Idylliske Fitjar Fjordhotell til salgs

Kort om eiendommen

Hotellet beliggende i fjæresteinene i Fitjar sentrum, på nordsida av øya Stord, i Fitjar kommune. Hotellet med sin beliggenhet er et naturlig stopp for reisande mellom Stavanger og Bergen.
Fitjar Fjordhotell ble opna i 1987 etter at næringslivet i Fitjar hadde ytret ønske om et hotell i bygden. I starten var det næringslivet som var eier av hotellet. I løpet av de første 10 årene var det flere eiere og drivere med mer eller mindre gode resultat.
I 1996 tok Ronald Hareide over hotellet og har siden vært hovedeier og driver.

Det har vært gjort ombygginger og oppgraderinger gjennom alle år det er drevet.
Pr i dag er er det totalt 62 rom fordelt på 3 bygg, konferanserom, spisesal, pub etc. Her får du alt fra fantastisk utsikt til ro og fred med elvesus som sovemiddel. Vertskap er den dag i dag paret Ronald og Anne Marie.
Gjennom nesten alle år siden 1996 har det vært en stor tradisjon hver sommer med telt i hagen med Sommarrevy. 3 - 4000 gjester frå fjern og nær har årlig vært på den suksessfulle sommerrevyen.

Hotellet har hatt hovedbelegget sitt fra yrkestrafikk og kurs/konferanse. Det er en stor oppside å fremheve hotellet i fritidsmarkedet, med sin vakre skjærgård (Fitjarøyene) og flotte fjellturer.

Ronald og Anne Marie nærmer seg en alder der det er naturlig å sende stafettpinnen videre for det godt etablerte Fitjar Fjordhotell.

About the property
The hotel is located on the shoreline in the center of Fitjar, on the north side of the island of Stord, in the municipality of Fitjar. The hotel with its location is a natural stop for travel between Stavanger and Bergen.Fitjar Fjordhotell was opened in 1987 after the business community in Fitjar had expressed a desire for a hotel in the village. In the beginning, it was the business community that owned the hotel. During the first 10 years, there were several owners and operators with more or less good results. In 1996, Ronald Hareide took over the hotel and has since been the main owner and operator.

There have been rebuilds and upgrades throughout the years it has been operated. As of today, there are a total of 62 rooms divided into 3 buildings, conference rooms, dining room, pub etc. Here you get everything from fantastic views to peace and quiet with the rush of the river as a sleeping aid. Hosts to this day are the couple Ronald and Anne Marie.Through almost every year since 1996, there has been a great tradition every summer with tents in the garden with Sommarrevy. 3 - 4000 guests from far and near have annually been to the successful summer revue.

The hotel has had its main occupancy from commercial traffic and courses/conferences. There is a great upside to highlighting the hotel in the leisure market, with its beautiful archipelago (the Fitjar Islands) and great mountain hikes.

Ronald and Anne Marie are approaching an age where it is natural to pass on the baton for the well-established Fitjar Fjordhotell.

Beliggenhet

Eiendommen ligger idyllisk til ved elv og sjø i Fitjar sentrum. Hotellet ligger plassert med utsikt til skjærgården i Fitjarøyene.
-10 min fra Sandvikvåg ferjekai (Bergen)
-20 min. fra Stord
-1,15 t. fra Bergen
-3 t. fra Stavanger
-1,10 t. fra Haugesund
-Porten inn til Hardangerfjorden og Vestlandskysten
-Nærhet til en av Vestlandets største hytteområde. Kråko med bryggekafe, eget bryggeri og masse fine viker og badeplasser
-Hotellet ligger midt i en ekspansiv næringsklynge, derav stor yrkestrafikk;
*Fitjar Mekaniske verksted (verft) i gåavstand
*Aker BP/Equinor etablerer landstrømsanlegg i Årskog næringspark (Kort avstand fra hotellet)
*Lerøy etablerer landbasert oppdrettsanlegg i Årskog næringspark
*Kværner Stord (aktiv bruker av hotellet)

