Delvis utleid kombinert restaurantbygg/bolig - 566m² BRA - Gode leieinntekter

Kort om eiendommen

Ønsker du å drive en restaurant?

Eiendommen består av et næringsbygg som kombinasjonsbygg (restaurant/bolig) beliggende på Løken i Aurskog-Høland kommune. Eiendommen inneholder kjeller, restaurant i 1. etasje, leilighet i 2. etasje og loft. I tillegg er det 2 garasjeplasser, gode parkeringsmuligheter for kunder og ansatte og bodarealer. Inntjeningspotensiale for rette drivere.

Leilighet i 2. etasje har blitt pusset opp i 2018.

Ta kontakt med megler Nhut Nam Huynh for mer info - Tlf. 926 50 961.

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et sentralt område i sentrum av Løken i Aurskog-Høland kommune med forretningsbygg og god eksponering i område med handel og næringsvirksomhet. Idylliske Røytjern tilbyr både badestrand, badebrygge og fiskebrygge.
På Aurskog finner du 18 hulls golfanlegg med driving range og treningsområder. I tillegg byr skogene i nærområdet på flotte innsjøer og idylliske friluftsområder.

Løken har et hyggelig sentrum som består både av forretninger og servicetilbud, men også boligeiendommer og grøntarealer. Løken senter har blant annet blomsterbutikk, frisør, bank mm. I tillegg har Løken bensinstasjon, gatekjøkken, restaurant med mer. Rema 1000 har en større og nybygget forretning med et godt vareutvalg og Kiwi kom nylig til Løken Senter.

Strømmen og Lillestrøm ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss med et godt rutetilbud fra morgen til kveld. Ved å benytte bil fra Løken tar det ca. 15 min Bjørkelangen, 23 min til Aursmoen, 27 min til Fetsund, 33 min til Lillestrøm og 53 min til Oslo Lufthavn. Det er gode togforbindelser fra Fetsund og Lillestrøm.

Arealer og innholdsbeskrivelse

Totalt bruksareal: 566 kvm
Totalt primærrom: 118 kvm

Bruksareal:

Kjeller 132 kvm: Wc, dusjrom, kjøkken/spiserom, næringslokale, gang, vaskerom, teknisk rom, to kott.
1. etasje 246 kvm: Wc, to entréer, fire ganger, kjøkken, restaurant, to garasjerom, teknisk rom, to boder.
2. etasje 10 kvm: Gang.
Loft 60 kvm: Bad, gang, entré, tre innredet rom.

Primærrom:

2. etasje leilighet 118 kvm: Entré/gang, stue/kjøkken, tre soverom, bad.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 02.09.22 utført av Taksering Norge AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Oppvarming

Det er montert luft til luft varmepumpe i restaurant, produsert i 2018. Det er montert luft til luft air condition i restaurant, av eldre dato.

Leilighet: Det er montert luft til luft varmepumpe i stue, produsert i 2018. Varmekabler i bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Bebyggelse

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Øvrige etasjer med yttervegger i murverk/bindingsverk, forblendet med teglstein og kledd med malt trepanel. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det gis følgende vurderinger av boligen:
TG3:
- Overflater på innvendige gulv (Bad / Loft) Det er ikke benyttet slukmansjett, og det er ikke observert membran rundt sluk og under klemring til sluket. Gulvet har ikke et funksjonelt tettesjikt, og utbedring må påregnes
- Fundamenter Bygningen har store skjevheter, og indikasjoner på mulige setninger i grunnen mot Hølandsveien.
- Rom under terreng Det er observert sterk "kjellerlukt" i begge kott. Årsak er sannsynligvis bruk av treverk (organisk materiale) i dørkarmer, listverk etc. mot betong samt manglende ventilasjon, i sammenheng med målt fukt i grunnmur og gulv.
- Etasjeskiller Det er store merkbare skjevheter i etasjeskillere.
- Overflater på innvendige gulv Gulvet har stedvis kraftig svelling og har løftet seg i skjøtene.
- Varmtvann Det er drypplekkasje fra kobling/sikkerhetsventil på berederen, forholdet må ettersees av fagperson.

TG2 (Kjeller, 1. etasje og loft) :
- Utstyr for sanitærinstallasjoner (Wc / Kjeller) - Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.
- Utstyr for sanitærinstallasjoner (Dusjrom / Kjeller) - Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.
- Ventilasjon (Bad / 2. etasje leilighet) - Det er svakt avtrekk fra ventil i bad. Det mangler luftespalte under dør.
- Overflater på innvendige vegger (Bad / Loft) - Det er bom/hulrom under enkelte fliser, som på sikt kan medføre at flisene løsner eller knekker.
- Overflater på innvendig himling (Bad / Loft) - Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater med merker og rifter, samt utskjæring i plater pga. dusjkabinett.
- Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / Loft) - Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.
- Ventilasjon (Bad / Loft)
- Lovlighet - Dører til leilighet har ikke brannklassifisering. Forholdet indikerer at dagens krav til inndeling i brannceller ikke er oppfylt.
- Gulv på grunn - Fuktindikator er benyttet på enkelte punkter og det er påvist indikasjoner på fukt i gulvet.
- Drenering - Fuktindikator er benyttet på innside av grunnmur og det er påvist høyere indikasjoner på fukt nederst på grunnmur i forhold til øverst på grunnmuren.
- Terrengforhold rundt boligen - Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfelle er det fall mot bygningen enkelte steder.
- Utvendig kledning - Det er stedvis noe slitasje og sprekkdannelser på panelet. Det er avskalling og sprekker i flere teglstein.
- Takkonstruksjon - Det er ikke luftespalter i gesimser, som medfører at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig lufting.
- Taktekking og membraner - Tekkingene har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.
- Utvendig beslag - Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og slitasje.
- Trapper - Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av sidene.
- Ytterdører - Tg 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.
- Vinduer - Enkelte vinduer er noe harde å åpne/lukke og trenger justering. Det er observert noe råte nederst på karm på enkelte vinduer.
- Innvendige dører - Brannklassifiserte dører i kjeller subber i gulvet og er derfor harde å åpne/lukke.
- Overflater på innvendige gulv - Gulv på loft er stedvis noe ufagmessig lagt og belistet.
- Piper, feieluker og plassbygde ildsteder - Pipen er fra byggeår og tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og nevnte forhold i takstrapporten.
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner - Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid.
- Utstyr for sanitærinstallasjoner - Det er sterke rustdannelser i skap for brannslange. Dette kan indikere mulig pågående eller tidligere lekkasje.
- Vannbåren varme - Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og nevnte forhold i takstrapporten.
- Ventilasjon - Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.
. Elektrisk oppvarming - Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.
- Varmtvann - Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid.
- Elektrisk anlegg - Deler av anlegget er av høy alder, sannsynligvis fra byggeår. Det er observert løse ledninger og stikk i loft. Det er ikke tilstrekkelig antall stikk ifm. kjøkkeninnredning i loft, og utstyr er tilkoblet skjøteledning.

