MAJORSTUEN | Bygård med 16 seksjoner | BRA ca 1600 kvm og BTA ca 2512 kvm | Årlig leieinntekt på ca kr 3.032.000,-

Oppdragsnummer

129-21-0262

Eier

Schønings gate 14 AS
Org.nr: 925592897

Eiendomstype

Bygård

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 1 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 2 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 3 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 4 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 5 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 6 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 7 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 8 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 9 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 10 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 11 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 12 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 13 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 14 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 15 og Gnr. 215 Bnr. 306 Snr. 16 i Oslo kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

1900

Areal

Bruksareal: 1 600 kvm - 2 131 kvm, Bruttoareal: 2 512 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 834 kvm

Byggemåte/vedlikeholdshistorikk

Takstein ble erstattet med takplater og nye takrenner i 1993. Fasade og vinduer ble rehabilitert i 2008. Det ble utført rehabilitering på fire skorsteiner i 2014.
Informasjon om byggemåte er hentet fra eier.

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 1 600 kvm - 2 131 kvm, Bruttoareal: 2 512 kvm

Areal trappeløp: ca 150 kvm.
Areal loft: ca 381 kvm.
Areal kjeller: ca 381 kvm.
Areal leiligheter: ca 1401 kvm.
Areal næring: ca 199 kvm.

Alle arealer er oppgitt i BRA (bruksareal).

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte seksjonstegninger utformet av Sørensen Arkitektur AS. Arealene er ikke kontrollmålt av megler. Seksjonstegning og en oppsummering av arealene basert på disse ligger vedlagt i salgsoppgaven og alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med informasjonen, samt nøye undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig og foretar en egen arealoppmåling, før bud inngis. Ved ønske om kontrollmåling kan interessenter på forespørsel få tilgang til eiendommen for oppmåling for egen regning. Unnlater kjøper / budgiver å kontrollmåle eiendommen før inngivelse av bud / kjøp gir et eventuelt arealavvik ikke kjøper rett til prisavslag.

Innhold

Gården inneholder 14 boligseksjoner og 2 næringseksjoner fordelt over 4 plan. I kjeller og på loft er det uinnredet bodareal. Kjelleren er hovedsaklig tilleggsareal tilhørende de forskjellige seksjonene, samtidig som loftet er tilleggsareal tilhørende en seksjon i 4. etasje.

Godkjente tegninger er innhentet og følger vedlagt. Det gjøres oppmerksom på følgende avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk:
Vegg mellom boenhet er flyttet på samme sted i 2, 3 og 4. etasje slik at en boenhet har blitt mindre og mistet et soverom, samtidig som naboenheten har blitt utvidet med et ekstra soverom. Dette gjelder fra seksjon 6 til 7, fra seksjon 10 til 11 og fra seksjon 14 til 15. Seksjon 3 er utleid og benyttes til boligformål, men er godkjent til næringsformål. Tiltaket er søknadspliktig uten at det foreligger søknad og/eller godkjenning på tiltaket i kommunens arkiv. Kjøperen overtar risikoen og ansvaret for dagens bruk.

Leieforhold

Eiendommen selges med 14 løpende leieforhold. Total estimert leieinntekt fullt utleid er kr 3.032.172,- i året. To leiligheter står tomme p.t og har bare estimerte/historiske inntekter oppgitt i leietakeroversikten. Årlig leieinntekt i 2021 p.t er derfor kr 2.684.172,-
Komplett leietakeroversikt ligger vedlagt i salgsoppgaven og alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med denne.

Selskapet har engasjert Utleiemegleren AS til å forvalte utleie på noen av leilighetene i gården.

