Sandaker | Hel bygård på 1245 BRA | 18 leiligheter og stort næringsareal | Årlig leie på kr 3.800.000,- | 10 p-plasser

Oppdragsnummer

129-22-0354

Eier

Brokelbank AS

Eiendomstype

Hel bygård (ikke seksjonert).

Eierform

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Grefsenveien 25 AS, org nr. 925 075 132. Selskapet har hjemmel til eiendommen.

Betegnelse

Gnr. 224 Bnr. 165 i Oslo kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

1968

Areal

Bruksareal: 1 245 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 459 kvm

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 1 245 kvm


Arealene er hentet fra selgers leietakeroversikt. Arealene er kun estimert og selger har ikke utført en kontrollmåling. Ingen av arealmålene er kontrollert av megler. Det anbefales at alle interessenter foretar en egen arealoppmåling, befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården. Ved ønske om kontrollmåling kan interessenter på forespørsel få tilgang til eiendommen for oppmåling for egen regning. Unnlater kjøper / budgiver å kontrollmåle eiendommen før inngivelse av bud / kjøp gir et eventuelt arealavvik ikke kjøper rett til prisavslag.

Innhold

Kjeller: Butikklokale, lager, boder, tilfluktsrom.
1. etasje: Butikklokale med trapp ned til kjeller.
2. etasje: Fem leiligheter, herunder to 2-romsleiligheter, to 1-romsleiligheter med alkove og èn 1-romsleilighet uten alkove.
3. etasje: Fem leiligheter, herunder to 2-romsleiligheter, to 1-romsleiligheter med alkove og èn 1-romsleilighet uten alkove.
4. etasje: Fem leiligheter, herunder to 2-romsleiligheter, to 1-romsleiligheter med alkove og èn 1-romsleilighet uten alkove.
5. etasje: Fem leiligheter, herunder to 2-romsleiligheter, to 1-romsleiligheter med alkove og èn 1-romsleilighet uten alkove.
6. etasje: To leiligheter, herunder to 3-romsleiligheter.

Byggetegninger fra 1966 viser at bygget er godkjent med to leiligheter i 6. etasje, èn leilighet i 2. etasje og fem leiligheter i 3., 4., og 5. etasje.
1. etasje er godkjent som dagligvarebutikk med salgslokale og lager i kjeller. I 2. etasje er store deler av arealet godkjent som "institut for treningsterapi", men dette arealet er omgjort til 4 leiligheter, uten at dette er byggesøkt eller godkjent. Kjøper overtar ansvar og risiko tilknyttet videre bruk og utleie av disse leilighetene.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen er registrert med 26 boenheter i matrikkelen.

Det er ikke laget planskisser som viser dagens situasjon i forbindelse med salget av selskapet. Megler har derfor i meget begrenset grad kontrollert at dagens situasjon samsvarer med godkjent situasjon hos Plan- og bygningsetaten. Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og det anbefales at alle interessenter befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården, samt den informasjonen som finnes tilgjengelig på Oslo kommune sine nettsider for saksinnsyn, før bud inngis.

Leieforhold

Eiendommen selges fullt utleid med 23 løpende leieforhold på eiendommen, med unntak av en leilighet som nylig er sagt opp hvor kontrakten løper til 28.02.2023. Årlige leieinntekter utgjør kr 3.787.212,-

Leietakeroversikt med tilleggsinformasjon ligger vedlagt i salgsoppgaven. Alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med denne.
Eier har ikke foretatt måling av radon.

Standard

I 2016 ble alle leiligheter malt, kjøkken ble pusset opp og det ble lagt rør-i-rør.

På forespørsel til Brann- og redningsetaten på hvorvidt det finnes pålegg eller avvik på eiendommen er det kun registrert en bekymringsmelding fra mars 2021. Brev fra Brann- og redningsetaten ligger vedlagt i prospektet. Saken er ikke fulgt opp ytterligere.

Parkering / Garasje

I approbasjonen fra 1963 ble det gitt dispensasjon for en reduksjon av antallet parkeringsplasser fra 13 til 10 stk.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse:

- 1860/924278-1/105 Bestemmelse om bebyggelse tinglyst 05.10.1860
Dette er et eldre skjøte som inneholder diverse bestemmelser om benyttelse, bebyggelse og gjerder. Dokumentet er av eldre dato og vanskelig å tyde. Megler har derfor ikke kontrollert innholdet i erklæringen. Kjøper overtar ansvar og risiko tilknyttet. dette.

- 1964/501487-1/105 Bestemmelse om bebyggelse tinglyst 29.01.1964
I forbindelse med bygging på eiendommen er det gitt tillatelse med forbehold om at eiendommen plikter å delta i opparbeiding av parkeringsplass og utkjørsel til offentlig gate. I tillegg plikter eier å opparbeide veiene med kloakk til og langs tomta inntil 8 meter bredde med nærmere/flere vilkår. Grunn som går med til anlegg av regulerte veier med eller uten kloakk kan bli kommunens eiendom, uten dom eller eksporopriasjon. Nærmere vilkår i erklæring vedlagt i salgsoppgave.

