ÅLESUND SENTRUM - ASPØYA - Flere næringseiendommer selges samlet - Salg av AS

Kort om eiendommen

Kirkegata 10 A/B og Prestegata 4 består av en bygård fra ca. 1908 over 3 etasjer + loft mot Kirkegata, videre et større næringsbygg som ligger lengre bak med flere tilbygg helt mot Prestegata i vest. Dette bygget har 3 etasjer + loft + kjeller. Bygningsmassen mot Prestegata har i stor grad 2 etasjer. Hovedbygget i bakre del av tomta har på 2000-tallet blitt utviklet til lokaler for IKA (Interkommunalt arkiv) i 1. og 2. etasje og for Fylkesbiblioteket i 3. etasje, loft og kjeller har vært brukt som lager for eier. Bygården mot Kirkegata har hatt begrenset utvikling siste årene, men 1.etg og loft er utleid. Eiendommen har et utviklingspotensial med et leilighetsprosjekt på taket av garasje mot Prestegata.

Eiendommen i Kirkegata 42 er et eldre næringsbygg over 2 etasjer med adkomst til underetasje fra Kirkegata og til 1.etg fra Statsråd Daaes gate. Hovedetasje har senere år blitt innredet til arkivformål. Eiendommen Statsråd Daaes Gate 9 eies av Panorama Invest AS og følger med i handelen, men her må det inngås en egen avtale da denne eiendommen ligger i et annet selskap i dag.

Innhold

Kirkegata 10 A/B + Prestegata 4:
Hovedbygget 10A i bakre del av tomta har på 2000-tallet blitt utviklet til lokaler for IKA (Interkommunalt arkiv) i 1. og 2.etg og for Fylkesbiblioteket i 3.etg. Loft og kjeller har vært brukt som lager for eier. Bygården mot Kirkegata har hatt noe begrenset utvikling siste årene, men 1.etg og loft er utleid.
Eiendommen er i stor grad utleid til i hovedsak offentlige leietaker i form av IKA
(interkommunalt arkiv som har samlet areal på ca. 1650 kvm og en samlet årlig leie på ca. 2,6 mill. Hoveddelen av leieforholdet løper til juni-2027, mens en mindre løper til sep-2023.
Videre leier Fylkesbiblioteket ca. 400 kvm til ut 2026. I tillegg leier de noe parkering. Det er usikkert om leieforholdene blir fornyet utover avtalt kontraktstid - ved opphør av dagens kontraktsforhold vil det være en utfordring å oppnå tilsvarende nivåer, de er derfor satt noe lavere etter kontraktstid.
I Kirkegata 10 a (bygården mot Kirkegata) er det i 1.etg utleid et butikklokale på ca. 100 kvm, dette leieforholdet løper ut 2024. Leiligheten i 3.etg er utleid for kr 10 000 pr mnd, dette nivået er noe lavt og settes til kr 12 000 pr mnd. fra 2024.
De ledige arealer er 2.etg i Kirkegata 10 A (bygården) som er innredet som et eldre selskapslokale. Videre er det lagerlokaler i loft og kjelleretasje i hovedbygget som er i stor grad ledig/benyttes av dagens eier.

Kirkegata 42/Statsråd Daaes gate 9:
Eiendommen er et eldre næringsbygg over 2 etasje med adkomst til 1.etg. fra Kirkegata og til 2.etg fra Statsråd Daaes gate. Hovedetasje har senere år blitt innredet til arkivformål etc.
Hele 2.etg er utleid til IKA (Interkommunalt arkiv) til juni-2027 med muligheter for forlengelse. Store deler av lokalene er tilpasset leietakers virksomhet; arkivrom, mens en mindre del kan enkelt gjøres om til ei leilighet og også mulighet til å innrede ei lita leilighet til. Hvorvidt kontrakten vil bli forlenget etter 2027 er usikkert. Når det gjelder arkivrommet er det vanskelig å se for seg annen virksomhet som kan nyttiggjøre seg lokalene som i dag, men kan dog brukes til vanlig lagerformål, men da til noe lavere leienivå.
Når det gjelder 1.etg./u.etg. så er dette ledig areal i dag samt tekniske rom. Lokalene er rålager-lokale, men de har god adkomst gjennom porter mot syd.
I tillegg er det et ledig parkeringsareal i bygget mot Prestegata, men dette kan pr i dag ikke benyttes til parkering da det kan medføre lekkasjer ned i arkivene under garasjen. Garasjen er og en del av en eventuell utbygging av leiligheten opp på dette bygget. Verdien av dette er derfor tatt med i utviklingsverdien.

Beskaffenhet

Kirkegata 42/Statsråd Daaes gate 9: Tomten er opparbeidet med asfaltert trafikk/parkeringsareal i bakgården og støpt fortau på Kirkegata og Statsråd Daaes gate.
Kirkegata 10 A/B og Prestegata: Tomten er opparbeidet med asfaltert parkering- og adkomstareal fra Kirkegata samt støpte fortau mot Kirkegata og Prestegata.

