SENTRUM | Klassisk bygård med kombinert næring/bolig | 2027 BTA | Parkering | Årlig leie estimert kr 3.430.000,-

Oppdragsnummer

129-23-0086

Eiendomstype

Hel bygård (ikke seksjonert).

Eierform

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Keysers gate 5 AS, org nr. 928257487. Selskapet har hjemmel til alle eiendommen. Eier kan også vurdere å selge eiendommen ut av selskapet på nærmere vilkår, konferer megler ved spørsmål.

Betegnelse

Gnr. 208 Bnr. 362 i Oslo kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

Eiendommen er oppført på slutten av 1800-tallet, antatt 4. kvartal.
Nøyaktig byggeår er ikke bekreftet.

Areal

Bruttoareal: 2 027 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 528 kvm

Beliggenhet

Keysers gate er en kort gate som går fra Akersgaten og ned til Pilestredet. Her ligger en klassisk bygård sentralt i Oslo sentrum, like ved Regjeringskvartalet og Youngstorget. Eiendommen har nærhet til et bredt utvalg av butikker og servicetilbud. Både buss, trikk og t-bane er innenfor 5 minutters gange. Det nye Regjeringskvartalet forventes å være et områdeløft med et åpent og grønt byrom, og samlokalisering av mange arbeidsplasser. Det er estimert at første innflytting i det nye Regjeringskvartalet skal skje i 2025-2026.

Byggemåte

Det foreligger teknisk DD-rapport fra 2021 samt brannteknisk vurdering, fotoramme og tiltaksplan. Dokumenter kan fås ved henvendelse hos megler. Gården har nylig blitt brannsikret etter dette.
3. etasje er også nylig ombygget for å tilbakeføre til godkjent situasjon med én kontordel og boligdel. I tillegg har eier bygget nytt bad/WC.

Brann- og redningsetaten i Oslo kommune bekrefter i e-post 25.04.23 at de ikke har avvik eller pålegg registrert på denne adressen.

Arealer og fordeling pr. etasje

I 2021 ble det utført en arealoppmålingsrapport av Opak. Alle areal er hentet fra denne rapporten. Ingen av arealmålene er kontrollert av megler. Det anbefales at alle interessenter foretar en egen arealoppmåling, befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården. Ved ønske om kontrollmåling kan interessenter på forespørsel få tilgang til eiendommen for oppmåling for egen regning. Unnlater kjøper / budgiver å kontrollmåle eiendommen før inngivelse av bud / kjøp gir et eventuelt arealavvik ikke kjøper rett til prisavslag.

Arealoppmålingsrapport fra Opak ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det gjøres spesielt oppmerksom på at alle eksisterende leieforhold på eiendommen er inngått etter at denne rapporten ble utarbeidet. Arealfordelingen i rapporten fra OPAK er som følger:

Underetasje: 101m2
1. etasje: 390m2
2. etasje: 443m2
3. etasje: 443m2
4. etasje: 365m2
5. etasje: 285m2

Innhold

Klassisk bygård med 4 etasjer + kjeller og loft. Lukket gårdsrom.

Kjelleren inneholder tekniske installasjoner og bodareal.

1. og 2. etasje består av kontorlokaler. Fullt utleid til to forskjellige leietakere.

3. etasje består av en boligdel og en kontordel. Boligdelen er utleid / bofellesskap med 6 leieforhold. Kontordelen er ledig/under renovering per 02.05.23.

4. etasje består av bolig / to bofellesskap med totalt 8 leieforhold. Fullt utleid.

Loft består av ventilasjonsrom og lager.

Det gjøres oppmerksom på følgende avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk:
- Deler av 1. etasje ble godkjent bruksendret til bar/restaurant i 1998.
- Det er gjort endringer på rominndelingen på leilighetene i både 3. og 4. etasje.
Endringer er ikke byggesøkt eller godkjent.
Eiendommen har en lang byggesakshistorikk og det anbefales at alle interessenter foretar en egne undersøkelser av godkjent situasjon på Oslo kommune sine nettsider for saksinnsyn, befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården. Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell. Kjøperen overtar risikoen og ansvaret for dagens bruk.

Leieforhold

Det er p.t. 16 løpende leieforhold på eiendommen. Årlig leieinntekt er p.t. kr 2.834.220,-

Estimert leie for kontordel i 3. etasje som snart er ferdig ombygd er kr 600.000,- årlig. Derfor er potensiell årlig leieinntekt kr 3.434.220-

Megler har ikke mottatt kopi av alle leieavtaler.

