BJØLSEN | Bygård med 10 seksjoner | Årlig leieinntekt kr 2.037.000 | Salg av AS

Oppdragsnummer

129-21-0485

Eier

Ris Invest AS

Eiendomstype

Hel bygård med 10 boligseksjoner

Eierform

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Bergensgaten 22 AS, org nr. 866773572. Selskapet har hjemmel til alle seksjoner.

Betegnelse

Gnr. 222 Bnr. 36 Snr. 1-10 (alle) i Oslo kommune.

Ideell andel: 1/1

Byggeår

1922 og 2002

Areal

Bruksareal: 581 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt på 632 m2

Beliggenhet

Eiendommen har en fin beliggenhet på Bjølsen med nærhet til BI Nydalen og kort vei til Blindern. Man bruker knapt 10 minutter på å gå til Akerselva med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. I nærområdet finnes et godt utvalg av dagligvarehandler med både Rema 1000, Kiwi og Meny. Kun et par minutter passering fra inngangsdøren er nærmeste busstopp. Går man i ca. 12 minutter er man i Nydalen som også har t-banestopp og et bredt utvalg av diverse servicetilbud.

Byggemåte

Det foreligger en verdi- og lånetakst fra 2003 utført av NITO Takst. Følgende beskrivelse av byggemåte er hentet derfra: Fundamenter av betong. Det er kjeller i en del av bygget og plate på mark på tilbygg. Bærekonstruksjoner og etasjeskiller av betong på eldre del, og leca elementer på påbygg. Rapporten ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 581 kvm

Arealene er opplyst av selger og takstmann Vidar Aarnes. Samme takstmann målte også opp arealene i rapporten fra 2003, men det ble gjort en ny oppmåling i desember 2021. Alle areal er oppgitt som bruksareal og fordeler seg slik:

1. etasje nybygg: 67m2
1. etasje eldre bygg høyre: 48m2
1. etasje eldre bygg venstre: 48m2
2. etasje nybygg: 67m2
2. etasje eldre bygg høyre: 48m2
2. etasje eldre bygg venstre: 48m2
3. etasje nybygg: 72m2
3. etasje eldre bygg høyre: 48m2
3. eldre bygg venstre: 48m2
4. etasje nybygg: 44m2
4. etasje eldre bygg: 43m2 (definert som selvstendig ett-roms hybelleilighet).

Arealoversikt finnes også vedlagt i salgsoppgaven. Ingen av arealmålene er kontrollert av megler. Det anbefales at alle interessenter foretar en egen arealoppmåling, befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården. Ved ønske om kontrollmåling kan interessenter på forespørsel få tilgang til eiendommen for oppmåling for egen regning. Unnlater kjøper / budgiver å kontrollmåle eiendommen før inngivelse av bud / kjøp gir et eventuelt arealavvik ikke kjøper rett til prisavslag.

"Eiendommen overdras uten garantier eller løfter om arealets størrelse, dvs. antall kvadratmeter. Eventuelle avvik fra kjøpers forventninger om faktisk størrelse er ikke gjenstand for prisjustering". Informasjonen er hentet fra kontrakt for overdragelse av festetomt vedlagt i salgsoppgaven.

Innhold

Gården består av en eldre del fra 1922. Denne eldre delen (A) ble rehabilitert i 2002, blant annet med nye inngangsdører, ytterdør nede, utbedring av deler av tak mm. Samtidig ble loftet innredet og det ble bygget et tilbygg (B) på samme høyde. I 2020 ble deler av tak i A-delen byttet, i tillegg til at fasade og vinduer ble malt.

Totalt inneholder gården 10 seksjoner, men 11 leiligheter i praksis. Ved oppføringen av tilbygget skulle loftet i tilbygget tjene som tilleggsareal for underliggende leilighet, men dette arealet fremstår i dag som en egen leilighet. Byggesaken er ikke entydig og det er hersker tvil om hvorvidt eiendommen er godkjent med 10 eller 11 boenheter. Loft og underliggende leilighet i tilbygg er seksjonert som én seksjon. I matrikkelen står det at eiendommen har 11 boenheter. Kjøper overtar alt ansvar og risiko tilknyttet dette. Dokumentasjon fra byggesak ligger vedlagt i salgsoppgaven. Konferer megler ved spørsmål.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og oppfordres til å nøye undersøke gården, samt gjøre seg godt kjent med den informasjonen som finnes i salgsoppgave og tilgjengelig på kommunens nettsider for saksinnsyn. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, og eventuelt foretar en egen arealoppmåling, før bud inngis. Kjøper overtar alt ansvar og eventuell risiko tilknyttet manglende godkjenninger eller tillatelser sammenlignet med dagens bruk fra offentlige bygningsmyndigheter.