TG2 (2. etasje leilighet):
- Dokumentasjon (Bad / 2. etasje leilighet) - Badet er av ukjent alder, fremstår som noe nyere. Dokumentasjon er ikke fremvist.
- Ventilasjon (Bad / 2. etasje leilighet) - Det er svakt avtrekk fra ventil i bad. Det mangler luftespalte under dør
- Lovlighet - Entrédører til leilighet har ikke brannklassifisering. Forholdet indikerer at dagens krav til inndeling i brannceller ikke er oppfylt.
- Ytterdører - Entrédør i tre.
- Ventilasjon - Det er skiftet vinduer i senere tid uten spalteventiler i vinduene. Det er ingen friskluftsventiler i oppholdsrom. Dette gir noe redusert luftsirkulasjon i boligen.
- Elektrisk anlegg - Det er observert åpne koblingsbokser leiligheten. Det elektriske anlegget er gitt tilstandsgrad 2 på grunn av alder i forhold til forventet levetid, samt nevnte forhold

TGIU:
- Hulltaking (Bad 2.etasje leilighet) - Hulltaking er ikke utført da badets vegger er oppført i betong eller lignende materiale.
- Hulltaking kjellervegg - Kjellervegger har i hovedsak pussede overflater, og hulltaking er derfor ikke utført.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om videre teknisk undersøkelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Parkering

Godt med parkeringsplasser etter områdets bestemmelser.

Tomten

Eiet tomt på 1 082,1 kvm.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommens utgifter

Kommunale avgifter er kr 2.158,- pr mnd ut ifra selgers bruk. Estimert ca. kr. 25.848,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon og feiing/tilsyn av pipe. Det er installert vannmåler. Eiendomsskatten kommer i tillegg og var kr. 6.674,- i 2022.


Boligen er forsikret hos Tryg. Forsikringspremien ligger på ca. kr 12 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Dette har avgift på kr 499,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2020 var kr 1 442 127,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (utleieobjekt) vil formuesverdien for 2021 bli kr 5 191 658,-/5 191 657,20.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Adgang til utleie

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Eiendommen har vært brukt til bolig- og næringsformal siden 1960. De siste årene har 1. etg blitt benyttet til restaurant.

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.

Det eksisterer ikke byggetegninger for loft så planløsning og rombruk kan ikke dokumenteres. Innredning på loft til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er gjort en del endringer i 2. etg som avviker fra byggetegninger. Kjøkkenet var opprinnelig i et separat rom og har nå blitt flyttet ut til stua. Bad/wc har blitt utvidet ved å ta i bruk rommet hvor kjøkkenet stod opprinnelig.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Det er tinglyst 6 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet; bestemmelse om veg, registrering av grunn, overføring fra tidligere festenummer og omnummerering ved kommuneendring.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Reguleringsbestemmelser

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor (BFK2) i henhold til reguleringsplan for Løken sentrum med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 5.10.2009. Formål: Kombinert formål.
Eiendommer i området kan gis en utnyttelse inntil BYA maks = 66%. Areal til biloppstillingsplasser skal inngå i bebygd areal med 15 kvm pr. parkeringsplass.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Lovanvendelse

Eiendommen selges som den er ved kjøpers besiktigelse eller på tidspunkt for aksept av kjøpers bud, dersom kjøper ikke besiktiger eiendommen. Eiendommen selges som den er jfr avhendingslovens paragraf 3-9, dog slik at forhold dekket av avhendingslovens § 3-9, andre punktum ikke kan utgjøre en mangel.

Avhendingslovens § 3-9 fravikes videre slik at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold etter avhendingslovens § 3-8 (1), andre setning hvor opplysningene er gitt av andre enn selger. § 3-9 fravikes videre slik at forsømte opplysninger fra selgers side bare skal ansees som mangel dersom disse er vesentlige for kjøper og er dokumentert kjent av selger.

Avhendingslovens § 4-19, andre ledd fravikes slik at reklamasjon senest kan skje 1 år etter overtagelse av eiendommen.

Kjøper er oppfordret til selv å befare/undersøke eiendommen og forhold knyttet til denne, eventuelt ved bruk av dertil egnede fagpersoner. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han måtte kjenne til ved signering av kjøpekontrakten.