Frogner | Flott bygård i Bygdøy Allé | 3010 BTA | Ramme for bruksendring til bolig | 6 p-plasser i bakgård

Oppdragsnummer

129-23-0034

Eiendomstype

Hel bygård (ikke seksjonert).

Eierform

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Bygdøy Alle 21 AS, org nr. 942 465 130. Selskapet har hjemmel til eiendommen.

Betegnelse

Gnr. 211 Bnr. 31 i Oslo kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

1897

Areal

Bruksareal: 2 769 kvm, Bruttoareal: 3 010 kvm

Tomtetype/areal

Fellestomt / 694 kvm

Beliggenhet

Beliggenheten er svært attraktiv med kort gangavstand til hovedstadens mest populære handlegater, kafeer, barer og restauranter. Her er det kort veg til Slottsparken, Nationaltheatret, Karl Johan, Aker Brygge og Tjuvholmen. Eiendommen ligger like ved Solli plass med et bredt utvalgt av servicetilbud i nærområdet. Her finnes flere restauranter, dagligvarehandler, kafeer, spesialforretninger m.m. God offentlig kommunikasjon i nærområdet med både buss og trikk. 15-20 minutter unna er Nationaltheatret med tog og t-bane. Nærhet til skoler og barnehager. Både Uranienborg skole (1-10 trinn), Hartvig Nissen Videregående skole og Bjørknes privatskole ligger få minutters gange unna.

Byggemåte

Eiendommen er oppført i pusset tegl over fire fulle etasjer, i tillegg til kjeller og innredet loft.

Brann og redningsetaten i Oslo opplyser i e-post 16.02.23 at det ikke er registrert pålegg eller avvik på denne eiendommen.

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 2 769 kvm, Bruttoareal: 3 010 kvm

Oppgitt bruttoareal og bruksareal er hentet fra tidligere prospekt. Der henvises det til at det skal ha blitt utført en arealrapport av OPAK (17.01.2014), som det igjen henvises til i en verdivurdering fra OPAK i 2020.

2694m2 er oppgitt bruksareal i matrikkelrapport.

Ingen av arealmålene er kontrollert av megler. Det anbefales at alle interessenter foretar en egen arealoppmåling, befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården. Ved ønske om kontrollmåling kan interessenter på forespørsel få tilgang til eiendommen for oppmåling for egen regning. Unnlater kjøper / budgiver å kontrollmåle eiendommen før inngivelse av bud / kjøp gir et eventuelt arealavvik ikke kjøper rett til prisavslag.

Innhold

Kjeller: Bodareal/lager.
1. etasje: 5 stk. 2-roms.
2. etasje: Kontor.
3. etasje: Kontor.
4. etasje: Kontor.
5. etasje: 2 stk. 7-roms.

Leieforhold

Det er en leietaker i bygningen. Dette leieforholdet utløper 30.06.2023 og har 3 mnd. oppsigelse. Leietaker betaler kr 15.000,- + kr 2.000,- eks. mva.

Eiendommens historie

Bygdøy Allé 21 ble bygge meldt i 1897 for murmester Carl Wilhelm Fredrik Christensen ved arkitekt Carl Michaelsen. Eiendommen ble skilt ut fra Frognerveien 12, og kaltes ved byggemeldingstidspunktet Bygdøy allé 23. Eiendommen ble bygget som et boligbygg og har blant annet blitt benyttet til hotell. I 1983 ble det gitt ferdigattest for at bygget kunne benyttes til kontorformål.

Oppvarming

Vannbåren varme. Det er elektrokjele som blir benyttet som varmekilde, i tillegg til panelovner.

Parkering / Garasje

Det er 6 parkeringsplasser i bakgården.

Det er tinglyst en erklæring på naboeiendommen / Frognerveien 14 hvorav eier av eiendommen gir Bygdøy Allé 21 følgende rettigheter uten plikt til fremtidig å svare avgift av noen art:
1) Rett til gjennomkjøring i gårdsrommet med biler mv. og rett til å ha tilstrekkelig stor port i gjerdet mellom eiendommene.
2) Rett til å foreta gjennemslag for hver etage mellem Bygdøy Allé 21 og Frognerveien 14`s bakgang i fløien mot automobilhuset for eventuell brannutgang. Bygdøy Allé 21 må sørge for eventuell tillatelse fra myndighetenes side.
3) Rett til å plassere nødvendige søplekasser i godkjent stativ i Frognerveien 14`s gårdsrom.
Erklæringen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f.eks. rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse:

- 1897/900560-1/105 Bestemmelse om bebyggelse tinglyst 26.06.1897
Bestemmelse om benyttelse. Dokumentet er et eldre skjøte med diverse bestemmelser om blant annet bebyggelsen og benyttelse. Det nevnes blant annet at eiendommen ikke kan benyttes til fabrikk, bryggeri, teglverk m. og lignende. Dokumentet er av eldre dato og skrevet i utydelig løkkeskrift. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere hele innholdet. Kjøper overtar ansvar og risiko tilknyttet dette. Dokumentet ligger vedlagt i salgsoppgaven.

