Bygård i hjertet av Grünerløkka ved Birkelunden - 8 leiligheter - 3-roms & 2-roms med balkong

Oppdragsnummer

18-24-0228

Eier

Anette Fossnes
Cathrine Fossnes
Torild Solberg Fossnes

Eiendomstype

Enebolig

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 228 Bnr. 223 i Oslo kommune
Ideell andel: 1

Byggeår

1897 / modernisert 1998

Arealer og fordeling per etasje

Totalt BRA 688 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 494 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 194 kvm
- TBA (terrasse-/balkongareal) 45 kvm

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 107 kvm
- BRA-i: 107 kvm

Andre etasje:
- BRA: 116 kvm
- BRA-i: 129 kvm
- BRA-b: 15 kvm

Tredje etasje:
- BRA: 116 kvm
- BRA-i: 129 kvm
- BRA-b: 15 kvm

Fjerde etasje:
- BRA: 116 kvm
- BRA-i: 129 kvm
- BRA-b: 15 kvm

Bygården inneholder 8 leiligheter fordelt over 4 etasjer, samt kjeller og loft, med et samlet bruksareal (BRA) på 688 kvadratmeter. Hver etasje har følgende fordeling av areal:

- Loft: 110 kvadratmeter, hvorav 30 kvadratmeter utgjør ikke måleverdig areal (ALH).
- Kjeller: 84 kvadratmeter, med 39 kvadratmeter ikke måleverdig areal (ALH).
- Første etasje: to enheter med 47 kvadratmeter hver. 13 kvm trapperom.
- Andre etasje: to enheter, den ene på 53 kvadratmeter og den andre på 63 kvadratmeter, med hhv 8 og 7 kvadratmeter balkong. 13 kvm trapperom.
- Tredje etasje: to enheter, den ene på 54 kvadratmeter og den andre på 62 kvadratmeter, med hhv 8 og 7 kvadratmeter balkong. 13 kvm trapperom.
- Fjerde etasje: to enheter, den ene på 54 kvadratmeter og den andre på 62 kvadratmeter, med hhv 8 og 7 kvadratmeter balkong. 13 kvm trapperom.

I tillegg til boligenes interne bruksareal finnes det rom som er felles eller tilhører leilighetene:

- Trapperom og kott i alle etasjer.
- Boder i kjeller og loft.

Leilighetene varierer noe i størrelse og romfordeling. I 1. etg er det 2 roms leiligheter. I 2. etg, 3 etg og 4. etg er det 3-roms.
Leilighetene inneholder typisk entré, kjøkken, stue, ett eller flere soverom og bad. Loftet består av flere boder og et tørkeloft, mens kjelleren tilbyr flere boder samt et vaskerom.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 256 kvm

Beliggenhet

Grünerløkka og Birkelunden er kjente og kjære områder for de fleste i Oslo. Nissens gate ligger sentralt rett ved Birkelunden, tilbaketrukket, men sentralt. Vest for boligen er Birkelund, til øst ligger Dælenga Idrettsplass.

Grûnerløkka er anerkjent for sitt pulserende uteliv og sine trendy butikker, og det skjer stadig noe nytt på denne fronten. Her finner man populære spisesteder og barer som Noas, Mucho Mas, Pao, Dumpling, Skaal, Villa Paradiso, Le Benjamin og Trancher - alle gode alternativer for mat og drikke. Videre, mot Vulkan-området, finner du Mathallen, et mekka for matelskere som tilbyr et bredt utvalg av matprodukter av høy kvalitet, samt flere spennende caféer og spisesteder. Vulkan byr også på et rikt kulturtilbud med steder som BLÅ, Bortenfor, og Dansens Hus, noe som gjør området til en kulturell smeltedigel året rundt.

For de shoppingglade er Grünerløkka et spennende sted, med mange uavhengige butikker som selger klær, smykker, keramikk og kunstverk utenom det vanlige. Området er hjem for både unge, norske designere og vintagebutikker som gir shoppingopplevelsen en unik vri.
Området rundt Birkelunden er også preget av mange grønne lunger som Sofienbergparken og Olaf Ryes plass, hvor man enkelt kan nyte utendørs aktiviteter. Akerselva ligger like i nærheten, og byr på flotte turstier som strekker seg fra Maridalen i nord til Sørenga i sør, perfekt for både turgåere og løpere.

Matbutikker er lett tilgjengelige, med spesialforretninger som tilbyr ferske råvarer, grønnsaker, kjøtt og fisk. Coop Ekstra ligger rett rundt hjørnet, mens Meny i Ringnes Park har en imponerende delikatesseavdeling. For de som er glad i å trene, finnes både SATS Ringnes Park og EVO Grünerløkka i nærheten, og det er muligheter for klatring på Vulkan eller en svømmetur på Tøyenbadet når det åpner høsten 2024.

