Historisk praktbygg fra 1891 på hele 2760 kvm BRA - Stort potensial - Nylig restaurert - Salg av AS

Oppdragsnummer

159-23-0394

Eier

Vi er best AS

Eiendomstype

Næringsbygg/ Salg av 100% av aksjene i Vi er best AS, Org. nr. 921140746

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 300 Bnr. 1604 i Skien kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

1891

Areal

Bruksareal: 2 760 kvm, Bruttoareal: 2 961 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 1628 kvm

Beliggenhet

Festiviteten ligger i hjertet av Skien i Skien kommune, med grense mot Ibsenparken i syd og med kirken et par kvartaler i bakkant. Nabobyggene er ærverdige og fra omtrent samme epoke, noe som gir en flott helhet for området. Det er nærhet til offentlig kommunikasjon, samt ulike sentrumsfasiliteter og treningssenter.

Fra eiendommen er det ca. 10 min å gå til Skienselva og indre delen av Hjellevatn. Turistbåtene som trafikkerer Telemarkskanalen starter fra brygga på Hjellen. Ved vannet ligger Bakkestranda, en populær badeplass med sandstrand og fine gressletter. Ca. 15 min gange fra eiendommen ligger Skagerak Arena hvor Odd spiller sine hjemmekamper.

En kort kjøretur tar deg til Skien Fritidspark - et fantastisk badeland med bassenger, vannsklier, klatrevegg, bølgebasseng, boblebad, badstuer og spaavdeling, for å nevne noe. Det er ellers kort vei til turterreng ved blant annet Lundedalen, som byr på god rekreasjon sommer som vinter. I tillegg finnes områder med flere små vann og mulighet for toppturer. Av severdigheter og kulturelle tilbud kan Brekkeparken, Landmannsparken og Ibsenhuset anbefales.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Exstar Asiamat som ligger ved parken, Meny Lietorvet som ligger 60 meter unna eller på Rema 1000 Arkaden. Arkaden er et nylig oppgradert kjøpesenter som kan tilby et rikt og variert utvalg. Herkules Senter ligger også godt innenfor rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil. Rett utenfor Festiviteten er det spisesteder, pub og kafeer.

Området har offentlig kommunikasjon via buss og tog. Det tar ca. ett minutt å gå til Skien sentrum med bussterminal og ca. 10 min gange til tog. Ved å benytte bil tar det ca. 15 min til Porsgrunn, 29 min til Stathelle, 35 min til Larvik og 45 min til Sandefjord Lufthavn.

Bygninger

En fantastisk bygning oppført i nyrenessansestil med flotte søyler og utsmykninger.
Bygningen er bevaringsverdig og klassifisert i kulturminnevernplanen som A-objekt.
Bygningen er SEFRAK-registrert (SEFRAK-ID0806-0107-019). For mer info se: http://faktaark.miljodirektoratet.no/Sefrak2.cshtml?objectid=289352
SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Navnet er en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner.

Kulturminne:
Se kulturminnerapport vedlagt salgsoppgaven. 4 berørte datasett:
Kulturminner - Enkeltminner
Kulturminner - Kulturmiljøer
Kulturminner - SEFRAK
Kulturminner - Sikringssoner

Skien middelalderby / Skiens middelalderske bygrunn, Byanlegg:
KulturminneId: k218
https://www.kulturminnesok.no/kart/?q=&am-county=&lokenk=location&am-lok=&am-lokdating=&am-lokconservation=&am-enk=&am-enkdating=&am-enkconservation=&bm-county=&cp=1&bounds=59.21008873061621,9.603974819292489,59.206705490282026,9.612343311418954&zoom=18&id=ad8f79b8-7706-11eb-9df2-005056bf3d73

Byggemåte

Utdrag fra verditakst datert 23.04.2021 (vedlagt salgsoppgaven):
"Det er ikke kontrollert om det er utført arbeider i strid med Plan- og bygningsloven. Det er ikke tatt hensyn til eventuelle reguleringer, tiltak eller byggeplaner på eiendommen eller naboeiendommen.
Det gjøres oppmerksom på at grunnbok, panteattest, byggegodkjenning, ferdigattest og målebrev med kart for takstobjektet ikke er innhentet, og det er derfor ikke kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Tomtearealer er hentet ut fra EDR-register målt på kart, avvik kan oppstå.
Byggetillatelse og ferdigattester er ikke kontrollert for eiendommen, dette må kontrolleres før kjøp."