- 1898/903115-1/105 Bestemmelse om bebyggelse tinglyst 07.01.1898
Med flere bestemmelser. Dokumentet er av eldre dato og skrevet i utydelig løkkeskrift. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere hele innholdet. Kjøper overtar ansvar og risiko tilknyttet dette. Dokumentet ligger vedlagt i salgsoppgaven.

- 1920/901584-1/105 Best om garasje/parkering tinglyst 19.06.1920. I forbindelse med dispensasjon som er gitt fra bygningsrådet på eiendommen, er eier av eiendommen forpliktet til å fjerne eller forandre det byggede etter pålegg fra kommunen. Erklæringen kan ikke slettes uten kommunens samtykke.

- 1941/503229-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 04.09.1941
Bestemmelse om kloakkledning. Inneholder en plikt til å omlegge ledninger etter pålegg. Hele erklæringen er ikke funnet hos arkivverket og megler har derfor ikke kunnet kontrollere innholdet. Kjøper overtar ansvar og risiko tilknyttet dette.

- 1942/911706-1/105 Bestemmelse om vannledn. tinglyst 09.06.1942
Eier av eiendommen erklærer å være fullt oppmerksom på de skader og ulemper som kan oppstå som følge av at galvanisert koldt- og varmvannsopplegg samt avstikkerledninger bak badekar, og avløpsledninger innpusses, og at sådanne skader og ulemper i enhver henseende blir eierens egen sak hvorved Oslo vann- og kloakkvesen helt blir uten ansvar ved å tillate de nevnte ledninger lagt som ovenfor nevnt.

- 1952/300681-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 18.03.1952
I anledning at det tidligere er gitt dispensasjon for åpning i branngavl mellom eiendommene Bygdøy Allé 21 og Frognerveien 14 erklærer tidligere den til enhver tid eier av eiendommen til uten erstatning å fjerne eller forandre dette, dersom kommunen forlanger det.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp, med private stikkledninger for vann og avløp fra eiendommen og ut til kommunens hovedledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det er utstedt rammetillatelse 03.01.2023. Rammetillatelsen ble 30.03.2023 påklaget til Statsforvalteren i Oslo og Viken.
Rammetillatelsen gjelder bruksendring av bygård fra kontor til bolig i plan 1-5, samt nytt næringslokale i plan 1. Tiltaket medfører fasadeendring i form av 8 stk. takarker på fasade mot bakgård og innsetting av rist i eksisterende tak oppbygg. Innvendig skal det innsettes heis i eksisterende trapperom. Tiltaket får følgende leilighetsfordeling.

- 5 stk to-romsleiligheter i 1. etasje (+ næringslokaler).
- 2 stk tre-roms, og 2 stk. fem-romsleiligheter i 2. etasje.
- to åtte-romsleiligheter i 3. og 4. etasje.
- to syv-romsleiligheter i 5. etasje.

Det er ikke funnet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ved søk hos plan og bygningsetaten. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

28.09.1983 er det utstedt ferdigattest for at lokalene i 2., 3., 4., og 5. etasje fortsatt kan brukes til kontorformål.

