Sentralt næringslokale over 3 etasjer | BRA 505 kvm | Parkeringsplasser | Mange bruksmuligheter !

Eiendom

Strandvegen 10, 7713 Steinkjer

Matrikkel

Gnr. 192 Bnr. 203 i Steinkjer kommune

Eierform

Selveier

Areal

BTA: 555
BRA: 505

Vi gjør oppmerksom på at megler ikke har hatt mulighet til å kontrollere om dagens bruk av eiendommen stemmer med det som er godkjent. Dette fordi det ikke er utarbeidet plantegninger av takstmann.

Byggeår

1963

Tomt

Festet tomt 248 kvm

Eiendomen er en festet tomt. Avgift faktureres gjennom de kommunale avgiftene. Ny festeavgift etter regulering 2024 er kr. 5 656 per år. Festeavgiften blir ved utløpet av hver 10års periode av leietiden å regulere opp eller ned overensstemmende med endringene i det alminnelige rente- og prisnivå. Ved spørsmål rundt festeforhold, konferer megler. Kontrakt ligger vedlagt.

Prisantydning

4 000 000

Totalpris inkl. omkostninger

kr 4 000 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:
kr 200,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)
kr 100 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 000 000,-))
--------------------------------------------------------
kr 101 200,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 101 200,- (Totalpris inkl omkostninger)

Beskrivelse

Informasjon fra takstmann:

Taksert eiendom beliggende i Steinkjer sentrum med en bygningsmasse på 2 1/2 etasje pluss kjeller, hvor det drives vaskerivirksomhet i 1. etasje og kjeller, frisør i 1. etasje og leiligheter i 2. og 3. etasje. Bygningsmassen er hovedsaklig oppført i betong- og murkonstruksjoner.

Ved å ta utgangspunkt i en nettokapitalisering av dagens leieinntekter er det beregnet en verdi på eiendommen på kr. 2.800.000,-. Et alternativt scenario for eiendommen det er aktuelt å belyse er et hvor dagens bygningsmasse blir revet til fordel for bygging av et leilighetskompleks på eiendommen. Det anslås det at det kan oppføres i størrelsesorden 6 enheter. Her beregnes en påkost på i størrelsesorden kr. 20.000.000,- og en inntekt ved salg av leiligheter på kr. 27.000.000,-. Dette gir et overskudd på kr. 7.000.000,-. Med et fradrag for fortjeneste, konsulentarbeider, avgifter, risiko, etc. på 30 %, gir dette en verdi på eiendommen på kr. 4.700.000,-.

Med utgangspunkt i ovenstående er markedsverdien etter beste overbevisning, skjønn og totalvurdering, fastsatt til kr. 4.000.000,-. Dette med utgangspunkt i både de mulighter dagens bygningsmasse gir, samt fremtidige muligheter for utvikling av eiendommen, samt eiendommens beliggenhet, størrelse, konstruksjon samt alminnelig slitasje og elde. Markedsverdien er henført til dagens dato, og vi forutsetter, at dagens bruk er i samsvar med reguleringsplan at eiendommen er fullverdiforsikret at gjeldende brannkrav er tilfredstillt at det ikke foreligger uoppfyllte pålegg, servitutter, el. som kan påvirke eiendommens verdi. at eiendommen er fri for forurensende masser at eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri.

Vi legger til grunn at eventuelle leietakere kan og vil oppfylle sine kontraksforpliktelser. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget, og forutsettes ikke å ha effekt på verdiansettelsen. Ansettelse av salgsverdi (markedsverdi) innebærer alltid usikkerhet, da det er summen av flere momenter som er med å bestemmer verdien. På generelt grunnlag kan en si at eiendommens verdi alltid vil endre seg med konjunkturene i markedet og følgelig ikke være stabil.

Parkering

Ca. 3 parkeringplasser på sørenden av bebyggelsen hvorav en i flg. kontrakt er avsatt til en av leilighetene. Forøvrig muligheter for parkering på offentlige betalingsplasser i området.