Parkering / Garasje

Stort åpent gårdsrom med parkeringsmuligheter.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f.eks. rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse:

- 1874/900847-1/105 Bestemmelse om bebyggelse tinglyst 05.03.1874.
Dokumentet er av eldre dato og skrevet i utydelig løkkeskrift, megler har derfor ikke kunnet kontrollere innholdet. Hele erklæringen ligger vedlagt i salgsoppgaven og interessenter må gjøre seg godt kjent med denne. Dokumentet inneholder bestemmelse og begrensninger på hvordan eiendommen kan benyttes, samt deleforbud. Konferer megler ved spørsmål.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp, med private stikkledninger for vann og avløp fra eiendommen og ut til kommunens hovedledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det er ikke funnet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra oppføringstidspunktet ved søk hos plan og bygningsetaten. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

21.12.1998 ble det gitt brukstillatelse for bruksendring fra kontor til bar/restaurant, med frist for at gjenstående arbeid må utføres innen 01.02.199. Byggesaken er ikke korrekt avsluttet med midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

I 2012 ble det gitt tillatelse til tiltak for bruksendring fra kontor til bolig i deler av 4. etasje, på bakgrunn av at kommunens behandlingstid på 3-ukers frist var overskredet. Byggesaken er ikke korrekt avsluttet med midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

Inneværende år mottok eier pålegg om å tilbakeføre 3. etasje fra "hyblifisering" til godkjent løsning; kontorlokaler og 1 leilighet. Det er gitt ferdigattest for gjenoppretting av brannskille datert 24.05.2023, se vedlegg i salgsoppgaven. Eier mottok skriv fra Oslo kommune 23.06.23 om at ulovligheten har opphørt og at saken avsluttes.

Verdi ved skattefastsetting

Selskapets ligningspapirer kan fås ved henvendelse hos megler.

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor iht S-2255.
Reguleringsplanen er helt eller delvis opphevet og erstattes av ny kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Formålet byggeområde for bolig i reguleringsbestemmelsene er opphevet iht. ny kommuneplan.

I kommuneplanen er eiendommen avsatt til arealformål fremtidig bebyggelse og anlegg (utviklingsområde sentrumsranden og knutepunkter), hensynssone med restriksjoner for anlegg i grunnen, kulturminnevern (avgrensing indre by), luftforurensing (svevestøv rød sone og nitrogendioksid rød sone) og støysone (rød og gul sone for veg). Eiendommen er også omfattet av kommunedelplan for torg og møteplasser KDP-17.

Eiendommen er registrert på byantikvaren sin gule liste som prioriterte kulturminneinteresser (kommunalt og statlig listeført).

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen: Ingen per 24.4.2023.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende saker påvist i nærområdet til eiendommen:
- Keysers gate 1: Modernisering av heis og hull i betongvegg.
- Munchs gate 5: Ombygging, bruksendring bensinstasjon til del av hotellet, fasadeendring og tilbygg med to heiser (Thon Hotel Munch).
- Akersgata 60: Tilbygg menighetshus Trefoldighet kirke og boring av energibrønner.
- Arne Garborgs plass mot sentrum: oppføring av leskur.
- Teatergata 3: Oppføring av kontorbygg med boliger og gjenoppbygging av fasade.
- Teatergata 9: Påbygg, oppføring av pergola på tak.
- C.J. Hambros plass: Etablering av ladestasjon.
- Munchs gate 5 B: Rehabilitering og påbygg og kontorbygning.
- Peder Claussøns gate 3: Bruksendring til boliger og fasadeendring.
- Akersgata 73 B-E: Bruksendring av lokale i 1. etasje fra kontor til servering og fasadeendring.

Energimerking

Ved salg av boliger og bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler har informert selger om selgers plikt til å energimerke boligen, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, RØD G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Andre faste løpende kostnader

Forsikring: kr 111.438,-
Eiendomsskatt 2023: 89.064,-
Kommunale avgifter / næringsavtale for avhenting avfall 2023: 43.033,-
Kommunale avgifter inkl vann og avløp, tilsyn skorstein og renovasjon 2023: 45.305,-
Vaktmester kr 3.150,- inkl. mva per måned.
Strømutgifter 2022: kr 221.015,- brutto
Brådbånd/TV i 2022 regnet per år (avtalen startet februar 2022): kr 42.760,- brutto

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Keysers gate 5 AS, org nr. 928257487. Selskapet har hjemmel til alle eiendommen. Eier kan også vurdere å selge eiendommen ut av selskapet på nærmere vilkår, konferer megler ved spørsmål.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 81 000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 810 000,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Alle innvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte oppmåling utført av Opak i 2021.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2021 er kr 65 077 221,-.
Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og den bokførte verdien.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Firmaattest Keysers gate 5 AS
Årsregnskap for 2021
Leietakeroversikt 05.05.2023
Stiftelsesdokument og vedtekter
Forsikringsdokument
Matrikkelkart og -rapport
Reguleringskart
Reguleringsplan S-2255
Tinglyst erklæring 05.03.1874
Brukstillatelse bar/ restaurant i 1 etasje
Tillatelse til tiltak bolig 4 etasje 2012
Bud og budgivning