SOLNØR GAARD - ærverdig herregård i klassisk stil - golfbane, tennisbane, laksefiske, jakt, 2720 daa

Beliggenhet

Eiendommen har en nydelig beliggenhet innerst i Solnørviken i Skodje.

Grensende til Solnørvika og Apalvika.

Tunet og hoveddelen av bebyggelsen ligger lett skrånende mot vest.

Gode solforhold om med utsikt mot blant annet sjøen.

Eiendommen er omgitt av store naturområder som gir muligheter for tur, bærsanking, soppsanking, jakt, fiske og andre gode naturopplevelser.

Enkel adkomst til eiendommen via E39.

Ca. 30 - 40 minutters kjøring til Ålesund by samt Vigra flyhavn.

Historie
Solnør gaard har historiske røtter tilbake til begynnelsen av 1500-tallet, og det er gjort arkeologiske funn tilbake til steinalderen.

Gården har vært eid av slekten Daae siden 1820, da den ble solgt til kaptein Ludvig Daae i 1820. Da Ludvig Daae ble ordfører og sagbrukseier, ble det oppført en rekke nye hus på eiendommen. Daae ansatte Ivar Aasen som huslærer for sine barn i 1835. Aasen bedrev studier av både dialekt og planteliv i denne perioden.

Gården ble kjøpt av Ludvig Daae i 1820 og overtatt av hans sønn Ludvig Daae, som var henholdsvis onkel og søskenbarn av Suzannah Ibsen. På sin reise gjennom Vestlandet sommeren 1862 besøkte Henrik Ibsen hustruens slektninger på Solnør, som kan ha vært en inspirasjon til skuespillet Rosmersholm.

I 1867 overtok sønnen til kapteinen gården, overrettssaksfører Ludvig Daae. Daae var bl.a. stortingsmann og i 1888 odelstingspresident. I 1884 var han statsråd i Johan Sverdrups regjering. Videre overdro statsråd Daae Solnør til sønnen, lensmann Johan Christopher Haar Daae. Sistnevnte etterlot gården til sin søstersønn, Henrik Wind Daae-Qvale, som senere ble lensmann. Mens han var ung drev faren hans gården, hvor det bl.a. ble bygd sag og høvleri, som eksisterer som Solnør Gaard Produkter AS. I 1970 overtok sønnen, Johan Christopher Haar Daae-Qvale gården og bedriften.

På eiendommen har det også blitt gjort arkeologiske funn fra steinalder og middelalder. Under middelalderen var Solnør en leilendingsgård under Giskegodset.

Innhold

Våningshuset er fra 1820 og tilbygget to bislag i 1948 mot øst, gårdsplassen. Eldste delen av bygningen (en del av biblioteket) er et eldre bygg fra før 1700-tallet, som er hentet opp fra området der hagen er i dag. Musikkrom og vindfanger ble antagelig bygget samtidig med arkene på tak i 1860. Ludvig Daae kjøpte den gamle Skodje kirke som ble revet i 1860 og brukte tømmer derfra. Midtpanelet i dørbaldet på ytterdøren i dette vindfanget er sannsynligvis tømmer fra gamle Skodje kirke.

Huset er oppført i to etasjer og med dels utgravet kjeller samt stort loft over to etasjer. Krypekjeller under deler av bygningen med lav høyde.

1. etasje fremstår i gammel herskaplig stil med 4 stuer på rad i front mot hagen i tillegg til spisestuen og bibliotek. 3 innganger fra gårdsplassen samt utgang til terrasse mot hagen fra peisestuen.

2. etasje har to baderom og 7 soverom. På loft er det en innredet del med adkomst via loftet.

Kjellerne har adkomst via trapp fra anretning samt utvendig trapp fra hagen. Krypkjeller har adkomst via en liten luke i kjellergang.

Arealer:
1. etasje: primærrom utgjør 209 m² som omfatter:
Vindfang til kjøkken, vindfang til spisestuen, vindfang til musikkrom, kjøkken m/spiserom, anretning, trapperom til 2.etasje, spisestue, stor stue, peisestue, mellomstue, bibliotek, musikkrom og trapperom til kjeller.
Takhøyde i spisestuen er på ca. 2,89 m, stor stue ca. 2,74 m og i musikkrom ca. 2,62 m.

2. etasje: primærrom utgjør 180 m² som omfatter:
Ganger, mellomgang, to bad, syv soverom og trapperom til loft.
Takhøyde i gang utgjør ca. 2,77 m og på soverom 5 ca. 2,82 m.

Loft: sekundærrom utgjør 120 m² som omfatter diverse uinnredet loftsrom og innredet loftsrom.

Kjeller: sekundærrom utgjør 120 m² som omfatter kjellergang, toalettrom, vaskerom, uinnredete kjellerrom.

Boligen har også krypkjeller.

Takstmann opplyser at arealet i denne boligen er vanskelig/ eller umulig å måle opp helt nøyaktig grunnet utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.

