Kløfta | Flotte næringsseksjoner med sentral beliggenhet på Kløfta. | Leieinntekter på ca. 2.675.000,-

Kort om eiendommen

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Kløfta Helsesenter AS, org nr. 933552233 som eier Gnr. 29 Bnr. 39 Snr. 8-13 og Snr. 19-20 i Ullensaker Kommune. Det gjøres oppmerksom på at selskapet har to datterselskap, disse skal utfisjoneres før overdragelse.

Leieinntekter og leietakere er som følger:
OnePark: Ca.Kr 450.000,- x 60% = Ca. kr 270.000,-
Kontorlokaler: 2.271.128,-
Felleskostnader: 132.720,-
Strøm A-konto: 1.400,-
Total årlig leieinntekter ca. Kr 2.675.248,-

Leien indeksreguleres på januarleien hvert år.

Leietakeroversikt med tilleggsinformasjon oversendes interessenter på forespørsel. Megler har mottatt kopi av leiekontrakter. Alle interessenter oppfordres til å gjøre seg godt kjent med denne. Det gjøres oppmerksom på at kjøper overtar all risiko og ansvar knyttet til leieforholdene.

Beliggenhet

Eiendommen ligger meget sentralt på Kløfta, i Ullensaker kommune. Fra eiendommen er det gangavstand til blant annet Romerikssenteret, hvor du finner både dagligvare, post, Vinmonopolet, apotek og en rekke gode butikker. Like i nærheten finner man også legesenter, skoler og barnehager.

Moderne veisystemer, jernbane og flyplass betyr god beliggenhet i forhold til Oslo/ Lillestrømregionen, samt Jessheim og hoved flyplassen på Gardermoen. Med bil tar det ca. 15 minutter til Oslo Lufthavn, 10 minutter til Jessheim, 20 minutter til Lillestrøm, 23 minutter til Strømmen og 30 minutter til Oslo S. Meget gode pendler muligheter fra Kløfta stasjon, som ligger en kort gangtur fra boligen.

Med store natur- og skogsområder rett i nærheten er rekreasjonsmulighetene gode. Om sommeren er det Hiltonskogen som frister med flotte turmuligheter, og om vinteren finner man oppkjørte skiløyper i skog og mark. Kun noen minutter unna med bil ligger Jessheim med alle bymessige fasiliteter.

Kløfta IL holder til ved Kløfta stadion og har tilbud innen innebandy, håndball, fotball, tennis og sykkel. Her er det klubbhus, gressbane, grusbane, tennisanlegg, friidrettsarena, samt ishockeybane vinterstid. Ved Vesong ungdomsskole er det svømmehall. For golfentusiaster kan Miklagard Golf skilte med en anerkjent 18-hulls, internasjonal mesterskapsbane av høy, europeisk standard.

Innhold

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Kløfta Helsesenter AS, org nr. 933552233 som eier Gnr. 29 Bnr. 39 Snr. 8-13 og Snr. 19-20 i Ullensaker Kommune. Det gjøres oppmerksom på at selskapet har to datterselskap, disse skal utfisjoneres før overdragelse.

Tomt

Felles eiet tomt.

Oppvarming

Varmeanlegget som er montert i bygningen er elektrisk romoppvarming.

Energimerking

Ved salg av boliger og bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler har informert selger om selgers plikt til å energimerke boligen, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, RØD G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Parkering

Det er inngått avtale med Onepark for utleie av parkeringsplasser på vår eiendom. De årlige inntektene fratrukket Onepark sitt honorar ligger på ca. 450.000,-/årlig. Kløfta Helsesenter AS mottar 60% av disse inntektene.

Overtakelse

Etter nærmere avtale. Det oppfordres til å legge inn ønsket overtakelse i budet.

