Boligportefølje med 4 leiligheter i 2 bygårder på Grünerløkka. Kr. 888.000,-/årlig leieinntekt. Salg av AS. Ingen dokavg

Oppdragsnummer

306-22-0117

Eiendomstype

4 stk Selveierleiligheter samlet i aksjeselskap. Aksjeselskapet har hjemmel til eiendommene, og det er aksjeselskapet som selges.

Eierform

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer (30 aksjer pålydende NOK 1 000) i selskapet He Bolig AS, org nr. 927 429 594. Selskapet har hjemmel til alle seksjoner.

Betegnelse

Gnr. 228 Bnr. 373 Snr. 3
Gnr. 228 Bnr. 373 Snr. 4
Gnr. 227 Bnr. 476 Snr. 1
Gnr. 227 Bnr. 476 Snr. 7
Alle i Oslo kommune

Etasje

2 leiligheter i Sofienberggata 9: Begge i 2.etg.
Leilighet i Verksgata 24: 1 .etg.
Leilighet i Gøteborggata 11: 1.etg.

Byggeår

Sofienberggata 9: Byggeår 1896
Verksgata 24: Byggeår 1892
Gøteborggata 11: Byggeår 1892

Areal

Total bygningsmasse: Primærrom: 176 kvm, Bruksareal: 176 kvm

Per leilighet:
Sofienberggata 9, snr. 3: 60 kvm
Soifenberggata 9, snr. 4: 59 kvm
Verksgata 24, snr. 1: 26 kvm
Gøteborggata 11, snr. 7: 31 kvm

Antall rom

Per leilighet:
Sofienberggata 9, snr. 3: Entré, Bad, Gang, Stue, Kjøkken, Soverom, Soverom 2, Soverom 3, Soverom 4
Soifenberggata 9, snr. 4: Entré, Bad, Stue/kjøkken, Soverom, Soverom 2, Soverom 3
Verksgata 24, snr. 1: Entré, Stue/kjøkken, Soverom , Bad
Gøteborggata 11, snr. 7: Entré, Stue/kjøkken, Soverom, Soverom 2, Bad

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 857 kvm

Forretningsfører

For Sameiet Verksgata 24 er forretningsførsel håndtert via styret.
For Sameiet Sofienberggata 9 er forretningsførsel håndtert av OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Byggemåte

Sofienberggata 9:
Klassisk bygård over 4 etasjer, loft og kjeller med opprinnelse fra 1898. Bygårder fra før forrige århundreskifte er også betegnet som 1890
gårder. Bygningen er oppført i henhold til normal byggeskikk på oppføringstidspunktet, i murkonstruksjoner og med trebjelkelag som
etasjeskiller. Skjevheter forekommer og tilhører normalen i eldre bygårder. Fasader er pusset og malt. Fasaden mot gaten er utsmykket
med trekninger, ornamenter og konsoller. Takkonstruksjonen er utført som saltak tekket med takstein/plater.

Verksgata 24:
Klassisk hjørnegård over 3 etasjer, loft og kjeller med opprinnelse fra 1892. Bygårder fra før forrige århundreskifte er også betegnet som
1890 gårder. Bygningen er oppført i henhold til normal byggeskikk på oppføringstidspunktet, i murkonstruksjoner og med trebjelkelag som
etasjeskiller. Enkelte skjevheter kan forekomme og tilhører normalen i eldre bygårder. Fasader er pusset og malt. Fasaden mot gaten er noe utsmykket med trekninger, ornamenter og konsoller. Takkonstruksjonen er utført som saltak tekket med takstein/plater.

Gøteborggata 11:
Klassisk hjørnegård over 3 etasjer, loft og kjeller med opprinnelse fra 1892. Bygårder fra før forrige århundreskifte er også betegnet som
1890 gårder. Bygningen er oppført i henhold til normal byggeskikk på oppføringstidspunktet, i murkonstruksjoner og med trebjelkelag som
etasjeskiller. Enkelte skjevheter kan forekomme og tilhører normalen i eldre bygårder. Fasader er pusset og malt. Fasaden mot gaten er noe
utsmykket med trekninger, ornamenter og konsoller. Takkonstruksjonen er utført som saltak tekket med takstein/plater.