Beskrivelse av tomt

Eiendommen ligger innerst i Solnørvika og har strandlinje mot Solnørvika og mot Apalvika. Eiendommen deles i to av Solnørelva som renner gjennom hele eiendommen fra øst til vest og renner ut innerst i Solnørvika. Hoveddelen av bebyggelsen er beliggende i en svak vestvendt skråning og med noe utsyn mot Solnørvika. bebyggelsen er omkranset på 3 sider av Solnør golfbane som leier areal av gården. Eiendommen grenser på sydsiden til Liafjellet Naturreservat og på østsiden mot Sjøholt Naturreservat.

Rundt våningshuset og deler av bebyggelsen er det plener med gress, prydbusker og trær. Ned mot hovedveien er det rester av en tidligere pent anlagt engelsk hage.
Asfaltert adkomstvei opp til tunet og gruslagt gårdsplass.

Kraftverk
Ved elveoset er det beliggende en bygningen med ett lite kraftverk som tidligere forskynte gården med tilskudd av elektrisk strøm, opplyst å produsere ca. 12 kWh.

Jakt og fiske
Laksefiske i elven driftes og organiseres av Skodje Jeger og Fiskerforening.
Fiske på eiendommen er utleid og forvaltes av Skodje jeger og fiskerforening. For elven er det inngått en avtale på 10 år fra 01.01.2023 og med en årsleie på kr. 30 000.- Hvor kr. 1 000.- utbetales kontant. Resten av beløpet betales i form av utført innsats med å holde elva i hevd.

Avtalen kan etter ønske fra partene reguleres hvert annet år. Avtalen gjelder for elven med unntak av de ca 800 meter nederst, fra osen og oppover. Denne nederste delen, ca 800 meter lang, disponeres av eieren selv for eget bruk eller utleie. Det er inngått avtale med 2 personer om fiske idenne dlene av elven frem til 2027. Eier inntekt settes til kr.: ved å benytte samme inntekt pr. meter elv som ved avtalen med Skodje jeger og fiskerforening, gir dette kr. 14 118.- pr. år.

Hele lengden på elven som ligger på eiendommen er ca 2.5 km. I følge offentlig fangststatistikk, ble det i 2022 tatt 200 laks i hele Solnørelva.
Døgnkvote per fisker: 1 laks
Sesongkvote per fisker: 5 laks
Det er ikke åpnet for fiske av sjøørret på grunn av svært lavt høstbart overskudd.

Det er jaktrett på Hjort på eiendommen. Siste års kvote er opplyst å være 8 dyr. I tillegg er det muligheter for jakt på småvilt. Det legges til grunn en jaktinntekt på kr 4 pr dekar og år. Dette gir en inntekt på kr.10 883.- Samlet inntekt for jakt og fiske er kr. 120 883.- pr. år.

Tennisbane
Nederst mot veien er det anlagt fra gammelt av, en tennisbane med grusdekke, internasjonale mål og flombelysning. Banen er inngjerdet. Er ikke i bruk eller vedlikehold.

Golfbanen
Store deler av eiendommen beliggende rundt bebyggelsen er utleid til Ålesund Golfklubb, ca. 600 dekar.. Leieavtale for golfbanen er inngått 18.04.2018, med sideavtaler 27.04.2023. Kopi av avtalene medfølger salgsoppgaven. . Leien er oppgitt av eier til kr. 491 896.- pr. år. Det er benyttet en kapitaliseringsfaktor på 6% ved beregning av verdien.

Vegvesenet
Det er utleid ett areal på ca 14 daa beliggende mellom Ålesundsvegen og innerste del av Dragsundet. Avtalen gjelder fra 01.10.1957 og for 99 år. Leien er oppgitt av eier til kr. 19 000.- pr. år. Leien kan revideres i samsvar med endringen i prisnivået for fast eiendom i distriktet, hvert 20 år.

Bygningene på eiendommen er oppsatt av Vegvesenet og er i dag fredet. Det er ikke opplyst når leien sist ble regulert. Det er benyttet en kapitaliseringsfaktor på 5 % ved beregning av verdien da avtalen er langsiktig og med en statlig bedrift.

Eiendommens arealer
- Fulldyrket jord daa 17,1
- Overflatedyrket jord daa 0,8
- Innmarksbeite daa 4,1
- Skog av svært høy bonitet daa 387,7
- Skog av høy bonitet daa 1 194,2
- Skog av middels bonitet daa 363,9
- Skog av lav bonitet daa 2,2
- Uproduktiv skog daa 233,1
- Myr daa 49,0
- Åpen jorddekt fastmark daa 403,4
- Åpen grunnlendt fastmark daa 1,6
- Bebygd, vann, bre daa 63,7

Dyrket mark
Mesteparten av eiendommens dyrkede mark inngår i golfbanen.
I følge Gårdskart er det 17,1 daa med fulldyrka jord. Dette er fordelt på flere mindre teiger spred rundt på eiendommen. Ansees som lite praktisk drivemessig for landbruket til annet en egenproduksjon.

