Lahelle Barnehage på Østerøya selges. Prisantydning er for bygget og driften.

Oppdragsnummer

13-23-0187

Eier

Ghazanfar Haji-Ghassemi
Horieh Yegani-Behambari

Eiendomstype

Næringsbygg

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 92 Bnr. 82 og Gnr. 92 Bnr. 131 og Gnr. 92 Bnr. 96 i Sandefjord kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

1977 / modernisert 2015

Areal

Bruksareal: 340 kvm, Bruttoareal: 350 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 3580 kvm

Beliggenhet

Idyllisk beliggenhet på Østerøya med kort vei til sjø, badestrand og fine turmuligheter. Det er tre minutters gange til Skjellvika badestrand og kyststien på Østerøya byr på 20 km merket løype for turgåere.

Bygninger

Næringseiendom/barnehage Byggeår: 1977 - Renovert/ombygget dels 2015/2007.

Byggemåte

Konklusjon fra takstmann:
Rapporten omhandler bygning som opprinnelig ble opført som enebolig, med byggeår ca. 1977. I 2007 ble eiendommen bruksendret fra boligformål til næringsformål/barnehage. I dne sammenheng ble det foretatt noen tilpasninger av bygget men i all hovedsak ble de opprinnelige bygningsdelene benyttet.

Plass for vogner ble tilbygget i ca. 2015. I 2017 be det gjennomført diverse tiltak m ed taktekking, vinduer o.l.
Referansenivå er definert til god håndverksmessig skikk på oppføringstidspunkt og renoverings-/påbyggtidspunkt. For opprinnelig bygg gjelder bygningsloven av 1965 og forskrift av 1969 - for bruksendring og tiltak i denne sammenheng vil PBL 1985 være gjeldende med TEK 1997 4. utgave.

Eiendommen fremstår som godt vedlikeholdt. Det er imidlertid noen forhold som må følges opp:
-Badene er antatt fra 1977 - de fungerer med er svært gamle med hard bruk. Det bør påregnes behov for oppgraderinger.
-Det er noe trekledning igjen fra byggeår, dette kan med fordel planlegges skiftet på noe sikt.
-Ringmur er isolert og fiberpusset, flere steder mangler isolasjon opp mot trevegg.
-Pipene er ikke i bruk - feier har registrert at det re to piper i bruk - sist tilsyn 2010.
-Drenering er etablert med platonplast, denne er ikke tilpasset terreng og mangler noen steder topplist.
-Taknedløp mangler tilknytning til rør i bakken noen steder, noen av overvannrørene er tette.
-Deler av bygget er svært gammel og vil ha risiko for skjulte skader samt generelt behov for hyppige utbedringer som del av det normale vedlikeholdsbehovet.

Tiltak gjort i senere tid:
-Bygget ble tilbygget i 2015 mot øst. Rom for vogner.
-Taktekking med beslag o.l. ble lagt nytt i 2017.
-Det ble skiftet noe kledning på yttervegger med 5 cm etterisolering i 2017.
-Vinduer og de fleste dører ble skiftet i 2017.
-Kjøkken ble skiftet i 2015.
-Varmtvannsbereder ble skiftet i 2023.
-Ventilasjonsanlegg plassert på loft, ble etablert i 2007. Balansert anlegg med varmegjenvinner.
-2 stk. Luft til luft varmepumper fra 2007.

Forøvrig henvises til de respektive bygningsdelene med tilstandsgradering. Tilstandsgraden gis med henblikk på bygningsdelens forventede levetid, samt visuelt inntrykk. Det foretas enkle målinger med fuktindikator og stikktagninger i treverk. Eier har i følge opplysninger gitt til takstingeniør ikke kjennskap til sopp og råte angrep, samt vannskade eller angrep av skadedyr, utover det som er nevnt i rapporten. Rapporten er utarbeidet til avhending av eiendom og skal benyttes til dette.

Følgende bygningsdeler har fått TG 2 og TG 3:

TG 3:

Bad
Beskrivelse: Det er ett bad som inneholder servant/utslagsvasker, toalett. Det er avtrekk i tak uten tilluft dør. Det er flis på gulv og vegger. Rommet er fra ca. 1977.
Vurdering: Det er lite fall på gulv mot sluk, det er ikke tilstrekkelig oppkant mot rør o.l. Det er ellers kun observert normal elde og slitasje på befaringsdagen.
Badet har svært høy alder og mer enn halve levetiden er antatt oppbrukt. Tilstandsgrad også satt som følge av alder.
Tiltak/konsekvens: Behov for tiltak bør påregnes.

Vaskerom
Beskrivelse: Vaskerom inneholder servant/utslagsvasker, toalett. Det er avtrekk i tak med tilluft tilknyttet ventilasjon. Det er flis på gulv og vegger. Rommet er fra ca. 1977.
Vurdering: Det er lite fall på gulv mot sluk, det er ikke tilstrekkelig oppkant mot rør o.l. Det er ellers kun observert normal elde og slitasje på befaringsdagen.
Badet har svært høy alder og mer enn halve levetiden er antatt oppbrukt. Tilstandsgrad også satt som følge av alder.
Tiltak/konsekvens: Behov for tiltak bør påregnes.

TG 2:

Grunn og fundamenter
Beskrivelse: Bygget er oppført på fjell med ringmurer av betong og leca. Ringmur er pusset og stedvis etterisolert og pusset med fiberpuss-system.
Vurdering: De deler som er etterisolert, er ikke isolert helt opp til trevegger, dette begrenser noe av effekten på isolasjonssjikt. Det er ellers ikke avdekket avvik på befaringsdagen.
Tiltak/konsekvens: Ingen strakstiltak anses nødvendig.

Drenering
Beskrivelse: Det er benyttet platonplast og plastrør for de deler med løsmasser mot ringmur.
Vurdering: Platonplast ligger uten topplist og noen overvannsrør i bakken mangler tilknytning til nedløpsrør. Det observert noen tette overvannsrør for nedløp.
Tiltak/konsekvens: Behov for tiltak må påregnes.

Veggkonstruksjon og utvendige fasader
Beskrivelse: Bygget er oppført med bindverk av tre og stående trekledning. Noe kledning ble skiftet i 2017 ifm. etterisolering av moen vegger. Noe kledning er fra byggeår.
Vurdering: Det er ikke avdekket avvik av betydning på befaringsdagen. Original kledning er preget av elde.
Tiltak/konsekvens: Behov for noen utskiftinger bør påregnes. Alder tilsier mulig risiko for skjulte skader i primærkonstruksjoner.

Takkonstruksjon
Beskrivelse: Takkonstruksjoner med prefabrikkerte W-takstoler av tre - Bygget med kaldtloft. Inspeksjonsluke i gang.
På loft er det plassert ventilasjonsanlegg med røropplegg.
Vurdering: Luftespalter mellom isolasjonssjikt og undertak er stedvis tettet med isolasjon mot tilbygg. Det er et hull i undertak som ser ut til å være tettet med duk. Undertak med sutakplater er fra opprinnelig byggeår. Det er ellers ikke avdekket avvik av betydning på befaringsdagen.
Tiltak/konsekvenser: Ingen strakstiltak anses nødvendig.

Terrasse, balkonger og utvendige trapper
Beskrivelse: Det er lagt belegningsstein ifm. utearealer.
Terrasse av tre med tredekke og terrasser med betongdekke og skifer.
Vurdering: Det er ikke avdekket avvik av betydning på befaringsdagen utover normal elde og slitasje.
Tiltak/konsekvens: Ingen strakstiltak anses nødvendig.

Piper og ildsteder
Beskrivelse: Det er to piper i bygget - opplyst ikke benyttet siden eiendommen ble omgjort til barnehage. Feiervesen har registrert to piper som er i bruk. Oppdatering av registrer anbefales. Som alternativ oppvarmingskilde anbefales det å ha ildsted i stand.
Vurdering: Ved eventuell bruk av ildsteder, bør det påregnes gjennomført ny kontroll av det stedlige feiervesen.
Tiltak/konsekvens: Behov for tiltak bør påregnes. Pipene kan vurderes renovert med nye røykrør, feieluker e.l.

VVS
Beskrivelse: Vannrør med inntak av kobber fra 1977 - Stoppekran og vannmåler på vaskerom. Rør i bygget med kobberrør.
Avløpsrør i plast tilknyttet egen septiktank som må tømmes minimum en gang per år.
Varmtvannsbereder: 200 liter fra 2023 plassert på vaskerom.
Vurdering: Det ble ikke påvist funksjonssvikt på befaringsdagen, men alder på eldre deler tilsier behov for hyppigere utskiftingsbehov som følge av det normale vedlikeholdsbehovet.
Løsningen med liten eldre septiktank er omtalt i ferdigattest ifm. bruksendring i 2007, som for svak og man kan ikke utelukke krav om økt kapasitet eller at bygget må tilknyttes offentlig av løp.
Tiltak/konsekvens: Ingen behov for strakstiltak anses nødvendig.

Terrengforhold
Beskrivelse: Tomt i kupert terreng beliggende på en fjellknaus, opparbeidet med steinsatte flater og plener med flettverksgjerde av stål fra 2007. Det er godt med biloppstillingsplasser på eiendommen.
Vurdering: Det er ikke avdekket avvik av betydning på befaringsdagen.
Tiltak/konsekvens: Ingen strakstiltak anses nødvendig.

Opplysninger om tilstand er hentet fra tilstandsrapport utført av datert .

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 340 kvm, Bruttoareal: 350 kvm

1.etasje: BTA/BRA 350/340 kvm.

Innhold

Adkomst/vognrom, gang, 2 kontor, toalettrom, vaskerom, bad, 2 toalettrom, kjøkken, 6 oppholdsrom og 2 omkledningsrom.

Utstyr

Brannalarm - Tyverialarm - Verisure
Varmtvannsbereder: 200 liter fra 2023 plassert på vaskerom.

Oppvarming

Ventilasjonsanlegg, plassert på loft - 2007. Roterende varmeveksler, El-varmekolbe. Balansert anlegg.
Luft til luft varmepumpe x 2 - antatt fra 2007.

Parkering / Garasje

Det er 17 parkeringsplasser på gbnr.92/131.

Beskrivelse av tomt

Tomt i kupert terreng beliggende på en fjellknaus, opparbeidet med steinsatte flater og plener med flettverksgjerde av stål fra 2007. Det er godt med biloppstillingsplasser på eiendommen.

Eiendommen består av 3 gårds- og bruksnummer:
92/82 på 1521 kvm hvor bygningen ligger.
92/96 på 961 kvm hvor innkjørsel ligger.
92/131 på 1098 kvm hvor parkering og barket lekeplass ligger.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

GBNR 92/96
Ingen tinglyste servitutter.

GBNR 92/131
Ingen tinglyste servitutter.

GBNR 92/82
1977/2788-1/29 Erklæring/avtale, 02.05.1977
Bestemmelse om kloakkledning
Vegvesenets betingelser vedtatt

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen har adkomst fra privat vei.
Eiendommen er tilkoblet offentlig vann og det er montert vannmåler.
Eiendommen er tilkoblet offentlig avløp og har septiktank.
Det må påregnes av det vil komme pålegg om oppgradering av avløpsløsning.
Det foreligger ikke pålegg om endring av tilknytningsforhold pt.
Det ligger ikke offentlig ledningsnett over eiendommen.

Merk at avløpsforhold ble kommentert i bruksendring i 2007.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger godkjente bygningstegninger for enebolig, datert 1976.
Ferdigattest er utstedt for enebolig, datert 10/10-1977.
Bruksendring fra enebolig til barnehaget og ferdigattest for tiltak i denne forbindelse er utstedt den 26/7-2007.
Det foreligger godkjente bygningstegninger for tilbygg, datert 2015.
Det er ikke utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tilbygg utført i 2015, og det vil heller ikke blir fremskaffet av selger.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting som primærbolig kr 509 260,- pr 31.12.21

Reguleringsforhold

Gbnr. 92/82
Ligger i et uregulert område.
I kommunedelplanen er 889 kvm avsatt i hensynssone Gul, iht T-1442, 8 kvm avsatt til Rød, iht T-1442 og 1521 kvm avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter E

Energiforbruk og strømkostnad

Estimert årsforbruk strøm: 53 153 kwt, iht. opplysninger fra Lede.
Dette vil dog variere med forbruk.

Andre faste løpende kostnader

Strøm, ca kr. 106 306,- pr. år ved beregning av kr. 2,- pr. kwh.
Kommunale avgifter Kr. 14 657 pr. år
Årsprognose for 2024. Vann, avløp og feiing. Renovasjon er ikke inkludert i kommunale avgifter for næring.
Forsikring i Gjensidige, kr 12 680,- (polisenummer 81848035)

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Barnehagedriften selges i tillegg til bygget

Bygget og driften selges samlet til en person men oppgjøret tas hver for seg.
Bud inngis samlet til megler.
Eiendommen er vurdert til kr 10 000 000,-.
Det er opplyst at driften selges for kr 3 500 000,-.
Oppgjør for driften gjøres opp direkte med Lahelle Barnehage AS.
Det foreligger samtykke fra Sandefjord kommune til å overdra driften til ny eier.

Annen nyttig informasjon

Transaksjonen gjennomføres ved salg av fast eiendom.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det er ikke foretatt tilsyn med fyringsanlegg av nyere dato. Kommentar fra siste tilsyn: Mangler trinn på tak.
Siste feiing ble utført 28/01-2015. Det var ingen til stede da det skulle vært feid 5/9-2020.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.
Barnehagen selges fullt utstyrt slik den fremstår på visning.

Leiestatus

Bygget er i dag leiet ut til Lahelle Barnehage AS for kr 750 000,- pr år.
Drift og bygg selges samlet. Eiendommen overleveres således fri for leieforhold og ledigstilles i sin helhet til kjøpers egen disposisjon.

Konsesjon / Odel

Ved ubebygd tomt er eiendommen konsesjonspliktig og kjøper må signere egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet. Konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæring om konsesjonsfrihet. Skjemaet sendes Plan- og Bygningsetaten i kommunen for godkjennelse.
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Kjøpsforsikring

Kan ikke tegnes ihht vilkår.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Ikke tegnet ihht vilkår.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Andre inntekter inkl. mva (Kr.4 000)
Digital annonsering (Kr.4 650)
Visninger (Kr.3 000)
Provisjon (forutsatt salgssum: 13 500 000,-) (Kr.202 500)
Servitutter (Kr.1 960)
Innhenting kommunale opplysninger (Kr.907)
Garantiforsikringspremie (Kr.4 500)
Grunnpakke markedsføring Tønsberg (Kr.21 500)
Oppgjørskostnad (Kr.7 700)
Overtagelse (Kr.3 000)
Pantattester/Grunnbok (Kr.1 008)
Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.540)
Tilrettelegging (Kr.13 000)
Totalt kr. (Kr.268 265)
...

Vedlegg til salgsoppgaven

Meglers verdivurdering
Tilstandsrapport
Energiattest
Gbnr 92/131 matrikkelbrev
Gbnr 92/96 matrikkelbrev
Eiendomskart for 92/82
Grunnkart
Kommuneplankart - utsnitt
Ledningskart VA
Matrikkelrapport 92/82
Planopplysninger
Reguleringsplankart - utsnitt
Reguleringsplanforslag
Tegnforklaring Regulering
Tilkobling til vann og avløp
Piper og ildsteder
Kommunale gebyrer
Bygningstegninger fasade 1976 og 1995
Tegning bruksendring 2006
Tegning tilbygg 2015
Ferdigattest enebolig, datert 10/10-1977
Ferdigattest bruksendring fra bolig til barnehage
Kart parkering
Bud og budgiving