Beliggenhet

Eiendommen, som ligger på hjørnet av Strandvegen og Jakob Weidemans gate, i Steinkjer sentrum, har god adkomst og er godt eksponert. Kort veg til alle funksjoner, bl.a. nevnes at byens nye Kulturhus ligger på andre siden av gata

Adkomst

Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Inneholder

Takstmann har oppgitt at eiendommen inneholder følgende, med forbehold om at rommene er benevnt ut fra bruken på befaringstidspunktet. Det er ikke tatt stilling til om respektive rom og arealer er byggemeldte og godkjente. Arealer fra tidligere takst er benyttet.

Kjeller: Maskinrom/fyrrom, gang, 2 wc m/forrom, garderobe/spiserom og 2 boder.
1. etasje: Vaskeri, butikk, kontor, trappeoppgang, frisørsalong.
2. etasje:Trappeoppgang, entre, bad/wc/bod, 2 soverom, stue og kjøkken.
3. etasje: Trappeoppgang, gang, kjøkken, stue, soverom, bad, kott

Byggemåte

Ytterveggskonstruksjon
Grunnmur av betong. Yttervegger av betong og hulsteinsmur i tegl, utvendig malt. Murvegger har løs puss og oppsprekking.

Utvendige dører og vinduer
Vinduer: Vindusfelt til lyssjakter kjeller har 2-lags isolerglass med aluminiumsrammer. Vinduer i vaskeri i 1. etasje i 2-lags isolerglass i aluminumsrammer. Trevinduer i butikkdel i vaskeri i 2-lags isolerglass fra byggeår. I frisørsalong er det dobbelt vindu som overlys over dør og 2-lags isolerglassvinduer i trekarmer fra byggeår mot gate i
frisørsalong. Vinduer i leilighet 2. etasje har koblavindu og 2- og 3-lags isolerglass fra 1985 i trekarmer. Vinduer i leilighet 3. etasje har 2-lags isolerglass i trekarmer fra 2012 og 2013. Takvindu i 3. etasje i 2-lags isolerglass.

Dører: Dobbel dør i aluminium med 2-lags glass til lyssjakt i kjeller. Dobbel dør i vaskeri med 2-lags isolerglass i aluminiumsramme, til støpt varerampe mot Strandvegen. Utadslående inngangsdør til butikklokale vaskeri, i 2-lags isolerglass og brennlakkert aluminium. Eldre, innadslående ytterdør med enkelt trådglass i frisørsalong - utett. Vindfang i hovedinngang har utadslående inngangsdør med 2 sidefelt med enkelt trådglass. Leiligheter har enkle glattlakkerte inngangsdør uten brannklassifisering.
På kjøkken i leilighet i 2. etasje er det ei kobla balkongdør med utgang til takterrasse. Utadslående balkongdør i 2-lags isolerglass på stue i 3. etasje fra 2013.

Takkonstruksjon
Delvis sperretak med saltakform, delvis flat takkonstruksjon med dekke av betong. Tak med saltakform er tekket med skifer. Papptekking på takopplett. Flatt tak er isolert og tekket med papp. Renner, nedløp og beslag Renner og nedløp av metall. Terrasser og balkonger Fra kjøkken i 2. etasje er det utgang til taktrekkasse med impregnert terrassegolv, imprengert rekkverk og terrassemarkise. Fra stue i 3. etasje er det utgang til utkraget balkong med støpt dekke med smijernsrekkverk. Noe rust på rekkverk.

Etasjeskillere
Støpt golv på grunn i kjeller. Betong i etasjerskillere. Innvendige overflater gulv Golv i kjeller har malte/ubehandla betonggolv og belegg. I 1. etasje har vaskeri og kontor belegg og teppeflis på golvet, frisørsalong har laminatgolv, mens vindfang og trappegang har linoleumsflis og belegg. Golv i leilighet i 2. etasje har laminatgolv, vinylflis, linoleumsflis og belegg. Flis i dusjnisje. Golv i leilighet i 3. etasje har belegg, laminatgolv og teppebelegg. I maskinrom/produksjon i kjeller er det avskallet maling på golv, samt litt oppsprekking. I vaskeri 1. etasje er det belegg av eldre type med skader.

