Frogner - Flott butikk-/​næringslokale på gateplan| Sentral og særdeles attraktiv beliggenhet | BRA 26 kvm

Kort om eiendommen

Flott butikk-/næringslokale på gateplan med sentral og særdeles attraktiv beliggenhet i et veletablert strøk på Frogner. Lokalets beliggenhet gir deg et sentralt utgangspunkt og nærhet til det meste av fasiliteter. Området er tilbaketrukket fra selve bykjernen, men likevel med kort gangavstand til det aller meste av servicetilbud og fasiliteter.

Lokalet er godkjent som et butikklokale. Arealet består av et åpent oppholdsrom med kjøkkenkrok og WC-rom bakerst i lokalet.

Det gjøres oppmerksom på følgende:
Fellesgjeld:
Sum andel fellesgjeld (kun lån) kr 34 110,77,- pr. 23.09.24.

Felleskostnader: kr. 6 394,- pr mnd.
Fellesutgifter som inkluderer: A-konto oppvarming/varmtvann, internett og kabel-TV.

Beliggenhet

Lokalet har sentral og særdeles attraktiv beliggenhet i et veletablert strøk på Frogner. Området består hovedsakelig av frittliggende byvillaer og bygårder, omkranset av ambassader og residenser. Villaene langs Drammensveien ble bygget på slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet. Området har de senere årene klart å beholde sitt eksklusive preg. Den amerikanske ambassadørboligen har et vakkert parkanlegg og store grøntområder i tilknytning til Vigeland-museet, som er en av de nærmeste naboene.

Lokalets beliggenhet gir deg et sentralt utgangspunkt og nærhet til det meste av fasiliteter. Området er tilbaketrukket fra selve bykjernen, men likevel med kort gangavstand til det aller meste av servicetilbud og fasiliteter. Like i nærheten har du hyggelige handlegaten i Bygdøy allé som er kjent for sine mange flotte spesialforretninger, spesielt innenfor mote, interiør og mat. Det er kort vei til Bogstadveien/Hegdehaugsveien som er kjent for sine rike tilbud av hyggelige kaffebarer, bakerier, delikatesseforretninger, frukt & grønt butikker, og spisesteder samt eksklusive spesialforretninger innen klær og mote. I tillegg har du Karenslyst, Frognerveien og Skovveien.

Det tar bare noen få minutters gange til Tjuvholmen, Aker Brygge, Solli plass og Sentrum. Her er flotte tur- og joggemuligheter langs Frognerkilen mot Bygdøy, med hyggelige turveier og badeplasser. Fine park- og rekreasjonsområder som Skarpsnoparken, Frøyas have og Frognerparken ligger rett i nærheten. I tillegg finner du Frognerbadet, Frogner stadion og Oslo Bymuseum her.

Området har i tillegg god offentlig kommunikasjon. En trikk eller busstur tar deg enkelt til skog og mark, badeplasser, samt skianlegg. Kort vei til Majorstuen med både T-bane, trikk og buss, hvor det er enkle kommunikasjonsmuligheter til flere skoler/universitet, som f.eks. Høyskolen, UiO, Blindern, Handelshøyskolen BI.

Innhold

Lokalet er godkjent som et butikklokale. Lokalet er for tiden tomt / ikke utleid. Arealet består av et åpent oppholdsrom med kjøkkenkrok og WC-rom bakerst i lokalet.

Tomt

Hyggelig og åpen bakgård med plass til sykler, samt noen parkeringsplasser i bakgården. Ellers gressplen og trivelige utearealer med sittegrupper, mm. Det er felles bakhage med felles driftsansvar med tre andre nabogårdene. I 2016 ble bakhagen oppgradert som et felles tiltak. Det ble plantet hekk mot Eckersbergs gate og to syriner på plenen. I tillegg ble gjerdet rundt tørkebåsen skiftet ut. Gjerde er satt opp rundt sykkelparkering for å få plass til flere sykler.

Bebyggelse

Informasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport datert: 08.03.2022. Alle interessenter oppfordres å gjøre seg kjent med denne, rapporten er vedlagt i sin helhet.

Næringslokale i boligblokk. Lokalet ligger i 1. etasje. Bygningen har grunnmur i betong. Yttervegger i betongkonstruksjon forblendet med teglstein. Saltak i trekonstruksjon tekket med takstein.

Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2 i rapporten:
- Ytterdører. Tilstandsgrad er gitt på grunn av alder og slitasje.
- Vinduer. Tilstandsgrad er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid og normal bruksslitasje.
- Ventilasjon. Det anbefales å etablere friskluftventiler i oppholdsrom. Boligen ble opprinnelig bygget med oppdriftsventilasjon på kjøkken og bad, men i dette tilfellet er det ikke lenger ventil på kjøkken. Dette kan gi noe redusert luftsirkulasjon i boligen. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår.
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner.