Transporttilbudet er også utmerket, med trikken som går gjennom Thorvald Meyers gate, og knytter Grünerløkka til andre deler av Oslo.

Bygninger

Bygård over 4 etasjer, samt kjeller og loft.

Byggemåte

Bygård oppført i 1897 med grunnmur i naturstein, yttervegger i murkonstruksjon med malt puss og saltak tekket med profilerte stålpanner.
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 1991 og 1997.
Originale doble vinduer i malt trevirke med sprosser og fargete og dekorerte glass.
Disse vinduene ble pusset opp i 2023.
Originale vinduer i malt trevirke med doble glass i kottene.
Profilert og malt ytterdør.
Profilerte og malte B-30 entredører.
To fløyde terrassedører i malt trevirke med 2-lags glass fra 1997.
Verandaer i stålkonstruksjon med profilerte stålplater under terrassebord og rekkverk i glass og stål.

Standard

Bygård fra 1897, sist oppgradert på slutten av 90-tallet. Tilstandsregistreringen har ikke avdekket symptomer på svikt, og tilstandsgrader er varierte, alt vesentlig tilstandsgrad 1 og 2 på grunn av alder.

Avvik TG2: Mesteparten av gården ble sist oppgradert / pusset opp 1998/99. Det er ca 58 punkter som har fått TG 2.

Dette er punkter hvor bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende beskrivelse av TG2 punktene.

Under følger avvik TG 3:
Skjevheter i etasjeskilleren.
Pipe / skorstein.
Vaskerom i kjeller.

Oppvarming

Peisovner i syv av de åtte leilighetene. Det er installert elektriske varmekabler på badene. Forøvrig elektrisk oppvarming.

Parkering / Garasje

Parkering i offentlig vei etter gjeldende bestemmelser.

Beskrivelse av tomt

Tomten er 259,5 kvadratmeter. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og avløpsnett via private stikkledninger. Dreneringen antas å være fra byggeåret.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Rettigheter på 0301-228/16/0/1-18
i eiendomsrett
1992/36641-1/105 Erklæring/avtale Tinglyst
28.07.1992
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:22
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:222
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:222 Snr:1 til Snr:8
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:223
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:354
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:356
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:357
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:358
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:544
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:544 Snr:1 til Snr:20
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:546
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:546 Snr:1 til Snr:17
Bestemmelse om bruksrett til gårdsrom
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen v/direktør for
etat for eiendom og utbygging.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
Rettigheter på 0301-228/358
i eiendomsrett
1997/60452-1/105 Erklæring/avtale Tinglyst
01.10.1997
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:16 Snr:1 til Snr:18
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:221
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:222
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:222 Snr:1 til Snr:8

:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:223
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:354
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:356
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:357
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:544 Snr:1 til Snr:20
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:546
:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:546 Snr:1 til Snr:17
Rett til adkomst, velikehold av tekniske ledninger.
Plikt til utbedr. etter komm. krav (30 år).
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra direktøren for etat for
eiendom og utbygging.
Gårdsromsavtale

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

1895/992964-1/105 Erklæring/avtale
26.09.1895
Bestemmelse om benyttelse

1940/400270-1/105 Best. om vann/kloakkledn.
13.01.1940

1999/18321-1/105 Erklæring/avtale
15.04.1999
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:16 Snr:1 til Snr:18
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:22
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:222
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:222 Snr:1 til Snr:8
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:354
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:356
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:357
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:358
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:544 Snr:1 til Snr:20
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:228 Bnr:546 Snr:1 til Snr:17
Bestemmelse om garasje/parkering
best.om vedlikehold m.v.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved direktør
for etat for eiendom og utbygging.

2006/248875-1/200 Fredningsvedtak
24.05.2006
Kongelig resolusjon om fredning av Birkelunden kulturmiljø, Oslo kommune. vedtatt av Riksantikvaren 21. August 1997
Gjelder denne registerenheten med flere

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.
Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger Ekspedisjonsdokument fra år 1897 og 1939.
Det foreligger tegninger hos kommunen for ombygging, datert 31. jan 1996, smat fra 24. mars 1997.
Det foreligger Ferdigattest for Vesentlig endring/reparasjon 3. april 2001.

Verdi ved skattefastsetting

Ligningsverdi, 90 % (sekundærbolig) er for 2023 satt til kr. 39 777 784,-
100% kr 44 197 538,-

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til boliger iht. reguleringsplan med ID S-2255, datert 28.07.1977. Endret med ID S-2937, datert 01.10.1987.

Energimerking

Det er utført energimerking for en av leilighetene: Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G

Energiforbruk og strømkostnad

Ikke oppgitt da boligen ikke er bebodd og består av 8 forskjellig leiligheter og leietagere.