Location
The property is idyllically located by the river and sea in the center of Fitjar. The hotel is located with a view of the archipelago in the Fitjar Islands.
-10 min from Sandvikvåg ferry quay (Bergen)
-20 min. from Stord
-1.15 h. from Bergen
-3 h. from Stavanger
-1.10 h. from Haugesund
-Porten into the Hardangerfjord and the West Norwegian coast-Proximity to one of Western Norway's largest cabin areas. Kråko with a brewing café, its own brewery and lots of nice coves and bathing areas
-The hotel is located in the middle of an expansive business cluster, hence the large commercial traffic;
*Fitjar Mekaniske verksted (shipyard) within walking distance
*Aker BP/Equinor establishes shore power plant in Årskog business park (Short distance from the hotel)
*Lerøy establishes land-based fish farm in Årskog business park
*Kvaerner Stord (active user of the hotel)

Innhold

Nøkkelinformasjon:
-62 rom
-Omsetning hotell årlig ca NOK +/- 16 mill
-EBITDA siste 5 år fra -47.000 til 718.000
-2024 estimert omsetning på over 18 mill og estimert resultat på ca. 2,2 mill.
-Ca 9 årsverk ved hotellet
-Har hatt som policy å reinvestere overskudd inn i hotellet samt hurtig nedbetaling av gjeld
-Veldrevet hotell med samme eierskap og vertskap siden 1996
-Senere år er det investert i energitiltak med Enovastøtte, som etterisolering loft, ledbelysning, varmepumper etc.
-Er med i Visit Sunnhordland og ligger på booking.com
-Snittpris rom ca NOK 1.800 inkl frokost
-Lønnskostnad mellom NOK 500.000-600.000 pr mnd
-60 % er normalt yrkestrafikk
-Bolighus eies 50/50 med kommune. Kjøpe med tanke for utvikling av hotellet. 50 % andel av eiendommen følger med salget.
-Investert mellom NOK 30 og 40 mill gjennom eiers eiertid
-Leier tomt av Fitjar Kultur og Idrettsbygg for Sportelldelen av hotellet.
-Branntilsyn 2. hvert år - ingen pålegg etter siste tilsyn
-Alle hotellgjester har gratis tilgang til treningssenter på Fitjar kultur og idrettsbygg
-Gode synergier med Fitjar kultur og idrettsbygg ift arrangementer
-https://www.instagram.com/visitfitjar/ for mer av hva Fitjar har å by på

Hotell:
-24 doble rom
-Konferansesal 70 personer
-Mindre konferanserom
-Pub og bar
-Restaurant/spisesal 130 personer
-Revytelt med plass til ca 400 stk. Medfølger bord, benker, scene etc.
-1 bil og 1 daycruiser 18 fot/90 HK medfølger

Sportell:
-16 doble rom og 22 enkle rom

Bolighus (gnr. 65 bnr. 86):
-Eies 50/50 av Fitjar Fjordhotell Eigedom AS og Fitjar kommune
-Ca 147 m2 BRA + uthus ca 48 m2 BRA ifølge kommunen
-1.268 m2 tomt med sjølinje
-Registrert med arkeologisk lokalitet helt i grensen av eiendommen
-Utviklingspotensiale
-P.t ikke utleid
-Avtale med kommunen at hotell tar alle kostnader og evt inntekter med eiendommen
-Ny arealplan for Fitjar legger opp til strandpromenade over eiendommen

Salgsobjekt:
-Eiendomsselskapet Fitjar Fjordhotell Eigedom AS, org.nr 976589122 og driftsselskapet Fitjar Fjordhotell AS, org.nr 916225490 selges.

Prisantydning:
-NOK 30.000.000 + omk.
Gnr. 65 bnr 27 og 50 % eierandel av Gnr. 65 bnr 86 (boligeiendom) ved kjøp av Fitjar Fjordhotell Eigedom AS og for driftsselskapet Fitjar Fjordhotell AS.

