Majorstuen - Flott hjørnegård med årlige leie ca. kr 800 000,- | Ramme til loftsutbygging og nytt boligbygg på 4 etg.

Beliggenhet

Eiendommen har flott beliggenhet i attraktivt og sentralt område på Majorstuen, i et av Oslos mest etterspurte områder. Med sin nærhet til hovedstadens mest pulserende handlegater, sjarmerende kafeer, trendy barer og førsteklasses restauranter, er det et ideelt sted for de som ønsker å oppleve det beste av bylivet.

Servicetilbud:
Området er kjent for sitt tilbud av kaffebarer, bakerier, restauranter og delikatesseforretninger, samt eksklusive spesialforretninger innen klær og mote. Bogstadveien, en av Norges mest populære handlegater, ligger rett rundt hjørnet. Det er også kort vei til grønne parker og offentlig kommunikasjon. Dagligvarehandelen kan gjøres på blant annet Rema 1000 Industrigata kun 70 meter fra leiligheten, døgnåpne Extra Bogstadveien eller søndagsåpne Bunnpris Bogstadveien.

Tur, trening og rekreasjon:
Frognerparken med sine flotte turmuligheter både om sommeren og vinteren, ligger ca. 7 minutters gange unna. Her finner du populære tennisbaner, Frogner Stadion med skøytebane om vinteren, samt skulpturanlegget Vigelandsparken.I tillegg er det kun minutters gåavstand til flotte Stensparken.
Vestkanttorget ligger nederst i Neuberggata, som er en kort gangavstand fra boligen hvor det arrangeres Oslos eldste brukt- og antikkmarked hver lørdag fra mars-desember. Markedet bidrar med yrende folkeliv og god stemning til nabolaget i helgene. Flere ganger i løpet av året arrangeres også Bondens Marked i Valkyrieparken, som ligger kun noen få minutter unna.

Det er også flere treningssentre i området, med blant annet Sats Fargerborg, Sats Bislett eller Sats/Elixia Colosseum park som alle er innen kort gåavstand fra boligen. Hvis du vil bade kan du ta turen til oppvarmede svømmebasseng i Bislett Bad, og i Frognerparken har du det flotte Frognerbadet som er populært på sommerstider. Området kan også by på en av Oslos beste kinoer, Colosseum. Gimle kino ligger også i nærområde som byr på koselige saler med servering.

Offentlig kommunikasjon:
Majorstuen er knutepunkt for kollektivtrafikk. Nærmeste holdeplass er Bogstadveien trikkeholdeplass ca. 5 minutters gange fra eiendommen. Her går trikkelinje 11 (Kjelsås-Majorstuen) og 19 (Ljabru-Majorstuen). Ellers går det trikk og buss fra Bislett som bare er få minutters gange fra leiligheten. Majorstuen T-banestasjon er ca. 10 minutters gange fra boligen. Her finner du i tillegg natt- og flybuss. Se ruter.no for nærmere avgangstider og holdeplasser.

Skole og utdanning:
Det er kort gangavstand til flere skoler og barnehager fra boligen. Boligen sogner til Uranienborg barne- og ungdomsskole som ligger ca. 1,1km fra eiendommen. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av høyskoler som blant annet Blindern, OsloMet, Handelshøyskolen BI og Tannlegehøyskolen.

Innhold

Råkjeller bestående av 6 rom.
Næringslokale i 1. etasje, én leilighet i hver av de to øvrige etasjene og trappeløp.

H0201: To stuer, kjøkken, soverom, bad og separat toalett. Den ene stuen har peis/vedovn.
H0301: To stuer, kjøkken, soverom, bad og separat toalett. Den ene stuen har peis/vedovn.
Råloft med boder.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen er registrert som følgende i matrikkel:
Bygningstype: Tomannsbolig (horisontaldelt).
Næringsgruppe: Annet som ikke er næring.
Antall etasjer: 4.
Antall boliger: 2.

Megler har i begrenset grad kunne kontrollere at dagens situasjon samsvarer med godkjent situasjon hos Plan- og bygningsetaten. Kontakt gjerne megler for mer informasjon. Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og det anbefales at alle interessenter befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården, samt den informasjonen som finnes tilgjengelig på Oslo kommune sine nettsider for saksinnsyn, før bud inngis. Kjøperen overtar risikoen og ansvaret for dagens bruk.