"Beskrivelse av eiendommen Taksert eiendom er et kombinert næringsbygg med teater/konsertbygning med kontorer, storkjøkken med bad/toaletter. Eiendommen består av et hovedbygg. Bygningen er antatt oppført i 1891 og senere ombygget/modernisert. Eiendommen er beliggende sentralt i Skien sentrum med deler av fasader mot Ibsenparken. Eiendommen anses å ha godt vedlikehold og en normal god standard. Nåværende eier har oppgradert eiendommen betydelig de senere år."

"Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand."

"Konstruksjoner og innvendige forhold:
Grunn og fundamenter
Ut fra områdekjennskap antas grunnforholdene å være oppfylte løsmasser. Bygningen er fundamentert med naturstein og granitt. Deler av bygningsmassen har støpt betongplate på grunn."

"Ytterveggskonstruksjon
Hoveddel og fløy har etablert yttervegg i tegl. Utvendig tekket med kalk/murpuss. Rikelig med profilert staffasje."

"Fasader
Utvendige fasader er tekket med kalk/murpuss. Rikelig med profilert staffasje."

"Utvendige dører og vinduer
Stort sett isolerglassvinduer i med rammer og karmer i trevirke. Inngangsdører i heltre.
Stedvis skiftet isolerglassvinduer de senere år."

"Takkonstruksjon
Plassbygget dels sadlet takverk og mansard tak i trevirke."

"Taktekking
Taket er tekket med lakkert stålplater i takstein imitasjon. Deler av takflater tekket med sveiset papp membran." (Det opplyses at deler av taket ble skiftet i 2020)

"Renner, nedløp og beslag
Takrenner og beslag i sink og lakkert stål." (Det opplyses at disse er nye i 2020).

"Etasjeskillere
Etasjeskille i tradisjonelt trebjelkelag og betong/teglstein med jern dragere." (Det opplyses at i enkelte deler av bygget er etasjeskiller byttet ut i 2020."

NB: SELGER OPPLYSER:
KJENTE BYGNINGSMESSIGE FEIL PÅ FESTIVITETEN
Listen er ikke uttømmende, det kan være andre utfordringer som ikke har blitt fanget opp, men de antatt viktigste elementene skal være med.
Se også tilstandsrapporten fra takstmann Eriksrød.

- To fasadevegger trenger delvis rehabilitering, dvs. fasade mot øst og mot nord.
- Scenetrekk og oppheng av taklamper er ikke godkjent av sakkyndig på flere år.
- Pipe på hovedtak er i dårlig forfatning og trenger rehabilitering. Er pr i dag ikke i bruk.
- Flere vinduer er ikke etter dagens standard og trenger vedlikehold eller utskiftning.
- Fuktgjennomslag fra grunn opp i kjellergulv og vegger i kjeller nord.
- Fukt/råteskader i gulv mellom kjemirom/kjeller nord.
- Enkelte ektroinstallasjoner i musikkstudio er midlertidige og må endres til forskriftsmessig standard ved varig bruk.
- Nedgravd oljetank/fyringsoljetank i ytre kjellerrom ved teknisk rom. Har ikke dokumentasjon på om denne er forskriftsmessig tømt og sertifisert gassfri.
- Bygget har ikke ferdigattest, årsaken til dette er mangler ift. brannkonseptet vedr. installasjon av røykvifter i bitrapper og utskifting av branndører i salene.
- Røykvifter eksisterer, prosjekteringen er i gang, men ikke utført.
- Når det gjelder røyktetting/utskifting av de store dørene i salene har byggmester innhentet informasjon om hvordan dette kan gjøres, her ser det ut som om at dørene og karmene må skiftes ut med nye brannklassifiserte dører og karmer. Byggmester er i dialog med både leverandør av dører og med Fortidsminneforeningen om hvordan dette kan gjøres riktig, mest smidig og minst kostnadskrevende.

Interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i branntilsynsrapport (vedlagt salgsoppgaven). Utdrag fra branntilsynsrapport:
"Avvik
Under tilsynet ble følgende avvik registrert:
- Avvik 1:
Manglende fremdrift på brannteknisk oppgradering av bygget.
Avvik fra:
Forskrift om brannforebygging §8
Kommentar til avvik 1:
Brannteknisk oppgradering iht. brannkonsept er ikke ferdigstilt. Dette gjelder bl.a. utbedring av branntekniske skillekonstruksjoner og montering av nye røykluker i trapperom. Skillekonstruksjonene mot bl.a. hovedtrapperom er noe av det som må utbedres.

Anmerkninger
Under tilsynet ble det anmerket følgende forhold:
-Anmerkning 1:
Gjennomføring og omfanget av risikovurdering:
Eier/ virksomhet må kartlegge farer og problemer og på denne bakgrunn vurdere risiko, samt utarbeide tilhørende planer og tiltak for å redusere risikoforholdene. Det systematiske sikkerhetsarbeidet skal være tilpasset byggverkets størrelse, kompleksitet, bruk og risiko.
Festiviteten leies ut til ulike arrangementer og det skal iht. interkontrollsystemet utføres en risikovurdering av de ulike arrangementene for bruk. Festiviteten Skien er et komplisert bygg med mange rom, og det kan være utfordrende både for brukere og brannvesen å orientere seg i bygget ved hendelsessituasjoner, slik at det er hensiktsmessig å omfatte kartlegging til å gjelde hele bygget også når det gjelder utenom arrangementene."

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 2 760 kvm, Bruttoareal: 2 961 kvm


Kjeller: BTA: 310 kvm, BRA: 280 kvm
1. etasje: BTA: 750 kvm, BRA: 700 kvm
2. etasje: BTA: 800 kvm, BRA: 750 kvm
3. etasje: BTA: 745 kvm, BRA: 710 kvm
4. etasje: BTA: 300 kvm, BRA: 270 kvm
Loft: BTA: 56 kvm, BRA: 50 kvm

Utdrag fra verditakst datert 23.04.2021 (vedlagt salgsoppgaven):
"Denne rapporten er laget for næringsbygg.
Tykkelse på yttervegger/grunnmur/innvendige vegger har store variasjoner, og dette kan medføre arealavvik i forhold til faktiske areal.
Trapperom/heiser og lignende er medberegnet i bruttoarealet."

"Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag."

Innhold

Meget innholdsrik eiendom med diverse bruksmuligheter. Eiendommen inneholder blant annet:

1. etasje: Trappegang, bi-inngang, lager/tidligere pub, toaletter, bad, showroom og lager.
2. etasje: Trappegang, kontorer, showroom, bad, kjøkken og studierom.
3. etasje: Trappegang, storsal, toaletter, pub, garderobe, kontorer, bad, studierom og foaje.
4. etasje: Trappegang, spillerom, toaletter, lagerrom og kontorer.
Loft: Lager og loftsrom.
Kjeller: Arkiv, lager, toaletter, garderobe, showroom og fyrrom.

Plantegninger ligger vedlagt dette prospektet.

Kort fortalt
- Praktbygg fra 1891.
- 2760 kvm BRA.
- Nylig restaurert/oppgradert.
- Flott tomt på 1628 kvm.
- 23 parkeringsplasser.
- Grenser til Ibsenparken.
- To balkonger og to hovedinnganger.
- Flott storsal med scene.
- Lillesal godkjent for 200 pers.
- Storkjøkken med nyere innredning.
- Diverse temarom og lydstudio.
- Toaletter i fem av etasjene.
- Tre bad, hvorav to fra 2020.
- Flere soverom og kontorer.
- Midlertidig brukstillatelse for varig opphold.
- Oppgradert elanlegg.


FESTIVITETEN:
https://karpe.no/festiviteten/

https://www.festivitetenskien.no/

SE VIDEO: KARPE - PAF.NO
https://www.youtube.com/watch?v=6_MVPX1MUNE

Standard

Festiviteten er et ærverdig praktbygg tegnet av arkitekt Paul Due, innviet på Henrik Ibsens bursdag i 1891. Bygget har et bruksareal på 2760 kvm og ligger på en 1628 kvm stor tomt, som kan ha potensial for videre utnyttelse. Bygget er de siste årene betydelig oppgradert, blant annet innvendig, noe fasadearbeider, el-anlegg m.m.

