Knutepunktet Stjørdal - næringseiendom med 33 mål tomt og en bygningsmasse på 5 600 kvm - stort potensial

Beskrivelse

Beliggenhet.

Eiendommen ligger på Hognesaunet, et område 5 min fra Stjørdal sentrum, like ved Værnes flyplass, E14 og E6.

Stjørdal er en by og kommune med en rik historie og en strategisk beliggenhet i nærheten av Trondheim, og er en av de største byene i Midt-Norge.

Stjørdal med flyplassen, havna, tog nord og sørover samt østover til Sverige - E6 og E14 gjennom kommunen - gjør beliggenheten meget attraktiv.

Stjørdal ligger cirka 30 kilometer nordøst for Trondheim, ved fjorden Stjørdalsfjorden som er en del av Trondheimsfjorden. Dette gir området tilgang til både hav og innland.

Området har gode transportforbindelser, både med veier og jernbane. E6, som er hoveddrevverket i Norge, går gjennom Stjørdal, og det er også en jernbanestasjon som gjør det enkelt å reise til Trondheim og videre til andre deler av landet.

Trondheim lufthavn, Værnes, ligger i Stjørdal, hvilket er en stor fordel for pendling, arbeids og fritidsreiser.

Stjørdal ligger en time fra Oslo og to timer fra København.

Hognesaunet ligger i et område som er godt utviklet, med tilgang til barnehage, skole og lokale fasiliteter. Stjørdal sentrum har et variert utvalg av butikker, restauranter, kontorer og kulturarrangementer med Kimen kulturhus i sentrum.

Området har også grønne områder og nærliggende natur, noe som gjør det attraktivt for familier og frilufts entusiaster.

Stjørdal har et rikt kulturliv, med ulike arrangementer og festivaler gjennom året. Det er også flere idrettslag og foreninger som bidrar til et aktivt lokalsamfunn.

Stjørdal har en lang historie og har vært et viktig handelssenter siden middelalderen. Byen har bevart mange historiske bygninger og er nært knyttet til regionens kulturarv.

Hognesaunet som et nyere nabolag viser den pågående urbaniseringen av området, tilpasset behovene til en moderne befolkning, samtidig som det opprettholder nærheten til naturen og det lokale samfunnet

Stjørdal er under sterk vekst.

Forsvaret på Værnes utvider betydelig. Jernbanen til Sverige elektrifiseres og restaureres. Det jobbes for to tog i timen til Trondheim. Ny E6 sørfra og videre nordover til Åsen er under bygging. Dette vil korte ned reisetiden både sørover til Trondheim og nordover E6.

Stjørdal har behov for næringsareal i forskjellige størrelser, noe det er lite av i sentrale områder.

Området som selges ligger på flata , med enkel flat atkomst.

Flat tomt som kan stykkes opp og utvikles til forskjellig aktivitet.

Den gule eneboligen, røde driftsbygningen og den hvite hovedbygningen på gårdstunet er regulert til næring og kan rives og utvikles.

Øst for verkstedbygg ligger et større ubenyttet område som kan utbygges / utvikles. (området er ryddet og fremstår annerledes enn på bilder)

Området er regulert i henhold til tidligere eiers formål og bruk. En skal ikke se bort i fra at området utnyttelsesgrad og høyder kan utvides.

Anlegget i dag inneholder en påbygger / ombygger av større kjøretøy. Virksomheten kan om ønskelig fra ny eier, være villig til å leie videre i en mindre del av bygningsmassen og tilpasse seg ny eier av eiendommen. Dagens leiekontrakt gjelder ut året 2024.

Eiendommen:

Eiendommen består av 5 parseller

Gnr./bnr. 112/120          - 10 962 kvm

Gnr./bnr. 112/121         -  1 610 kvm

Gnr./bnr. 111/54           - 11 601 kvm

Gnr./bnr. 111/53             -  1 534 kvm

Gnr./bnr. 112/2 ca.       -   6 300 kvm - ikke fradelt i skrivende stund / gårdstunet som er regulert til næring - utgangspunktet er at denne skal fradeles og følge med i handelen.

Totalt areal ca. 32 700 kvm

Eiendommen som selges er regulert til næringsvirksomhet i kommuneplanen benevnt som N31.

Reguleringsplanen er datert 20.04.098, revidert 30.10.98 og egengodkjent i kommunestyret 10.12.98.

Området er regulert til industri og lagerlokaler - eksisterende boliger kan beholdes.

Godkjent byggehøyde er 2 etasjer eller 10 meter.

Bygningsmassen unntatt bygninger tilhørende gårdstunet er gjennomgått av takstmenn.

Ventilasjon er gjennomgått og vurdert av ventilasjonstakstmann

Det elektriske anlegget er vurdert av el takstmann.