Rammetillatelse:
Det foreligger rammetillatelse til bruksendring av loftsetasjen i den eksisterende hjørnegården til bolig og å føre opp et nytt boligbygg på fire etasjer.
Bruksareal ny enebolig (BRA) 139,4 m².
Bruksareal loft (BRA) 45,1.
Antall boenheter 2 boenheter omsøkt.
Antall sykkelplasser 13 sykkelplasser totalt.
Uteoppholdsareal 27,5 m² på takterrasse.

Bebyggelse

Eiendommen i Industrigata 49 er en hjørnegård i klassisk stil fra 1872 som består av tre etasjer + loft med et brukket hjørnet i gatekrysset mellom Ole Vigs gate og Industrigata. Bygningen har en opphøyet første etasje med næringslokale mot bakkeplan og to leiligheter i andre og tredje etasje, og et valmet hjørnetak. Eiendommen Industrigata 49 har i dag en byggeluke i Ole Vigs gate, som er preget av en lukket kvartalbebyggelse med klassiske bygårder fra slutten av 1800 tallet og noe nyere bebyggelse som også føyer seg etter en kvartalstruktur.

Det foreligger rammetillatelse til loftutbygging i eksisterende bygård og til bolig og oppføring av fire takarker i den eksisterende bygården, og oppføring av et nytt boligbygg på fire etasjer på den ubebygde delen av eiendommen. Nybygget har til sammen fire etasjer samt takterrasse, og er tenkt som en enebolig.

Prosjektet er tegnet av anerkjente og prisvinnende R21 arkitekter. R21 har som mål å se etter potensialet i alle faktorer som påvirker resultatet, og å ikke være forpliktet til noen av dem. Deres prosjekter kan med det gi mer tilbake til klientene, samfunnet og omgivelsene.

Energimerking

Ved salg av boliger og bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler har informert selger om selgers plikt til å energimerke boligen, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, RØD G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven.

Parkering

Mulighet for parkering av to biler på egen tomt utenfor oppgang.

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Sentrale lover

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

As is -klausulSelskapets hovedaktivum Eiendommen og Selskapet for øvrig overtas som den/det er , jfr. avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19. Kjøper fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav a, b og c, avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 18 måneder etter overtakelse.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Ferdigattest / Brukstillatelse

Ved søk hos plan og bygningsmyndighetene er følgende dokumenter funnet:
- Reparasjon etter brann, innr. 3 WC + 1 kamin i 3.etg. - Exdok (uattestert) - 1939
- Innredning av melkekjøkken i værelse - Exdok (attestert) - 1907
- Pipeutbedring - Ferdigattest - 2020
- Installasjon av brannvarslingsanlegg - Ferdigattest - 2021

Tilhørende byggetegninger:
- Innredning av melkekjøkken i værelse - Plantegning - 1907.
- Reparasjon etter brann, innr. 3 WC + 1 kamin i 3.etg. - Plantegninger 1.-3. etg. + kjeller og snitt - 1939.

Expeditionsdokument er forsiden av byggesaksmappen fra oppføringstidspunktet. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

Rammetillatelse:
Det foreligger rammetillatelse til bruksendring av loftsetasjen i den eksisterende hjørnegården til bolig og å føre opp et nytt boligbygg på fire etasjer.
Bruksareal ny enebolig (BRA) 139,4 m².
Bruksareal loft (BRA) 45,1.
Tiltakets høyde Gesims: kote 70,06.
Antall boenheter 2 boenheter omsøkt.
Antall sykkelplasser 13 sykkelplasser totalt.
Uteoppholdsareal 27,5 m² på takterrasse.

Plan og bygningsetaten har vurdert at tiltaket ikke medfører vesentlig økt miljøbelastning for omgivelsene i form av trafikk, støy og forurensning, andre vesentlig negative virkninger for nærmiljøet (bygde og naturgitte omgivelser, kulturminner, verdifull vegetasjon, byrom m.m.), eller vesentlig negative virkninger for nasjonale og vesentlige regionale kulturminneverdier som angitt på temakart for kulturminnevern T5. Tiltaket utløser derfor ikke kravet om reguleringsplan, jf. kommuneplanen § 3.2, jf. pbl. §§ 11-10 nr. 1, 12-1.