Festiviteten har nærmere 100 rom fordelt på seks etasjer. I tredje etasje ligger selve storsalen - et fantastisk rom med 7,5 m takhøyde, scene og galleri. I etasjen under ligger Lillesalen, godkjent for 70 bespisende gjester eller 200 personer. Bygget har to bad fra 2020, et eldre bad, toaletter i fem av etasjene, storkjøkken med nyere innredning, kontorer og soverom, og ikke minst spennende showroom med ulike temaer som arabisk kafé og et musikkstudio innredet nærmest som et romskip.

Inngang
Bygget har et samlet areal på 2961 kvm fordelt på seks etasjer. Første til tredje etasje bindes sammen av et flott trapperom med rødt gulvteppe og bred, teppebelagt trapp. Trappen er rikt utsmykket i form av nydelige balustre, massive meglere og utsøkte lamper i smijern plassert på hver stolpe øverst før inngangen til storsalen. Trapperommet får dagslys fra buede vinduer på midterste plan, mellom andre og tredje etasje.

Bygget har også en bi-inngang fra vest, til en mer nøktern gang som leder videre til et mindre kjøkken, bad og tre oppholdsrom. I kjelleren, én trapp ned, er det blant annet lagerrom, garderober, teknisk rom og toaletter.

Storkjøkken
Hovedkjøkkenet ligger i andre etasje og er et stort, praktisk rom med god standard og komplett innredning i syrefast stål av nyere dato. Rommet har sjakkmønstret flisgulv, fliser på veggene og alt av hvitevarer for et storkjøkken. Overflatene er lette å holde rene og har ulike soner som ivaretar hygienen.

Det er også et kjøkken i første etasje på inngangsplan. Dette er mindre og har direkte adkomst til nattklubben i første etasje. Kjøkkenet har grå fliser på gulvet, lysmalte vegger og en praktisk innredning i stål med hvitevarer.

Storsal og lillesal
Byggets storsal ligger i tredje etasje og er imponerende vakker med en fantastisk takhøyde på 7,5 meter, scene, galleri, samt høye vinduer og utgang til balkong i vest. Himlingen er et smykke i seg selv med overdådig stukkatur, gylden akantusdekor, rosetter og fantastiske lysekroner.

Veggene er malt himmelblå og har lyse pilastre med forgylt topp. Storsalen er egnet for selskaper opptil 210 personer til bespisning og langt flere ved konserter.

Lillesalen ligger i andre etasje og har fire buevinduer mot øst. Rommet har tofløyet dør til en anretning mot storkjøkkenet, til foajeen og til hall mot hovedtrapperommet. Lillesalen er malt i en delikat minttone med lysere pilastre og høy brystning. Øverst på den ene siden er det et lite galleri med messingfarget rekkverk. Salen er godkjent for 200 gjester eller 70 til bespisning.

Pub, nattklubb, showroom og studierom
Bygget har flere andre saler, kontorer, stuer og showroom som egner seg til mindre selskaper og ulike arrangementer. Første, andre og tredje etasje har hvert sitt kontor i byggets bueformede utbygg mot øst. Disse rommene får nydelig dagslys fra fem vinduer hver langs hele den ovale fasaden.

Rommene ligger tilknyttet henholdsvis bar, kontor og hall. Hallen i tredje etasje har et staselig uttrykk med flott takrosett, stukkatur og høy brystningspanel. Doble fløydører fører til det ovale rommet, som i denne etasjen har sortmalte overflater og grønt gulvteppe. I første etasje er det åpent mellom det ovale rommet og baren - et lyst, luftig rom med gulvmaleri laget av kunstner: Fadlabi (Cassius Fadlabi). Gulvet har også glassfelt, og i himlingen er det rikelig med downlights.

I fjerde etasje ligger et avlangt lydstudio/spillrom med buet himling, stemningsfull lyssetting og hems. Rommet har små vinduer i kneveggene, teppe på gulv og grå veggflater med horisontale lister. I bakkant av rommet er det inngang til kontor/opptaksrom med vindu mot lokalet. Bygget har også et showroom innredet som innsiden av et romskip.

I tredje etasje er et av rommene innredet som en rustikk, arabisk kafé. Dette rommet har nakne murvegger og teglsteinsvegger, i kombinasjon med gul tapet og brun brystning. Et av de andre rommene er holdt i en lignende stil med naken tegl på alle vegger, røft, halvslipt gulv, stukkatur, takrosett og dagslys fra to buevinduer.

