En klassisk og ærverdig bygård med ettertraktet beliggenhet sentralt på Bragernes. Salg av AS.

Kort om eiendommen

Nordvik har gleden av å presentere Kirkegata 5 - En klassisk og ærverdig bygård med ettertraktet beliggenhet sentralt på Bragernes, midt mellom kirken og torget.

Bygården består av kjeller, et næringslokale og to leiligheter og er leid ut pt. for kr. 721 119,- pr. år. Det er av arkitekt utarbeidet et forslag til løsning for omgjøring av kjeller og 1. etasje som i dag er næring til to leiligheter.

Salget gjelder 100% av aksjer i nyopprettet SPV med hjemmel til bygården. Nåværende eier skal gjennomføre et utbyggingsprosjekt på deler av denne tomten og nabotomten mot Albums gate.

Innhold

Kjeller består av flere disp.rom, wc, gang, trapperom, lager, kjøkken/bar og garderobe.
1. etasje betår av to entréer, flere kontorer, bad, kjøkken, trapperom, hvelv, gang og bod via baktrapp.
2. etasje består av entré, to soverom, to bad, vaskerom, kjøkken, to stuer, gang og bod via baktrapp. Utgang til to balkonger.
3. etasje består av entré, to soverom, tre stuer, bad, kjøkken, tårnværelse og bod. Utgang til både balkong og takterrasse.

Standard

Det er ikke innhentet tilstandsrapport for bygården. Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke eiendommen. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Interessenter må, dersom de ønsker, gjennomføre Due Dilligence før inngivelse av bud.

Beliggenhet

Ettertraktet beliggenhet sentralt på Bragernes, mellom kirken og torget.

Tomt

Opparbeidet tomt med noen parkeringsplasser. Tomteareal på vestsiden av bygget, mot Albums gate, vil overføres til eiendommen som selger eier og skal utvikle. Ny eier av Kirkegata 5 vil få bruksrett til deler av dette arealet. Det vil bli innkjøring til nybygget (mot Albums gate) på tomtearealet syd for denne bygården. Det blir tinglyst en avtale som sikrer Albums gate 6 rett til innkjøring over Kirkegata 5. Kjøper plikter å samtykke til overføring av tomteareal fra Kirkegata 5 og til naboeiendommen med adresse Albums gate 6. Tomtearealet til denne eiendommen vil derfor bli mindre enn hva det er i dag. Se skisse og konferer megler for mer informasjon.

Parkering

Det er parkeringsplasser på forsiden av bygget. Disse er ikke omsøkt.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming og div. ildsteder. Megler/selger har ikke sjekket om ildsteder fungerer og om pipeløp er i forskriftsmessig stand. Dette er kjøpers risiko.

Regulerings og arealplaner

Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Nåværende (Bybebyggelse).
Kommuneplan (5.10.2015). Kommunedelplan sentrum (30.5.2006).

Reguleringsplan under arbeid: Detaljregulering for Kirkegata 5 og Albumsgate 6, Gnr/bnr 114/602 og 114/4.
Status: Varslet oppstart 07.09.2016. Kontakt arealplan for mer informasjon, saksnummer 20/00274.

Det pågår reguleringsarbeid av Kirkegata 5 og Albuesgate 6. Kirkegata 5 er foreslått regulert til kombinert formål for Bolig/forretning/kontor. Albues gate 6 består av to bygg som vil rives og føres opp i samme skala som idag, og tas i bruk som bolig. Kirkegata 5 og Albues gate 6 vil ha felles uterom mellom byggene (eies av Albums gate 6). De fleste boligene har atkomst fra Kirkegata.

Det gjøres oppmerksom på at selger vil utvikle eiendommen på vestsiden av bygget.

Heftelser / servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3005/114/602:
09.01.1873 - Dokumentnr: 901903 - Bestemmelse om bebyggelse
Tomten kan kun bebygges med solid mur

14.08.1930 - Dokumentnr: 901715 - Erklæring/avtale
oppførelse av en forstøtningsmur, samt forplikter seg til
nårsomhelst fra forlangende å fjerne muren.

Dokumentnr: 901191 - Opprettelse av matrikkelenheten

01.01.2020 - Dokumentnr: 1011189 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0602 Gnr:114 Bnr:602

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest for bygården hos Drammen Kommune. Bygården er registrert som byggeanmeldt. Det gis ikke ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998. Dersom bygget er omsøkt og godkjent av kommunen, vil det ikke være ulovlig å bruke bygningen selv om ferdigattest mangler. Eventuelle ulovlige byggetiltak vil ikke automatisk være godkjent i slike saker, og tegningene som lå til grunn for byggetiltaket er de som fortsatt gjelder. Det er da byggets eier som er ansvarlig for at bygget er utført i tråd med tillatelsen.

Interessenter oppfordres til å gå gjennom alle saker på Drammen Kommune sin innsynsløsning på deres nettside. Det finnes ikke byggetegninger på Kirkegata 5, kun garasjebygget mot i bakgården. De fleste byggesakene omfatter innlegging av vann og avløp. Det er gjennomført en søknadsprosess for å få 2. etasje godkjent til kontor. Denne saken ble sendt inn og endring ble avslått i 1980, men senere godkjent i 1985 under forutsetning av at 2. etasje brukes som kontor og at det sendes inn tegninger og byggesøknad. Megler kan ikke se at det ble sendt inn tegninger og byggesøknad. Man må derfor legge til grunn at denne bruksendringen ikke ble gjennomført og at det fortsatt er bolig i 2. etasje. 1. etasje er godkjent som kontor. 3. etasje er godkjent som leilighet. Takterrasse etablert mot vest er ikke byggemeldt.