Leieforhold

Eiendommen er fullt utleid og har 11 tidsbestemte leieforhold (1+1+1 år) pr. mai 2023. Total leieinntekt er nå kr 168.800,- pr. mnd., totalt kr 2.025.600,- pr år. Fra 01.08.23 økes månedlig leieinntekt til kr 169.800,-. I tillegg kommer justering for KPI indeks på alle leiligheter hvor leieforholdet forlenges. Dette pr 01.09.2023., og pr mai 2023 ligger det an til en justering opp ca 4% på leien.

Total leieinntekt inkluderer inndekning av kollektiv avtale for tv- og i-nettsignaler for leilighetene.

Alle leietakere har leiekontrakter utarbeidet av Huseiernes Landsforbund og tegnet depositum iht. leieavtale.

Det foreligger en utleiekalkyle fra Utleiemegleren høsten 2022. Denne estimerer en årlig leieinntekt på kr 2.274.000,-. Oversikten ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dagens leietakeroversikt ligger vedlagt i salgsoppgaven. Alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med denne.

Leietakere i 3. etasje i B-oppgangen benytter bod med vindu til soverom.

Standard

Badene i A-oppgangen ble pusset opp i 2016. Noen av leilighetene har separat toalettrom, men disse ble ikke pusset opp samtidig. I tillegg ble A-bygget malt utvendig i 2020. I tillegg ble store deler av taket på A-bygget og takrenner/nedløp rengjort/renovert.

Alle leietakere har tilgang på fellesvaskeri i kjeller med vaskemaskin og tørketrommel, men leilighetene fra 2002 har også opplegg for vaskemaskin på bad. Fellesvaskeriet fungerer slik at man booker anlegget og betaler (vipps) til utleier for bruk (kr 15,- pr vask/tørk).

Bad i A-oppgangen har ikke egne varmtvannsberedere. Her er varmtvann inkludert i leien. Beredere står i kjeller.

For samtlige leiligheter gjelder at hvitevarer på kjøkken er inkludert i leieavtalen.

Varmekabler på bad i 3. etasje i B-oppgangen er trolig ikke i orden. Det tas også forbehold om at det er flere av vinduene i gården som ikke kan åpnes.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner. Varmekabler på bad.

Parkering / Garasje

I forbindelse med byggeprosess i 2002 ble det stilt krav til flere parkeringsplasser i oppkjørsel og delvis hage. Disse er ikke tilstrekkelig opparbeidet da eier har prioritert sittegrupper etc. til leietakerne. Kjøper overtar ansvar og risiko tilknyttet dette.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f.eks. rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

- 1922/900241-2/105 Festekontrakt - vilkår, tinglyst 08.04.1922
Dette er den opprinnelige festekontrakten som ble inngått tilbake i 1922. Når festeforholdet ble forlenget i 1980 ble det opprettet en ny kontrakt hvor det fremgår at bestemmelsene i den gamle kontrakten som ble tinglyst i 1922 utgår i sin helhet.

- 1980/520721-1/105 ** Nye vilkår, tinglyst 11.11.1980.
Når festeforholdet ble forlenget i 1980 ble det opprettet en ny kontrakt hvor det fremgår at bestemmelsene i den gamle kontrakten som ble tinglyst i 1922 utgår i sin helhet og erstattes med "standardvilkår for Oslo kommunes festeforhold". Denne kontrakten ligger vedlagt i salgsoppgaven og alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med denne.

- 1922/993549-1/105 Bestemmelse om bebyggelse, tinglyst 08.04.1922
Den opprinnelige festekontrakten inneholder bestemmelser om bebyggelse. Dette dokumentet ligger vedlagt i salgsoppgaven, men er av eldre dato og skrevet i en skrift som er noe utydelig. Megler har derfor ikke kontrollert innholdet. Dokumentet ligger vedlagt i salgsoppgaven og alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med denne.

Kontrakt for overdragelse punkt 15 skal tinglyses som en heftelse på eiendommen i forbindelse med salget. Punkt 15 lyder som følger:

Mot nåværende og fremtidige parker, friareal, turareal og lignende ubebygget kommunal eiendom, påhviler gjerdeholdet kjøper alene. Dersom dette ikke blir overholdt av kjøper, kan selger sørge for arbeidet på kjøpers regning. Gjerdeplikten er evigvarende.

Selger har rett til å legge og ha liggende ledninger, kummer og lignende, i eller over den ubebygde del av eiendommen. På tilsvarende vis har Elvia AS (org.nr. 980 489 698) rett til å ha liggende ledninger, kummer og lignende lagt av Oslo Lysverker, i eller over den ubebygde del av eiendommen.

Slike anlegg skal legges slik at de er til minst mulig sjenanse for grunneier. Selger og Elvia AS har rett til adkomst til sine anlegg for vedlikehold av disse, herunder også utskiftning. Hvis slikt arbeid har skadet opparbeidet del av eiendommen, skal den bringes tilbake til opprinnelig stand for tiltakshavers regning.