Bygget har midlertidig brukstillatelse for varig opphold og har blant annet fire rom innredet som soverom, tre med teppe på gulv og det siste med enstavs parkett. De største rommene har mulighet for flere sengeplasser. Ett av rommene har gulvteppe, lyse vegger, flott takhøyde og vinduer på to sider. De to neste har vegger og tak malt i en mintfarge, downlights og vindu på én vegg. Siste rom har vinduer på to sider, samt vegger og tak malt i en dyp okerfarge.

Bad, toaletter og garderober
Bygget har toaletter i alle etasjer, foruten loft. I tillegg er det tre bad, hvorav to fra 2020. Det ene badet har betonggrå fliser i steinmønster på gulv og vegger, vinduer og downlights. Taket er malt orange. Rommet er pent innredet med heldekkende servant på sort skuffeseksjon, rundt speil med belysning, veggmontert toalett og et dypt badekar med sort armatur.

Det andre badet fra 2020 har samme fliser som det første, men her er taket malt i en dyp turkisfarge. Det er downlights i tak og dagslys fra et vindu. Innredningen består av heldekkende servant på eikefarget skuffeseksjon, speil med lys i bakkant, veggmontert toalett og et dusjhjørne med innfellbare glassdører, regnfallsdusj og hånddusj. Armaturer og lister på dusjdører er i trendy sort.

Utstyr

Ventilasjon primæranlegg
Eiendommen har etablert flere ventilasjonsanlegg til flerbruk. Ventilasjonsanlegg fyller sin funksjon. Nylig renovert og vedlikeholdt.
Etablert sprinkelanlegg i hele bygningen, godkjent av det lokale brannvesen i 2020.
Rømningsveier godkjent. Egen uavhengig rapport fremlagt av 20.10.2020.

Elektrisk primæranlegg
Godt oppgradert el-anlegg. El-anlegg tilpasset dagens bruk.

Elektrisk varmeanlegg
Oppvarming via panelovner og varmepumper.

Annen fast innredning
Det er installert brannalarmanlegg.

Eiendommens historie

Etter bybrannen i 1886 ønsket Skien en ny storstue - en kulturell møteplass for beboerne. Arkitekt Paul Due ble satt til å tegne bygget og utformingen ble holdt i nyrenessansestil, inspirert av fransk Beaux-Arts, der fasaden er rikt utsmykket med romerske og antikke elementer. Bygget har en flott tempelfront mot syd, med balkong, søyler og pilastre.

Som kjent er Skien Henrik Ibsens fødeby, så ikke tilfeldig ble bygget ferdigstilt på Henrik Ibsens bursdag den 20. mars 1891. Han var invitert til innvielsen, men forhindret fra å komme. Gjennom årene har bygget rommet teater, folkebad, dampbad, danseskole, frimurerlosjen, nattklubb, pub, festsal med mer. Under andre verdenskrig var det rekvirert som lokaler for den norske Hirden.

De senere år har bygget huset ulike kulturelle aktiviteter, Telemark teater, juleball, konserter, diskotek, festsal og møterom med mer.

Forrige eier kjøpte eiendommen i 2013.
Nåværende eier har oppgradert eiendommen betydelig, etter overtagelse i 2018. Bl.a. sprinkling av hele eiendommen.

Videre er eiendommen oppgradert med to nye bad, lydstudio og har oppgradert overflater/rom til varig opphold.
Det er etablert spesielle rom til opplevelser for konsertdeltagere fra eget show.

SE VIDEO: KARPE - PAF.NO
https://www.youtube.com/watch?v=6_MVPX1MUNE

Det generelle eiendomsmarkedet i området ansees å være god, men en god eksponering.
Eiendommen fremstår generelt god stand og bærer preg av godt med oppgradering de senere år.

Oppvarming - Teknisk

Bygget varmes opp med varmepumper og panelovner, og har flere ventilasjonsanlegg til flerbruk som nylig er renovert og vedlikeholdt.

Det er etablert sprinkleranlegg i hele bygningen, og det er godkjent av det lokale brannvesenet i 2020. Rømningsveier er godkjent. El-anlegget er godt oppgradert og tilpasset dagens bruk. Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsanlegg.

Parkering / Garasje

Det er gode parkeringsmuligheter med 23 parkeringsplasser.
Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Adkomst

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen.

