GREFSEN | Hel gård med 4 leil. og 2 næringslokaler | Dobbelgarasje og 8 p-plasser ute | Årlig leie ca 1.600.000,-

Oppdragsnummer

129-22-0355

Eier

Brokelbank AS

Eiendomstype

Hel gård godkjent for næring i 1. etasje og bolig i 2. etasje.

Eierform

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Grefsenveien 90 AS, org nr. 925 071 714. Selskapet har hjemmel til hele eiendommen.

Betegnelse

Gnr. 73 Bnr. 520 i Oslo kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

1985

Areal

Bruksareal: 946 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 1206 kvm

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et attraktivt boligområde med villa, småhus og noe lav blokkbebyggelse. Det er trikkestopp like utenfor. Det er kort vei til Nydalen, Storo og marka med lysløype.

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 946 kvm


Arealene er hentet fra selgers leietakeroversikt. Arealene er kun estimert og selger har ikke utført en kontrollmåling. Ingen av arealmålene er kontrollert av megler. Det anbefales at alle interessenter foretar en egen arealoppmåling, befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården. Ved ønske om kontrollmåling kan interessenter på forespørsel få tilgang til eiendommen for oppmåling for egen regning. Unnlater kjøper / budgiver å kontrollmåle eiendommen før inngivelse av bud / kjøp gir et eventuelt arealavvik ikke kjøper rett til prisavslag.

Dagens situasjon

Bygget inneholder to næringslokaler i 1. etasje, fire leiligheter i 2. etasje i tillegg til én leilighet i sokkel og på loft.
Innredet leilighet i sokkel og på loft er ikke byggesøkt eller godkjent. Kjøper overtar ansvar knyttet til videre bruk og utleie.

Næringslokalene er sist godkjent til "Banklokaler" og "Storkiosk med gatekjøkken".

I mars 2022 ble det sendt varsel om pålegg og tvangsmulkt fra Plan- og bygningsetaten. De varsler at bruksendring av lokalene i 1. etasje til restaurant/serveringssted og grønnsaksbutikk er utført uten tillatelse. Restaurant/serveringssted er i strid med reguleringsplan som sier at lokalene skal brukes til forretning. Bruksendring til restaurant er derfor avhengig av dispansasjon fra reguleringsplan. Eier presiserer at det er leietakers bruk av lokalet som har medført reaksjoner fra Plan- og bygningsetaten. Eier har ikke leid ut lokalet til annet enn det det er godkjent som.

Det er ikke laget planskisser som viser dagens situasjon i forbindelse med salget av selskapet. Megler har derfor i meget begrenset grad kontrollert at dagens situasjon samsvarer med godkjent situasjon hos Plan- og bygningsetaten. Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og det anbefales at alle interessenter befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården, samt den informasjonen som finnes tilgjengelig på Oslo kommune sine nettsider for saksinnsyn, før bud inngis.

Leieavtaler

Eiendommen selges med 6 løpende leieavtaler. Et næringslokale er under leietakerbytte og leilighet på loft blir fraflyttet 31.01.2023. 3 av leieavtalene er tidsubestemte. Kjøper må selv reforhandle disse avtalene og overtar alt ansvar og risiko tilknyttet dette.

Leietakeroversikt med tilleggsinformasjon ligger vedlagt i salgsoppgaven. Alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med denne.

Estimerte leieinntekter fullt utleid er ca 1.717.188,- i året.

Eier har ikke foretatt måling av radon.

Parkering / Garasje

I approbasjon fra 1983 ble det stilt krav om at det skulle opparbeides minst 8 bilplasser i tillegg til garasje for 2 biler på eiendommen.
I reguleringsplan S-2667 er det krav til 3 parkeringsplasser pr. 100 m2 forretning og 1 plass pr. leilighet.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse:

- 1946/12000-1/105 Best. om vann/kloakkledn. tinglyst 04.12.1946
Rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:73 Bnr:518
Det er gitt tillatelse til at rettighetshaver kan legge sin vann og kloakkledning over denne tomten samt tillatelse til å vedlikeholde ledningene.