- 1964/504256-1/105 Bestemmelse om bebyggelse tinglyst 21.03.1964
Byggherre har ved oppføringen av eiendommen forpliktet seg og etterfølgende eiere av eiendommen til å delta i opparbeidelse av felles underjordisk parkeringsplass for kvartalet med med en forholdsmessig andel. Kjelleretasjen på denne eiendommen tas i bruk som garasje når kommunen forlanger det. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

- 1964/504986-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 10.04.1964
Eier av eiendommen vedtar for seg og senere eiere av eiendommen Oslo kommunes vann- og kloakkreglement slik de fremkommer i erklæringen. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

- 1964/504987-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 10.04.1964
Eier av eiendommen er forpliktet til å forbinde eiendommens overvannsledning til offentlig overvannsledning når som helst kommunen måtte forlange det, samt plikt til innbetaling av tilknytningsgebyr når denne blir utført.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

- 1964/508303-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 10.06.1964
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Dette dokumentet har ikke Statens Kartverk funnet i sitt arkiv. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere innholdet. Kjøper overtar ansvar og risiko tilknyttet dette.

- 1967/509403-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 26.05.1967
Det er gitt midlertidig dispensasjon fra bygningsloven i anledning åpning i brannvegg.
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp, med private stikkledninger for vann og avløp fra eiendommen og ut til kommunens hovedledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for forretnings- og kontorbygg med beboelse datert 11.09.1968.
Det foreligger ferdigattest for modernisering av heis datert 30.10.2007.
Det foreligger ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 1970.
Det foreligger ferdigattest for varmluftsaggregat datert 23.12.1970.
Det foreligger ferdigattest for flytting av inngangsdør til butikk datert 06.11.1974.
Det foreligger ferdigattest for innsetting av dør til vareheis fra gårdsrom datert 21.10.1977.

Ellers er følgende byggesaker funnet ved søk hos plan og bygningsmyndighetene:
- Riving 1963.
- Reklame, 4. stk fjernes innen 1.1.98. Ingen dokumenter er funnet.
- Forespørsel vedr. utbygging 1997. Ingen dokumenter funnet.

Verdi ved skattefastsetting

Skattemessig formuesverdi pr 31.12.2021 er kr 66 000 000.
Ligningspapirer for selskapet kan mottas ved henvendelse til megler.

Reguleringsforhold

I kommuneplanen er eiendommen avsatt til følgende formål:
Nåværende bebyggelse og anlegg, kulturminnevern avgrensning indre by, blågrønn struktur, samt rød og gul støysone for både veg og bane. Eiendommen er tilknyttet to reguleringsplaner, herunder S-2255 vedtatt 28.07.1977, men denne planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. I tillegg er er det en detaljregulering på denne eiendommen med flere, S-5142 vedtatt 04.03.2022. Dette er en detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ny vannforsyning Oslo - Stamnett.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen:
- Eiendommen grenser mot en pågående plansak/detaljregulering for Åsengata-Storokrysset. Bymiljøetaten skal utarbeide to reguleringsplaner, en for strekningen fra Sandaker senter og opp til Storokrysset , og en for Storokrysset og strekningen videre opp til Disen . Planen innebærer blant annet at det etableres en ensidig toveis sykkelvei fra Sandaker senter og opp gjennom Storokrysset, ovenfor Storokrysset endres systemet til en tosidig sykkelfeltløsning. Tiltaket innebærer at dagens rundkjøring ved Vitaminveien bygges om til et lyskryss. I følge Oslo kommune sine nettsider er målet at reguleringsplanen skal være ferdig i løpet av høsten 2025, deretter må det gjennomføres nødvendig grunnerverv og denne eiendommen kan bli berørt. Bygging planlegges en gang i perioden 2027-2030.
- Bystyret har nylig vedtatt en detaljregulering av Sandakerveien 78 til bolig, næring og studentboliger.
- Nycoveien 1 og 1B: Kontorbygg. Det er er pågående plansak med bestilling av oppstartsmøte.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende byggesaker påvist i nærområdet til eiendommen:
- Nordlandsgata 11: Påbygg og kjerneboring i bærende dekke over kjeller.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G

Andre faste løpende kostnader

Kommunale avgifter for 2022 er kr 168.125,-
Eiendomsskatt for 2022 er kr 5.208,-
Forsikring utgjør kr 67.264,- i året p.t.
Strømkostnader har hittil i år vært ca kr 85.000,- iflg. eier.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Grefsenveien 25 AS, org nr. 925 075 132. Selskapet har hjemmel til eiendommen.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser når det gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 100.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 1.000.000,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2021 er kr: 6.272.703,-
Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og bokført verdi eller skattemessig saldoverdi.

Skattemessig saldoverdi pr 31.12.2021 er kr 6 272 703.
Det er ingen skattemessige avskrivninger da majoriteten av bygget benyttes til utleie av leiligheter og ikke til næring.
Saldoverdi er ikke fordelt på bygg/tomt mv.
Fordelingsnøkkel som benyttes for mva fradraget er 23 %.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.
Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Kommunal forkjøpsrett

Etter at bud er akseptert og kjøpekontrakt signert må kommunal forkjøpsrett avklares. Overtagelse kan ikke finne sted før dette er avklart.

Når en privat leiegård selges kan leietakerne få mulighet til å kjøpe gården de bor i og bli eiere av egen bolig. Det er Oslo kommune som gjennomfører forkjøpsretten på vegne av leietakerne. Megler melder salget til Oslo kommune, som så undersøker om det er interesse blant leietakerne for å gjennomføre forkjøp. Dersom leietakerne ikke ønsker å forkjøpe kan kommunen forkjøpe på egne vegne.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Vedtekter for selskapet
Stiftelsesdok. for selskapet
Årsregnskap 2021
Leietakeroversikt 01.11.22
Matrikkelkart og -rapport
Forsikringsavtale
Energimerke leiligheter
Energimerke næring
Reguleringskart og vedtekter
Ferdigattest og byggetegninger
Øvrige ferdigattester
Forsikring sertifikat
Brev fra brannog redningsetaten
Tinglyste erklæringer*
Bud og budgivning