Uteområde

Eiendommen ligger midt i Skien sentrum, med svakt skrånende tomt på 1628 kvm og et staselig praktbygg med et bruksareal på 2760 kvm. Per i dag er den opparbeidet med asfaltert areal, trær og 23 parkeringsplasser. Bygget har en vakker og rikt utsmykket fasade. Eiendommen er belyst.

Bygningen har en flott hovedinngang i tempelstil med overbygg av balkong hvilende på søyler. Utsikten fra balkongen vender mot syd til Ibsenparken, med ærverdige trær som gir grønn skjerming. Den flotte uteplassen har balustraderekkverk og god plass til møbler. Bygget har også en langstrakt, vestvendt balkong som nylig er oppgradert. Balkongen har sort rekkverk og god plass til møbler på det bredeste partiet, som overbygger bi-inngangen.

Utdrag fra verditakst datert 23.04.2021 (vedlagt salgsoppgaven):
"Grunnforhold og fundamentering:
Ut fra områdekjennskap antas grunnforholdene å være løsmasser/oppfylte masser. Bygningen er fundamentert på betong.

Miljø og forurensning:
Det er ikke foretatt noen undersøkelser med tanke på forurensning i grunnen. Det legges til grunn at eiendommen er fri for forurensede masser."

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

1897/900214-1/101 Erklæring/avtale
08.01.1897
rettighetshaver:Knr:3807 Gnr:300 Bnr:2095
Bestemmelse om plassering av forstøtningsmur på nærmere
angitte vilkår

1921/900378-1/101 Bestemmelse iflg. skjøte
14.02.1921
Plikt til å opprettholde "den store sal" med tilstøtende rom

1962/2232-1/101 Erklæring/avtale
07.09.1962
RETTIGHETSHAVER: SKIENSFJORDENS KOM KRAFTSELSKAP
BESTEMMELSE OM STOLPER/TRANSFORMATORKIOSK/LEDNINGER
BESTEMMELSE OM FJERNING AV BEBYGGELSE PÅ NÆRMERE ANGITTE VILKÅR

1982/9198-1/101 Erklæring/avtale
14.07.1982
Forbud mot vesentlig endring/reparasjon av bygningen uten
samtykke fra Formannskapet
Med flere bestemmelser

2013/688176-2/200 Bestemmelse om bebyggelse
19.08.2013

Vei / Vann / Avløp

Adkomst via Hesselbergs gate. Godt med parkeringsmuligheter på gårdsplass med 23 parkeringsplasser.
Tilknyttet kommunal vannledning.
Tilknyttet kommunalt avløpsnett.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger diverse brukstillatelser og ferdigattester datert fra 1939 og frem til 1975.
Tillatelse til bruksendring av lokaler i byggets 3. etg er gitt, datert 02.07.15. Dette omhandler bruken av lokaler til vaktmesterleilighet.
Ferdigattestene, brukstillatelsene og bruksendringen ligger vedlagt prospektet.

Megler har ikke kontrollert om tomtegrenser stemmer med de grensemerker/gjerder/ grensebeplantning som fysisk er satt i terreng. Det kan være avvik i dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til boligens opprinnelige byggemeldte/godkjente tegninger.

Verdi ved skattefastsetting

Ingen ligningsverdi/formuesverdi er funnet på skatteetaten.no.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i området som i kommunedelplanen/kommunedelplanen er avsatt til:
Sentrumsformål - nåværende (Kommuneplan 23.04.2015)
Bevaring kulturmiljø (Kommuneplan 23.04.2015)
byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav (Kommuneplan 23.04.2015)
Ras-og skredfare (Kommuneplan 23.04.2015)
Sykkelvei- nåværende (Kommuneplan 23.04.2015)
Sentrumsformål - nåværende (Kommuneplan 23.04.2015)

Hele planstatusen ligger vedlagt i prospektet.

Eiendommen er regulert til sentrumsformål med tilknytning næring/teater/kino/opera og konsertbygning. Midlertidig brukstillatelse til varig opphold (2 år/ soverom).

Energimerking

Det er ikke foretatt energimerking av eiendommen.

Energiforbruk og strømkostnad

Estimert 2023: ca. kr 312.000,- ifølge regnskapsfører.