Beliggenhet

Eiendommene er beliggende langs Kirkegata på Aspøya som er en del av Ålesund sentrum. Området ved nr. 10 A/B og Prestegata 4 består hovedsakelig av kombinasjonseiendommer med forretningsareal i 1. etasje og boliger i etasjene over. I området ved Kirkegata 42 er det hovedsakelig bolig-gårder. Gangavstand til alle sentrumsfunksjoner

Adkomst

Adkomst med bil direkte til parkeringsareal fra Kirkegata til eiendommene, Prestegata 4 og Statsråd Daaes gate 9 har adkomst fra fortau.

Parkeringsforhold

Det er soneparkering samt noe gateparkering på Aspøya, eiendommene har noen parkeringsplasser på egen gårdsplass som delvis leies ut. I tillegg er det et ledig parkeringsareal i bygget mot Prestegata, men dette kan pr i dag ikke benyttes til parkering da det vil medføre lekkasjer ned i arkivene under garasjen

Regulering

I kommunedelplanen er området byggene ligger regulering til sentrumsformål med nåværende benyttelse. Kirkegata 10 A ligger under vernebestemmelser som gjenreisingbebyggelse.

Ferdigattest

Det foreligger byggegodkjente tegninger for eiendommen fra 1906/1918/1950-tallet
Det foreligger imidlertid manglende ferdigattester/midlertidig brukstillatelse i følge Ålesund kommune. Noen ferdigattester på tilbygg og nyere tiltak foreligger.

I de tilfeller hvor midlertidig brukstillatelse ikke er innhentet for saker omsøkt før 01.01.1998 vil byggesaken ikke være korrekt avsluttet, og for å få en korrekt avslutning, så kan Ålesund kommune i medhold av plan- og bygningsloven pålegge eier å igangsette tiltak som leder til at midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan omsøkes og utstedes.

Eiendommene er oppført før 1965, og det er ikke uvanlig at eiendommmer oppført på denne tiden mangler både midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Kirkegata 10A:
Bygård fra ca. 1906 samt et "mellombygg" oppført i ca. 1918. Gården er oppført med 2 etasjer i tillegg til kjeller og loft. Grunnmuren er antakelig Ålesundsmur og yttervegger ellers i mur konstruksjon. Fasadene er pusset og malt, vegg mot vest er malt i senere tid. Etasjeskillere av tre og tak tekket av skifer.

Kirkegata 10B/Prestegata 4:
Næringsbygg fra ca. 1908 med 3 etasje + underetasje og loft. Opprinnelig bygning er tilbygget i flere etapper helt bort til Prestegata i 2 etasjer. Grunnmur antakelig av Ålesundsmur, yttervegger ellers i mur konstruksjon pusset og malt. Etasjeskillere av tre og betong og tak tekket med nyere sinktekking på hovedbygg, og papptekking på resten.

Kirkegata 42/Statsråd Daaes gate 9:
Betongbygg oppført hovedsakelig på 50-tallet i 2 etasjer med 1. og 2.etg. i Kirkegata 42 og u.etg. og 1.etg. mot Statsråd Daaes gate. Yttervegger i betong/mur ubehandlet mot Kirkegata og pusset og malt mot Statsråd Daaes gate. Mot syd i Kirkegata 42 er det innmontert 5 leddporter av eldre dato. Takkonstruksjoner i betong med papptekking lagt i 2012.

Diverse

Det foreligger en søknad fra 2013 for et bygg opp på dagens bygningskropp mot Statsraad Daaesgt med 2 etg + loft. Dette prosjektet er med totalt 3 leiligheter; ei i 2.etg på ca 65 kvm og ei i 3.etg + loft, på ca 120 kvm i tillegg er dagens 1.etg mot syd allerede lagt til rette for ei mindre leilighet (i bruk som kontor idag). Utifra størrelsen på leilighetene og beliggenhet stipuleres en tomtebelastningsverdi på ca 2,0 mill for dette prosjektet.

Det har vært utarbeidet et prosjekt med mulighet for 8 leiligheter på taket mot Prestegata.
Det er prosjektert et bygg med 3 etg + loft opp på dagens garasje. Dagens garasje er planlagt benyttet til 10 parkeringsplasser, videre er det planlagt 3 leiligheter i hver etg i 1.,2. og 2 stk i 3.etg. Leilighetene i 3.etg har og areal på loftet.
Prosjektet fikk tidligere en rammetillatelse på prosjektet, men den er utgått nå.
Den viser imidlertid utbyggingspotensiale på eiendommen. Merverdien av dette settes til i snitt kr 500 000 pr leilighet; dvs kr 4,5 mill, videre settes i tillegg kr 1,5 mill for garasjen.