Fra 1. januar 2014 er det krav om forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerhet dette medfører. Se www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Standard

- Innvendig tak: plater eller tre m/ gipsstukatur.
- Innvendige vegger: tradisjonelt jernbanepanel og/eller malte/tapetserte gipsplater.
- Gulv: parkett, laminatgulv eller vinylgulv inne i leilighetene; fliser i hovedtrapper, treverk i baktrapper og på loft.
- 2002: nye kjøkken i oppgang B og i 5 av leilighetene i oppg. A. Resten av leilighetene i oppg. A har noe eldre kjøkken (fra 1960-tallet og fremover).
- 2002: Nye WC-dusjbad med og varmekabler i alle leiligheter, samt nytt ventilasjonsanlegg fra alle kjøkken og bad.
- 2005: Etablert porttelefon.

Informasjon om standard er hentet fra selger.

Eiendommens historie

Leiegården ble kjøpt av eiernes grandonkel ca. 1928. Den ble overdratt til deres far i 1989, og i sin tur til nåværende eiere i januar 2017. Senere samme året ble leiegården gjort om til et DA og i 2020 til et AS. Driften av leiegården har familien stått for, men noe hjelp til regnskap og vedlikehold.

Oppvarming

Eiendommen varmes opp elektrisk ved hjelp av panelovner og kaminer.

Parkering / Garasje

Eiendommen har en parkeringsplass på egen tomt. Denne disponeres av leietaker i næringslokalet på hjørnet per i dag.
Det er parkering i gate etter gjeldende regler for området.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse:

- Erklæring/avtale tinglyst 27.04.1966 med dagboknummer 507408. Erklæring hvor tidligere eier gjør bindende for seg og fremtidige eiere av eiendommen Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, med dens innhold. Komplett erklæring ligger vedlagt i salgsoppgaven og alle interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med denne.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp, med private stikkledninger for vann og avløp fra eiendommen og ut til kommunens hovedledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Ved søk hos plan og bygningsmyndighetene er følgende byggesaker funnet:

- Expeditionsdokument og byggetegninger fra 1900. Expeditionsdokument er forsiden av byggesaksmappen fra oppføringstidspunktet. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattst på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.
- Expeditionsdokument og tegninger fra 1934 for innredning av 16 WC.
- Expeditionsdokument for forsterking av grunnmur fra 1934.
- Ferdigattest og tegninger for innredning av helse og velferdssentral for eldre fra 1964.
- Approbasjon for midlertidig uthengsskilt fra 1965.
- Ferdigattest for innredning av dusjbad, WC og nedforing av tak fra 1966.
- Ferdigattest for riving av pipe over tak fra 1968.
- Ferdigattest og tegning for bruksendring fra leilighet til helse- og velferdssenter (utvidelse av senteret med 3 rom) i 1. etasje fra 1976.
- Ferdigattest for innredning av bad/WC i 1. etasje fra 1976.
- Ferdigattest og tegninger for bruksendring av leilighet til eldresenter i 1. etasje fra 1980.
- Approbasjon for fasadeforandring fra 1984.
- Rammetillatelse for installering av nye WC/dusjbad i 1. til 4. etasje fra 2001. Saken er ikke korrekt avsluttet med ferdigattest, men henlagt iflg. Plan- og bygningsetaten.

Verdi ved skattefastsetting

Ligningspapirer for selskapet kan mottas ved henvendelse til megler.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger på en tomt avsatt til arealformål "Nåværende bebyggelse og anlegg" i kommuneplanen, samt hensynssone for bevaring av kulturmiljø, kulturminnevern, støysone, blågrønn struktur(område med behov for park på minimum 1 dekar ved byutvikling) og hensynssone med restriksjoner for anlegg i grunnen. Eiendommen ligger på en tomt som i hovedsak er regulert til "Bolig med tilhørende anlegg" iht S-2255 vedtatt 28.07.1977, samt delvis "Offentlig kjørebane/veigrunn" iht S-132GO datert 03.02.1939. NB: Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet og erstattes av ny kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Formålet byggeområde for bolig i reguleringsbestemmelsene er opphevet iht. ny kommuneplan.

Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste som GUL og er derfor kommunalt listeført. Eier må påregne at kommunen vil kunne ha innsigelser til eventuelle tiltak på eiendommen.