Følgende byggesaker er forøvrig registrert på eiendommen ifølge Oslo kommune sitt saksinnsyn for plan- og byggesak:
- Våningshus 1897: Det foreligger vedtak og byggetegninger.
- Areaer langs bygningen 1907.
- Garasje 1920.
- Forandring arbeid 1. etasje 1929. Gjelder innredning av utstillingslokale med fasadeforandring.
- Sentralvarmeanlegg 1929.
- Innredning tøyrenseri i 1. etasje og kjeller 1932.
- Fasadeforandring i 1933.
- Peis 1935.
- Innredning bryggerhus 1938.
- Ombygging til pensjonat 1941.
- Varmeanlegg 1941.
- Forandring arbeid i 2. etasje 1947.
- Bruksendring fra pensjonat til hotell 1949.
- Nye døråpning i bad i 2-3-4 etg 1950.
- Ny resepsjon og toalett i kjeller 1950.
- Oljefyringsanlegg 1950.
- Ventilasjonsanlegg 1950.
- Ny oljebrenner 1951.
- Branndør i gavlvegg 1952.
- Rivning av 8 luftebalkonger mot gårdsplass 1952.
- Det er gitt ferdigattest for ominnredning til bankfilial datert 1965.
- Det foreligger ferdigattest for innredning til kontorer i 3., 4., og 5. etasje datert 22.06.1966. I approbasjonen presiseres det at dispensasjonen bare gjelder så lenge statens velferdskontor bruker eiendommen.
- Ventilasjon i banklokaler 1963.
- Uthengsskilt 1965.
- Innredning av lunsjrom på loft 1968.
- Oljebrenner 1974.

Verdi ved skattefastsetting

Ligningspapirer til selskapet kan fås ved henvendelse hos megler. Selskapets revisor opplyser om følgende:
- Skattemessig saldoverdi for bygget pr 31.12.2022 var kr 1 234 103 (i tillegg hadde selskapet kr 37 910 i skattemessig saldo på saldogruppe D).
- Skattemessig formuesverdi pr 31.12.2022 utgjorde kr 52 718 634.
- Eiendomsskattegrunnlaget i 2022 var kr 52 077 714.

Reguleringsforhold

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende i kommuneplan 2015- Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015.

Tidligere reguleringsplan S-2255, vedtatt 28.07.1978 er i sin helhet opphevet for eiendommen, jf. vedlegg 5 i kommuneplanen.

Eiendommen er omfattet av hensynssone H-190_2 med restriksjoner for anlegg i grunnen, jf. kommuneplanen § 14.2. Eiendommen ligger også i støysone ifølge kommuneplanen, herunder både rød og gul sone veg.

Eiendommen befinner seg i et område med nasjonale kulturminneinteresser. Dette følger av kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart T5 for kulturminnevern (datert 04.03.2015).

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen: Ingen pr. 17.02.2023.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende saker påvist i nærområdet til eiendommen:
- Bygdøy allé 23: Modernisering av heis.
- Bygdøy allé 8: Oppføring av balkonger.
- Nils Juels gate 25: Fasadeendring.

Eiendommen er registrert på byantikvaren sin gule liste som GUL. Det vil være et begrenset handlerom for hva eieren kan påregne at kommunen tillater av endringer på eiendommen.

Energimerking

Ved salg av boliger og bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler har informert selger om selgers plikt til å energimerke boligen, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, RØD G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Andre faste løpende kostnader

Kommunale avgifter er opplyst å være kr 46.715,- for 2023.
Eiendomsskatt: kr 156.000,- i 2022.
Forsikring: 113.000,- i 2022.
Eiendomsselskapet har serviceavtale på heis, denne løper frem til desember 2023.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Bygdøy Alle 21 AS, org nr. 942 465 130. Selskapet har hjemmel til eiendommen.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 150.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 1.500.000,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2021 er ca. kr 7.725.271,-. Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og den bokførte verdien. Regnskapet for 2022 er ikke mottatt pr. 23.02.2023.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Kommunal forkjøpsrett

Etter at bud er akseptert og kjøpekontrakt signert må kommunal forkjøpsrett avklares. Overtagelse kan ikke finne sted før dette er avklart.

Når en privat leiegård selges kan leietakerne få mulighet til å kjøpe gården de bor i og bli eiere av egen bolig. Det er Oslo kommune som gjennomfører forkjøpsretten på vegne av leietakerne. Megler melder salget til Oslo kommune, som så undersøker om det er interesse blant leietakerne for å gjennomføre forkjøp. Dersom leietakerne ikke ønsker å forkjøpe kan kommunen forkjøpe på egne vegne.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Firmaattest
Vedtekter
Årsregnskap 2021
Matrikkelkart og -rapport
Rammetillatelse bruksendring 3.1.23
Leilighetsoversikt iht rammetillatelse 16.03.23
Klagesak til avgjørelse av Statsforvalteren
Tegninger vaaningshus 1897
Ferdigattest kontor 1983
Attest forsikring
Reguleringskart
Reguleringsplan S-2255
Tinglyste erklæringer
Tinglyst rettighet på Frognerveien 14
Bud og budgivning

Megler har ikke fremskaffet stiftelsesdokumentene til selskapet.