Skog
I følge Gårdskart er det 397,7 daa Skog med særs høy bonitet, 1 194,2 daa Skog med høy bonitet, 363,9 daa. Skog med middels bonitet, 2,2 daa Skog med lav bonitet og 233,1
daa med uproduktiv skog. Totalt 2 191,1 daa. Arealet er fordelt på 3 teiger.

Det foreligger en skogbruksplan fra 1988. Totalt 2 237 daa og med produktiv del på 1 965,2 daa. Det opplyses i skogbruksplanen at 69 % av skogen er i hogstklasse 5, god stand men gammel. Totalt 15 523 m³ fordelt på 14 461 m³ furu, 402 m³ gran og 660 m³ lau. Tilveksten er 397 m³. Produksjonsevnen er 1 003 m³ som tilsvarer 0,53 m³ pr. daa. Balansekvantum er 508 m³.

Det er opplyst i tidligere takst at ca 2 450 m³ skog ble rasert i en orkan i 1992. I tillegg er ca 800 daa i etterkant fredet. Etter orkanen ble det tatt ut ett stort uttak fra skogen. På grunn av dette uttaket samt fredet område er balansekvantumet regulert til 250 m³. Balansekvantumet er regulert opp til 300 m³ i denne vurderingen. Tømmerprisen er satt til kr. 550 m³, fremdrift og utgifter kr. 200 m³. Det er benyttet en kapitaliseringsfaktor på 4 % ved beregning av verdien.

Ifølge selger er har det vært lite eller ingen drift i skogen siden skogbruksplanen ble utarbeidet.

Deler av skogen inngår i Liafjellet naturreservat, og utgjør 1 360 dekar. Dette området er derfor bånnlagt for fysiske naturinngrep.

Bebyggelse

Eiendommen er bebygget med 16 bygninger. 10 av bygningene ligger rundt og ved våningshuset, de øvrige 5 er beliggende på andre siden av E39 ved sjøen.

Bebyggelsen består av følgende:

- Våningshus: Byggeår 1820, areal 665 kvm. BTA. Inneholder: 1. etasje - 3 vindfang, kjøkken, anretning, trapp til 2. etasje og trapp til kjeller, spisestue, stor stue, peisestue, mellomstue, musikkrom, bibliotek. 2. etasje - gang m/trapp, 2 baderom, 7 soverom, trapp til loft. Loft - diverse uinnredede rom. Kjeller - kjellergang, toalett, vaskerom, 3 uinnredede rom. Våningshuset er fredet og eventuelle endringer, oppgraderinger og oppussing må skje i samarbeid og etter tillatelse fra vernemyndigheter.

- Stabbbur: Byggeår 1860, areal 90 kvm. BTA. Inneholder: 2 etasjer med lagerrom.

- Kontorbygning/kårbolig: Byggeår 1934, areal 270 kvm. BTA. Inneholder: 1. etasje - 2 trappeganger, kontor, 2 stuer, spiserom, kjøkken, bad, innglasset veranda. 2. etasje - 2 trappeganger, ganger, kjøkken, bad, stue, wc, 2 soverom. Loft og kjeller med åpne rom.

- Vedhus: Byggeår 1934, areal 24 kvm. BTA, inneholder et åpent rom.

- Driftsbygning: Byggeår 1860, areal 2060 kvm. BTA. Inneholder: 1. etasje - diverse lagerrom, fjøs med diverse rom. 2. etasje - åpent lagerrom, rom med silo og låvebru. Kjeller og loft.

- Borgstue: Byggeår 1870, areal 235 kvm. BTA. Inneholder: 1. etaje - vedskjul, gang, 2 arbeidsrom. Kjeller og loft.

- Smie: Byggeår ukjent, areal 17 kvm. BTA, inneholder et åpent rom.

- Røkebua: Byggeår ukjent, areal 15 kvm. BTA, inneholder et åpent rom.

- Badstuen: Byggeår 1940, areal 17 kvm. BTA, inneholder to tom samt badstue.

- Sagbruk: Byggeår 1915, areal 215 kvm. BTA, inneholde ett stort rom.

- Garasje/lagerbygg: Byggeår 2001, areal 300 kvm. BTA, inneholder to store lagerrom.

- Trelager: Byggeår 1950, areal 60 kvm. BTA, inneholder ett åpent rom.

- Flisesilo: Byggeår 1985, areal 18 kvm. BTA, inneholder silo/åpent rom.

- Naust: Byggeår ukjent, areal 65 kvm. BTA, inneholder ett åpent rom.

- Kraftverk: Byggeår 1911

- Lysthus beliggende i hagen.