Key information:
-62 rooms
-Hotel turnover annually approx. NOK +/- 16 million
-EBITDA last 5 years from -47,000 to 718,000
-2024 estimated turnover of over NOK 18 million and estimated profit of approx. NOK 2.2 million
-Approx. 9 full-time equivalents at the hotel
-Has had a policy of reinvesting profits into the hotel as well as rapid repayment of debt
-Well-run hotel with the same ownership and hosting since 1996
-In recent years, investments have been made in energy measures with Enova support, such as re-insulation attic, led lighting, heat pumps etc.
-Is part of Visit Sunnhordland and is located at booking.com
-Average price room about NOK 1.800 incl breakfast
-Salary cost between NOK 500.000-600.000 per month
-60% is normally commercial traffic
-Residential buildings are owned 50/50 with the municipality. Buy with a view to the development of the hotel. 50% share of the property is included with the sale.
-Invested between NOK 30 and 40 million through the owner's ownership period-Rents land from Fitjar Kultur og Idrettsbygg for the Sportell part of the hotel.
-Fire inspection 2nd every year - no orders after the last inspection
-All hotel guests have free access to the fitness center at Fitjar culture and sports building
-Good synergies with Fitjar culture and sports building in relation to events
-https://www.instagram.com/visitfitjar/ for more of what Fitjar has to offer

Hotel:
-24 double rooms-Conference hall 70 people
-Smaller conference room
-Pub and bar
-Restaurant/dining room 130 people
-Revue tent with room for about 400 people. benches, stage etc.
-1 car and 1 day cruiser 18 feet/90 HP included

Sportell:
-16 double rooms and 22 single rooms

Residential house (gnr. 65 bnr. 86):
-Owned 50/50 by Fitjar Fjordhotell Eigedom AS and Fitjar municipality
-Approx. 147 m2 BRA + outbuilding approx. 48 m2 BRA according to the municipality
-1.268 m2 plot with sea line
-Registered with archaeological site at the very limit of the property
-Development potential-Currently not rented-Agreement with the municipality that the hotel takes all costs and any income with the property
-New area plan for Fitjar plans for a beach promenade above the property

Object for sale:
-The real estate company Fitjar Fjordhotell Eigedom AS, org.nr 976589122 and the operating company Fitjar Fjordhotell AS, org.nr 916225490 be sold.

Asking price:
-NOK 30,000,000 + taxes. Gnr. 65 bnr 27 and 50% ownership of Gnr. 65 bnr 86 (residential property) in the acquisition of Fitjar Fjordhotell Eigedom AS and for the operating company Fitjar Fjordhotell AS.

Tomt

Gnr. 65 bnr 27 (hotellet): 6.245 m2. Består av parkering, bygningsmasse, terrasser, sjølinje og uteområder. Consists of parking, buildings, terraces, sea line and outdoor areas.
Gnr. 65 bnr 86 (boligeiendom): 1.268 m2. Består av parkering, bygningsmasse og uteområder. Consists of parking, buildings and outdoor areas.

Standard

Det foreligger tilstandsrapport på hotellbygningene. Interessent plikter å sette seg inn i de og evt ta med det av fagfolk for å gjøre egne vurderinger. Det som utbedres, nevnt i tilstandsrapporter, før overtakelse er:
-Skifte dør rom 36
-Fikse parkett rom 26
-Bytte beslag som var eira /rusta Sportell
-Tette vegg ved trapp kjøkken og skifte tremateriale.
-Tette dør rundt og nye beslag rom 211 (gjenomført)
-Skifte parkett på rom 211
-Skifte tak på rom 111
-Skifte vindskier på utsiden ca 4 hjørner.
-Fikse dørvrider altan 208
-Balkonger blir skifta fliser som er i stykker og malte
-Kvitmaling på alle vegger blir malte (ikke beskrevet i rapporter)
-Bore hull i metal lister fra bad til dusj på alle rom (gjenomført)
-Tetting i alle rør på Midtfløy (gjenomført)
-Ventil deksel og utlufting på Sportell (gjenomført)
-Ventilasjon på bad rom 22 (gjenomført)
-Male bad tak 103 og 107 (gjenomført)