Dispensasjon:
Tiltaket er i strid med Plan- og bygningsloven, kommuneplanen og reguleringsplanen og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse. Plan- og bygningsloven § 19-2 åpner for å gi dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen vi gir dispensasjon fra, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon skal også være klart større enn ulempene.

Dispensasjon fra kravet om minsteavstand til nabogrense i pbl. § 29-4.
Dispensasjon fra kravet om utearealer i kommuneplanen § 6.4.
Dispensasjon fra arealformålet offentlig kjørebane/veigrunn i reguleringsplan S-132GO.

Se vedlagt rammetillatelse med beskrivelse av dispensasjon som er gitt.

Før tiltaket igangsettes, må et kvalifisert foretak beregne hvor tiltaket skal ligge i plan og høyde. Dette skal sikre at byggverket får riktig plassering på eiendommen slik det er vist på situasjonsplanen og tegningene som ligger til grunn for tillatelsen. Oppmålingsteknisk prosjektering av tiltaket skal være basert på kvalitetssikrede koordinater for eiendoms- og reguleringslinjer. Det gjøres særlig oppmerksom på følgende i videre prosess:

- Erklæring om ansvarsrett for prosjektering av utvendige vann- og avløpsledninger.
- Erklæring om ansvarsrett for utførelse av utvendige vann- og avløpsledninger.
- Erklæring om ansvarsrett for utførelse av naturbasert (åpen) håndtering av overvann minst tiltaksklasse 1.
- Fagområdet landskapsutforming gjelder virkemidler og tiltak for å utnytte overvann som en ressurs, samt å forebygge skade og ulempe som følge av overvann.

Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Det betyr at dere må ha satt i gang arbeidene i tilstrekkelig tid før fristen løper ut. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdatoen, og den kan ikke forlenges, jf. pbl. § 21-9. Dersom det klages på vedtaket, er fristen tre år regnet fra det endelige vedtaket i klagesaken.

Det gjøres oppmerksom på at det er kommet flere merknader fra naboer og gjenboere i forbindelse med rammesøknaden. Statsforvalteren viser til kommunens oversendelse av klagesak 09.11.2023.

Oppsummering:
Statsforvalteren anser at kommunens vurderinger bygger på saklige og forsvarlige avveininger. Vi anser at de inngitte dispensasjonene bidrar til at eiendommene kan utvikles på en god og hensiktsmessig måte, og som samtidig søker å ivareta næromgivelsene på en best mulig måte. Det anses for øvrig tilnærmet umulig å foreta en utbygging i tråd med gjeldende fortettingspolitikk uten at enkelte av de omkringliggende beboerne vil bli berørt. Ettersom eiendommen er avsatt til hovedformål bolig anlegg, må det anses påregnelig med økt utnyttelse, og at tilstøtende eiendommer til en viss grad vil bli berørt av utbyggelse, særlig i sentrumsnære områder, hvor fortettingspolitikken har sitt nedslagsfelt.

Statsforvalteren stadfester kommunens vedtak 19.07.2023 i sak 202303854. Klagen har ikke ført frem.

Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i rammesøknadens innhold, med tilhørende tegninger/dokumentasjon.

Hvitvaskingsregelverk

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er megler pliktig å gjennomføre kundetiltak av både oppdragsgiver og kjøper.

Dette innebærer blant annet plikt for meglerforetaket til å bekrefte identiteten til kjøper på grunnlag av gyldig legitimasjon. Samt plikt til å foreta kontroll av eventuelle reelle rettighetshavere. Der kjøper opptrer i henhold til fullmakt må også fullmaktsgivers identitet bekreftes på grunnlag av gyldig leg. Kundetiltak av kjøper, skal senest skje på kontraktsmøtet.

Dersom budgiver opptrer i henhold til fullmakt, må fullmakten fremlegges samtidig som bud inngis. Dersom kjøper er en juridisk person (AS mv.) plikter kjøper å fylle ut og returnere egne kundekontrollskjemaer før kontraktsmøtet. Firmaattest eller fullmakt må fremlegges samtidig som det inngis bud.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres kan ikke meglerforetaket bistå med gjennomføring av handelen, herunder ikke foreta oppgjør. Meglerforetaket er videre forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Med mistenkelig transaksjon menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundetiltak kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende motmeglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.

Budgivning

Det forventes at salgsoppgaven med vedlegg gjennomgås grundig. Avvik fra vilkår og betingelser i dette prospektet skal tydelig fremkomme av ethvert bud.