Bygningsmassen fremstår som dels gammel og alle bygninger, utenom nyere garasjebygg, trenger omfattende oppgradering og påkostninger. Deler av bebyggelsen ble ikke kontrollert av takstmann innvendig på grunn av manglende adkomst eller risiko ved å gå inn på grunn av fare for skader ved dårlig konstruksjon.

Det er utarbeidet tilstandsrapport våningshus/hovedhus. Øvrig bebyggelse er kun enkelt beskrevet i vedlagte landbrukstakst.

Langs elven er det oppsatt noen leskur til bruk for turgåere og fiskere. Disse er ikke besiktiget eller vurdert da de tilhører Skodje Jeger og Fiskerforeningen som leier og drifter elven.
Våningshuset er fra 1820 og tilbygget to bislag i 1948 mot øst, gårdsplassen. Eldste delen av bygningen ( en del av biblioteket ) er et eldre bygg fra før 1700-tallet, som er hentet opp fra området der hagen er i dag. Oppført i to etasjer og med dels utgravet kjeller samt stort loft over to etasjer. Krypkjeller under deler av bygningen med lav høyde.

Byggemåte / Konstruksjon

Våningshus i empirestil
Våningshuset har takkonstruksjon med plassbygget sperrer og med undertak av rupanel. Taktekkingen er av gammel tegltakstein. På møner er det lagt malt treverk som avslutninger på toppen. Det er malt stål i takrenner, nedløp og beslag. Takrenner og nedløp fra hovedtak er innkledd i en malt trekasse. Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade har liggende bordkledning. Nederst på kledningen er det lagt ett vannbrett.

Støpt gulv på grunn i kjelleren og etasjeskiller er av trebjelkelag som er antatt isolert med stubbloftsleire.
I storstuen er det målt ca. 13 mm høydeforskjell fra vindu til dør spisestue. I mellomstuen er det målt ca 30 mm høydeforskjell fra dør peisestue til dør musikkrom. Videre er det målt i gang ca. 23 mm høydeforskjell fra vindu til dør mellomgang. På soverom 5 er det målt ca. 21 mm høydeforskjell fra vindu til vegg soverom 6.

Til bislagene det malte dører fra byggeårene med smårutet glassfelt. Til vindfang til musikkrom er det malt dør som også er fra byggeåret. Videre har boligen to-fløyet malt dobbelt dør fra peisestuen og til terrassen. To-fløyet malt tredør til kjeller fra hagen.

Bygningen har hovedsakelig gamle doble vinduer i malt trekarm i 1. og 2. etasje. Smårutet glass utvendig. Det er isolerglass vindu innvendig i ett soverom, koblet vindu i soverom 2, enkel smårutet vindu i soverom 5, 7 samt innredet loftsrom. Enkle vinduer i malt smårutet trekarm i musikkrom. I kjelleren er det enkle vinduer i smårutet jernkarm. Blyglass i to vinduer i vindfang til musikkrom. Flere av vinduene er i håndblåst glass.

Det er ukjent byggegrunn, men antatt løsmasser. Dreneringen er fra 1820, og det er ikke fuktsikring eller drenering rundt bygningen. Bygningen har grunnmur i natursteinsmur. Pusset innvendig og utvendig. Rundt bygningen er det på inngangssiden mot gårdsplassen, fall inn mot bygningen. På forsiden mot hagen, er det laget nedsenkede vannrenner i betong som leder vann langs grunnmuren. På sidene av bygningen er det fall forbi bygningen, men også noe inn mot grunnmuren.

Terrasse på ca. 15 m² med utgang fra peisestuen som er oppført med betong ringmur med oppforet tredekke. Malt rekkverk i tre som har høyde 90 cm. Store åpninger mellom spiler og Tretrapp ned til hagen.

Stabbur
Fundamentert med trepilarer ned på bakken. I 1. etasje er det laftet tømmer. 2. etasje har reisverk med glissen panel. Utvendig kledd med liggende malt panel. Trebjelkelag i etasjeskiller. Yttertak i trekonstruksjon med sperrer, undertak av rupanel og tekket med gammel takstein. Malt inngangstrapp. Enkle vinduer i malt smårutet malt trekarm og enkel tretrapp innvendig mellom etasjene.

Klokketårn over inngangsdøren mot våningshuset. Inngangstrapp i tørstablet naturstein med mose. Enkel rekkverk i rustent stål og treverk. På undersiden av stabburet er det mot våningshuset / kontorbygget mye fuktighet og råte i treverket (bør kontrolleres nærmere). Råte i utvendig panel. Mangler takrenner og nedløp på yttertak. Mose på takstein. Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering.

Kontorbygg/kårbolig
Kontorbygg med leilighet oppført i to etasjer samt kjeller og loft. 2 innganger til 1. etasje fra gårdsplassen til trappegang samt 2 innganger til kjeller fra hagen samt trapp ned fra en innvendig trappegang. Betong grunnmur som er malt utvendig og yttervegger i reisverk med papp og paneler. Liggende malt panel utvendig, støpt gulv i kjelleren og trebjelkelag i etasjeskiller. Yttertak i trekonstruksjon med sperret og undertak av rupanel, tekket med firkant skifer.