Alle vurderinger ligger vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å sette seg inn i rapportene.

Eiendommen inneholder flere bygg med et totalt bruttoareal på 5 609 kvm (næringsbygg)

I tillegg kommer to boliger og en driftsbygning på gårdstunet - regulert til næring.

- her med en kort omtale av hvert bygg.

Administrasjonsbygg

Administrasjonsbygget er oppført i to etasjer over kjeller. Grunnmur er oppført i støpt betong. Veggkonstruksjon er oppført i tre og betong, og er kledd med fasadeplater og er utvendig pusset. Taket er et flatt tak og pulttak, og er tekket med papp. Etasjeskille er et betongdekke. Vinduer med 2-lags isolerglass. Bygget er oppført i 1977 og delvis restaurert og tilbygd i ca 1997.

Hovedsaklig kontorer og garderober i 1.etg. Lager i kjeller, og kantine med spiserom i 2.etg.

Areal

Kjeller 201 kvm BTA      - 175 kvm BRA Hovedsaklig lagerareal,

1. etasje 532 kvm BTA - 512 kvm BRA Kontorer og garderobe.

2. etasje 189 kvm BTA  - 175 kvm BRA Spiserom , kantine og teknisk rom.

Totalt 922 kvm BTA       -862 kvm BRA

Produksjonshall

Produksjonshall er oppført i én etasje. Bygningen er oppført på støpt plate på mark. Veggkonstruksjon av Siporex. Fasader er kledd med fasadeplater. Taket er et flatt tak og er tekket med papp. Vinduer med 2-lags isolerglass. Oppført i 1970 og tilbygd i 1975.

Verksted - dagens formål - ombygging og bygging av lastebiler.

Areal

1. etasje 1 512 kvm BTA - 1 470 kvm BRA          

Butikk/Delelager

Butikk/Delelager er oppført i to etasjer. Bygningen er oppført på støpt plate på mark. Veggkonstruksjon er oppført i betong og tre, og er kledd med fasadeplater. Taket er et pulttak, og er tekket med metallplater og papp. Etasjeskille er et betongdekke. Vinduer med 2-lags isolerglass.

Delelager og butikk i fremre del av bygget, og et større lager i bakkant.

Areal

1. etasje 1 088 kvm BTA - 987 kvm BRA

2. etasje 215 kvm BTA  - 207 kvm BRA

Totalt 1 223 kvm BTA - 1 194 kvm BRA

Servicehall

Servicehall er oppført i to etasjer. Bygningen er oppført på støpt plate på mark. Isolerte betongelementer. Elementfasade. Taket er et flatt tak og er tekket med papp. Etasjeskille er et betongdekke. Vinduer med 2-lags isolerglass. Bygget er oppført i 1986, kundemottak tilbygd i 2010.

Verkstedhall med kundemottak. Lager i 2.etg.

Areal

1. etasje 654 kvm BTA - 634 kvm BRA  

2. etasje 122 kvm BTA  - 112 kvm BRA

Totalt 776 kvm BTA - 746 kvm BRA

Varebilverksted

Varebilverksted er oppført i to etasjer. Bygningen er oppført på støpt plate på mark. Isolerte betongelementer med fasadestein. Taket er et flatt tak og er tekket med papp. Etasjeskille er et betongdekke. Vinduer med 2-lags isolerglass.Bygget er oppført i 1992.

Verksted for ombygging varebiler og kontorer. Lager i 2.etg

Areal

1. etasje 633 kvm BTA - 613 kvm BRA  

2. etasje 100 kvm BTA  - 91 kvm BRA

Totalt 733 kvm BTA - 704 kvm BRA

Lakkverksted

Lakkverksted er oppført i to etasjer. Bygningen er oppført på støpt plate på mark. Veggkonstruksjon er oppført i betong og er kledd med fasadeplater. Taket er et flatt tak og er tekket med papp. Etasjeskille er et betongdekke. Vinduer med 2-lags isolerglass. Bygget er oppført i 1975.

Lakkeringsverksted med tilhørende kontorer og garderober.

Areal

1. etasje 275 kvm BTA - 259 kvm BRA  

2. etasje 39 kvm BTA     - 36 kvm BRA

Totalt 314 kvm BTA - 295 kvm BRA

Brakkerigg

Brakkerigg er oppført i én etasje. Grunnmur er en ringmur i støpt betong. Veggkonstruksjon er oppført i tre. Taket er et flatt tak og er tekket med papp. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med 2-lags isolerglass. Bygget er oppført i 2020.

Kontorer utleid til eksterne.