Andre faste løpende kostnader

Kommunale avgifter Kr. 98 219 pr. år
Eiendomsskatt: Det er ikke registrert eiendomsskatt på eiendommen.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Sammendrag fra selgers egenerklæring

1.Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Nei
Kommentar: Vi har ikke bodd i boligen - bygård med 8 separate leiligheter - i alle, og sist i en leilighet frem til 2012.

2.Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av faglært
Firmanavn: Centrum bygg og vedlikeholdservice
Redegjør for hva som er gjort og når: Rehabilitering av bygård, redusert fra 11 til 8 leiligheter, etableret bad, balkonger, vinduer og dører mm.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Hvis ja, beskrivelse: Bad ble etablert iht forskrift i 1998/1999 ? se over.

2.2 Er arbeidet byggemeldt?
Hvis ja, beskrivelse: Se tegninger og meldinger Oslo kommune.
6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Nei.
Kommentar: Piper feid i 2024

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun av faglært
Firmanavn: J. O. Solberg AS
Redegjør for hva som er gjort og når: Malt trappeoppgang 2004 og fasade, sist 2009

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el?anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun av faglært
Firmanavn: Omega installasjon AS
Redegjør for hva som er gjort og når: Nye stigeledninger, el-tavler osv ifm rehab i 1998/1999

19. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel e.l?
Hvis ja, beskrivelse: Ja, hele bygården er utleid

19.1 Hvis ja, er overfor nevnte godkjent hos bygningsmyndighetene?
Hvis ja, beskrivelse: Offisiell bygård i regulering og plan

Tilleggskommentar: Branntilsyn i 2024, hvorav 4 av 6 tiltak er lukket per 1.10.2024. Et tiltak er det hentet inn tilbud på, sendt megler, Et tiltak er frist i 2027

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at det foreligger pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.
Avvik 1: Dører i trapperom. Lukket.
Avvik 2: Vinduer og brannbalkong som rømningsvei. Blir ikke lukket. Ttidsfrist 2029.
Avvik 3: Tetthet i brannskillere. Lukket.
Avvik 4: Tettheter i kjeller. Lukket.
Avvik 5: Installere heldekkende brannalarmsystem i bygningen. Ikke besluttet eller gjennomført. Det er innhentet tilbud. Se vedlagt
Avvik 6: Det monteres minimum ett håndslokkeapparat. Lukket.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid.

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte oppmåling av takstmann.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Kommunal forkjøpsrett:
Etter at bud er akseptert og kjøpekontrakt signert må kommunal forkjøpsrett avklares. Overtagelse kan ikke finne sted før dette er avklart. Når en privat leiegård selges kan leietakerne få mulighet til å kjøpe gården de bor i og bli eiere av egen bolig. Det er Oslo kommune som gjennomfører forkjøpsretten på vegne av leietakerne. Megler melder salget til Oslo kommune, som så undersøker om det er interesse blant leietakerne for å gjennomføre forkjøp. Dersom leietakerne ikke ønsker å forkjøpe kan kommunen forkjøpe på egne vegne. Vi gjør oppmerksom på at det kan ta inntil 4 mnd å avklare den kommunale forkjøpsretten, ref Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder av 1977.

Adgang til utleie

Gården er pr. 17/9-2024 100 % utleid med leieinntekter kr 130 000,- / mnd.
Leilighet 2 V er sagt opp fra 01.10.2024.

Konsesjon / Odel

Nei / Nei

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Kjøpsforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Kjøpsforsikring fra If. Produktet inneholder boligkjøperforsikring, hus-/hytteforsikring med superdekning og innboforsikring med superdekning. Les mer om Kjøpsforsikring i vedlagte materiell.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Digital annonsering (Kr.4 950)
Factoring/ Betalingsutsettelse (Kr.3 850)
Visning / Overtagelse per stk. (Kr.2 950)
Godtgjørelse oppgjør (Oppgjørskostnad) (Kr.12 500)
Innhenting kommunale opplysninger (Kr.6 000)
Markedspakke (Kr.24 990)
Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.500)
Provisjon (forutsatt salgssum: 40 500 000,-) (Kr.607 500)
Tilrettelegging (Kr.14 990)
Totalt kr. (Kr.678 230)
Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger kr 19 000,-

Vedlegg til salgsoppgaven

Meglers verdivurdering
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Energiattest
Leiekontrakter
Brannteknisk tilstandsvurdering av bygård
Tiltaksliste for lukking av avvik
Tilstandsvurdering av fyringsanlegg
TIlbud på brannalarmanelgg
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse/tegninger
Rguleringsplan og andre kommunale opplsyninger
Arealbekreftelse
Reguleringskart og bestemmelser
Liste over løsøre og tilbehør
Budskjema