Oppvarming

Fellesoppvarming via fjernvarme i radiator. I tillegg har selger lagt elektrisk varme under linoleum i gulvet i hele lokalet.

Energimerking

Denne eiendom er energimerket med energikarakter.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass.
Aksjelaget har 12 parkeringsplasser og 3 garasjer til utleie til beboere i aksjelaget, men ikke eiere av næringseksjoner.

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Sentrale lover

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

Eiendommen og dens tilbehør overtas "som den/det er", jfr. avhendingsloven § 3-9.

Kjøper fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 18 måneder etter overtakelse.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.

Kjøpekontrakt utarbeidet av Forum for Næringsmeglere skal benyttes i denne transaksjonen. Med mindre den enkelte interessent i sitt kjøpstilbud tar spesielle forbehold eller angir konkrete endringer av ordlyden i denne kontrakt, vil man ved aksept av kjøpstilbud fra selger ha inngått avtale med utgangspunkt i denne kjøpekontrakt.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Pro & contra Partene må selv foreta avregning av kommunale avgifter, felleskostnader samt eventuelle feste-/leieinntekter og lignende i forbindelse med oppgjøret. Megler foretar ingen pro & contra pr. overtagelsesdato.

Kredittvurdering Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere.

Ferdigattest / Brukstillatelse

Det foreligger expeditionsdokument fra 1929. Dette er forsiden av byggesaksmappen fra oppføringstidspunktet. Det er bare funnet byggetegninger, og ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ved søk hos plan- og bygningsetaten. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

Det er registrert en ulovlighetssak på lokalet som opprinnelig gjaldt bruksendring til floating-virksomhet. I 2019 ble Plan- og bygningsetaten gjort kjent med at lokalet benyttes til arkitektkontor, og at det er en til to ansatte som jobber i lokalet. Da uttalte de i et skriv at denne bruksendringen ble vurdert til å være av mindre betydning og at de ikke gikk videre med saken. Likevel må man tilbakeføre lokalet til siste godkjente tegning (butikk), dersom man ønsker at ulovligheten skal opphøre endelig.

Tidligere er det søkt om bruksendring fra butikk til bolig. Det ble gitt avslag fra kommunen i 2016, og deretter ble avslaget klaget inn til fylkesmannen. Fylkesmannen stadfestet kommunen sitt vedtak. Skriv fra fylkesmannen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Hvitvaskingsregelverk

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er megler pliktig å gjennomføre kundetiltak av både oppdragsgiver og kjøper.

Dette innebærer blant annet plikt for meglerforetaket til å bekrefte identiteten til kjøper på grunnlag av gyldig legitimasjon. Samt plikt til å foreta kontroll av eventuelle reelle rettighetshavere. Der kjøper opptrer i henhold til fullmakt må også fullmaktsgivers identitet bekreftes på grunnlag av gyldig leg. Kundetiltak av kjøper, skal senest skje på kontraktsmøtet.

Dersom budgiver opptrer i henhold til fullmakt, må fullmakten fremlegges samtidig som bud inngis. Dersom kjøper er en juridisk person (AS mv.) plikter kjøper å fylle ut og returnere egne kundekontrollskjemaer før kontraktsmøtet. Firmaattest eller fullmakt må fremlegges samtidig som det inngis bud.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres kan ikke meglerforetaket bistå med gjennomføring av handelen, herunder ikke foreta oppgjør. Meglerforetaket er videre forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Med mistenkelig transaksjon menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundetiltak kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende motmeglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.

Budgivning

Bud må inngis skriftlig og minst inneholde budgivers navn og kontaktinformasjon, budets størrelse, frist for selger til å akseptere budet (akseptfrist), finansieringsplan samt eventuelle forbehold.

Bud må inngis av korrekt person i henhold til firmaattest eller ved fullmakt.

Selger har rett til å ignorere eller avslå ethvert bud, uten begrunnelse. Megler kan formidle avslag eller aksept på vegne av selger.

Vedlegg til salgsoppgaven

Tilstandsrapport 03.03.2022
Nøkkelinfo fra Obos
Vedtekter i aksjelaget
Husordensregler i aksjelaget
Årsmøte aksjelaget
Protokoll fra årsmøte i aksjelaget
Arealbekreftelse
Reguleringskart
Exdok (attestert) og original byggetegning
Ulovlighet unnlatt oppfølging
Avslag bruksendring til bolig
Løsøre og tilbehør

Diverse

Aksjeselskapet Hafrsfjordgate 24/26 AS består av 37 leiligheter og et forretningslokale knyttet til aksjer. Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Aksjeselskapets revisor er BDO AS.