Bud må inngis skriftlig og minst inneholde budgivers navn og kontaktinformasjon, budets størrelse, frist for selger til å akseptere budet (akseptfrist), ønsket overtakelse samt eventuelle forbehold. Bud må inngis av korrekt person i henhold til firmaattest eller ved fullmakt. Budet må beskrive finansieringen av transaksjonen og eventuelt indikere en ønsket tidslinje og plan for due diligence.

Det må angis den pris som bys for Eiendommen i form av brutto eiendomsverdi før justering for latent skatt , dvs. kostnaden ved redusert avskrivningsgrunnlag som følge av at Eiendommen erverves ved kjøp av Selskapet. Kjøper må selv beregne verdien av latent skatt før bud inngis. Dersom det ikke beregnes latent skatt forutsettes det at budet er netto eiendomsverdi.
Eventuelle forbehold må klart fremkomme av budet.

Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde hvor selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse, åpne for forhandlinger med en eller flere budgivere, tilrettelegge for flere budrunder, terminere salgsprosessen etc. Megler kan formidle avslag eller aksept på vegne av selger.

Lov om eiendomsmegling § 6-10 fravikes, herunder forskriftenes § 6-2, 6-3 og 6-4 som blant annet omfatter regler for budgiving og innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Etter at handel har kommet i stand, kan Kjøper på forespørsel få kopi av budjournalen, men hvor budgiverne er anonymisert.

Regulering

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Tiltaket ligger i et område med nasjonale kulturminneverdier, jf. kommuneplanens temakart H570 bevaring kulturmiljø. Tidligere reguleringsplan S-2255 er i sin helhet opphevet for eiendommen.

Kommunalt listeført:
Bygård (168231-1)
Enkeltminneart: Bygård
Datering: 1800 tallet, fjerde kvartal
Vernestatus: Kommunalt listeført

Beskrivelse: Kommunalt verneverdige kulturminner eller kulturmiljøer som er på en politisk vedtatt liste over verneverdige kulturminner. Både kulturminner som er formelt vernet (ved lov eller forskrift) og kulturminner uten formelt vern kan være listeførte.

Konsekvenser: Alle inngrep i slike kulturminner skal avklares med kommunen.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen pr. 24.09.24:
Ole Vigs gate 14 - Innglassing av balkonger. Saksnummer: 201508646. Siste dokument i saken: Ansvarlig søker må sende inn søknad om midlertidig brukstillatelse snarest.
Ole Vigs gate 2 A - Fasadeendringer og oppføring av balkong for fire leiligheter. Saksnummer: 202450744. Status: Tillatelse gitt.
Ole Vigs gate 6 - Oppføring av balkonger i tredje etasje. Saksnummer: 200713177. Status: Tillatelse gitt.
Ole Vigs gate 18 - Fasadeendring og bruksendring med mer. Saksnummer: 202451727. Status: Mottatt søknad om igangsettingstillatelse.
Industrigata 42 A-B-C - Utskifting av vinduer og rekkverk på balkonger. Saksnummer: 202301206. Status: Tillatelse gitt.
Vibes gate 10 - Oppføring av balkong i 3. etasje. Saksnummer: 202457718. Status: Tillatelse gitt.
Vibes gate 11 A og B - Oppføring av fem balkonger. Saksnummer: 202458930. Status: Mottatt søknad.

Byantikvarens uttalelse til rammesøknaden:
Byantikvaren motsetter seg ikke et nybygg som ikke er sammenbygget med hjørnegården, men påpeker at bygget kommer i konflikt med avstanden til den eksisterende granittrappen. Byantikvaren ber om at det redegjøres for dette og anbefaler at trappen bevares, eventuelt at granitten gjenbrukes.

Byantikvaren mener at et nybygg med store innsalg av tre i fasaden vil virke fremmed i gatebildet, gitt at eiendommen ligger i et område med nasjonale kulturminner. Derfor fraråder Byantikvaren den omsøkte utformingen og anbefaler at nybygget oppføres i pusset mur.

Når det gjelder bruksendring av loftsetasjen på hjørnegården, vil ikke Byantikvaren motsette seg dette, men vurderer at takarkene er noe høye og tettstilte.
Utover dette, viser vi til Byantikvarens fullstendige uttalelse i saken.

Ansvarlig megler

Anders Langtind