Interessenter er selv ansvarlig for å sette seg inn i dokumentene i innsynsløsningen til Drammen Kommune før bud inngis. Evt. avvik fra byggesak er kjøpers risiko.

Diverse

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i nyopprettet SPV. SPV vil få overført hjemmel til eiendommen fra selger.

Prisantydningen er lik Eiendomsverdien.

Kjøpesummen for aksjene skal beregnes ved at bankinnskudd og erholdige fordringer tillegges Eiendomsverdien og gjeld trekkes ifra. Det skal ikke gjøres fradrag for latent skatt.

All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres før overtakelse. Dette innebærer at deler av gjeld i selskapet gjøres opp av Selskapet før overtakelse med innestående bankinnskudd. Resterende gjeld refinansieres av Kjøper (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Opplysninger fra kommunen med mer ligger vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å lese nøye gjennom disse da de er en del av salgsoppgaven. Her kan det stå relevante opplysninger.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med en sakkyndig.

Det forutsettes at budgivere gjør seg kjent med henviste dokumenter inkludert alle salgsoppgavens vedlegg før budgivning/kjøp.

Kjøper er forpliktet til å medvirke slik at utbygging av det nye leilighetsbygget på vestsiden av tomten (mot Albums gate) kan gjennomføres. Det kan være behov for å grave helt ut til gate og evt. inn mot eksisterende bygg (Kirkegata 5). Det vil i en periode være byggestøy og ulemper knyttet til utbyggingen. Dette må kjøper av Kirkegata 5 akseptere, uten øvrig kompensasjon.

Alle kostnader forbundet med bygging av det nye leilighetsbygget påhviler utbygger/selger. Dette omfatter, men er ikke begrenset til, adkomstvei, tekniske føringer, vann, kloakk og mer.

Oppgjør og kontraktsarbeid vil foretas av Ræder Bing advokatfirma AS som oppgjørsansvarlig og bekostes av selger. Det forutsettes at kjøper medvirker med nødvendige opplysninger ift AML-regelverket også overfor oppgjørsansvarlig.

Overtakelse

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Hjemmel til eiendommen ligger i dag hos BACI INVEST AS (orgnr. 918519858). Det er besluttet å opprette SPV som eier for eiendommen. Overtagelse kan først skje når SPV er opprettet og hjemmel til eiendommen er overført til SPV. Evt. fusjonering av SPV med kjøper må gjennomføres etter overtagelse og for kjøpers regning.

Det vil ikke være mulig å besiktige eiendommen mellom budaksept og overtagelse. Bygget vil ikke vaskes ut før overtagelse.

Før 100 % av aksjene til SPV med hjemmel til eiendommen overleveres til kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Sentrale lover

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap. (AS)
Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i nyopprettet SPV, ikke eiendommen. Selskapet vil få hjemmel til eiendommen.

Aksjene i SPV med underliggende eiendom selges as is og kun med de garantier som følger av kjøpekontrakten.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "MEGLERSTANDARD MARS 2020 OM SALG AV AKSJESELSKAP MED OPPGJØRSANSVARLIG" . Denne kan oversendes ved forespørsel. Ved budgivning aksepterer/bekrefter budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes mellom partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig eller Megler i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn NOK 300.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger NOK 3.000.000,-.

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke eiendommen. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg på eiendommen. Alle arealangivelser er hentet fra den vedlagt beregningen fra arkitekt. Disse arealmålene er ikke kontrollert av eier eller megler. Ved ønske om kontrollmåling av eiendommen kan interessenter på forespørsel få tilgang til byggene for oppmåling for egen regning. Evt. arealavvik vil ikke kunne regnes som mangel og således ikke kunne kreves erstatning for. Det er ikke innhentet tilstandsrapport for bygården. Dersom interessenter ønsker å innhente tilstandsrapport for bygården vil selger gi tilgang til dette. Dette er kjøpers risiko. Interessenter må, dersom de ønsker, gjennomføre Due Dilligence før inngivelse av bud.

Eiendommenes bokførte verdi i regnskapet for 2023 anslått å være kr. 30.442.973,-. Selger vil utarbeide estimert balanse og kjøpesumsberegning ifm. signering av kontrakt.

Det vil ikke gis skatterabatt for differansen mellom eiendomsverdien og den skattemessige saldoverdien. Budgivere forutsettes å ta høyde for dette ved inngivelse av bud.

All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Selger har ikke bebodd boligen og har ingen kjennskap til feil og mangler utover det som er nevnt i denne salgsoppgave. Hvitevarer som medfølger er brukt og tilstanden på de er ukjent. Vi anbefaler alle å gjøre grundige undersøkelser av eiendommen, bodarealer og hvitevarer før bud fremmes.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundekontroll og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Hvis kundekontroll ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 60 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 15 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Ansvarlig megler

Frederick Horntvedt