Selskapets aksjekapital er på kr 425 000,- fordelt på 425 aksjer á kr 1 000.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet, unntatt aksjer som gir rett til å leie forretningslokale, og aksjer eid av selskapet. En aksjeeier har rett til å overdra sine aksjer. Erververen skal godkjennes av selskapet for at ervervet skal bli gyldig overfor selskapet.

Aksjebrevnr. 177 Orgnr. 930870323 i Oslo kommune.

Det er aksjeselskapet som eier eiendommen, mens aksjonærene eier aksjer i selskapet. Aksje i selskapet gir aksjonær borett til en nærmere bestemt bolig. Aksjonærene har ikke personlig ansvar for boligaksjeselskapets gjeld, men aksjeselskapets løpende utgifter må dekkes av aksjonærene gjennom månedlige fellesutgifter (husleie). Denne eierformen ligner borettslagsbolig. I stedet for at du kjøper en andel, kjøper du en aksje med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig. Ved kjøp av aksje(r) blir du medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet, og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene i selskapet. Begrensninger i bruksretten kan imidlertid følge av aksjeloven og boligaksjeselskapets vedtekter.

Borettslagsloven §§ 1-5, 4-2, hele kapittel 5 samt § 13-5 gjelder tilsvarende for boligaksjeselskaper, jf. borettslagsloven § 1-4.

Opplysninger om boligselskapet:
Forkjøpsrett: Nei
Styregodkjenning: Ja
Forsikret hos: Gjensidige Forsikring - polisenummer 87078852.
Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei
Sikringsordning: Nei
Spesielt ved salg av eiendom uten tinglysning: Kjøper må selv sende en kopi av salgskontrakten til Skatteetaten slik at Skatteetaten kan registrere overdragelsen. Kopien kan sendes inn via skatteetaten.no/epost. Se ytterligere informasjon på hjemmesiden til Skatteetaten.
Selskapets vedtekter kan inneholde bestemmelser om styregodkjennelse ved overdragelse og/eller bruksoverlating, samt eventuelt andre bestemmelser/begrensninger av betydning. Se også selskapets husordensregler for eventuelle bestemmelser om husdyrhold og lignende.
Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader. For ytterligere spesifikasjon, vennligst se regnskapet i årsrapporten.
Påkostninger/utbedringer i boligselskapet: Se årsrapporten.

Regnskap 2023:
Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av aksjeselskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om aksjeselskapets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for 2024. Resultatet vises i resultatregnskapet som et underskudd og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til. Arbeidskapitalen vises i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser aksjeselskapets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2023 var kr 1 360 395,-.

Budsjett 2024:
I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 1 235 000 til større vedlikehold som er beskrevet ovenfor under fremtidige planer.
Oslo Kommune har i sitt budsjettforslag for 2024 lagt til grunn en økning på 8 % for renovasjon, 20,3 % for vann- og avløp og 145 % for feiegebyret. Eiendomsskatten følger egne satser.

Akonto innkreving ble øket fra januar 2023, og vil derved for fyringssesongen 2023-24 bli ca kr 900 000,- Energiprisene har økt betydelig de siste par årene og styret forventer høyere energikostnad for fyringssesongen 2023-24, pga kaldere vinter enn foregående år.

Budsjettet er basert på 3 % økning av felleskostnadene fra 01.01.2024.

Kapitalinnkalling 2022/23:
Vedtatt innkreving av ekstraordinære innbetalinger for å dekke nødvendig vedlikehold av heiser på årsmøte i 2022. Totalt kr. 3 200 000. Kreves inn i henhold til fordelingsnøkkel heis. Innbetalingen innkreves i 4 like store deler, to i 2022 og to i 2023. Innbetalingsplan: 1.8.2022, 1.11.2022, 1.2.2023 og 1.5.2023. Følgende felleskostnader endres fra 01.01.2023: - Ordinære felleskostnader øker med 10% - Felleskostnader 'Parkering' og 'Garasje' øker med 10% - Felleskostnader 'Utleie boder' øker med 10% - Felleskostnader 'Drift Heis' reduseres med 62,23 %. - A konto oppvarming øker med 74 %.

Boligselskapet har avtale med Brunata om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer a konto på vegne av Brunata sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Brunata avregner faktisk energiforbruk pr. år mot innkrevd a-kontobeløp. Avregning og evt. justering av a-kontobeløp skjer årlig (periode 01.06 til 31.05).

Årsmøte:
Det gjøres oppmerksom på følgende fra årsmøte 2024:
Styret mener at dagens system for fordeling av energikostnader er kostbart, komplisert, unøyaktig og lite rettferdig. Saksframstilling: Styret mener at dagens system for fordeling av energikostnader er kostbart, komplisert, unøyaktig og lite rettferdig. Avvikle et særskilt varmeregnskap som i dag, fordele energiutgifter etter eierbrøk, dvs samme fordelingsnøkkel som øvrige felleskostnader. Forslag til vedtak: Styret innstiller på alternativ 3. Dette vil være den suverent rimeligste løsningen for selskapet da vedlikeholdsutgifter og administrasjonsutgifter blir eliminert.

