Næringseiendom m/​ boliger (utiviklingsprosjekt - Pettersløkka 4 i Drammen

Vi har for salg eiendomsselskapet EHS Eiendom AS org. nr. 990 289 115, som eier eiendommen Pettersløkka 4. Samtlige aksjer i selskapet er eiet av Tom Sundberg, Kjell Borge Johnsen, Thorodd Rønningen og Vegar Reek med 25 % på hver. Eiendommen har en sentral beliggenhet på Sankthansberget ikke langt fra Rundtom, syd for Drammen med god adkomst via Holmestrandsveien i begge retninger.

Tomten: Gnr. 112, bnr. 451 er på ca. 1.595,3 m2 selveiertomt. Tomten er flat til lett skrånende, for det meste gruset/asfaltert og benyttet som parkering, laste- og losseareal.

Eiendommen ligger i attraktivt til i etablert boligområde på Sankthansberget. Det er ca, 2,0 km til or Drammen sentrum. Enkel adkomst til hovedveinettet, via trafikk knutepunktet på Bangeløkka eller av- og påkjøringsrampe til E-18 lokalt i Kobbervikdalen.

Eiendommen:

På eiendommen er det oppført ett bygg i 1964 som opprinnelig er var en dagligvareforretning. Hovedinngangen ligger til parkeringsplassen mot øst.

Plan 1 inneholder:

Administrasjonsdel med resepsjon, verksted, kontorer, sosiale rom/garderobe, arkivrom, samt utgang til lager/produksjonsdel med kjøreport.

Plan 2 inneholder:

To leiligheter på ca. 110 m2 pr. stk. Leilighet mot nord har tre soverom og leilighet mot syd har to soverom. Begge leiligheter har balkong med flott utsikt. Det er nyere 3-lags isolerglass og skyvedør til terrasse.

Plan underetasje inneholder:

Gang, tre hybler, felles kjøkken, felles bad og wc. Tre garasjer, lagerrom og teknisk rom, samt et eldre tilfluktsrom.

Arealoversikt GAB:                       

1. etg: 350 kvm

2. etg: 220 kvm (to leiligheter på ca. 110 m2 pr. stk)

Totalt samlet 570 kvm. BTA

Ved måling på tilgjengelige plantegninger fremkommer følgende arealer BTA;

U.etg. ca. 285 m2

1. etg. ca. 332 m2

2. etg. ca. 276 m2

Sum  ca. 893 m2

Jfr. Takst fra Arne Bergodd, datert 14.04.2026 opplyses det om følgende arealer;

U.etg  333 m2 BTA      312 m2 BRA

1.etg.  335 m2 BTA     306 m2 BRA

2.etg.  269 m2 BTA     243 m2 BRA

SUM   937 m2 BRA     861 m2 BRA

Megler har målt bygningsmassens arealer BTA på tilgjengelig plantegninger og tar ikke ansvar for arealavvik i forhold til det fysisk bebygde. Arealer oppgitt i kommunens GAB register avviker fra det som er målt på tegning, da GAB ikke har med arealer i u.etg.  Arealene kan avvike mer enn 10%. Kjøper oppfordres til å kontrollmåle arealer om nødvendig.

 Utviklingsplaner for eiendommen:

Selger fikk i 2012 utarbeidet planer for påbygging av eiendommen, ref. vedlagte skisser utarbeidet av Arkitekt Peder Blindheim.

 Regulering:

Bolig, jfr.  Reguleringsplan for Sankt Hansberget lll.

 Oppvarming:

Det er vannbårent fyringsanlegg med radiatorer, via el.kjele og varmepumpe. Det er installert 300 l varmtvannstank. Eiendommen er pt. ikke Energimerket. Mekanisk ventilasjon i tillegg til kjøkkenvifter i leiligheter og avtrekksvifte fra bad.

 Vei:

Eiendommen ligger til offentlig vei.

 Vann og avløp:

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Det er montert vannmåler og kommunale avgifter baseres på målt forbruk, jfr. vedlegg fra Drammen kommune. Septiktank er koblet fra og ikke i bruk.

Parkering:

Det er god parkeringsdekning på eiendommen.

Forurensing:

Det er ikke gjennomført miljø teknisk undersøkelse av grunnen i forbindelse med salget. Selger fraskriver seg ansvaret for enhver form for eventuell forurensning i grunnen.

Kommunale avgifter:

Kommunale avgifter dekkes av utleier i leieperioden.

 Forsikring:

Eiendommen er fullverdiforsikret i Landkreditt. Årspremie i 2022 er kr. 27.484,-.

 Skattemessige forhold /  Merverdiavgift og justeringsrett/-plikt

Det er foretatt justeringspliktige anskaffelser, og selger vil fremvise oversikter over anskaffelsene i forbindelse med kjøpers due diligence.

 Skattemessige saldoverdier:

Skattemessige saldoverdier pr. 31.12.2022 utgjorde;

Forretningsbygg                         kr.  2.842.671    

Faste tekniske installasjoner       kr. 575.262

Tomt (avskrives ikke)                    kr. 