Sentrale lover

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

As is -klausulSelskapets hovedaktivum Eiendommen og Selskapet for øvrig overtas som den/det er , jfr. avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19. Kjøper fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav a, b og c, avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 18 måneder etter overtakelse.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene. Kjøpekontrakt utarbeidet av Forum for Næringsmeglere skal benyttes i denne transaksjonen. Med mindre den enkelte interessent i sitt kjøpstilbud tar spesielle forbehold eller angir konkrete endringer av ordlyden i denne kontrakt, vil man ved aksept av kjøpstilbud fra selger ha inngått avtale med utgangspunkt i denne kjøpekontrakt.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Kredittvurdering: Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere.

Det er ingen ansatte eller lønns- og pensjonsforpliktelser i selskapet.

Ferdigattest / Brukstillatelse

Hovedbygning er byggemeldt 1987.
Innredning av butikklokalet er byggemeldt 1990.
Fasadeendring/ominnredning av u.etg. er byggemeldt 1991.
Bruksendring/ombygging, kontorer i 2 etg. er byggemeldt 1992.
Ominnredning for Tannhelse er byggemeldt 1995.
Tilbygg/påbygg er byggemeldt 1995.
Tilbygg/påbygg er byggemeldt 1997.
Innredning av leiligheter i 3 etg. er byggemeldt 1996.
Innredning av del av 2 etg. er byggeeldt 1998.
Bruksendring fra næring til bingolokale er byggemeldt 2000.
Bruksendirng fra butikklokale til helsestudio er byggemeldt 2015.

Kommunen opplyser om at det foreligger ferdigattest for leiligheter og bruksendring fra næring til bingolokalet. Det foreligger midlertidig bruksattest for innredning av butikklokalet i 1 etasje, bruksendring/ombygging av kontorer i 2 etasje og påbygg/tilbygg av butikklokalet.

Hvitvaskingsregelverk

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er megler pliktig å gjennomføre kundetiltak av både oppdragsgiver og kjøper.

Dette innebærer blant annet plikt for meglerforetaket til å bekrefte identiteten til kjøper på grunnlag av gyldig legitimasjon. Samt plikt til å foreta kontroll av eventuelle reelle rettighetshavere. Der kjøper opptrer i henhold til fullmakt må også fullmaktsgivers identitet bekreftes på grunnlag av gyldig leg. Kundetiltak av kjøper, skal senest skje på kontraktsmøtet.

Dersom budgiver opptrer i henhold til fullmakt, må fullmakten fremlegges samtidig som bud inngis. Dersom kjøper er en juridisk person (AS mv.) plikter kjøper å fylle ut og returnere egne kundekontrollskjemaer før kontraktsmøtet. Firmaattest eller fullmakt må fremlegges samtidig som det inngis bud.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres kan ikke meglerforetaket bistå med gjennomføring av handelen, herunder ikke foreta oppgjør. Meglerforetaket er videre forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Med mistenkelig transaksjon menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundetiltak kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende motmeglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.

Budgivning

Det forventes at salgsoppgaven med vedlegg gjennomgås grundig. Avvik fra vilkår og betingelser i dette prospektet skal tydelig fremkomme av ethvert bud.

Bud må inngis skriftlig og minst inneholde budgivers navn og kontaktinformasjon, budets størrelse, frist for selger til å akseptere budet (akseptfrist), ønsket overtakelse samt eventuelle forbehold. Bud må inngis av korrekt person i henhold til firmaattest eller ved fullmakt.
Budet må beskrive finansieringen av transaksjonen og eventuelt indikere en ønsket tidslinje og plan for due diligence.

Det må angis den pris som bys for Eiendommen i form av brutto eiendomsverdi før justering for latent skatt , dvs. kostnaden ved redusert avskrivningsgrunnlag som følge av at Eiendommen erverves ved kjøp av Selskapet. Kjøper må selv beregne verdien av latent skatt før bud inngis. Dersom det ikke beregnes latent skatt forutsettes det at budet er netto eiendomsverdi.
Eventuelle forbehold må klart fremkomme av budet.

Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde hvor selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse, åpne for forhandlinger med en eller flere budgivere, tilrettelegge for flere budrunder, terminere salgsprosessen etc. Megler kan formidle avslag eller aksept på vegne av selger.

Lov om eiendomsmegling § 6-10 fravikes, herunder forskriftenes § 6-2, 6-3 og 6-4 som blant annet omfatter regler for budgiving og innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Etter at handel har kommet i stand, kan Kjøper på forespørsel få kopi av budjournalen, men hvor budgiverne er anonymisert.

Vedlegg til salgsoppgaven

Grunnbok
Tinglyste heftelser og rettigheter
Reguleringsplan med bestemmelser
Øvrige offentlige opplysninger
Eiendomsinformasjon
Selskapsinformasjon

Diverse

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Kløfta Helsesenter AS, org nr. 933552233 som eier Gnr. 29 Bnr. 39 Snr. 8-13 og Snr. 19-20 i Ullensaker Kommune. Det gjøres oppmerksom på at selskapet er fisjonert og selskapets stiftelsesdato er 23.02.2024. Ved verdsettelsen av virksomheten i overdragende selskap har styret tatt utgangspunkt i verdier fremforhandlet mellom selskapets aksjeeiere i delingsavtale datert 21. februar 2024. Aksjeeierne er uavhengige parter som har fremforhandlet et bytteforhold som det må legges til grunn reflekterer virkelig verdi av eiendelene. Det samlede egenkapitalinnskuddet i Kløfta Helsesenter AS utgjør NOK 9 364 166. Aksjene tegnes dermed til kurs NOK 312,14 pr. aksje. Antall aksjer: 30 000. Det gjøres oppmerksom på at selskapet har to datterselskap, disse skal utfisjoneres før overdragelse.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 50.000 ,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 500.000,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Alle innvendige arealangivelser er hentet fra selger.

Eiendommens bokførte verdi for 2023: 8 023 645,- Fast teknisk installasjon: 1 781 886,- Verdien er hentet fra regnskap for overdragende selskap.
Det gjøres oppmerksom på at selskapet er utfisjonert og at det ikke foreligger regnskap for selskapet. Det foreligger regnskap for foregående år for overdragende selskap.

Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og den bokførte verdien.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Sameiet driver i disse dager og henter inn tilbud for renovering av taket på Odingården. Det er Odingården sameie som vil ta opp lån for å finansiere dette. Leieinntektene for parkering går først inn i sameiet for deretter å bli fordelt ut på eierne. Vi har vurdert det som en god løsning at vi benytter deler av inntektene for parkeringsleien til å betjene det kommende lånet som vil bli tatt opp. Hvilke summer dette er snakk om vet man ikke ennå, men dette vil gå under normalt vedlikehold av bygget. Foruten om dette er selger ikke kjent med noe som skal oppgraderes de kommende årene. Modernisering av byggets heis ble tatt direkte av driftsmidler på de ulike eierne og gjort opp med en gang uten banklån.

Regulering

Eiendommen er regulert til bolig, forretning og kontor i reguleringsplan for "Kløfta sentrum" med bestemmelser. Vedtatt 28.04.1997.

Eiendommen er avsatt til nåværende sentrumsformål i kommuneplanen. Vedtatt 23.03.2021.

Eiendommen er avsatt til nåværende sentrumsformål i kommunedelplanen for Kløfta. Vedtatt 03.09.2012.

Asper planen ble vedtatt 10.02.2020 mot Bakkedalen.

Kommunen opplyser at eiendommen er berørt av vei/jernbanestøy.

Eiendommen er registrert i SEFRAK. Bygningen er ikke formelt vernet, men det må påregnes at myndighetene mener at eiendommen har verneverdi slik at eventuelle tiltak kun tillates i begrenset grad. Dette betyr i praksis at tiltak (fasadeendringer og andre tiltak på eiendommen/ i boligen) må søkes kommunen, uansett om tiltaket er søknadspliktig tiltak eller ikke iht. Plan- og bygningsloven.

Ansvarlig megler

Anders Langtind