Andre faste løpende kostnader

Andre faste utgifter:
Strøm: Se eget punkt over om "Energiforbruk og strømkostnad".
Kommunale avgifter Kr. 43 291 pr. år
For år 2023. Varierer på grunn av vannmåler. Skien kommune har fra 01.01.20 åpnet for månedlig betaling av kommunale avgifter.
Forsikring Næringsbygg i Fremtind Forsikring AS, kr 122 416,- (polisenummer 18505062)
(For full oversikt over samtlige forsikringer se vedlegg til salgsoppgave (totalt kr. 182.239,- for 2023,-))
Eiendomsskatt: "Skatt for eiendom 300 1604 0 0 ikke funnet for 2023" ifølge Skien kommune (https://sl.skien.kommune.no/sl/). Eiendomsskatt må påregnes.
Utdrag fra Skien kommune:
"Takstene og vilkårene gjelder fra 1. januar 2023.
Skattesats (promille) og bunnfradrag
Bystyret i Skien har vedtatt differensierte skattesatser for 2023.

Skattesatsen for bolig-, landbruk- og fritidseiendommer er 3,9 promille.
Skattesatsen for næring, verk og bruk og ubebygde tomter er 3,2 promille.
Bunnfradrag er 400 000 kroner pr godkjente boenhet.
Skattenivået for bolig-, landbruk- og fritidseiendommer er 70%.
Skattenivået for næring, verk og bruk og ubebygde tomter er 90%.
Skatteyter kan klage på eiendomsskattetaksten jf. eiendomsskattelovens §19. Klagefristen er 15. april."

Andre utgifter:
Kostnader for forsikring, vedlikehold, strøm, oppvarming, drift og vedlikehold, evt. eiendomsskatt o.l. kommer i tillegg til kommunale avgifter.

Øvrige kostnader som lys/varme, revisjon, renter/avdrag, renhold m.m. vil variere avhengig av neste eier og deres ønsker og behov.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.
Dersom oppgjørsansvarlig får merarbeid i forbindelse med Selskapets redegjørelse om finansiell bistand for Kjøper må Kjøper dekke disse meromkostningene.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Det gjøres oppmerksom på at selskapet har følgende planlagte arrangementer på eiendommen pr. 06.01.2024:

3/2-24 Bekreftet
29/2-24 Reservert
8/3-24 Reservert
15/3-24 Bekreftet
13/4-24 Bekreftet
18/4-24 Reservert
20/4-24 Reservert
4/5-24 Bekreftet
5/5-24 Reservert
1/6-24 Reservert
8/6-24 Bekreftet
29/6-24 Bekreftet
10/8-24 Reservert
24/8-24 Reservert
12 til 14/9-24 Reservert
22/11-24 Reservert
29/11-24 Reservert
25/12-24 Bekreftet

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Vi er best AS, Org. nr. 921140746.
Prisantydningen er lik Eiendomsverdien.

Regnskapsmessig verdi på bygget er: kr 20.639.000,- (ink faste installasjoner)
Skattemessig formuesverdi på bygget er: kr 24.810.000,-

Skattemessig (ikke avskrevet) verdi er fordelt slik (etter sist skattemelding): kr 16.164.000,-
- Saldogruppe D (inventar/løsøre etc): kr 685.110,-
- Saldogruppe A (data/kontorutstyr): kr 51.160,-
- Saldogruppe H (selve bygget): kr 11.293.126,-
- Saldogruppe J (tekniske installasjoner): kr 3.228.243,-
- Saldogruppe J (2) (tekniske installasjoner): kr 904.043,-

Tomten er skilt ut, og er verdsatt til kr 3.910.000,-
Noe løsøre/inventar tilhørende saldogruppe D er solgt i 2023. Nærmere opplysninger kan gis på forespørsel.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.
Ved ønske om at lyskilder/lamper skal medfølge i handelen må dette spesifiseres i et eventuelt bud. Det samme gjelder brunevarer. Vennligst kontakt eiendomsmegler for ytterligere informasjon før bud inngis.

NB: Se liste over løsøre eid av VI ER BEST AS som medfølger (vedlagt salgsoppgaven).
Det presiseres at det tekniske utstyret i SciFi-studioet ikke følger, selv om dette er fastmontert. Dersom kjøper ønsker dette, kan det gjøres en egen avtale om dette.
Videre presiseres det at en god del utstyr som er fastmontert i bygget i dag (lys og trosser i trappetårn og hovedsal, samt høyttalere i ulike rom) ikke medfølger da dette eies privat eller av andre selskaper. Kun det som er på listen følger.