Bygget er generelt preget av alder og bruk samt fuktig miljø fra vaskeriet. Relativt nylig ble fasaden oppgradert ved at løs puss ble fjernet og erstattet og fasade oppmalt.
Fasaden er likevel nå preget av løs og oppsprukket puss. Det er også bl.a. registrert mosebegroing på tak samt noe oppsprekking i vegger i vaskeri 1. etasje, med kraftig sprekk overgang mellom nytt og gammelt bygg. Avskallet betong i himling i tilbygg i vaskeri samt avskallet maling langs yttervegg i butikkdel. De fleste bygningsdeler har en levetid på 15 - 40 år. Fortløpende oppgraderinger, vedlikehold og renbovering må påregnes.

For mer informasjon, se vedlagte verditakst.

Standard

Innvendige overflater vegg
Vegger i kjeller har malt/ubehandla betong og malte/ubehandla plater. Veggene i 1. etasje har i hovedsak malt mur. Kontor har i tillegg malt strie og tynnplatepanel, mens frisørsalong har malt strie. Vegger i leilighet 2. etasje har malt/umalt tynnplatepanel, malt strie og malt mur. Vegger i 3. etasje har malt mur, malt strie og malte plater.

Innvendige overflater himling
Himling i kjeller, 1. og 2. etasje har malt betong. I 3. etasje er det malte plater, folierte himlingsplater og malt malerpapp i himlinger.

Trapper
Støpt, skiferbelagte trapper i inngangspartier, ei med smijernsrekkverk. Støpt trapp med linoleumsflis mellom kjeller og 1. etasje. Støpt trapp med belegg i trinn i hovedtrapp mellom etasjer.

Fast inventar, generelt
Spiserom i kjeller har eldre liten innredning i lakkert finer, med oppvaskbeslag og eldre vannkran. Eldre innredning i lakkert kryssfiner i klesrom med adkomst fra bad i leilighet i 2. etasje. Kjøkken i leilighet 2. etasje har foliert innredning med hvite profilerte fronter og laminerte benkeplater. Plass for oppvaskmaskin og kjøleskap.
Kjøkken i leilighet 3. etasje er en foliert innredning med glatte fronter. Laminerte benkeplater. Opplegg for oppvaskmaskin og kjøleskap.

Sanitær primæranlegg
Utvendig vann- og avløpsledning fra ukjent år. Vanninntak med stoppkran, reduksjonsventil og vannmåler i maskinrom/produksjon i kjeller. Dette rommet har i tillegg vaskekar av stål med eldre veggarmatur. I bakrom er det varmvannsbereder til springvann i hele bygget, på 200 liter av nyere dato. Vanninntak også her, med stoppkran, reduksjonsventil og vannmåler. Eget røropplegg for steam, går via fyrkjel. I søppelrom er det en eldre utslagsvask. I kjeller er det 2 wc og servanter av eldre årgang. Naturlig avtrekk fra begge wc. I garderobe er det servant med eldre kran. I vaskeri 1. etasje er det vaskekar av stål med veggarmatur. Sluk i golv. Frisørsalong har 1 vask samt oppvaskbenk. Bad i leilighet 2. etasje har dusjarmatur i dusjnisje, uttak for vaskemaskin, servant i lite servantskap og wc. Bad i leilighet i 3. etasje har wc og servant i farget utstyr, dusjkabinett og uttak for vaskemaskin.