Malt tre i inngangsdører. Glassfelt i dører til 1. etasje og enkle vinduer i smårutet trekarm som er malt. 2 tretrapper innvendig til 2. etasje samt tretrapp til kjelleren. Videre er det 2 støpte trapper utvendig til innganger i 1. etasje og støpt trapp utvendig til kjelleren og til innglasset veranda med mye mose. Bygningen har to piper. Pusset og malt innvendig. Over yttertak er de beslått. Peis og ovn i en stue. Eldre innredning i baderom og kjøkken. Malingsflass og råte i utvendig treverk. Mose på skifer samt rustne snøfangere og saltutslag og fuktighet i kjelleren. Irr og rust på kuplinger og vannledninger i kjelleren. Gammelt sikringsskap med skrusikringer. I flere rom er vedovner demontert, stikk inn til piper er ikke brannsikret, piper må ikke benyttes før utbedring. Balkong over innglasset veranda med gammelt belegg som membran. Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering.

Vedhus
Vedhus som er oppført i en etasje. Støpt ringmur som fundament og yttervegger i reisverk med liggende malt panel utvendig. Yttertak i trekonstruksjon med sperrer og undertak av rupanel. Yttertak er tekket med firkant skifer. Det er tregulv i del av bygningen, øvrige delen har grusgulv. Det er to inngangsdører på en langside i malt treverk. To-fløyet malt tredør på en gavel og enkle vinduer i malt smårutet karm. Støpt trapp til en inngangsdør. Det er ikke beslag, takrenner eller nedløp på yttertak. Skade på noen firkant skifer. Mose på inngangstrapp. Skader på alle dørene. Noe råte og dårlig treverk utvendig. Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering.

Driftsbygning/fjøs
Driftsbygningen/fjøs som er oppført i 2 etasjer samt smal loftsetasje og kjeller med møkkabinge og lagerrom. Opprinnelig grunnmur i gråstein og betong fundamentert ned på bakken. 1. etasje i dels mur og betong konstruksjon som er pusset og malt og dels reisverk med liggende malt panel. 2. etasje og loft i reisverk med stående glissen malt panel. Noe lafteplank i vegger i 1. etasje. Gavel mot låvebrua er kledd med malte stålplater.

Støpt gulv i del hoveddelen av 1. etasje med fjøs og lagerrom. Øvrige etasjeskiller er trebjelkelag. Yttertak i trekonstruksjon med sperrer og undertak av rupanel, tekket utvendig med nyere stålplater. Flere innganger i etasjene med malte tredører. To-fløyet malt port fra låvebru og enkle vinduer i malt smårutet trekarm. Enkle tretrapper innvendig mellom etasjene.

Låvebru i tørstablet stein og med støpt kjørebane på toppen. I fjøset er det spalteplank i del av gulvet ved båser. Stål i skiller og rekkverk med rustskader. Alt er gammelt og utdatert. Stålrister over gjødselrenne i gulvet og tårnsilo av betongringer. Kapasitet oppgitt i tidligere takst til 240 kubikk. Mangler beslag, takrenner og nedløp på yttertak.
Utvendige fasader trenger vedlikehold. Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering.

Borgstue
Borgstue som er oppført i en etasje samt loftsetasje og underetasje. Høyre delen er ett stort rom som brukes som vedlager. Gråstein grunnmur fundamentert rett på bakken. Dels synlig tørstablet og dels pusset grunnmur. Høyre delen med vedlager har enkle vegger i reisverk med glissen liggende panel utvendig. Venstre del har reisverk med
papp og paneler, liggende malt panel utvendig. I underetasjen er det pusset og malt mur i antatt stein/murstein. Støpt gulv i underetasjen. Jordgulv i vedlager. Trebjelkelag i etasjeskiller. Yttertak i trekonstruksjon med sperrer og undertak av rupanel. Tekket utvendig med gamle stålplater.

Malte inngangsdører i treverk og enkle vinduer i smårutet malt trekarm. Inngangstrapp i naturstein med enkelt rekkverk i tre og enkel bratt innvendig trapp til loft. Skjevheter i hele konstruksjonen samt skader/knukket takbjelker i vedlager
I 1. etasje er det i vindu og rundt på vegg fukt, råte og antatt sopp. Generelt fuktskader i 1. etasje samt saltutslag og fuktighet i underetasjen.
Skader på natursteinsmurer i vedlager og inn mot underetasjen, er åpninger og sprekker. Det er skader og råte i utvendig treverk samt skadet og glissen panel i vedlager og loft. Åpninger i yttertak, blant annet rundt pipen. Strøm er frakoblet. Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering. Opplyst i tidligere takst at deler av bygningen var tenkt revet.

