Vikedal kro og motell - Kafè/servering, gatekjøkken, 9 motellrom og 2 leiligheter - Sentral og idyllisk beliggenhet

Kort om eiendommen

Vikedal kro og motell vurderes solgt, som selskap eller eiendommen. Bygget er i dag i drift med servering/kafè, gatekjøkken/take-away , pubkvelder/arrangement og utleie av rom og leiligheter.
Driften fortsetter som normalt frem til en eventuell ny eier overtar eiendommen.

Dagens eiere overtok bygget i 2018 og utførte da betydelige investeringer i bygget. Store deler av 1. etasje og hele 2. etasje ble oppgradert. Fremstår i god stand. Må sees for riktig inntrykk og forståelse av bygg, standard og utnyttelse av etasjene.

Grunnflate er BTA 410 kvm.

1. etasje har to serveringslokaler med plass til ca. 60 spiseplasser i hvert lokale. I tillegg har en romslig terrasse for uteservering - idyllisk beliggende ved Vikedalselva. Det andre lokalet er i bruk for utleie/selskaps/konferanselokale. 2/3 toaletter tilhørende hvert lokale. Storkjøkken og gatekjøkken. I tillegg har en et "bakerom" der en har produsert bl.a. potetkaker. Fryse/kjøl/lagerrom midt i etasjen.

2. etasje er delt i to seksjoner (brannskille/vegg), med dør mellom og to trapperom. 9 motellrom og 2 leiligheter. Halve etasjen har 8 rom (alle rom kan ha 2 senger) med bad og de fleste med balkong. Den andre halvparten har et rom , en romslig leilighet med to soverom og en mindre leilighet med to soverom. Leilighetene har kjøkken og beregnet for langtidsopphold/utleie. Den store leiligheten kan gjerne benyttes av eier/ansatte som bor på bygget - ved å bo her fast vil en kunne optimalisere driften med å være tilgjengelig til enhver tid.

Underetasje har av dagens eier i hovedsak blitt benyttet til lager. Deler av etasjen har tidligere vært benyttet for beboelse (innredet kjøkken/stue, bad).
Tilfluktsrom er innredet til treningsrom og to toalett. Lagerrom med port.

Uisolert garasje, ca 42 kvm.

Parkering direkte utenfor bygg. I tillegg har en offentlig parkeringsplasser på motsatt side av veien.

Ca. 50 meter tomtegrense til Vikedalselva. Her har en tidligere hatt båtplasser/utrigger.

Omsetning de siste år har vært ca 3,5 mill. Det har vært drift med bl.a. kafè/middag tirsdag-søndag, pubkvelder/konsert, gatekjøkken/take-away, tapaskveld, catering/utlevering, utleie av selskapslokale.
Utleie av rom har vært både for korttidsopphold/døgn og for lengre periode. Potensial i å øke omsetningen/inntjening ved flere arrangement og utleie av rom. Potensialet kan spesielt utnyttes dersom en ny eier bor på bygget.

Det vurderes salg av eiendommen eller selskapet Vikedal Kro og Motell AS. Selges i utgangspunktet med fullt inventar.

Kontakt megler direkte for avtale om visning og oversendelse av salgsoppgave. Salget forutsettes gjennomført mellom profesjonelle parter.

Beliggenhet

Beliggende i sentrum av Vikedal, med svært god profilering inntil fylkesvei 46. Årsdøgntrafikk oppgitt til 2.300.
Adkomst direkte inn fra hovedvei og med parkering inntil bygget. I tillegg er det offentlig parkering på motsatt side av veien. Det er nylig etablert miljøgate med bussholdeplass i tomtegrense.

Idyllisk beliggende inntil elva. Vikedalselva er kjent for laksefiske og fra balkongen kan en følge med på laksen som går oppover.

Vikedal er et lite tettsted med ca. 500 innbyggere. Det er i tillegg mange hundre gjester som besøker Vikedal på de tre campingplassene og båthavn/bobilcamping. Sommertid arrangeres det Vikedal Rootsfestival som tiltrekker seg flere tusen gjester.

For utleie av rom og servering/kafè er det sentral plassering med trafikk/turister som kommer fra Haugalandet/E134 mot Ryfylke/RV13. I tillegg har en svært mange arbeidsplasser/virksomheter bl.a. mot Ølen/Ølensvåg (ca 20-30min kjøring) og mot Jelsa/Norsk stein (ca 40min kjøring).

Omkostninger

11 500 000,- (Prisantydning)

Omkostninger ved kjøp av eiendommen:
172,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler)
500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
500,- (Tingl.gebyr skjøte)
287 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 11 500 000,00))

288 772,- (Omkostninger totalt)

11 788 772,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Overtakelse

Overtakelse etter nærmere avtale med selger.

Dersom annet ikke avtales, sendes skjøte/hjemmelsdokument for tinglysing i etterkant av overtakelse.

Innhold

1. etasje: to trapperom, serveringslokale , storkjøkken, gatekjøkken, bake/lefsekjøkken, selskaps/konferanselokale, frys/kjøl/lagerrom.
2. etasje: to seksjoner/to trapperom ; seksjon 1: 8 motellrom med bad . Seksjon 2: et motellrom, to leiligheter med to soverom hver.
U. etasje: tre bad, vaskerom, to stuer, to trapperom, tilfluksrom/treningsrom, wc, lagerrom.