Areal

1. etasje 119 kvm BTA - 111 kvm BRA  

Byggeteknisk takstmann sin konklusjon

Bygningsmassen er av eldre dato, men er oppført av normalt solide materialer. Byggene ble oppført i perioden 1970-1986. Restaurert og tilbygd i ettertid, brakkerigg fra 2020. Uavhengig av dette har flere bygningsdeler oppnådd forventet levetid. Det er blant annet behov for oppgradering av taktekking hvor det registreres lekkasje samt stedvis høy slitasje. Videre har vinduer høy slitasje og utskiftninger må påregnes. Videre har fasader behov for tiltak med utskifting av fasadeplater med skade og rengjøring av fasader forøvrig. Det er etablert noen dusjrom som har passert forventet levetid og må oppgraderes. På bakgrunn av overnevnte må det påregnes at det fremtidig vil være behov for generell oppgradering av bygningsmassen. Fra et energiøkonomisk synspunkt vil det være behov for moderniseringer som kan redusere enegibehovet til bygningsmassen. Viser forøvrig til de respektive punkter i rapporten.

Ventilasjonsteknisk takstmann sin konklusjon

Generell vurdering: Det meste av ventilasjonsteknisk utstyr er en del år gammelt men det meste fungerer tilfredstillende. Mye av eksisterende utstyr finnes det ikke reservedeler til, slik at man på sikt må være forberedt på en del investeringer i nye ventilasjonsaggregater og ventilasjonssystemer. Spesielt automatikk og styresystmer er utgått utstyr som ikke kan skaffes. Nytt utstyr vil også være vesentlig mer energieffektivt og kan tilpasses moderne verksteddrift på en mer rasjonell måte, ha kort nedbetalingstid og gi økt eiendomsverdi.

Vurderinger gjort av EL takstmann

Kostnader til vedlikehold og oppgradering 0-5 år Det er i stor grad belysning med lysstoffrør/HQL og man må forvente kostnader for overgang til LED.

Brannalarmanlegg mangler, og man må forvente kostnader til etablering av brannalarmanlegg. Flere fordelinger er i dårlig forfatning og bør byttes. Man må forvente kostnader til nye fordelinger Flere fordelinger har materiell som har oppnådd forventet levetid og man må forvente kostnader til oppgradering/vedlikehold Utendørs belysning er i stor grad med HQL armaturer og man må forvente kostnader for overgang til LED

Brannslukkere har manglede service og må byttes Bytte av materiell som har oppnådd forventet levetid eller har høy slitasje Generelt vedlikehold av utstyr og kabler som er defekt/skadet. Internkontroll elektro ved å bestille elkontroll næring med termografi for å oppfylle kravene til egenkontroll av elektrisk installasjon.

Generelle avvik i byggene. Kabler og tilkoblinger som ikke er forskriftsmessig avsluttet Løse kabler og materiell Manglende kapslingsgrad på elektrisk utstyr Fordelinger som er skitten av støv som følge av åpne dører og manglende kapsling. Støv i fordelinger korter ned levetiden på elektrisk utstyr som vern, rele og kontaktor.

Fordelinger som ikke er merket med "Adgang kun for sakkyndig personell og instruert personell", mangler også instruks for instruert personell. Gjelder tilnærmet alle fordelinger. Instruert personell krever årlig opplæring fra El-virksomhet, instruks og FSE-kurs for instruert personell. Levetid Den generelle levetiden på elektrisk utstyr er satt til mellom 30-40år.

Men stedlige faktorer som miljø kan føre til langt kortere levetid. Store deler av installasjon er fra byggeår i de forskjellige byggene og har oppnådd sin forventede levetid. Det er mange momenter som avgjør levetid og da spesielt med tanke på kabler. En installasjon der belastningen er fordelt på mange kurser vil ha en annen levetid enn en installasjon med få kurser og høyt strømtrekk per kurs. Omgivelser, bevegelser osv. vil også være faktorer som spiller inn på levetid.

Installasjonene i bygget virker å være godt fordelt med tanke på kurser, slik at kabler og ledninger har gjenstående levetid. Sikringsskap/fordelingen er en kapsling rundt elektrisk utstyr og skal beskytte mot berøring og omgivelsene.

Flere fordelinger er av eldre type og har manglende vedlikehold når det kommer til blant annet kapsling mot omgivelsene. Slike faktorer gjør at komponenter inne i fordelingene får redusert levetid.

Mange av fordelingene er moden for utskifting som følge av dette. Komponenter inn i fordelingen som vern, rele og kontaktor er i stor grad av eldre dato og nærmer seg det som er den forventede levetiden med tanke på elektrisk utstyr.

Siden det er mye støv inne i fordelingen er det rimelig å tro at levetiden er kortere enn den som tradisjonelt er forventet. De fleste forbrukerkursene er uten jordfeilvern og eventuelle feil i anlegget vil ikke legges ut. Det anbefales at det installeres kombivern for bedre brann og personsikkerhet.

Ikke vurdert: Jordingssystem Dokumentasjon Internkontroll Funksjon