Smie
Oppført i en etasje med ett åpent rom. Fundamentert med enkel grunnmur i stein og yttervegger i reisverk med glissen stående umalt panel utvendig.
Smien har jordgulv samt yttertak i trekonstruksjon med sperrer og belagt med gamle rustne stålplater. Enkel inngangsdør i treverk og enkle vinduer i smårutet trerammer.
Murt pipe med ildsted i rommet. Hele bygningen er i meget dårlig stand, med skjevheter, råte og skader i konstruksjonen. Utvendig treverk står ned i bakken.

Røkebua
Oppført i en etasje med ett åpent rom. Fundamentert med tørrstablede vegger rett ned på bakken. Tykk konstruksjon i vegger og jordgulv innvendig. Yttertak i trekonstruksjon med sperrer og undertak av rupanel. Tekket med stålplater utvendig. Enkel malt inngangsdør i treverk. Skader og råte i utvendig treverk. Innvendig er konstruksjoner nedsotet brent innvendig.

Badstuen
Badstuen er oppført i en etasje og overbygget inngangsparti. Har en fin beliggenhet ved elven med enkel adkomst til bading.
Betong grunnmur med krypekjeller og støpt gulv i hele badstuen. Yttervegger i reisverk med papp og paneler, liggende malt panel utvendig og stående malt panel innvendig.
Yttertak i trekonstruksjon med sperrer og tekket med stålplater. Skrå himling innvendig kledd med panel. Malt inngangsdør i treverk.
Gammel noe rusten vedovn i badstuen og fast benk i badstuen. Skader og råte i treverk. Mangler beslag, takrenner og nedløp.
Sprekker og skader i innvendig støpt gulv. Krypkjeller er ikke kontrollert, anbefaler nærmere kontroll. Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering. Bygningen bør kunne settes i stand for videre bruk.

Sagbruk
Sagbruk som er oppført i en stor hall og med hems over del av arealet. Dels åpent under bygningen.
Fundamentert med tørrstablede steinpilarer ned på bakken. Yttervegger i enkelt reisverk med glissen stående umalt panel utvendig. En gavelvegg er kledd med stålplater.
Trebjelkelag i etasjeskiller. Yttertak i enkel trekonstruksjon med sperrer og med undertak av rupanel, tekket med stålplater.
Adkomst vie flere tredører, noen to-fløyet. Opplyst i tidligere takst at bølgeblikk på taket ble montert i 1988 samt stålplater på gavel ble montert i 1990. Nytt inntrekk av
tømmer i 2001. Eldre noe utdaterte maskiner i sagbruket. Skader og råte i treverk utvendig. Rustskader på stålplater. Skader og råte i tregulv ved inngangsdøren, synlig jordgulv under.

Garasje/lagerbygg
Oppført i en etasje med god takhøyde. Avdelt med to separate rom med innkjøring fra to sider.
Bygningen har ringmur og støpt gulv på grunn. Yttervegger i bindingsverk med liggende panel utvendig. Innvendig er ett rom isolert og kledd med palen, ett rom har åpent
bindingsverk uten panel. Yttertak i prefabrikkerte W-takstoler med undertak av plater. Tekket med stålplater og montert beslag, takrenner og nedløp. Til uisolert lager er det stor skyveport på to sider av bygningen. Til isolert lager er det leddport og gangport på to sider av bygningen. Isolerglass vinduer i malt treramme med smårutet glass. I den isolerte delen er det montert luft til luft varmepumpe samt varmekabler i gulvet. I isolert del er det lukket og isolert mot takstolene. I kaldt lager er det åpen takkonstruksjon med synlige takstoler. Kjøreskader på hjørner. Treverk ligger utvendig dels ned til terreng.

Trelager
Vedlager er oppført i en etasje med ett åpent rom. Fundamentert med betongsøyler ned på bakken som feste for yttervegger. Yttervegger i enkelt reisverk med stående glissen umalt panel utvendig. Yttertak i enkel trekonstruksjon tekket med stålplater. Jordgulv innvendig. Skader og råte i treverk samt skjevheter i konstruksjonen. Mangler beslag, takrenner og nedløp Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering.

Flisesilo
Flisesilo er oppført i en etasje som er hevet ca 3 meter opp fra bakken. Åpent rom under bygningen.
Fundamentert med støpte søyler ned i bakken som fundament for tre bjelker som holder bygningen oppe. Siloen er laget i trekonstruksjon med bjelkelag. Yttervegger i enkelt reisverk med stående glissen umalt panel utvendig samt yttertak i enkel trekonstruksjon med sperrer og tekket med rustne stålplater. Adkomst via stige utvendig på veggen. Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering. Bygningen ble ikke besiktiget innvendig ved befaringen.