Ventilasjon primæranlegg
Det er montert avtrekksanlegg med avtrekk fra alle etasjer. Mekanisk vifte på toppen, av og på bryter. Pumpe for både varm og kald luft i frisørsalong. Innlagt innblåsing av luft i vaskeridel, på grunn av undertrykk fra tørketromler i kjeller og 1. etasje.

Enkel vareheis av eldre type mellom kjeller og 1. etasje i vaskeri.

For mer informasjon, se vedlagte verditakst.

Elektrisk anlegg

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.


Elektrisk primæranlegg
I kjellergang er fordelingtavle oppgradert i 2022. 80 A hovedsikringer for vaskeri. Separate sikringsskap for leiligheter med skrusikringer og sparate målere. Alt av belysning i vaskeridel, av utenpåliggende lysstoffrør, er skiftet etter pålegg i forbindelse med PCB. Undertegnede har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert. Det anbefales på et generelt grunnlag å rekvirere en eltakstmann dersom korrekt tilstand for det elektriske anlegget ønskes.

Oppvarming

Oppvarming med oljefyr med vannbåren varme, strøm og vedfyring. Utvendig nedgravd oljetank på 3000 liter, antatt av glassfiber. Oljetanken er skiftet en gang. Fyrkjel fra 2004, er nettopp godkjent, 5-års kontrollintervall. Fyranlegget har også en varmeveksler og el-kassett. I stue i leilighet i 3. etasje er det åpen peis.

Energimerking

Energiattest med energimerke

Kommunale avgifter

Kr. 162 935 pr. år
Oppgitt beløp gjelder for 2023. Vi gjør oppmerksom på at summen oppgitt inkluderer et uvanlig høyt forbruk av vann, dette fordi at det har vært vaskeri i gården. De kommunale avgiftene kan variere etter faktisk bruk m.m.
Festeavgiften faktureres sammen med kommunale avigfter, og kommunen opplyser at sats per 2024 er kr 5 656,- per år.
Megler har mottatt faktura fra selgers regnskapsfører, som viser oppgitte sum for 2023.

Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

Eiendomsskatt

Eiendomsskatt er oppgitt til kr 17 473,-. Disse er medregnet i totalt oppgitt sum for kommunale avgifter.

Annet

Det har ikke blitt innhentet plantegninger fra takstmann; og megler har derfor ikke hatt anledning til å kontrollere om dagens bruk av eiendommen er ihht godkjente tegninger. Megler har mottatt en god del saksdokumenter med ferdigattester, godkjente byggemeldinger m.m. Disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.
Megler har kontrollert tegninger datert 1973 og følgende er godkjente i de nevnte etasjene:

I 1. etajse er følgende godkjent:
Utleie/butikk, kontor, ekespedisjon, pakking, stryking, samt utvidet areal.

I kjelleretasjen er følgende godkjent:
Maskinhall, garderobe, spiserom, bod, WC, samt utvidet areal.

2. etasje fremgår av tegnigner datert 1961, og følgende er godkjent:
5 hybler, 2 entréer, dusjrom og 2 WC.

Loftsetasjen fremgår av tegninger datert 1960 og følgende er godkjent:
Stue, kjøkken, bad, entré, kott og soverom.

Alle tegninger ligger vedlagt. Ved spørsmål om de nevnte forholdene, konferer megler.

Eksisterende leieforhold opphører 01.07.24.
Innlagt NTE-bredbånd.

Selger har betalt kr 26 516,- i forsikring per år.

NETTOKAPITALISERING
Forutsetninger
Effektiv risikofri rente: 3,63 %
- Inflasjon: 2,00 %
Realrente, avrundet: 1,63 %
Renterisiko/fortjeneste 3,00 %
Objektrisiko 1,20 %
Markedsrisiko 1,20 %
Bygning/kurans 2,00 %
Realavkastningskrav: 9,03 %

BEREGNING AV KAPITALISERT VERDI
Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) kr 233 060,-
Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr. 233 060 ) når realrenten er 9,03% kr 2 580 950,-
Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: kr 2 580 950,-
Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): kr 2 580 000,-

KONTANTSTRØMANALYSE
Normale eierkostnader: kr 118 330,-
Realavkastningskrav: 9,03 %
Inflasjon: 2,00 %
Diskontert rente: 11,03 %
Inntektsutvikling: 2,00 %
Kostnadsutvikling: 2,00 %
Generell ledighet: 5,0 %

Oppgitte tall git en nåverdi inkludert nåverdi av restverdi (inkl. event. korreksjoner) på kr 2 790 334,-.

