, forutsatt at banken sier ja til dette.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen ligger langs E16. Adkomst via FV2510 Riddarvegen (A1) og en over gnr. 103 bnr. 2 (A2). Foreligger ingen avtale eller tinglyst adkomstrett for A2. Selskapet har hittil benyttet A2 i sin eiertid av eiendommen uten innsigelser.

Eiendommen er tilkoblet kommunalt vann og avløp.
Eiendommen har vannmåler.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det finnes ingen ferdigattest/midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver. Selger har byggeløyve på tiltak gitt 19.02.87, tilbygg datert 06.05.93 og 28.12.2011. Kjøper er kjent med og aksepterer at det ikke foreligger ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for eiendommen.

Verdi ved skattefastsetting

Ligningsverdi for eiendommen ikke funnet.

Reguleringsforhold

Vang kommune opplyser at:
"Eigedommen er ikkje regulert meir i detalj enn i kommuneplanen for Vang. Denne vart vedteken 18.12.2014. Eigedommen er regulert til næring. Det er i hovudsak kapittel 1.10 som styrer utnyttinga av eigedommen. Deler av eigedommen ligg og innanfor byggegrense mot offentleg veg".

Kopi av kommuneplan 2015-2027 ligger vedlagt i salgsoppgaven.
Det gjøres oppmerksom på at området rundt eiendommen er regulert til næring, se plankart som er vedlagt.

I forbindelse med utbedring av E16 for strekningen Øylo - Hålimoen ble det vedtatt reguleringsplan, 15.10.2020. Kartutsnitt fra reguleringsplan ligger vedlagt i salgsoppgaven. Vang kommune opplyser: "I samband med detaljreguleringa E16 Øylo - Hålimoen vart det naudsynt å ta med veg til gnr. 102 bnr. 7, då veglinja her blir noko endra av breiddeutviding på E16. Som du ser i utklippet under vil vegen til 102/7 bli flytt noko nordover, men sjølve innkøyringa ligg slik den er i dag. Det er, som du er inne på, lagt inn eit areal for annen veggrunn - grøntareal i ytre kant av vegarealet mot nord. Det ligg ingen konkrete planar om å stenge innkøyringa, men ved endring av veg til gnr. 102 bnr. 7 så er det lagt inn annen veggrunn for å sikre evt. behov for naudsynt sideareal."

Vang kommune opplyser at store deler av eiendommen ligger innenfor aktsomhetsområdet for flom, og det må gjøres ei vurdering av denne, ved evt. søknad om tiltak. Deler av eiendommen ligger innenfor byggegrense mot offentlig vei, og tiltak må godkjennes av veimyndighet.

Faste, løpende kostnader

Det vil påløpe kostnader i forbindelse med driften, som f.eks.:
Strøm
Kommunale avgifter
Forsikring
Brøyting
Vedlikehold

Det er satt opp et budsjett for 2021. Dette kan fås ved henvendelse megler. Det gjøres oppmerksom på at dette er kun et budsjett med utgangspunkt i tallene fra 2020, og kun ment for å vise selskapet potensiale. Selger er ikke bundet av budsjettet.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte verditakst.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

El-anlegget ble kontrollert og godkjent av Det lokale Eltilsyn v/Vang Energiverk KF, 19.06.2020.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Leveringsavtale med YX Norge AS
Avtalen med vedlegg regulerer samarbeidet mellom YX og Ryfoss Bensin & Service AS om drift av utvikling av YX-kjeden i Norge. Varighet på 5 år fra avtalens ikrafttredelse (2020).

I henhold til leveringsavtalen mellom YX Norge AS og Ryfoss Bensin & Service AS har forkjøpsrett. Kontakt megler for mer informasjon.

Leieinntekter
Kr. 16.000,- pr. mnd.
Tidsbestemt, og løper fram til 30.06.2027. Rett til forlengelse.
Leieavtale kan fås ved henvendelse megler.
Det er ikke foretatt radonmåling.

Forutsetninger for overdragelsen
Salget av eiendommen forutsettes å finne sted som salg av aksjer i eierselskapet (100 % av aksjene) - Ryfoss Bensin & Service AS - org.nr. 983 401 562. Hjemmel til eiendommen er tinglyst til selskapet. Nærmere informasjon om regnskap, arbeidsavtaler for ansatte m.m. fås ved henvendelse megler.

Megler har ikke undersøkt skatte-, avgifts- eller regnskapsmessige forhold. Dette anbefales vurdert av partenes rådgivere eller revisor, og bærer selv kostnader til dette.


Dokumentasjon spørsmålsliste
Liste for fremlegging av dokumentasjon for gjennomgang av selskapet Ryfoss Bensin & Service AS org.nr. 983 401 562 ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det er videre henvist til dokumentasjon fra listen, og disse kan fås ved henvendelse megler. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg godt inn i dokumentasjonen, både regnskap, bygninger, leiekontrakter, leveringsavtale m.m.

Det gjøres oppmerksom på at salgsoppgaven er ikke uttømmende. Innholdet er basert på innhentende opplysninger. Megler kan likevel ikke garantere salgsoppgaven ikke inneholder feil og mangler, og tar ikke på seg noe ansvar knyttet til dette. Megler påtar seg ikke ansvar for eventuelle økonomiske tap som følge av noen sin bruk av salgsoppgaven og informasjon av denne.

Avtalebetingelser
Det blir lagt til grunn bruk av Meglerstandard mars 2020 om salg av aksjeselskap med oppgjørsansvarlig.

Salg av aksjene blir regulert av Lov om kjøp (kjøpsloven)

Salg av kun eiendommen blir regulert av Lov om eiendomsmeling. av 29.06.2007 nr. 73 . Fravik som framgår av eml. §1-3 og forskrifta §1-2 er gjeldende for dette oppdraget.
Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og en forutsetter at salgsoppgaven er gjennomgått av budgiver i detalj før en gir bindende bud.

Konsesjon / Odel

Eiendommen kan erverves konsesjonsfritt mot undertegning av egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale med selger.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Solgt 'som den er'

Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9.

Boligen har mangel i følgende tilfelle:
1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.

Alle interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i opplysninger som fremgår av salgsoppgave og vedlegg til denne, også egenerklæring fra selger. Videre oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig. Deretter kan bud gis.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Verditakst
Grunnboksutskrift
Matrikkelkart
Rapport fra Multiconsult
Brev fra kommunen vedr. regulering
Kommuneplan
Kartutsnitt fra kommuneplan
Firmaattest
Kjøpekontrakt
Kjøpesumsberegning