Dersom kjøper/eier ønsker å gjennomføre større tiltak (bygninger og andre varige konstruksjoner) som gjør det nødvendig å beskytte eller flytte ledningene, plikter kjøper/eier å finne en løsning hvor det fortsatt er mulig å opprettholde ledningene gjennom eiendommen. Løsningen for ledningene skal godkjennes av Oslo kommune (org.nr. 958 935 420), blant annet skal avstanden fra ledning til tiltaket ikke være mindre enn 2 meter. Fordelingen av utgiftene til eventuell flytting og/eller beskyttelse av ledningene (kanal, varerør) skjer i samsvar med de til enhver tid gjeldende regler i Oslo kommune.

Selger og Elvia AS betinger seg evigvarende rett til å ha kommunale eksisterende installasjoner fortsatt værende på eiendommen, samt å drive, fornye og vedlikeholde disse. Retten til å ha anleggene liggende kan overføres til andre rettssubjekter som overtar kommunens rolle som tjenesteyter.

Kjøper overtar eiendomsretten og vedlikeholdsplikten til stikkledninger som betjener eiendommen.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp, med private stikkledninger for vann og avløp fra eiendommen og ut til kommunens hovedledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger expeditionsdokument med byggetegninger fra 1921. Expeditionsdokument er forsiden av byggesaksmappen fra oppføringstidspunktet. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

Det foreligger expeditionsdokument med tegninger fra 1921 som gjelder sanitæranlegg.

Det foreligger ferdigattest for utskiftning av vinduer fra 1963.

Det foreligger ferdigattest for installasjon av bad i 6 leiligheter fra 1994.

Det foreligger ferdigattest datert 03.09.2002, denne gjelder endringer på eksisterende bolig samt tilbygg. Loft i eksisterende bygning blir omgjort til en selvstendig ett-roms hybelleilighet. Loft i tilbygg skal tjene som tilleggsareal for underliggende leilighet.

Verdi ved skattefastsetting

Ligningspapirer for selskapet kan mottas ved henvendelse til megler.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i et område som er avsatt til følgende formål i kommuneplanen:
- Nåværende bebyggelse og anlegg.
- Kulturminnevern (avgrensning indre by).
- Rød og gul støysone (veg), samt avvikssone.
Eiendommen er også tilknyttet Kommunedelplan for torg og møteplasser vedtatt 22.04.2009.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til bolig med tilhørende anlegg via S-2255 vedtatt 28.07.1977, men en del av tomten er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn via S-632 vedtatt 14.02.1956. Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet og erstattes av ny kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Formålet byggeområde for bolig i reguleringsbestemmelsene er opphevet iht. ny kommuneplan.

Eiendommen er regulert på følgende temakart på Oslo kommune sine nettsider:
- Aktsomhetsone for forurensing i grunn.
- Konsesjonsområde for fjernvarme.
- Marin grense.

Eiendommen, både bygningen og uteområdet mv., er oppført på Byantikvarens Gule liste.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen:
- Det foreligger en detaljregulering for endring av trafikkmønster i Stavangergata (201719253).

Selger har i 2021 bestilt forhåndskonferanse for å undersøke muligheten for å bygge på 1-2 etasjer. Dette ble sterkt frarådet av byantikvaren. Referat fra samråd med byantikvar og plan- og bygningsetaten ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Energimerking

Ved salg av boliger og bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler har informert selger om selgers plikt til å energimerke boligen, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, RØD G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Beskrivelse av sameiet

Overdragelsen gjelder salg av alle aksjene i selskapet som har hjemmel til alle seksjonene i bygget.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Regelen kommer til anvendelse dersom det blir aktuelt å selge seksjoner ut av selskapet.

Faste, løpende kostnader

Kommunale avgifter Kr. 76 831 pr. år
Forsikring i If , kr 84 944,- (polisenummer SP1615542.5.1)

Det er ikke skrevet ut eiendomsskatt på eiendommen p.t.
Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Det er inngått en kollektivavtale med Telia (internett og kabel-TV). Selskapet er fakturamottaker, men dette dekkes inn av den enkelte leietaker over husleien. Selger opplyser at dette beløper seg til ca. kr 55.000,- per år.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Bergensgaten 22 AS, org nr. 866773572. Selskapet har hjemmel til alle seksjoner.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr. 52.500,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr. 525.000,-.

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte oppmåling av takstmann.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2022 er ca. kr. 5.945.582 ,-, men denne vil stige med kr 23.130.000,- når tomten kjøpes ut. Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og den bokførte verdien.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Solgt 'som den er'

Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9.

Boligen har mangel i følgende tilfelle:
1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.

Alle interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i opplysninger som fremgår av salgsoppgave og vedlegg til denne, også egenerklæring fra selger. Videre oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig. Deretter kan bud gis.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Leietakeroversikt mai 2023
Signert kontrakt for overdragelse av
festetomt
Regnskap 2022
Vedtekter for selskapet
Rapport 23.04.2003
Kopi av Arealer målt desember 2021
Arealer inkl gulvareal
Utleiekalkyle Utleiemegleren høst 2022
Arealbekreftelse
Originale byggetegninger 1921
Byggesak fra 2002
Tinglyst erklæring fra 1922
Seksjonering og festekontrakt
Budgivning