Gamlebyen | Bygård med kombinert næring/bolig | 1093 BRA | Årlig leieinntekt på kr 1.263.600,- | Salg av AS

Oppdragsnummer

129-22-0338

Eiendomstype

Hel bygård (ikke seksjonert).

Eierform

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Oslo Gate 39 AS, org nr. 921 451 903. Selskapet har hjemmel til eiendommen.

Betegnelse

Gnr. 233 Bnr. 320 i Oslo kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

Nøyaktiv byggeår er uvisst. Det antas at bygget ble oppført i 1887 på bakgrunn av branntaksregisteret hvor første branntakst ble gjennomført i 1887.

Areal

Bruksareal: 1 093 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 461 kvm
Det gjøres oppmerksom på at grenseoppmålingen er uklar.
Deler av bygget ligger utenfor tomtegrense.

Beliggenhet

Attraktiv og sentral beliggenhet i Gamlebyen ved Middelalderparken. Her har du nærhet til både sentrum, Vålerenga, Sørenga, Bjørvika og Ekeberg med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Området består av eldre og nyere bebyggelse, med bl.a. Arctanderbyen med sin bevaringsverdige tre- og murhusbebyggelse fra slutten av 1800-tallet og frem til dagens moderne arkitektur.

Området tilbyr flotte tur- og parkområder med kort gange til Ekebergparken, Ekebergsletta, Middelalderparken med vannspeil og Alnaelva hvor man kan gå langs elva og innover mot Svartdalen med fine skogsområder. Videre er det kort gange til Operastranden (åpnet sommeren 2021), Sørenga Sjøbad, badeplass i Fjordbyen, Bjørvika og Barcode med et rikt utvalg av populære kafeer og restauranter.

Middelalderparken skal være ferdig til neste sommer og vil bli en av Oslos største. Verdens beste bibliotek ligger i Bjørvika, helårsbading med badstuforeningen.

Det er gangavstand til Vålerenga med verneverdig trehusbebyggelse samt ulike servicetilbud og lokale vertshus. I nærheten finner du også Fuglen som er en hyggelig og populær nabolagskafe. Videre har du gangavstand til Grønland som har et godt utvalg av restauranter og butikker. Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi i Barcode. Rett i nærheten finner man også søndagsåpen matbutikk.

Off.kommunikasjon i umiddelbar nærhet - 2 min til st. Halvards plass buss 70, 34 og 3 min til Middelalderparken buss 32 og 74, trikk 13 & 19.

Nærmeste barne-, ungdom og videregående skole er Gamlebyen skole, Ekeberg skole, Kongshavn videregående skole. Flere barnehager i nærområdet.

Arealer og fordeling pr. etasje

Kjelleretasje: 174m2.
1. etasje: 242m2.
2. etasje: 242m2. Herunder leiligheter: 33m2, 67m2, 43m2 og 56m2.
3. etasje: 242m2. Herunder leiligheter: 80m2 og 41m2, en leilighet på ca. 75 kvm er ikke oppmålt
4. etasje: 193m2. Herunder leiligheter: 27m2 og 64m2.

I tillegg er det et utvendig lager på 38m2.

Opplyste arealer er hentet fra arealoppmåling datert 12.12.22, utført av Fidens AS. Plantegninger er også utført av Fidens basert på samme befaring.
Ingen av arealmålene er kontrollert av megler. Det anbefales at alle interessenter foretar en egen arealoppmåling, befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården. Ved ønske om kontrollmåling kan interessenter på forespørsel få tilgang til eiendommen for oppmåling for egen regning. Unnlater kjøper / budgiver å kontrollmåle eiendommen før inngivelse av bud / kjøp gir et eventuelt arealavvik ikke kjøper rett til prisavslag.

Innhold

Hel bygård (ikke seksjonert)
Kjeller: Uinnredet uten leieforhold. Inneholder trapperom, boder og vaskekjeller.
1. etasje: Sushikafe og 2 næringslokaler vendt mot gate. Et lokale benyttes til butikk/forretning og et lokale benyttes til kontor. 2 løpende leieforhold.
2. etasje: 4 leiligheter og 4 løpende leieforhold.
3. etasje: 3 leiligheter og 3 løpende leieforhold.
4. etasje / loft: Det er innredet to leiligheter. Ingen leieforhold.

Utvendig lager i bakgård.