Leieforhold

Alle fire leiligheter er pt. utleid i sin helhet, og disse leieforholdene overtas av ny eier av selskapet. Kontraktene utløper hhv. 15.08.2023 (Sofienberggata 9, snr. 3) og 31.07.2023 (Sofienberggata 9 (snr. 4). For Gøteborggata 11 er det inngått tidsubestemt avtale med 3 mnd. oppsigelse. Avtaleforholdet på Verksgata 24 løper videre som tidligere, og selger har til hensikt å inngå ny leieavtale med leietaker.
Leietakeroversikt med tilleggsinformasjon ligger vedlagt i salgsoppgaven. Alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med denne. Megler besitter kopier av leiekontrakter.
Leilighetene er pt utleid for følgende summer per måned
Sofienberggata 9, snr. 3: Kr. 28.000,-
Sofienberggata 9, snr. 4: Kr. 21.000,-
Verksgata 24, snr. 1: Kr. 11.000,-
Gøteborggata 11, snr. 7: Kr. 14.000,-

Det er opprettet depositumskonto på 3 av 4 leieforhold. Det siste leieforholdet har leietaker innbetalt kr. 20.000,- til utleier som depositum. Dette fremkommer som egen note i selskapets regnskap for 2021. Alle utleieforhold løper til 15.08.2023.

Tilstandsrapporter av alle 4 leilighetene

Det er utarbeidet tilstandsrapporter for alle enheter i mai 2022. Rapportene har en gyldighet på ett år fra rapportdato. Rapportene begrenser seg til hver enkelt leilighet og det som normalt omfatter eiers selvstendige vedlikeholdsansvar. Normalt utgjør dette alt innenfor leilighetens vegger.
Tilstandsrapporten tar derfor ikke for seg bygningens fellesdeler som for eksempel, tak, yttervegger, grunnmur, drenering og felles tekniske installasjoner.

For øvrig henvises det til de enkelte kontrollpunktene. Alle interessenter må gjøre seg godt kjent med disse tilstandsrapportene.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.
Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Leilighetene i Sofienberggata 9:
Det foreligger ferdigattest datert 28.12.1987, i tillegg til ytterligere ferdigattester for utbedringer, omreguleringer utført siden bygningen ble oppført.

Leilighetene i Verksgata 24/Gøteborggata 11:
Det foreligger ferdigattest datert 16.03.2018 for oppdeling av bruksenheter. I tillegg foreligger det ytterligere ferdigattester for utbedringer og innredninger av wc.

Godkjente tegninger er innhentet og følger vedlagt. Det gjøres oppmerksom på følgende avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk: Sofienberggata 9, snr. 3:
- Kjøkken er plassert i stue.
- Opprinnelig kjøkken er omgjort til soverom.
- Stue er oppdelt i 2 soverom og kjøkken.

Sofienberggata 9, snr. 4:
- Kjøkken er plassert i stue.
- Opprinnelig kjøkken er omgjort til soverom.

Verksgata 24:
- Kjøkken er plassert i stue.
- Opprinnelig kjøkken er omgjort til soverom.

Gøteborggata 11:
- Tegnet soverom stemmer ikke med dagens løsning.
- Kjøkken er plassert i stue hvor bod er inntegnet.
- Opprinnelig kjøkken med spiseplass er omgjort til soverom

Kjøperen overtar risikoen og ansvaret for dagens bruk.

Reguleringsforhold

Eiendommene er regulert til boligformål med tilhørende anlegg iht. reguleringsplan. Reguleringskart og -plan ligger vedlagt.