Styrets forslag om å etablere ladeinfrastruktur for elbiler. Saksfremstilling: Se innkalling for fullstendig saksfremstilling. Forslag til vedtak: Styret får mandat til å igangsette etablering av ladeinfrastruktur med kostnadsramme på 400.000 kr i 2024. Estimert støtte fra kommunen er på 120.000 kr og kommer i fradrag. Lade-boks og lading bekostes av leietaker av plassen.

Fremtidige planer 2024/2025:
Rottesikring av kjeller blir utført vinter/vår 2024 (se årsmøterapport for mer informasjon).
Utskifting av alle lysarmaturer i hovedtrapper i løpet av 2024 pga at disse har lysrør som nå ikke er tillatt i salg lenger pga nye miljøkrav. Alle armaturer må derfor skiftes til LED. Det imidlertid redusere strømforbruket noe.
Nye varmekabler i takrenner og nedløp våren 2024.
Montering av elbilladere vurderes i løpet av høsten 2024. Avhenger av beboeres behov og gårdens økonomi. Løsning for strømutgiftsfordeling må avklares.
Utskifting av ringeanlegg vurderes utført i 2025 (anlegget fungerer pr i dag).
Lys på loft og i boder og baktrapp vurderes utbedret 2025 (avhenger av kostnader for ovennevnte tiltak).
Husordensregler for dyrehold var tema på forrige generalforsamling. Det ble bestemt å sette ned en arbeidsgruppe på saken. Arbeidsgruppen har konkludert med at husordensreglene bør endres. Endringene er vedtatt av styret og kunngjort på Vibbo i februar 2024.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i boligaksjeselskapets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning, vedtak fra årsmøte/generalforsamling m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Selskapets totale lån og vilkår:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207364045
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,99%
Restsaldo: 510 513,00
Innfrielsesdato: 30.01.2027
Type Rente: Flytende

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208040421
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,99%
Restsaldo: 950 673,00
Innfrielsesdato: 30.10.2042
Type Rente: Flytende

Fellesgjeld og felleskostnader:
Sum andel fellesgjeld (kun lån) kr 34 110,77,-, pr. 23.09.24.

Innberetningspliktige inntekter: 0,-
Fradragsberettigede kostnader: 3 066,-
Annen formue: 0,-
Gjeld: 37 908,-

Felleskostnader: kr. 6 394,- pr mnd.
Fellesutgifter som inkluderer: A-konto oppvarming/varmtvann, internett og kabel-TV.

Som følge av aksjelagets rehabiliteringsplaner må det påregnes en økning i andel fellesgjeld og felleskostnader.

Dette er kun et estimat basert på dagens lånebetingelser og situasjon i aksjelaget. Endringer i lånevilkår, vedtak i aksjeselskapet eller lignende kan føre til andre utgifter.

Regulering

Eiendommen er avsatt formålet Bebyggelse og anlegg (nåværende) i kommuneplanen, samt hensynssone for restriksjoner i grunnen, kulturminnevern (avgrensning indre by) samt støysone (gul sone på veg). Eiendommen er hovedsaklig regulert til bolig med tilhørende anlegg via S-2255 vedtatt 28.07.1977 samt delvis offentlig kjørebane/veigrunn via S-161GO vedtatt 17.10.1940.

Eiendommen er registrert på byantikvarens "Gule liste" og markert som gul/prioriterte kulturminneinteresser (kommunalt og statlig listeført). Eiendommen ligger også på en tomt avsatt til aktsomhetssone for forurenset grunn og under den marine grense (kan finnes kvikkleire).

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende byggesaker påvist i nærområdet til eiendommen pr 23.09.2024:

Hafrsfjordgata 26 - Oppføring av balkong
Saksnummer: 201505096
Det er søkt om forlengelse av frist den 01.12.24.

Nobels gate 22 A - Rehabilitering av bad og brudd på branncelle.
Saksnummer: 202001807.

Nobels gate 16 A - Riving av bygningsmasse:
Saksnummer: 202456887. Status: Tillatelse gitt.

Hafrsfjordgata 31 A-B - Skifte av sluk og opplegg for vann- og avløpsrør i 26 leiligheter
Saksnummer: 202311540. Status: Tillatelse gitt.

Kristinelundveien 1 A - Bruksendring og etablering av boenhet på loft, H0401 og etablering av heis, fasadeendring
Saksnummer: 202005288. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

Ansvarlig megler

Anders Langtind