Eiendommen ligger i aktsomhetssone for forurenset grunn. Eiendommen er også registrert på kart for marin grense.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende saker påvist i nærområdet til eiendommen:
- Schultz' gate 25 (naboeiendom): Bruksendring fra næring til bolig. Gjelder omgjøring fra tannlegekontor til leilighet i del av 2. etasje.

Energimerking

Eiendommen er ikke energimerket.

Faste, løpende kostnader

Kommunale avgifter Kr. 189 041 pr. år
Forsikring i Gjensidige, kr 196 572,- (polisenummer 86265253)
Eiendomsskatt for 2021: kr 66 458,-

Leietakere må selv dekke kostnader i forbindelse med strøm, internett, alarm, kabel-TV, innboforsikring etc.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Energiforbruk

Energiforbruk vil variere basert på antall beboere og bruksmønster, men alle leietakere har tegnet egen strømavtale. Gårdeier dekker belysning og varme i fellesarealene.

Annen nyttig informasjon

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Schønings gate 14 AS, org nr. 925592897. Selskapet har hjemmel til alle seksjoner.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 1 100 000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger NOK 11 000 000,-.
Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2020 er kr. 104 316 342,-, men vi gjør oppmerksom på at den skattemessige saldoverdien er ca kr 2 000 000,-. Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og denne verdien.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper.
All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto. Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet. Nærmere regler om næringsmegling og salg av selskap/næringseiendom: Bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 kan fravikes ved oppdrag omfattet av eiendomsmeglingsloven § 1-4 tredje ledd.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget. Megler har fått opplyst at Brann- og redningsetaten ikke har noen pålegg eller avvik registrert på eiendommen p.t, men at det var registrert avvik på fyringsanlegget etter feiing i 2013. Det foreligger bekreftelse fra Brann- og redningsattaten på at tilsynet på fyringsanlegget ble avsluttet i 2014. Se dokumenter vedlagt i salgsoppgaven. Neste tilsyn fra Brann- og redningsetaten er planlagt i 2024.

Selskapet har for øyeblikket en oppdragsavtale med en vaktmester, som leier en leilighet til rabattert leie i gården. Selskapet har sagt opp oppdragsavtalen med virkning fra 31. januar 2022, og samtidig varslet om justering av leien til gjengs leie. Vaktmesteren har enn så lenge bestridt utleiers rett til å gjøre dette.

Adgang til utleie (boligformål)

Eiendommen kan i sin helhet fritt leies ut til boligformål (boligseksjoner) og næringsformål (næringseksjoner).
Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.

Konsesjon / Odel

Det hviler ikke odel på eiendommen.
Det er ikke krav om søknad om konsesjon.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Boligkjøperforsikring

Kjøpet gjelder ovedragelse av aksjer så kjøper kan IKKE tegne boligkjøperforsikring.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Salget gjelder overdragelse av aksjer så selger kan IKKE tegne boligselgerforsikring.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Solgt 'som den er'

Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9.

Boligen har mangel i følgende tilfelle:
1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.

Alle interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i opplysninger som fremgår av salgsoppgave og vedlegg til denne, også egenerklæring fra selger. Videre oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig. Deretter kan bud gis.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Annonsering - forsiden DN (Kr.35 000)
Markedspakke (finn.no / privatmegleren.no) (Kr.19 925)
Oppgjørskostnad (Kr.25 000)
Provisjon (Kr.1 067 500)
Trykket prospekt x 16 stykker (Kr.1 610)
2 helsider DN av 12.500,- pr stykk (Kr.25 000)
Totalt kr. (Kr.1 174 035)
Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger kr 37 375,-

Vedlegg til salgsoppgaven

Vedtekter og stiftelsesdokumenter for selskapet
Årsregnskap for 2020
Uavhengig revisors beretning
Leietakeroversikt per 30.09.21
Seksjoneringsvedtak og tegninger
Originale byggetegninger
Ferdigattester på eiendommen
Forsikringsbevis
Tinglyst erklæring
Rapport etter feiing (2013) m.m.
Arealbekreftelse
Oversikt areal
Reguleringskart og vedtekter