Ingen fremførbare underskudd pr dd i selskapet.

Regnskapet er oppdatert pr 30.06.23. Regnskapet ajourføres løpende, og avstemmes ved hver mva-termin.
Det er løpende drift i selskapet. Det er derfor viktig at kjøper gjør seg kjent med oppdatert regnskap og dets innhold.
Balansen inneholder konsernbidrag og lån med dagens eier som endrer seg løpende.
Selskapet har en MVA-forpliktelse knyttet til oppgradering av bygget som ny eier overtar ved kjøp av selskapet og/eller bygget.
Selskapet har et banklån med sikkerhet i bygget. Lånet er i Handelsbanken. Lånet er knyttet til konsernet/eier, og ved eierskifte, må det etableres et nytt lån ved behov.

Det vil ikke bli gitt skatterabatt for manglende avskrivningsgrunnlag/differansen mellom den bokførte verdien og eiendomsverdien. Dersom en budgiver mener at latent skatt er av betydning for Eiendomsverdien må dette tydeliggjøres ved budgivning.

Kjøpesummen for aksjene skal beregnes ved at bankinnskudd og erholdige fordringer tillegges Eiendomsverdien og gjeld trekkes ifra. Det skal ikke gjøres fradrag for latent skatt. Selskapets lån må refinansieres i forbindelse med kjøpet.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte takstrapport av 23.04.2021.
Megler eller selger har ikke kontrollmålt bygget i forbindelse med salget.
Interessenter kan også, om ønskelig, gjennomføre en kontrollmåling av gården.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 18 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn NOK 250.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger NOK 2.500.000,-.

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke bygningen. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020 " som ligger vedlagt prospektet. Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostanden belastet kjøper.

All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres før overtakelse. Dette innebærer at deler av gjeld i selskapet gjøres opp av Selskapet før overtakelse med innestående bankinnskudd. Resterende gjeld refinansieres av Kjøper (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Det opplyses at eventuelle konfidensielle bud vil ikke bli tatt i betraktning i forbindelse med salget.

NB: Det gjøres oppmerksom på at selskapet VI ER BEST AS har én ansatt.

Opplysninger fra kommunen med mer ligger vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å lese nøye gjennom disse da de er en del av salgsoppgaven. Her kan det stå relevante opplysninger.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med en sakkyndig.

Det forutsettes at budgivere gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Selger har ikke bebodd boligen og har ingen kjennskap til feil og mangler utover det som er nevnt i denne salgsoppgave. Hvitevarer som medfølger er brukt og tilstanden på de er ukjent. Vi anbefaler alle å gjøre grundige undersøkelser av eiendommen, bodarealer og hvitevarer før bud fremmes.

Boligen vil ikke bli ytterligere vasket før overtagelse og selger overleverer de nøkler han besitter.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 fravikes. Partenes intensjon er å gi kjøperen opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Megler har likevel ikke ansvar for andre forhold ved Eiendommen enn dem Megler har undersøkt. Oppdragsgiver vil på denne bakgrunn være avskåret fra å søke regress for tap hos Megler knyttet til opplysninger om Eiendommen/Selskapet.

Adgang til utleie

Deler av bygget samt enkelte parkeringsplasser er for tiden utleid.

Hovedleietager er eier med eget selskap Lille.Lord AS.

Leieinntekter:
Apen og Kjeften AS leier studio. Denne avtalen går ut når det kommer nye eiere på plass.
Leien er på 47.430,- + mva. pr. måned.

Parkering: Det leies fast ut 12 plasser til kr 700,- pr. måned pr. plass. Totalt kr 8.400,- pr. mnd. + mva.

For mer info se vedlegg til salgsoppgave.

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav om søknad om konsesjon. Det hviler ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Kjøpsforsikring

Salget gjelder overdragelse av aksjer så kjøper kan IKKE tegne kjøpsforsikring.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Salget gjelder overdragelse av aksjer så selger kan IKKE tegne boligselgerforsikring.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Budskjema
Egenerklæringsskjema selger
Energiattest
Ferdigattest / midlertidig brukstillatelse
Reguleringsplaner og bestemmelser
Informasjon og eventuelle vedtekter fra velforening eller liknende
Viktig informasjon til kjøper og selger