There is a condition report on the hotel buildings. The interested party is obliged to familiarize themselves with them and possibly bring it from professionals to make their own assessments. What is being repaired, mentioned in condition reports, before takeover is:
-Replacing door room 36-Fixing parquet room 26
-Replacing fittings that were eira /rusta Sportell
-Sealing wall at stairway kitchen and changing wood material.
-Sealing door around and new fittings room 211 (redone)
-Replacing parquet in room 211
-Replacing roof in room 111
-Replacing wind skis on the outside about 4 corners.
-Fixing door handles balcony 208
-Balconies are replaced tiles that are broken and painted
-White paint on all walls is painted (not described in reports)
-Drill holes in metal strips from bathroom to shower in all rooms (redone)
-Sealing in all pipes on the middle wing (redone)
-Valve cover and vent on Sportell (redone)
-Ventilation in bathroom room 22 (redone)
-Paint bathroom ceilings 103 and 107 (redone)

Oppvarming

Elektrisk/varmepumper

Heating
Electrical/Heat Pumps

Energimerking

Megler har oppfordret eier til å innhente energiattest for eiendommen, men denne er ikke fremlagt for megler. Interessenter bør derfor legge til grunn at eiendommen har energiklasse G.

Info energy class
The estate agent has encouraged the owner to obtain an energy certificate for the property, but this has not been presented to the estate agent. Stakeholders should therefore assume that the property has energy class G.

Sentrale lover

Informasjonen i dette prospektet er mottatt fra selger og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv får gjennomgått eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter, tilstandsrapport, prospekt, reguleringsbestemmelser og liknende vedrørende eiendommen. Det gjøres særskilt oppmerksom på at arealangivelser er basert på opplysninger fra takstmann, og partene er enige om at eventuelle uriktige angivelser av eiendommens arealer (utvendige og innvendige) ikke under noen omstendighet skal kunne gi grunnlag for mangelkrav.

Avhendingsloven:
Avhendingsloven fravikes og det foreligger mangel i følgende tilfelle: dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i avhendingsloven § 3-7 eller dersom selger har gitt uriktig informasjon om eiendommen, jfr. reguleringen i avhendingsloven § 3-8. Risikoen for eventuelle skjulte feil, tilligger etter dette kjøper. Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 18 mnd etter overtakelse. Selger kjenner ikke til at det er forurensning i tomtegrunnen m.v. Kjøper skal, dersom forurensning i ettertid skulle bli oppdaget, bære det fulle ansvar for all forurensning som eksisterer på eiendommen. Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger samt justerings-forpliktelser ifm. MVA. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.

Kjøpekontrakt:
Kjøpekontraktsstandard benyttes siste mal fra Forum for Næringsmeglere. Avvik fra denne skal særskilt fremkomme i bud.

Application of law
The information in this prospectus has been received from the seller and is expected to be reviewed in detail before a binding bid is made. The properties are expected to be inspected, and it is recommended that the buyer has the technical condition of the properties reviewed by their own professionals, as well as that they review leases, condition reports, prospectuses, zoning regulations and the like regarding the property. Particular attention is drawn to the fact that area declarations are based on information from the valuer, and the parties agree that any incorrect declarations of the property's areas (external and internal) shall not under any circumstances be able to give rise to a claim for defects.

The Disposal Act: The Disposal Act is deviated from and there is a deficiency in the following case: if the seller has neglected his duty of disclosure, cf. the regulation in Section 3-7 of the Disposal Act or if the seller has provided incorrect information about the property, cf. the regulation in Section 3-8 of the Disposal Act. The risk of any hidden defects then lies with the buyer. Section 4-19 (2) of the Disposal Act is also deviated from, so that the final complaint deadline is set to 18 months after takeover. The seller is not aware that there is contamination in the ground etc. The buyer shall, if pollution should subsequently be discovered, bear full responsibility for all pollution that exists on the property. Please note the rules on depreciation of fixed technical installations in depreciable buildings as well as adjustment obligations in connection with. The parties themselves are responsible for familiarising themselves with the regulations and their consequences. The estate agent is not responsible for the consequences the rules impose on the parties.

Purchase contract: The purchase contract standard is used the latest template from the Forum for Business Brokers. Deviations from this must be stated separately in the bid.

Hvitvaskingsregelverk

Det følger av Hvitvaskingsloven at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundekontroll av begge parter i handelen. Kontrollen skjer løpende, og vil blant annet gjennomføres ved oppdragsinngåelse, budgivning, gjennomføring av oppgjør og ved eventuell forsterket mistanke.

Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle merkostnader og ansvar dette kan medføre, uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar ovenfor meglerforetaket.

Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Money Laundering Act
It follows from the Money Laundering Act that the brokerage firm is obliged to carry out customer due diligence of both parties in the trade. The control takes place on an ongoing basis, and will be carried out, among other things, in connection with the conclusion of assignments, bidding, settlement and in the event of any heightened suspicion.

If such customer due diligence cannot be carried out, the brokerage firm is required to refrain from carrying out the settlement. The parties are responsible for any additional costs and liability this may entail, without any contractual liability being established against the brokerage firm.

The brokerage firm is obliged to report suspicious transactions to the National Authority for Investigation and Prosecution of Economic and Environmental Crime.

Budgivning

Transaksjon:
Transaksjonen vil bli gjennomført som et salg av:
-100% av aksjene i Fitjar Fjordhotell Eigedom AS.
-100% av aksjene i Fitjar Fjordhotell AS.

Endelig kjøpesum settes til eiendomsverdi, korrigert for relevant aktiva og passiva som ligger i selskapet på tidspunkt for overtagelse. Bud skal skal således inngis til brutto eiendomsverdi. Endelig salg forutsetter styregodkjennelse. Driftsselskap selges via advokat o samma advokat står for avtaleverk for begge selskapene.

Latent skatt:
Basert på prisantydning gis det ikke fradrag for latent skatt eller tillegg for evt fremførbart underskudd.

Finansiering:
Kjøper må før inngivelse av bud avklare med bank ift finansiering, samt avklare med bank hvordan finansiering kan skje ihht ny aksjelov §8-10. Det må hensyntas evt forbehold i bud. Selskapets gjeld vil bli innfridd ifm salg. Evt §8-10 redegjørelse utføres og bekostes av kjøper.

Forbehold:
Kjøpekontraktsstandard benyttes siste mal fra Forum for Næringsmeglere og standard kjøpekontrakt for driftsselskap. Avvik fra standard skal særskilt fremkomme i bud.

Bidding
Transaction: The transaction will be completed as a sale of:-100% of the shares in Fitjar Fjordhotell Eigedom AS. -100% of the shares in Fitjar Fjordhotell AS.

The final purchase price is set at the property value, adjusted for relevant assets and liabilities held by the company at the time of acquisition. Bids must therefore be submitted at the gross property value. Final sale is subject to board approval. The operating company is sold via a lawyer and the same lawyer is responsible for agreements for both companies.

Deferred tax: Based on the asking price, no deduction is given for deferred tax or surcharge for any carry-forward loss.

Financing: Before submitting a bid, the buyer must clarify with the bank regarding financing, as well as clarify with the bank how financing can take place in accordance with the new Limited Liability Companies Act §8-10. Any reservations must be taken into account in bids. The company's debt will be repaid in connection with the sale. Any §8-10 report is made and paid for by the buyer.

Reservations: The purchase contract standard is used the latest template from the Forum for Business Brokers and the standard purchase contract for operating companies. Deviations from the standard must be stated separately in the tender.

Vedlegg til salgsoppgaven

1. Kommunale opplysninger
2. Årsregnskap og skattemelding selskapene
3. Tilstandsrapporter og våtromsrapporter
4. Div info boligeiendom
5. Leieavtale

Attachment to sales statement
1. Municipal information
2. Annual accounts and tax returns for companies
3. Condition reports and wet room reports
4. Various info residential property
5. Lease

Diverse

Det er ikke innhentet detaljert informasjon om bolighuseiendom, da denne eiendommen anses som en fremtidig utviklingseiendom for hotellet. Hotellet disponerer i dag eiendommen selv om de eier 50 % av den.

Naboeiendom mot vest er det regulert til bolig/fortetting.

Various
No detailed information has been obtained about residential property as this property is considered a future development property for the hotel. The hotel currently disposes of the property even though they own 50% of it.

Neighboring property to the west is zoned for housing/densification.