Det er ikke mulig å oppdrive arkivtegninger av bygget, da det blant annet ikke foreligger noen hovedsak i Plan- og bygningsetatens arkiver. Se dialog mellom Plan- og bygningsetaten og eier vedlagt i salgsoppgaven. I 2013 bekrefter Plan- og bygningetaten at innsendt dokumentasjon viser at leilighet på loft i alle fall har vært der siden 1963, og næringsvirksomhet i bygården har vært der fra før 1905. Da det ikke finnes godkjente tegninger i arkivet, antar man på bakgrunn av innsendt dokumentasjon at forholdet er i orden, og plan- og bygningsetaten avslutter saken. Se utfyllende informasjon under punktet "Ferdigattest eller midl.brukstillatelse", og vedlegg i salgsoppgaven.

Ny eier/kjøper påtar seg alt ansvar tilknyttet dagens bruk, fremtidige søknadsprosesser og eventuelle ulovlige forhold. Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og det anbefales at alle interessenter befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården, samt den informasjonen som finnes tilgjengelig på Oslo kommune sine nettsider for saksinnsyn, før bud inngis.

Leieforhold

Det er 10 løpende leieforhold på eiendommen. 7 av disse er leiligheter, 2 er næringslokaler på bakkeplan og 1 er boardsreklame. Reklameplass på gavlvegg er ikke utleid p.t.

1 leilighet har tidsubestemt kontrakt. Kjøper må selv reforhandle disse avtalene, og overtar alt ansvar og risiko tilknyttet dette.

Årlige leieinntekter utgjør kr 1.263.000,-. Reklame på boards innbetaler leieinntekter pr. år, resterende leietakere betaler leie pr. mnd.

Megler har ikke mottatt kopi av leiekontrakter.

Eier har ikke målt radon.

Eiendommens historie

Gården har vært familieeid i en lang årrekke.

Vedlikeholdshistorikk

Nye støyisolerende vindu er montert i 2012.
Nytt tak med betongstein i 2009. Nye piper over tak. Bygården ble også pusset opp utvendig på samme tid.
Dørene i leilighetene til fellesgang ble skiftet ut i 2009.
Oppgang ble pusset opp i 2017. Det ble lagt nytt gulvbelegg i trapper og i oppgang.
Ny porttelefonanlegg i 2019.
Det er adresserbart brannvarslingsanlegg i gården.
Alle leiligheter har automatsikringer.
Utvendig vann,- og avløpsnett er skiftet ut i forbindelse med omlegging av trase for Ekebergbanen.

Eier opplyser i tillegg om følgende:
- Lager i bakgården har eternittplater på tak med ca 8% asbest innhold.
- Tak på lager har delvis rast ned på venstre side.
- Noe fukt i kjeller. Ved store regnværsmengder kan det komme vann inn i fra veggen til kjelleren. Avløpet (veisluket) i Oslogata tetter seg lett med løv og fyller opp gata med regnvann.
- Sprinkelanlegg i oppgangene er ikke byggemeldt og tilfredsstiller ikke dagens krav.
- I kjelleroppgang A og B er det montert PVC rør fra opplegg frem til bodoppgang A og kjellergang i oppgang B. Det er PVC frem til midtre opplegg ved lagerrom og ved tilknytning til utvendig kloakk. Rørene er ikke isolert.
- Sluk i vaskerom/tidligere fyrrom i kjeller A er tilknyttet gammel kum i bakgården.
- I stor kjellerbod oppgang B er det et rør i gulv som ikke er i orden (tilknyttet kun sluk) går til gammel kum i bakgård.
- Bakgårdskummens avløp er blitt redusert/delvis tett på grunn av årevis anleggsvirksomhet utenfor eiendomsgrensen. Kummen har liten funksjon, den er uavhengig av sanitæranlegget.
- Det er montert et lag gips i kjellertak.
- Noe gammel el opplegg finnes.
- Gammel port i midt av bygningen er lukket og brukt som lager.

Standard

Leilighetene har varierende standard.

Det er montert klosett på 3" rør i fra leilighet H0302 A til H0202 A som i følge eier fungerer bra. Baderom i leilighet H0201A og H0301A har montert dusjkabinett. Det er ikke sluk i disse baderommene.
Noen av leilighetene har hurtig 30L varmtvannsbereder i benk.

Det er ingen vedlikeholdsavtaler på gården, med unntak av en vaktmesteravtale og en avtale om trappevask.