Naust
Naustet er oppført i en etasje og med ett åpent rom. Fundamentert med tørstablet gråstein ned på bakken. Yttervegger i enkelt reisverk med stående glissen umalt panel utvendig. Yttertak i trekonstruksjon med undertak av rupanel. Tekket med rustne stålplater. Jordgulv innvendig. Mot sjøen er det to-fløyet treport og gangdør på baksiden.
Skjevheter i hele konstruksjonen. Skader og råte i treverk. Ikke montert beslag, takrenner og nedløp. Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering. Bygningen ble ikke besiktiget innvendig ved befaringa.

Kraftverk
Kraftverket er oppført i en etasje. Liten demning og inntak av vann er beliggende på andre siden av veien. Rørgate og vanninntak i betong og stålrør, er ført under veien og frem til bygningen. Opplyst i tidligere takst det er en generator med kapasitet på maks 30 kw, og hvor det kan produseres 12 kwh. Kraftverket er ikke lenger i bruk. Det anbefales nærmere kontroll av egen fagmann hvis det skal startes opp og benyttes som strømkilde.

Bygningen er fundamentert med betong ringmur og gulv. Yttervegger i reisverk og med liggende umalt panel utvendig. Yttertak i trekonstruksjon med sperrer og tekket med rustne stålplater. Inngangsdør i treverk og enkle vinduer i smårutet trekarm. Bygningen trenger generelt vedlikehold og oppgradering. Bygningen ble ikke besiktiget innvendig ved befaringa, da det ikke var adkomst.

Tennisbane
Ved avkjøringen fra hovedveien, i krysset for veien til gården og golfbanen, er tennisbanen anlagt.
Tennisbanen har fast dekke, inngjerdet område og det er montert flombelysning.

Standard

Bygningen fremstår i hovedsak med dels stort etterslep av vedlikehold og trenger oppgradering og vedlikehold på alle overflater, innredninger og teknisk anlegg. Saltutslag og fukt i kjelleren. Ingen fuktsikring / drenering rundt grunnmuren. Krypekjeller er lav og vanskelig adkomst og besiktige, ikke registrert ventilasjon. Lagret organisk materiale med fuktskjolder, tyder på fuktighet i krypkjelleren.

Kjøkken:
Kjøkken har eldre innredning med malte glatte fronter. Benkeplate i heltre og rustfritt benkebeslag med to kummer. Komfyr er plassert i den gamle åpningen for gruen. Eget lite spiserom. Inngang fra ett bislag, trappegang samt utgang til anretning med adkomst til spisestuen. Det er naturlig avtrekk fra kjøkken.

Bad 1:
Badet har inngang fra gang og hovedsoverom. Innredet med innmurt badekar, wc og benk med nedfelt servant i hvit porselen. Rommet har en feil konstruksjon og ikke bygget
som våtrom etter dagens regler. Tømmer i vegger samt vender mot bad 2.

Bad 2:
Badet har inngang fra gang. Innredet med dusjkabinett, wc, benk med servant og speildør på overskap. Rommet har en gammel konstruksjon og ikke bygget som våtrom etter dagens regler. Tømmer i vegger samt vender mot bad 1. Rommet har fast dusjkabinett med bunn og vegger. Vannrør bak kabinett på vegg mot gangen.

Vaskerom:
Gammelt bryggerhus med gammelt sluk i gulvet. Det er ikke ventilasjon i rommet.

Toalettrom i kjeller:
Toalettrom med wc og servant. Enkel eldre innredning med hvit porselen.

Innvendige overflater
Gulv:
Støpte gulver i kjelleren og enkle tregulver på loft. Fliser i vindfang fra gårdsplassen og ett baderom. Malt betong i ett baderom. Lakkert tregulv i spisestue, stor stue, mellomstue, peisestue og 5 soverom. Malt tregulv i bibliotek, gang og 2 soverom. Linoleum i kjøkken, trappegang og anretning.

Vegger:
Fliser i til brysthøyde og malt glassfiberstrie i ett baderom. Fliser i ett baderom. Brystpanel i spisestue og malt brystpanel i peisestue. Videre har boligen malt tømmer og malt panel i ganger. Malt i trappegang, kjøkken, anretning og kjeller. Øvrige overflater har hovedsakelig tapet.

Himling:
Malte overflater.

Innvendige dører:
Innvendig har boligen malte dører. To-fløyet dør fra spisestue til stor stue. To-fløyet dør fra stue til stor peisestue. Videre er det to-fløyet dør fra peisestue til stor mellomstue. To-fløyet dør fra mellomstue til musikkrom.

Innvendige trapper:
Malt tretrapp mellom 1. og 2. etasje med linoleum i trinn og håndløper på en side.
Bratt enkel tretrapp til loft med håndløper på en side.
Bratt enkel tretrapp på loft mellom nivåene.
Bratt tretrapp til kjeller med håndløper på begge sidene.