 Likningsverdi Eiendommens likningsverdi per dato fås ved henvendelse til megler.

Se forøvrig vedlagte årsregnskap og selvangivelse for selskapet.

 Due diligence:

Det forutsettes at kjøper gjennomfører teknisk, juridisk og finansiell due diligence undersøkelser av selskapet og eiendommen. Se nærmere nedenfor om selgers forventede fremdrift.

 Konsesjon og andre myndighetskrav:

Kjøper er selv ansvarlig for eventuell konsesjon og andre myndighetskrav, herunder at eiendommen kan anvendes som forutsatt av kjøper.

 Kontrakt/forbehold:

Selskapet og eiendommen selges som det/den er med slike fravikelser fra kjøpsloven og  avhendingsloven som fremgår av vedlagte kjøpekontrakt ("meglerstandarden"). Dersom kjøper utover konkrete funn i DD ønsker å reservere seg mot en eller flere bestemmelser i kjøpekontrakten må dette fremkomme i budet.

Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding, rengjøring eller lignende på eiendommen fra selgers side ved overtakelse eller ved utløpet av leiekontrakten.

Selger tar forbehold om styrets endelige godkjennelse av transaksjonen. Bindende kontrakt om salg av selskapet og eiendommen kan bare skje ved signering av kjøpekontrakt, og hvor selgers styre har løftet sitt styreforbehold.

Ved avgitt bud og aksept erklærer partene en eksklusiv forhandlingsperiode hvor det i de påfølgende 4 ukene skal gjennomføres en DD og lojalt forhandles om en kontrakt som reflekterer dokumenterte funn i DD. Har ikke partene signert kjøpekontrakt i løpet av denne eksklusivitetsperioden på 4 uker, står hver av partene fritt til å avslutte forhandlingene uten at noen av partene kan rette krav mot hverandre.  

 Hvitvasking:

Iht. Lov om hvitvasking er eiendomsmeglere pålagt å melde fra ved mistanke. Slik melding sendes Økokrim uten orientering til selger og kjøper.

 Beregning av kjøpesum:

Selger legger til grunn markedsmessig prising basert på "meglerstandardens" system.

Selger legger til grunn en skatterabatt/ kompensasjon for differansen mellom Eiendomsverdien (fratrukket omforent tomteverdi) og Eiendommens skattemessige avskrivningsgrunnlag, hvor prosentsatsen settes til 9 % og markedsverdien for tomten er estimert til 20 % av Eiendomsverdien. 

Bud:

Selger forbeholder seg retten til å anta eller forkaste ethvert bud. Budene må avgis skriftlig med budgivers signatur pr e-post, eller ved oppmøte på meglers kontor. Budet bør inneholde opplysninger om finansiering. Det forutsettes en åpen budrunde. Dette forhindrer ikke at megler i en avsluttende fase vil kunne tilrettelegge for en lukket budrunde etter nærmere angitte vilkår.

Kjøper oppfordres til å besiktige eiendommen og vurdere selskapet sammen med kompetente fagfolk, og at disse på interessentens vegne vurderer om det er behov for å gjennomføre egne undersøkelser før det inngis et eventuelt bud.

Det tas forbehold om at det kan kreves sikkerhet for det bud som blir antatt. I henhold til bestemmelser om hvitvasking av penger, som megler er underlagt, må kjøper senest ved bud og aksept fremvise legitimasjon. For selskaper må fremvises legitimasjon for de som signerer i henhold til firmaattest.

Overtakelse:

Q3/2023 eller etter nærmere avtale med selger.

Prisantydning / Eiendomsverdi:

Kr. 14.800.000,-.

Omkostninger:

Ved salg av eiendomsselskaper påløper vanligvis følgende kostnader for kjøper:

- Tinglysingsgebyr pr. pantobligasjon: kr 500,-

- Attestgebyr kr. 240,-

Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Opplysninger i salgsprospekt:

De opplysninger som fremgår av denne salgsoppgaven er innhentet fra nåværende eier av selskapet, samt offentlige instanser. Eiendomssenteret AS kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Eiendomssenteret AS fraskriver seg ansvaret for et hvert tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktige eller ufullstendige. Det tas forøvrig forbehold om eventuell skrivefeil. Eiendomssenteret AS har i sin oppdragsavtale med selger avtalt at følgende bestemmelser i lov om eiendomsmegling ikke skal gjelde for oppdraget (iht. eml § 1-3): §§ 4-4, 6-2, 6-4, 6-5, 6-7 til 6-10, 8-8 og kapitel 7 med unntak av § 7-3 og § 7-4 nr. 1. Eiendomssenteret AS har iht. ovenstående bl.a. fraveket meglers undersøkelses- og opplysningsplikt som følger av § 6-7 i lov om eiendomsmegling.

Visning:

Etter avtale med eiendomsmegler.

Henvendelse:

Eiendomsmegler Knut Holter

Tlf.: 952 72 522

Mail: knut@eiendomssenter.no

Besøksadresse: Nedre Storgate 19, 2.etg. 

Postadresse:  Postboks 390,  3001 Drammen