Oppvarming

Det er vedovn i H0301a og H0301b.
Det står en fyrkjele i kjelleren, sentralvarmeanlegget er frakoblet denne. Anlegget er ikke i drift.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse:

- 1958/316199-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 14.10.1958
Bestemmelse om kloakkledning. Eier av eiendommen forplikter for seg og etterfølgende eiere å forbinde eiendommens overvannsavløp til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

- 1963/512864-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 05.09.1963
Det ble gitt midlertidig dispensasjon fra bygningsloven i forbindelse med takreklame. Eier forplikter seg og etterfølgende eiere til å fjerne reklamen uten erstatning når som helst kommunen forlanger det. Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp, med private stikkledninger for vann og avløp fra eiendommen og ut til kommunens hovedledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for takreklame 14.01.1966.
Det foreligger ferdigattest for gavlreklame 22.11.1975.
Det foreligger ferdigattest for bruksendring til sushikafe datert 16.06.2014.

Det er ikke mulig å oppdrive arkivtegninger av bygget, da det blant annet ikke foreligger noen hovedsak i Plan- og bygningsetatens arkiver. Det antas at bygget ble oppført i 1887 på bakgrunn av første branntakst som ble gjennomført samme år. Folketellingen fra 1910 viser at bygningen inneholdt 6 leiligheter. Bygget ble i 2009 tegnet opp i forbindelse med en forhåndskonferanse i 2010 hvor formålet var å avklare forhold og formaliteter i forkant av en eventuell innsendelse av søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven, hovedsaklig med sikte på loft og første etasje. I referatet kommentarer Plan- og bygningsetaten at det er avgjørende å få avklart hva som er lovlig, og hva som eventuelt er ulovlig og krever søknad for å få godkjennelse. Det foreligger ingen endelig konklusjon i referatet. I et skriv fra 2012 bekrefter Plan- og bygningsetaten at tidligere ulovlighet angående bruksendring til næringslokale ble avsluttet, da det ikke finnes tegninger/byggesaker i arkivet som kan bekrefte eller avkrefte forholdet. I 2013 bekrefter Plan- og bygningetaten at innsendt dokumentasjon viser at leilighet på loft i alle fall har vært der siden 1963, og næringsvirksomhet i bygården har vært der fra før 1905. Da det ikke finnes godkjente tegninger i arkivet, antar man på bakgrunn av innsendt dokumentasjon at forholdet er i orden, og plan- og bygningsetaten avslutter saken.
Det gjøres oppmerksom på at det i utdraget av matrikkelen står "ikke godkjent" på alle leilighetene.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og det anbefales at alle interessenter befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården, samt den informasjonen som finnes tilgjengelig på Oslo kommune sine nettsider for saksinnsyn, før bud inngis. Kjøper overtar det fulle og hele ansvar og risiko knyttet til eiendommen.

Verdi ved skattefastsetting

Ligningspapirer for selskapet kan mottas ved henvendelse til megler.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i Middelalderbyen Oslo som har vernestatus "Automatisk fredet" av Riksantikvaren, derfor er eiendommen og eiendommene rundt å betegne som fredet kulturminne. På Riksantikvaren sine nettsider står følgende: "Ethvert tiltak som kan virke inn på middelalderbyene på en måte som er nevnt i kulturminneloven § 3, krever særskilt tillatelse fra kulturminnemyndighetene (jf. kulturminneloven § 8 første og fjerde ledd)." Bebyggelsen Oslo Gate 39 står også på byantikvaren sin Gule liste som GUL med vernestatus "Kommunalt listeført". Vernestatus gjør at det kan være et begrenset handlerom for hva eieren kan påregne at Riksantikvaren og kommunen tillater av tiltak på eiendommen.

Eiendommen omfattes av flere forskjellige reguleringsplaner, men er i sin helhet regulert til offentlig trafikkområde med underformål. Iht S-2255 er deler av eiendommen regulert til offentlig kjørebane/veigrunn, og i tillegg er deler av eiendommen regulert til offentlig kjørebane/veigrunn iht S-444. En del av tomta regulert til fortau og offentlig kjørebane/veigrunn iht 28682. Det gjøres oppmerksom på at S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak om Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn.