Elektrisk anlegg:
Nytt sikringsskap i 2. etasje i mellomgang. Hovedbryter 63 amp og 5 fordelingskurser (mangler kursfortegnelse).
På yttervegg i gang er det hovedsikringer og boks for omkobling med strøm fra eget kraftverk.
I bygningen generelt er det eldre fordelingsnett, brytere og stikkontakter.
På loft er det ett nyere sikringsskap med automatsikringer. Kursfortegnelsen stemmer ikke.
I trapp ned til kjelleren er det plassert noen mindre bokser med skrusikringer. Ikke opplyst hva disse betjener.

Øvrig:
- Det er montert røkvarslere i begge boligetasjene. Pulverapparat i kjøkken. 6 kr. fra 1999 i i mellomgang i 2. etasje fra 2000.
- Varmtvannstanken er på ca 300 liter plassert i kjellergang. Montert på egen koblingsboks på veggen.

Oppvarming

Hovedhuset har totalt 11 ildsteder, 2 peiser og 9 vedovner.
Peis i peisestuen som har åpent ildrom med ildfast stein. Pusset og malt omramning samt brennbar plate i front av peisen på gulvet. Peis i ett lagerrom i kjelleren. Åpent ildrom med spekket murstein i omramning. Det er vedovn i spisestuen, stor stue, mellomstuen, bibliotek, musikkrom og 4 soverom. Hovedsakelig etasjeovner med forskjellige utseende. Flere av ovnene er demontert, renovert og remontert. Vedovn i spisestue og to mindre ovner i bibliotek er plombert.

Energimerking

Det er ikke utført energimerking av bygningsmassen.

Adgang til utleie

Det foreligger ingen begrensning iht. kommune eller vedtekter om utleie av hele boligen som en bruksenhet

Offentlig kommunikasjon

Det er offentlige kommunikasjon med buss i E39 Ålesundvegen.

Boligselgerforsikring

Boligselgerforsikring er tegnet av selger og egenerklæring er vedlagt. Kjøper plikter å lese selgers egenerklæring og er kjent med sin undersøkelsesplikt i henhold til avhendingsloven § 3-10. Boligselgerforsikrngen gjelder kun hovedhuset.

Overtakelse

Snarest og senest innen 14 dager etter innvilget konsesjon.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og disse kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er tilstrekkelig spesifisert, anses som en del av avtalen. Disse vil derfor heller ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med bygningssakkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning/før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det utgjøre en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og dette har virket inn på avtalen. Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal. Dette forutsatt at avviket er på 2 % eller mer, minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel). Dette beløpet har ikke betydning for vurderingen om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning, dersom det er mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "Gi bud knappen" eller via våre hjemmesider. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet, i tillegg må legitimasjon fremlegges. Forhøyelser bør også alltid inngis skriftlig, og vi oppfordrer alltid til at megler kontaktes pr. telefon i tillegg, ettersom det kan være forsinkelser på SMS-trafikk og e-post.

Skal budene bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp, helst 10 minutter før stående bud løper ut.

Bud kan ikke ha kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Det forutsettes at interessenter gjør seg kjent med alle salgsoppgavens vedlegg før inngivelse av bud. Kontakt megler ved spørsmål.

Diverse

Forbehold
Interessenter oppfordres til å lese hele salgsoppgaven og alle bilag nøye. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Kontakt megler dersom du har spørsmål.
Interessenter oppfordres til å komme på visning og å undersøke eiendommen godt, før bud inngis.
Sem & Johnsens kjøpekontrakt vil bli benyttet som rammeverk for avtalen, og det vil ikke kunne gjøres i endringer i denne i etterkant av akseptert bud. Utkast kan fås ved henvendelse til megler før bud inngis.

Det forutsettes at kjøper gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E verk eller brann-/feiervesen på eiendommen.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset opptil kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 millioner. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over kr 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Løsøre
Dersom ikke annet er opplyst/særskilt avtalt, gjelder Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger og fritidsboliger ved salg. Særskilte avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs før budaksept. Listen kan fås ved henvendelse til megler og vil være et vedlegg til kontrakten mellom partene. Egen innboforsikring må tegnes av kjøper.

OBS. - på eiendommen befinner det seg diverse kunst og gjenstander av antikvarisk verdi samt en betydelig samling av bøker som har historisk verdi. Hele eller deler av dette kan medfølge handelen etter nærmere avtale.

Meglers vederlag, som er provisjonsbasert, betales av selger. I tillegg betaler selger avtalte utlegg. Provisjonen utgjør kr. 750 000,- dersom eiendommen selges til prisantydning. Dersom eiendommen ikke selges skal selger betalt avtalte utlegg

Meglerkontoret er tilknyttet Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester, og eventuelle tvister kan forelegges for nemndas behandling.
Det økonomiske oppgjøret mellom partene utføres av:
Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS, org.nr. 999 638 996
Pb. 1613 Vika, 0119 Oslo

Ansvarlig megler

Marius Berger