Standard

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.

Forhold som har fått TG3:
Fryserom 1. etasje: Aggregatet fungerer ikke
Vaskerom u.etg: Elde og slitasje, normal levetid er overskredet. Det er ikke vanntett gulv.
Bad 3 i u.etg: Elde og slitasje, normal levetid er overskredet. Det er ikke vanntett gulv.

Forhold som har fått TG2:
Bad 1 og 2 i u.etg: Elde og slitasje, normal levetid er overskredet.
Kjøkken i u.etg: Normal elde og slitasje, tilstandsgrad settes på grunn av alder.

Ventilasjonsanlegg: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Normal elde og slitasje, tilstandsgrad settes på grunn av alder.

Pipe: Normal elde og slitasje, tilstandsgrad settes på grunn av alder.

Trapp 2 stk: Innvendig trapp er ikke iht. dagens krav vedr. håndrekke og høyde på rekkverk.

Tak: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Normal elde og slitasje, tilstandsgrad settes på grunn av alder.
Takkonstruksjon: Normal elde og slitasje, tilstandsgrad settes på grunn av alder. På den nordligste delen mangler det noe isolering, den er flyttet på i forbindelse med elektroarbeider.

Ytterdører: Enkelte av de nye dørene har synlig byggskumm, dette bør dekkes til med fugemasse og beslag.

Vinduer: Normal elde og slitasje, tilstandsgrad settes på grunn av alder. Vinduer i trekonstruksjon, hovedsakelig i fra byggeår men det er noen i fra 2018. Vinduer i fra 2018 TG. 1

Drenering: Det ble ikke registrert negative utslag ved fuktsøk innvendig i kjelleren. Det anbefales å montere topplist på knotteplasten, ellers kan det føre til at vann renner nedover grunnmuren og legger seg på innsiden av grunnmuren og forårsaker fukt i nedre del av yttervegger i kjeller. Normal elde og slitasje, tilstandsgrad settes på grunn av alder.

Beskrivelse av tomt

Eiertomt.
Ifølge matrikkelutskrift er eiendommen registrert med et beregnet areal på 2.015 kvm. Beregnet areal er basert på en oppmåling i digitalt kart. Kart med eiendomsgrenser er vedlagt salgsoppgaven. Det gjøres oppmerksom på at slike type arealangivelser (med eventuelle tilhørende kart) kan være upresise og at man dermed kan få avvik i både areal og grenser ved en eventuell fremtidig oppmåling. Mangel grunnet avvikende grenser og/eller arealsvikt kan derfor ikke påberopes.

Diverse

Areal i salgsoppgaven er hentet i fra tilstandsrapporten. Fordelingen mellom primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Rommenes bruk kan derfor være i strid med byggeforskriftene og/eller registrert/godkjent bruk.
Ved overdragelse av eiendommen vil eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Oppvarming

Luft til luft varmepumpe i kafeen og den største leiligheten. Ellers elektrisk oppvarming/panelovner. Gulvvarme på alle bad i 2. etasje.

Byggemåte / Konstruksjon

Næringsbygg med underetasje, 1. etasje og 2. etasje som er bygget i 1982.
Bygningen er oppført i grunnmur i betong, betongelementer helt opp til midten av 2. etasje der det er bindingsverk i tre, etasjeskillere i betong.
Saltak i trekonstruksjon tekket med betongtakstein.
Bygningen har et normalt vedlikehold, og nå er hele andre etasje og første etasje oppgradert siden 2018.
Bygningens konstruksjon er god med tanke på bygningens alder.
Registrerte tilstandanmerkninger har hovedsakelig årsak i bygningens alder og vedlikehold samt konstruksjon

For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 25.10.23 av Fjetland Takst AS for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Parkering

Parkering på egen tomt. Offentlig parkeringsplasser på motsatt side av veien.

Midlertidig brukstilatelse og ferdigattest

Det er ikke mottatt byggetegninger som viser hele bygningen. Megler har derfor ikke kunnet kontrollere hvorvidt dagens bygninger og planløsning (herunder formål/bruk) er godkjent eller er i samsvar med eventuelle godkjente tegninger og tiltak. Dette betyr videre at det kan være rom som er inntatt som primærrom/-areal i tilstandsrapport, men som ikke er godkjent for varig opphold.

Ovennevnte medfører at man ikke vet hvor vidt eiendommen har lovlighetsmangler eller ikke. Konsekvenser av lovlighetsmangler er at kommunen for eksempel kan gi pålegg om tilbakeføring. Kommunen kan også innkreve tvangsmulkt frem til manglene er brakt i orden. Kjøper overtar ansvar og risiko for nevnte forhold. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

I følge opplysninger fra kommunen foreligger det ikke verken midlertidig bruktilllatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres.Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da rent formelt at bygget ikke er lovlig tatt bruk.

Budgivning

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke Gi bud -knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Første bud som inngis skal ha en akseptfrist på minimum 24 timer.

Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.