I kommuneplan er omtrent halve tomten avsatt til formålet "Nåværende bebyggelse og anlegg" og resterende halvdel til "Bebyggelse g anlegg, fremtidig (transformasjonsområde indre by)". I tillegg ligger eiendommen i et område som har følgende formål i kommuneplanen: Sikringssone (restriksjoner for anlegg i grunnen), kulturminnevern (avgrensing indre by, område regulert til bevaring og avklarte nasjonale kulturminner), luftforurensing (rød sone nitrogendioksid og gul sone svevestøv), og støysone (rød og gul sone for både veg og bane, i tillegg til avvikssone).

Eiendommen er også underlagt KDP 17 Kommunedelplan for torg og møteplasser.

Eiendommen er forøvrig markert på Oslo kommune sitt digitale kart for aktsomhetssone for forurenset grunn, konsesjonsområde for fjernvarme og marin grense.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende byggesaker påvist i nærområdet til eiendommen:
- Mosseveien 19B: Riving av bygg, etablering av rampe for adkomst til kulvert og oppføring av to tekniske bygg for jernbaneanlegg og telemast - Follobanen.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen:
- Ekebergveien 1 B med flere (naboeiendom): Det pågår en detaljregulering på hospitaltomten. I følge prosjektets nettside er målsettingen å skape et samlingspunkt for kirkelige og kristne organisasjoner. I mars 2022 ble planforslaget oversendt til politisk behandling.
- Konows gate 5: Det pågår en detaljregulering for å omregulere Konows gate 5 fra bolig, industri og kontor til bolig/forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting/kontor/bevertning. Bebyggelsen legges i en L- form mot Konows gate og inn mot fjellskrenten i 5-7 etasjer. Hensikten med planen er å tilrettelegge for flere nye boliger og en tydeligere bebyggelsesstruktur langs Konows gate, samt sikre at alunskiferbruddet i skrenten bevares og styrkes som kulturminne.
- Reguleringsplan for Kongsveien mellom Konows gate og Sjømannsskolen. Intensjonen med planforslaget er å tilrettelegge for bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister, fotgjengere og reisende med kollektivtransport.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell, og oppfordres til å sette seg nøye inn i den informasjonen som finnes på Riksantikvaren og Oslo kommune sine nettsider omkring både regulering og vernestatus.

Energimerking

Ved salg av boliger og bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler har informert selger om selgers plikt til å energimerke boligen, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, RØD G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Andre faste løpende kostnader

Forsikring utgjør p.t. kr 84.392,- i året.
Kommunale avgifter kr 77.812,- for 2022.
Eiendomsskatt kr 13.018,- for 2022.

I tillegg har en av leietakerne på gateplan blitt fakturert kr 32.565,- i kommunale avgifter for 2022, ikke av utleier men fra kommunen.

Eier opplyser at selskapet har avtale med et vaktmesterselskap og en avtale om trappevask.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Oslo Gate 39 AS, org nr. 921 451 903. Selskapet har hjemmel til eiendommen.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser når det gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 50.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 500.000,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte oppmåling av takstmann.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2021 er ca. kr 98.475,-
I balansen står det oppført en bil, som forutsettes solgt ut av selskapet før overtagelsen.
I tillegg selges selskapet uten ansatte,- eller pensjonsforpliktelser.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Kommunal forkjøpsrett

Etter at bud er akseptert og kjøpekontrakt signert må kommunal forkjøpsrett avklares. Overtagelse kan ikke finne sted før dette er avklart.

Når en privat leiegård selges kan leietakerne få mulighet til å kjøpe gården de bor i og bli eiere av egen bolig. Det er Oslo kommune som gjennomfører forkjøpsretten på vegne av leietakerne. Megler melder salget til Oslo kommune, som så undersøker om det er interesse blant leietakerne for å gjennomføre forkjøp. Dersom leietakerne ikke ønsker å forkjøpe kan kommunen forkjøpe på egne vegne.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Arealoppmåling 12.12.22
Svar fra brannog redningsetaten
Leietakeroversikt 13.12.2022
Firmaattest
Selskapets vedtekter og stiftelsesdok
Årsregnskap 2021
Matrikkelkart og -rapport
Eiendomskart med grenser
Reguleringskart
Reguleringsplan S-2255
Reguleringsplan S-444
Referat forhånds-konferanse
Dialog med PBE vedr. mulig ulovlig forhold
Saken avsluttes 2013
Ferdigattest Sushikafe 16.06.14
Ferdigattest takreklame 14.01.66
Tegning til ferdigattest om takreklame
Ferdigattest gavlreklame
Tegning ferdigattest gavlreklame
Servitutter
Forsikringsavtale
Bud og budgivning