- 1993/35549-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 05.08.1993
Det er gitt midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedr. bruksendring fra butikk til butikk m/servering. Eier forplikter seg til når som helst å opphøre den midlertidige tillatte bruk dersom kommunen krever det.
Kan ikke transporteres
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp, med private stikkledninger for vann og avløp fra eiendommen og ut til kommunens hovedledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger approbasjon for bolig- og kontorbygg fra 1983. Det foreligger brukstillatelse for banklokaler fra 1985. Det foreligger approbasjon for garasje med boder datert 17.02.1984.
Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

Ved søk hos plan og bygningsmyndighetene er følgende byggesaker funnet:
- Approbasjon for ventilasjonsanlegg fra 1985.
- Bruksendring fra garasje til frisørsalong. Saken ble henlagt i 1990.
- Bruksendring fra boliger til næringslokaler (1990), ingen dokumenter er funnet.
- Bruksendring fra butikk til butikk med servering (1993), ingen dokumenter er funnet.
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg 1996.
- Lysreklame på bygning (1994), ingen dokumenter er funnet.
- Utskifting av eksisterende lysreklame for Sparebanken Nor (1996), ingen dokumenter er funnet.
- Bruksendring (2001), ingen dokumenter er funnet.
- Bruksendring fra næring til næring m/bevertning (2001), ingen dokumenter er funnet.
- Bruksendring til serveringslokale med sitteplasser - avslag. Klage over vedtak har ikke ført frem fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus (2011-2015).
- Bruksendring til restaurantvirksomhet med alkoholservering: Ulovlighet opphørt etter innkreving av tvangsmulkt (2020).
- Søknad om bruksendring ble ikke tatt til behandling på grunn av manglende opplysninger (2018).
- Varsel om pålegg 25.03.22 for ulovlig bruksendring.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell, og må gjøre seg godt kjent med den informasjonen som finnes tilgjengelig på Oslo kommune sin nettside for saksinnsyn.

Verdi ved skattefastsetting

Skattemessig formuesverdi pr 31.12.2021 er kr 22.453.763,-
Ligningspapirer for selskapet kan mottas ved henvendelse til megler.

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til forretning iht S-2667 vedtatt 17.06.1983. I planen står det blant annet at u-grad er 0,38 og at bygg skal ha 2 etasjer. I bebyggelsens 2. etasje skal det innredes boliger.

Deler av tomten er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn iht. S-104GA vedtatt 12.03.1936.

Det gjøres oppmerksom på at det går et høyspenningsanlegg over eiendommen (V081172N2 vedtatt 08.11.1972, Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015).

Reguleringskart og vedtekter ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Eiendommen grenser til småhusplanen som er under revisjon med midlertidig forbud mot tiltak. Konferer megler ved spørsmål.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende byggesaker påvist i nærområdet til eiendommen:
- Grefsenveien 94 A: Etablering av uteservering.
- Lyngåsveien 1: Bruksendring av garasjer og kjellerbod til oppholdsrom. Fasadeendring av garasjeporter til vinduer og dør.
- Grefsenveien 97: Bruksendring av garasje til bolig, oppføring av tilbygg og oppføring av tak over parkeringsplass og terrasse.

Energimerking

Se energiattester vedlagt i salgsoppgaven.
Næringsdel har fått rød G, bolig har fått rød F og rød E.

Andre faste løpende kostnader

Forsikring: kr 40.695,- i året p.t.
Kommunale avgifter for 222: kr 61.749,-
Eiendomsskatt for 2022: kr 8.085,-
Eier opplyser at strømkostnader har vært ca kr 17.500,- hittil for 2022.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Grefsenveien 90 AS, org nr. 925 071 714. Selskapet har hjemmel til hele eiendommen.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser når det gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 50.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 500.000,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte oppmåling av takstmann.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2021 er ca. kr 2.270.000,-
Skattemessig saldoverdi er kr 1.866.082,-
a) Bygg kr 1.520.936,- (årlig skattemessig avskrivning er 2%)
b) Tekniske installasjoner kr 335.146,- (årlig skattemessig avskrivning er 10%)
c) Tomt kr 10.000,-
Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og bokført verdi eller skattemessig saldoverdi.

Selskapet er mva registrert og fordelingsnøkkelen regnskapsfører benytter for mva fradraget er 73%.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Kommunal forkjøpsrett

Etter at bud er akseptert og kjøpekontrakt signert må kommunal forkjøpsrett avklares. Overtagelse kan ikke finne sted før dette er avklart.

Når en privat leiegård selges kan leietakerne få mulighet til å kjøpe gården de bor i og bli eiere av egen bolig. Det er Oslo kommune som gjennomfører forkjøpsretten på vegne av leietakerne. Megler melder salget til Oslo kommune, som så undersøker om det er interesse blant leietakerne for å gjennomføre forkjøp. Dersom leietakerne ikke ønsker å forkjøpe kan kommunen forkjøpe på egne vegne.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Årsregnskap 2021
Vedtekter
Stiftelsesdok.
Matrikkelkart og -rapport
Leietakeroversikt
Forsikringsavtale
Approbasjon og opprinnelige byggetegninger
Varsel om pålegg 25.03.22
Reguleringskart og vedtekter
Energimerke
Tinglyste erklæringer
Bud og budgivning