For mer utfyllende informasjon, se vedlagte verditakst.

Forpliktelser, rettigheter og servitutter

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Følgende heftelser følger eiendommen:
1973/4169-1/68 Rettighet
03.07.1973
Rettighetshaver:Storebrand
Lnr: 2074877
LEIEAVTALE
ÅRLIG AVGIFT NOK 6,000
KONTORLOKALE
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
MED FLERE BESTEMMELSER
BEST. OM VARIGHET
LEIE AV NÆRINGSLOKALE
Gjelder feste

1983/7815-1/68 Rettighet
26.09.1983
Rettighetshaver:Aalreit Kontor & Data As
Lnr: 2075723
LEIEAVTALE
MÅNEDLIG LEIE NOK 1,500
LEIE-TID: 5 ÅR
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
MED FLERE BESTEMMELSER
LEIE AV NÆRINGSLOKALE
Gjelder feste
Pengeheftelser i eiendomsrett

1962/3225-2/68 Festekontrakt - vilkår
05.10.1962
festetid: 40 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 219
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
MED FLERE BESTEMMELSER
PRIORITETSBEST.
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

Pengeheftelser i festerett
1962/3225-2/68 Festekontrakt - vilkår
05.10.1962
festetid: 40 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 219
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
MED FLERE BESTEMMELSER
PRIORITETSBEST.
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
Gjelder feste

Kommunen har lovbestemt første prioritets pant (legalpant) i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav.

Festeavtale

Areal: 248 kvm, Eierform: Festet tomt, Festeavgift: 5656

Vei/vann/kloakk

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Regulering

Eiendommen er regulert etter reguleringsplan for Sørsia bydel, med tilhørende bestemmelser. Eiendommen er regulert til sentrumsformål og fortau.

Området tillates nytta til sentrumsformål, som forretning, kontor, tjenesteyting, bevertning, administrasjon, bolig. Maksimum tillatt bruksareal er BRA=115%. Ny bebyggelse skal ha saltak med takvinkel ca 30. Maksimum gesimshøyde 7,0m. Maksimum mønehøyde 10,5m. For øvrige opplysninger henvises til reguleringsplan.

Det fremgår av mottatte planopplysninger at eiendommen er merket bykjerne, bevaring kulturmiljø og reguleringsplan skal fortsatt gelde i kommunedelplanen.

Kopi av situasjonskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt salgsoppgave. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Overtagelse

Overtagelse etter avtale med selger.

Prisantydning, omkostninger og evt. fellesgjeld

kr 4 000 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:
kr 200,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)
kr 100 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 000 000,-))
--------------------------------------------------------
kr 101 200,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 101 200,- (Totalpris inkl omkostninger)

Betalingsbetingelser

Fullstendig kjøpesum samt evt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Oppdragsnummer

133-24-0043

Hvitvasking

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personvern

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Avdeling

Nidaros- Eiendomsmegling Sentrum AS
EIE Trondheim sentrum
Org. nr: 831699132
Nedre Bakklandet 58 C
7014 Trondheim
Tlf:

Ansvarlig megler

Eiendomsmegler Geir Einar Moen

Saksbehandlere

Geir Einar Moen
EIE Trondheim sentrum
Eiendomsmegler
Mob: 94 15 40 50 / E-post: gem@eie.no

Marit Skolmli
Eiendomsmegler | Partner
Mob: 98 86 16 73
/ E-post: ms@eie.no