Energimerking

Selger/eier av selskapet har utført energimerking på alle 4 leiligheter, med følgende energimerke:
Sofienberggata 9, snr. 3: RØD, F
Sofienberggata 9, snr. 4: RØD, F
Verksgata 24, snr. 1: RØD, G
Gøteborggata 11, snr. 7: RØD, G

Energiattestene ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Energiforbruk og strømkostnad

Hver leietaker sørger for eget strømabonnement. Det foreligger derfor ikke noe estimat fra selger på årlig strømforbruk.

Andre faste løpende kostnader

Felleskostnader til sameiene og innboforsikring på hver enkelt leilighet.

Felleskostnadene er følgende for hver leilighet:
Sofienberggata 9, snr. 3: Kr. 3.666,- (+ kr. 100,- per mnd. ved utleie)
Sofienberggata 9, snr. 4: Kr. 3.667,- (+ kr. 100,- per mnd. ved utleie)
Verksgata 24, snr. 1: Kr. 1.285,-
Gøteborggata 11, snr. 7: Kr. 1.476,-

Det er varslet en økning i felleskostnader i begge sameier på ca. 10 % fra 01.01.23. Megler har ikke mottatt endelig oversikt over nye felleskostnader per seksjon (per. 07.02.23).

Andel fellesgjeld / formue

Sofienberggata 9 har fellesgjeld med følgende lånevilkår:
Lånenummer: OBOS02-98207836567
Type lån: Annuitet
Restsaldo: Kr. 467.334,-
Rest løpetid: 22 år, 8 mnd.
Terminer per år: 12
Rente: flytende, 4,50 % pa. (per 11.05.22)

Lånenummer: OBOS02-98207919845
Type lån: Annuitet
Restsaldo: Kr. 241.331,-
Rest løpetid: 23 år, 7 mnd.
Terminer per år: 12
Rente: flytende, 4,50 % pa. (per 11.05.22)

Andel fellesgjeld snr. 3: kr. 58.633,- (per 01.05.22)
Andel fellesgjeld snr. 4: kr. 56.680,- (per 01.05.22)
Sameiet har kvittert ut krav fra brannvesenet, men har besluttet å øke fellesgjelden med kr. 30.000,- pr. seksjon for å få dette gjennomført alt.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet He Bolig AS, org nr. 927 429 594. Selskapet har hjemmel til alle seksjoner. Selskapet He Bolig AS er stiftet 14.05.2021 med den hensikt å samle 4 utleieleiligheter i samme aksjeselskap. Aksjekapitalen er NOK 30 000. Hule Eiendom AS, orgnr. 926 907 646, eier samtlige aksjer i selskapet.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid hva gjelder feil/mangler ved eiendommen begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser når det gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 200.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 2.000.000,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte oppmåling av takstmann.

Eiendommens bokførte verdi er kr 10 343 061 ,- Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og skattemessig saldoverdi.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er selgers kontraktsutkast, som er basert på "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene.

Det forutsettes at kjøper er profesjonell og overtar alle rettigheter og forpliktelser slik eiendommen har tilhørt selgeren. Risikoen går over på kjøper når eiendommen er overtatt eller kunne ha vært overtatt. Selger er ikke kjent med ev. manglende offentlige pålegg. For så vidt gjelder fremlagte dokumenter, er selger ikke kjent med ufullstendigheter eller feil ved disse. Avhendingsloven § 3-7 og § 3-8 fravikes slik at kjøper ikke skal kunne gjøre gjeldende ev. positiv uriktig eller mangelfull informasjon. Selger fraskriver seg også ansvaret for skjulte feil og mangler - også om de er vesentlige.

Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse.

Verksgata/Gøteborggata vil hente inn tilbud på oppgradering av fasade/trappeløp. Det har også kommet branntilsyn med frist for plan i juni 23. Brannrådgiver er engasjert av sameiet. Det vil trolig bli påkrevd et brannvarslingsanlegg i fellesareal og noen branntekniske tilpasninger i rømningsveger.

Sameiene i Sofienberggata 9 og 11 skal slås sammen til ett sameie. I praksis fungerer det slik i dag, men det juridiske vil bli gjennomført med felles nye vedtekter i år.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner