Bånnkallenga/​Romsås | 33,7 mål tomt med ett bevaringsverdig hus | Delvis regulert og i hovedsak uregulert tomt.

Kort om eiendommen

Tomten er i det vesentlige uregulert, men avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg i Kommuneplanen 2015-2030 "Smart, trygg og grønn" Vedtatt av Oslo bystyre 23.09.2015.

Deler av tomten består av den gamle husmannsplassen Bånnkallenga. Bånnkallenga er bevaringsverdig. Formålet med reguleringsbestemmelsene er å sikre varig vern av et helhetlig kulturmiljø med eksisterende bebyggelse, gjennom regulering til hensynssone H570 - bevaring kulturmiljø. Reguleringsplanen sikrer bevaring av det gamle hovedhuset, mulighet for gjenoppføring av to uthus og mulighet for reetablering av landbruksjord. Bebyggelsen kan tilpasses og brukes til ulike formål som bevarer kulturmiljøet.

Her kan du sikre deg et bolighus utenom det vanlige. Perfekt for deg som vil dyrke jorda og drive urbant landbruk. Ideelle organisasjoner kan få tilgang til store arealer og naturområder hvor man kan drive undervisning, arrangementer og aktiviteter i samsvar med bevaring av kulturmiljøet.
Eiendommen gir både mulighet til utvikling av Bånnkallenga, og en eventuell fremtidig utvikling av den uregulerte delen av tomten.

Beliggenhet

Tomten ligger i bydel Grorud. Via a vis Groruddalen Golfklubb, litt vest for Vestli og like øst for Romsås.

Tomten er i det vesentlige uregulert, men avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg i Kommuneplanen 2015-2030 "Smart, trygg og grønn" Vedtatt av Oslo bystyre 23.09.2015.

Deler av tomten består av den gamle husmannsplassen Bånnkallenga. Bånnkallenga er bevaringsverdig. Formålet med reguleringsbestemmelsene er å sikre varig vern av et helhetlig kulturmiljø med eksisterende bebyggelse, gjennom regulering til hensynssone H570 - bevaring kulturmiljø. Reguleringsplanen sikrer bevaring av det gamle hovedhuset, mulighet for gjenoppføring av to uthus og mulighet for reetablering av landbruksjord. Bebyggelsen kan tilpasses og brukes til ulike formål som bevarer kulturmiljøet.

Her kan du sikre deg et bolighus utenom det vanlige. Perfekt for deg som vil dyrke jorda og drive urbant landbruk. Ideelle organisasjoner kan få tilgang til store arealer og naturområder hvor man kan drive undervisning, arrangementer og aktiviteter i samsvar med bevaring av kulturmiljøet.
Eiendommen gir både mulighet til utvikling av Bånnkallenga, og en eventuell fremtidig utvikling av den uregulerte delen av tomten.

Innhold

Huset.
1.Etasje: Gang/entré, kjøkken, stue, mellomgang med utgang til 8 kvm balkong. Bad 1, soverom 1, mellomgang soverom 2, soverom 3, gang, bad 2, soverom 4, bod/innredet rom.
2. Etasje: Gang/entré, bod/innredet rom, gang, kjøkken med spiskammers, spisestue, stue, soverom 5, bad 3/innredet rom, bod.
Loft: Kaldt loft for lagring.

Tomt

Eiertomt på 33 735 m².  Sør- østvendt tomt som ligger i åssiden mellom Odvar Solbergs vei på Romsås og Grorud Granitt & Skifer. Det er flatere partier ned mot Trondheimsveien. Tomten er i hovedsak naturtomt.

Bebyggelse

Lasskjørere og andre bønder dro i stort antall inn til Kristiania hver dag. De kom fra Hadeland og bygder lenger unna for å selge varene sine i byen. Det var lange turer og behov for å hvile underveis både for hest og kusk.

Husmannsplassen Bånkallenga lå strategisk til for å opprette et hvile- og skjenkested for de reisende. I 1867 etablerte Søren Abrahamsen Bånkallenga som hvilested. Den verten som nok skal ha hovedæren for stedets gode rykte og tilnavnet "hvilestedenes mekka", er Marie Olsen fra Nittedal. Hun drev stedt i mer enn tjue år fra 1888.

I tillegg til bønder på bytur ble Bånkallenga også besøkt av steinhoggerne fra bruddene øverst i Groruddalen. I helgene kom folk på utflukt fra Kristiania og Aker innom for en rast. Marie hadde kaffe til 10 øre koppen, 10-øres smørbrød og kake til 50 øre. Etter 1912 var Bånkallenga det eneste hvilestedet i Østre Aker. Den siste verten het Gustav Rommen. Han stengte dørene for godt i 1931.

I de siste tiårene har deler av tomten blitt benyttet til parkering av lastebiler, maskiner og containere. Den største delen av tomten er naturtomt med skog.

Informasjonen er hentet fra Oppdag Groruddalen

Byggemåte

Huset har ukjent byggeår, men er trolig oppført tidlig på 1800-tallet, ifølge Byantikvaren.
Huset er oppført med:
Grunnmur av stein.
Yttervegger oppført som reisverk, kledd utvendig med stående trepanel.
Etasjeskille av bjelkelag i tre.
Saltak av trekonstruksjoner, tekket med papp.

Informasjon om byggemåte er hentet fra takstmanns tilstandsrapport. Se vedlagt rapport for ytterligere informasjon om byggemåte, tilstand og standard.

I følge pkt 4.1.1 i reguleringsbestemmelsene S-5187 kan bebyggelsen innenfor felt 1 brukes til boligformål. Det tillates bare én boenhet. Eksisterende bebyggelse utgjør maksimalt tillatt utnyttelse og høyder. Det tillates etablering av støyskjerm nordøst for boligen.Beskrivelse av byggemåte er hentet fra eiendommens tilstandsrapport.

Standard

Huset er et oppussingsobjekt. Kjøper må påregne vesentlig oppgradering og fornying av bygningsmassen både utvendig og innvendig. Huset må istandsettes og bevares etter bestemmelsene i reguleringsplan S-5187 pkt 8.1

Beskrivelse av innvendige overflater (vegger, tak og gulv):
Gulv:
1. Etg: Fliser på begge bad. Vinyl og terrassebord i gang/entré. Laminat i øvrige rom.
2. Etg: Vinyl i kjøkken, gang/entré, gang, bod og bod. Parkett og teppe på bad. Teppe i øvrige rom.
Vegger:
1. Etg: Fliser på bad og bad. Malt trepanel i gang/entré. Malte overflater i øvrige rom.
2. Etg: Malt trepanel og mdf plater i gang/entré. Mdf plater i øvrige rom.
Tak/himling:
1. Etg: Mdf plater i gang/entré. Malte overflater i øvrige rom.
2. Etg: Tak-ess på bad og spisestue. Malte overflater i bod, bod og stue. Malt trepanel i øvrige rom.

Merknad fra takstmann:
Rom i 2 etasje etasje fremstår med oppgraderingsbehov.
Det registreres vesentlige skjevheter i bjelkelag mot 2 etasje.

akstmannens vurdering ved TG3:
1.1 Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet
TG3 vurderes da det er store skjevheter i etasjeskille og at dreneringen ikke oppfyller sin funksjon.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mer enn Kr. 300 000
1.2 Krypekjeller
TG3 vurderes da det er fuktig terreng uten plast i krypkjelleren, samt at det savnes ventiler i grunnmur.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
1.3 Terrengforhold
TG3 vurderes da det er fall på terreng mot bygningen fra nord.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
4.2 Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)
TG3 vurderes da det savnes snøfangere på takflaten.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
7.3.2 Bad 2 etg Overflate gulv
TG3 vurderes da gulvet ikke har fuktbestandig overflate
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
7.3.3 Bad 2 etg Membran, tettesjiktet og sluk
TG3 vurderes da det antas av det ikke er membran på gulv.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
8.2 Kjøkken 2 etasje Kjøkken 2 etasje
TG3 vurderes da det er noe bruksslitasje og fronter som mangler, samt at det ikke er avtrekk for kokeplate.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-
10.2 Varmtvannsbereder
TG3 vurderes da varmtvannsbereder til 2 etasje ikke fungerer.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 25.000. - og 50.000.-
10.5 Ventilasjon
TG3 vurderes da det ikke er avtrekk fra kjøkken og bad i 2 etasje, samt at naturlig avtrekk på det ene badet i 1 etasje føres til kjøkken.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.

Takstmannens vurdering ved TG2:
2.1 Yttervegger
TG2 vurderes da kledningen er svært slitt, skjevheter i vegg konstruksjon, samt manglende luftespalte under kledningen.
3.1 Vinduer og ytterdører
TG2 vurderes da enkelte vinduer og ytterdør i 2 etasje har ukjent alder, samt at vinduer fra 94 er i slutten av sin forventede levetid.
6.1 Balkonger, verandaer og lignende
TG2 vurderes da det rekkverk i trapp ikke tilfredsstiller dagens krav.
7.1.2 Bad, 1 etg med adkomst kjøkken Overflate gulv
TG2 vurderes da det ikke var mulig å kontrollere fall på gulv mot sluk.
7.1.3 Bad, 1 etg med adkomst kjøkken Membran, tettesjiktet og sluk
TG2 vurderes da det er ukjent alder på membran og at sluk ikke var tilgjengelig for inspeksjon.
7.2.2 Bad 1 etg Overflate gulv
TG2 vurderes da det ikke var mulig å kontrollere fall på gulv til sluk.
7.2.3 Bad 1 etg Membran, tettesjiktet og sluk
TG2 vurderes da membranen har ukjent alder og at det ikke var mulig å kontrollere sluk.
7.3.1 Bad 2 etg Overflate vegger og himling
TG2 vurderes da mdf platene er avsluttet mot gulv, uten sokkellist.
10.1 WC og innvendige vann- og avløpsrør
TG2 vurderes da det er ukjent alder på vann og avløpsrør.
10.4 Varmesentraler
TG2 vurderes da det anbefales ytterligere undersøkelser om det er nedgravd oljetank på tomta.

Informasjon om standard er hentet fra takstmanns tilstandsrapport. Se vedlagt rapport for ytterligere informasjon om standard, tilstand og byggemåte. Vi oppfordrer til å leste tilstandsrapporten nøye.

Oppvarming

Eiendommen varmes opp med elektriske panelovner. Det er kamin for fyring med både ved og parafin i 2 etasje. Det er vedkamin i gangen ved det ene soverommet i 1 etasje.

Energimerking

Denne eiendom er energimerket med energikarakter G.

Adkomst

Eiendommen har enkel adkomst fra Trondheimsveien.
Se også kartskisse på eiendommens nettside for veibeskrivelse.

Parkering

Reguleringsbestemmelsene S-5187 pkt 2.1 og 3.1 åpner opp for å etablere opp til to parkeringsplasser, samt snuplass for buss på den regulerte delen av tomten.

Offentlig kommunikasjon

Bussen stopper i Trondheimsveien, noen minutter fra eiendommen.
T-banelinje 5 nås enklest fra Rommen T-bane stasjon.

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Sentrale lover

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

Eiendommen og dens tilbehør overtas "som den/det er", jfr. avhendingsloven § 3-9.

Kjøper fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 18 måneder etter overtakelse.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.

Kjøpekontrakt utarbeidet av Forum for Næringsmeglere skal benyttes i denne transaksjonen. Med mindre den enkelte interessent i sitt kjøpstilbud tar spesielle forbehold eller angir konkrete endringer av ordlyden i denne kontrakt, vil man ved aksept av kjøpstilbud fra selger ha inngått avtale med utgangspunkt i denne kjøpekontrakt.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Pro & contraPartene må selv foreta avregning av kommunale avgifter, felleskostnader samt eventuelle feste-/leieinntekter og lignende i forbindelse med oppgjøret. Megler foretar ingen pro & contra pr. overtagelsesdato.

Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere.

Ferdigattest / Brukstillatelse

Ved søk hos plan og bygningsmyndighetene er det ikke funnet ferdigattest eller tegninger fra oppføringstidspunktet for huset som står på tomten.
Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.

Det foreligger ferdigattest datert 20.02.2019 for riving av driftsbygninger.

Hvitvaskingsregelverk

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er megler pliktig å gjennomføre kundetiltak av både oppdragsgiver og kjøper.

Dette innebærer blant annet plikt for meglerforetaket til å bekrefte identiteten til kjøper på grunnlag av gyldig legitimasjon. Samt plikt til å foreta kontroll av eventuelle reelle rettighetshavere. Der kjøper opptrer i henhold til fullmakt må også fullmaktsgivers identitet bekreftes på grunnlag av gyldig leg. Kundetiltak av kjøper, skal senest skje på kontraktsmøtet.

Dersom budgiver opptrer i henhold til fullmakt, må fullmakten fremlegges samtidig som bud inngis. Dersom kjøper er en juridisk person (AS mv.) plikter kjøper å fylle ut og returnere egne kundekontrollskjemaer før kontraktsmøtet. Firmaattest eller fullmakt må fremlegges samtidig som det inngis bud.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres kan ikke meglerforetaket bistå med gjennomføring av handelen, herunder ikke foreta oppgjør. Meglerforetaket er videre forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Med mistenkelig transaksjon menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundetiltak kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende motmeglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.

Budgivning

Bud må inngis skriftlig og minst inneholde budgivers navn og kontaktinformasjon, budets størrelse, frist for selger til å akseptere budet (akseptfrist), finansieringsplan samt eventuelle forbehold.

Bud må inngis av korrekt person i henhold til firmaattest eller ved fullmakt.

Selger har rett til å ignorere eller avslå ethvert bud, uten begrunnelse. Megler kan formidle avslag eller aksept på vegne av selger.

Vedlegg til salgsoppgaven

Matrikkelrapport - eiendommen
Arealbekreftelse
Reguleringskart
Reguleringsbestemmelser
Tilstandsrapport - huset
Dokumentasjon om ferdigattest og tegninger - huset
Kommunale avgifter og eiendomsskatt 2024
Servitutter
Energiattest

Diverse

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen/boligen ikke vil bli ryddet eller rengjort ytterligere, utover slik den fremstår på visning, før overtakelse.

Regulering

Den største delen av tomten er uregulert, men avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg i Kommuneplanen 2015-2030 "Smart, trygg og grønn" Vedtatt av Oslo bystyre 23.09.2015.

Ca. 5 mål av tomten, rundt huset mot Trondheimsveien, er regulert av reguleringsbestemmelsene S-5187, datert 30.08.2023. Området er regulert til kombinert bebyggelse- og anleggsformål: bolig/annen offentlig eller privat
tjenesteyting (undervisning, forsamlingslokale, kultur). Det åpnes opp for en boenhet i det eksisterende huset. Hensikten med reguleringsbestemmelsene er å sikre varig vern av et helhetlig kulturmiljø med eksisterende bebyggelse, gjennom regulering til hensynssone H570 - bevaring kulturmiljø. Reguleringsplanen sikrer bevaring av det gamle hovedhuset, gjenoppføring av to uthus og mulighet for reetablering av landbruksjord. Bebyggelsen kan tilpasses og brukes til ulike formål som bevarer kulturmiljøet.

Huset er oppført på Oslo kommune sin gule liste.

En liten del av tomten, ca. 475 kvm, nord-øst for huset er regulert til bolig med tilhørende anlegg etter bestemmelsene i reguleringsplan S-2864, datert 14.05.1986.

Tomten er også berørt av reguleringsbestemmelsene:
- S-2037 datert 18.06.1975 som regulerer Trondheimsveien
- S-2227 datert 04.05.1977 som regulerer turvei/skiløype over tomten.
Disse to reguleringsbestemmelsene har ikke skrevne regler, men er markert på reguleringskartet.

I følge reguleringskartet er deler av tomten markert med hensynssone 310_2, steinsprang.
Noen av tomten mot Trondheimsveien er markert med hensynssone 320_2, elveflom.
Det er registret naturmangfold på tomten.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er ingen planforslag under arbeid i nærområdet som berører eiendommen:

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er det ingen byggesaker påvist i nærområdet som berører eiendommen:

Se Oslo kommune sitt saksinnsyn for ytterligere informasjon:
https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=saksinnsyn
(søk adressen Trondheimsveien 610)

Matrikkelrapport, arealbekreftelse, reguleringskart og reguleringsbestemmelser er innhentet og vedlagt salgsoppgaven.

Ansvarlig megler

Anders Langtind