Unik mulighet /​ TOLLBODEN - KRAGERØ

Beliggenhet

Tollboden er beliggede midt i sentrum, i tilknytning til havnebassenget, og er Kragerøs klart foretrukkede sted for overnatting, bespisning og byens storstue. I høysesongen er det som oftes kø for å få bord på sjøfronten, som ligger inntil Blindtarmen (havnebassenget som strekker seg inn forbi Tollboden), og det er egen dedikert bryggeplass til trebåter. Tollboden hotell og restaurant strekker seg fra Blindtarmen i front til Torvgata i bakkant.

Standard

Eiendommen består av Tollboden hotell, med bakhagen restaurant og servicebygg. I tillegg til sjøfronten som ligger inntil Blindtarmen/Havnebassenget. Tollboden har egne gjesteplasser langs brygga i blindtamern.

Tollboden Restaurant og hotell har følgende kapasitet:
Sjøfront
Sitteplasser uteservering: 350
Sitteplasser inne: 65
Sitteplasser lounge: 20

Bakhagen Restaurant
Sitteplasser restaurant: 125
Sitteplasser Lounge: 40
Sitteplasser bar:16

Hotell:
Antall Rom: 19
Sitteplasser frokostsal: 25

I tillegg kommer to kjøkken og vinkjeller.
Tollboden restaurant AS omsatte for 25 MNOK i 2021. Omsetningen for selskapet har generelt vært økende i en årrekke.

Eiendommen har opprinnelse tilbake til første halvdel av 1800-tallet på de tidligste konstruksjonene og har således skjevheter og preg av "tidens tann" og dertil sjarme. Hovedbygget bærer preg av preg av godt og kontinuerlig vedlikehold og det er gjort store påkostninger de senere år:

- Tollboden 4 A taktekking med undertak skiftet i 2020. En av pipene ble totalrenovert og en ble det byttet nye fuger. Begge impregnert. Nye pipebeslag, takrenner/taknedløp og snøfangere ble montert(sink). Innvendig tak etterisolert 2021.
- Kjøkken i hoved-restaurant (P. A. Heuchs gate 7A) ble renovert i januar 2022.
- Restaurant (P. A. Heuchs gate 7A)ble oppusset i 2020.
- Brygge ble oppgradert i 2019.
- Hotell med steinhuset er innredet med baderom og generell innredning i tiden etter 2016 hvor baderom o.l. er fra 2018. Innredning samt baderommene ble levert fra Italia og montert som moduler.
- Nr 4 B ble renovert i ca 2020 med plassbyggede bad og innredning.
- I sidebygget fra 1986 er det innredet kjøkken med kjøle o.l. i 2017.
- I forbindelse med utarbeidelse av brannkonsept for bruksendringen av Tollboden og Steinhuset datert 20.04.2015 settes det krav om implementering av følgende branntekniske tiltak: Det skal monteres et fulldekkende brannalarmanlegg. Rømningsveier skal merkes med ledesystem. Et fulldekkende automatisk slokkeanlegg skal installeres.

Det foreligger tilstandsrapport utført av takstmann Knut Røer, 15.12.2022, som medfølger prospektet.

Inneholder

Hovedbygg 4 A og B
Kjeller, 290 m2 BTA: Vinkjeller - rød, vinkjeller - hvit, vaskerom, diverse lagerrom,
garderobe, kjølerom, fryserom, tørrvarelager.
1.etasje, 330 m2 BTA: Trapperom, resepsjon, møterom, 5 hotellrom med bad,
2 toalettrom, utebod.
2.etasje, 355 m2 BTA: Trapperom, 8 hotellrom med bad, bod, trapperom loft.
3.etasje, 145 m2 BTA: Loft: lager, teknisk rom. 3. etg. 4B: trappegang, 2 rom, 2 bad.
Sum 1120 m2 BTA

Steinhuset 4 D
1.etasje, 60 m2 BTA: 3 x soverom, bad. 2 x toalettrom, teknisk rom/utedo.
2.etasje, 35 m2 BTA: Stue, bad, soverom (suite).
Sum 95 m2 BTA

Sjøbodene 5 og 7 A
A, 60 m2 BTA: Bar, 6 toalettrom.
B, 135 m2: Restaurant, kjøkken, toalettrom, kott, utebar.
Sum 195 m2 BTA

Sidebygget 4 C
1.etasje, 160 m2 BTA: Adkomst, teknisk rom, lager, kjøkken, kjølerom.

Parkering

Det medfølger ingen parkeringsplasser, men det er god p-dekning i nærområdet.

Økonomi

Økonomiske nøkkeldata
Eiendommen leveres ledig for kjøper. Tollboden Eiendomsselskap har i 2022 hatt
inntekter på ca. kr. 4,8 mill. fra husleie, driftskostnader på ca. kr. 1,5 mill.

Saldoverdier pr. 31.12.2022
Bygg, 2 %: kr. 34.556.370,-
Teknisk anlegg, 10%: kr. 2.034.844,-
Markedsverdi tomt kr. 12.000.000,-

Leietaker
Tollboden Restaurant AS som har vært leietakeri eiendommen har i 2022 hatt en netto
omsetning på ca. kr. 22 mill.
Leietaker er i samme konsern som selger, og leieavtale vil ikke bli videreført.

Bebyggelse

Tollboden i Kragerø sentrum som består av flere eiendommer og bygg. Hovedbygget
(hotellet) ble oppført cirka 1783-85 som boligeiendom
sjøbodene og steinhuset ble antatt oppført i begynnelsen av 1800. Sidebygget (4C)
ble oppført i 1986.
Bruttoareal ca. 1.570 m2.

Tomt

1.968,8 m2 selveiet tomt.

Vei, vann og avløp

Offentlig.

Visning

Etter avtale med megler på tlf. 907 82 692.

Ledig fra

Ved salg.

Regulering

Eiendommen er fredet og regulert til Sentrumsformål.
Eiendommen er underlagt fredning med følgende bestemmelse:
Formålet med fredningen er å bevare Kragerøs tidligere tollsted, heretter kalt Tollboden, som et kulturhistorisk og bygningshistorisk verdifullt og helhetlig tollstedsanlegg fra første halvdel av 1800 - tallet. Videre angir fredningsvedtaket følgende formål for områdefredningen: Fredningen av utomhusområdet rundt bygningene har som formål å bevare og sikre virkningen av anlegget i miljøet, og ivareta bygningenes innbyrdes sammenheng og struktur. Fredningen av området mot sjøen skal sikre uttrykket til området mellom pakkhusene med elementer som bl.a. flaggstang, beplantning, gjerde mot gate samt bryggefront med trapp på sjøsiden. Fredningen av bakhagen er knyttet opp til bygningens boligfunksjon og har som formål å sikre hagepreget med bl.a. frukttrær, murer, trapper, dekker, gressplen og tidligere struktur i hageanlegget.

Leiestatus

Leveres ledig for kjøper.