Salg av et AS I Rammetillatelse på oppføring av 16 leiligheter I Totalt BRA på 1349 m² I Fortløpende leieinntekter

Oppdragsnummer

38-24-0538

Eier

Brattlikollen Utvikling AS v. Cato Allum

Eiendomstype

Annet

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 160 Bnr. 904 og Gnr. 160 Bnr. 328 i Oslo kommune

Byggeår

1938

Areal

Bruksareal: 1 349 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 1426 kvm

Salg av Brattlikollen Utvkling AS

Vi har for salg 100% av aksjene i Brattlikollen Utvikling AS, selskapet har hjemmel til eiendommen Sandstuveien 41( Gnr. 160, Bnr. 328/904). Eiendommen ble detaljregulert i 2021. Det foreligger rammetillatelse datert 16.05.2023 for oppføring av 16 leiligheter. Se vedlagte rammetillatelse.

Dagens bygningsmasse genererer leieinntekter på 111 250,- per mnd, det gir 1 335 000 per år (fra 01.10.2024). Ledig lager og 4 parkeringsplasser er p.t. ikke utleid, men selger jobber med nye potensielle leietakere som vil kunne øke totale utleieinntekter.

Kort fortalt:
- Det bygges lite leiligheter i området som i hovedsak består av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus.
- Sentral beliggenhet med alt av fasiliteter i umiddelbar nærhet, T-bane i umiddelbar nærhet.
- Leiligheter fra 39,9 m² til 102,9 m²
- Parkeringsplasser selges eller leies som car sharing
- 47 sykkelplasser
- Verdivurdering/estimerte salgsinntekter på prosjektet på ca. 116.000.000,-

Ta kontakt med megler for mer info/gjennomgang av selskapet.

Brattlikollen Utvikling AS

Brattlikollen Utvikling AS ble stiftet 16.01.2017 og har org.nr. 918 469 044. Selskapets virksomhet er å eie, utvikle og investere i fast eiendom eller selskaper som eier fast eiendom, og alt som dermed står i forbindelse.

Aksjekapitalen er NOK 30 000 fordelt på 1 000 aksjer hver pålydende NOK 30. Bedrehjem AS eier disse 1000 aksjene. Erverv av aksjer er ikke betinget samtykke fra selskapet. Aksjeeierne har ikke forkjøpsrett iht. aksjeloven.

Selskapets årsregnskap for 2023 viser et underskudd på kr 571 523. Lytomt Revisjon AS v/Odd Ivar Lytomt er utførende revisor.

Utbyggingsavtale
Det er signert en utbyggingsavtale mellom Brattlikollen Utvikling AS (BU) og Oslo kommune v/Eiendoms- og byfornyelsesetaten (OK) for utvikling av eiendommen Sandstuveien 41.

Utbyggingsavtalen bortfaller 31.12.2042 for den delen av eiendommen som på dette tidspunkt ikke innvilget igangsettingstillatelse for. BU gir OK fortrinnsrett for inntil 7 % av boligene i prosjektet. Se utbyggingsavtalen i vedlegget til salgsoppgaven for nærmere bestemmelser ang. fortrinnsretten.

Iht. utbyggingsavtale skal Brattlikollen Utvikling AS yte til Oslo Kommune for opparbeidelse av offentlig tilgjengelige tiltak, se rekkefølgebestemmelsene. Dette omtales som anleggsbidraget i utbyggingsavtalen, der kontantbidraget utgjør den delen av anleggsbidraget som BU skal betale kontakt til OK for gjennomføring av reguleringsplanens § 8 tredje avsnitt. Kontantbidraget skal gjennomføres før prosjektet mottar igangsettingstillatelse.

Anleggsbidraget er estimert til kr 2 738 294,- ved maksimal utnyttelse av eiendommen iht. vedtatt reguleringsplan. Anleggsbidragets størrelse for ny bebyggelse over terreng er kr 1633,- pr. kvm BRA og kr 816,5 pr. kvm for ny bebyggelse under terreng.

Rammetillatelse

Rammetillatelse ble utstedt 16.05.2023. Rammetillatelsen som er gitt for Sandstuveien 41 A, tillater riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av en ny boligblokk med fire etasjer, takterrasse, og en underjordisk parkeringskjeller.

Før man legger inn bud må budgiver sette seg inn i rammetillatelsen og gjøre nødvendige undersøkelser vedrørende utvikling av eiendommen.

Eiendommen er avsatt til hovedformål eksisterende bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er regulert til underformål boligbebyggelse i reguleringsplan S-5117 for Sandstuveien 41, vedtatt 19.05.2021. Eiendommen befinner seg i et område med gul støysone fra vei og bane. Dette følger av kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart T1 for støy (datert 04.03.2015).

Detaljer:
Tomtens areal: 1426 m²
Tiltakets bruksareal (BRA): 1349 m² (av tillatt 1350)
Tiltakets høyde: Kote + 176,0 gesims
Antall boenheter: 16 boenheter omsøkt / totalt
Antall parkeringsplasser: 5 parkeringsplasser
Antall HC-plasser: 1 HC-plasser.
Antall sykkelplasser: 47 sykkelplasser.
Uteoppholdsareal 175,4 m² privat / 303,5 m² felles (478,9 m² totalt)

Rekkefølgebestemmelser:
- Før det gis rammetillatelse skal det utføres grunn - og grunnvannsundersøkelser (allerede utført).
- Før det gis igangsettingstillatelse skal plan for utgraving/spunting mot formålsgrensen for bolig i øst godkjennes av Sporveien.
- Før det gis igangsettingstillatelse skal opparbeidelse av torg/møteplass ved Brattlikollen T-banestasjon, herunder oppstramming av krysset mellom torget/møteplassen og Sandstuveien, være sikret opparbeidet.

Beskrivelse av nærområdet / fasiliteter

Eiendommen ligger i et veletablert og svært attraktivt boligområde på Bekkelagshøgda i bydel Nordstrand, ca. 8 km fra Oslo sentrum. Fra boligen er kort gangavstand til bussholdeplass og T-bane på Brattlikollen. Det er også kort gangavstand til Holtet hvor man blant annet finnerdelikatesseforretningen Jacobs, Åpent bakeri, apotek og Best Helse (lege- og treningssenter). Det er flotte rekreasjons- og turmuligheter i nærområdet ved bl.a. Ekebergsletta, Brannfjell og Østensjøvannet. Nærhet til både Østmarka med milevis av stier og lysløyper samt Oslofjorden som byr på flere populære strender. Videre er det også nærhet til Lambertseter senter med et godt utvalg av butikker samt bibliotek og Symra Kino.

Barnehager/skoler:
Nærområdet har et godt utvalg av private og kommunale barnehager. Boligen har tilhørighet til populære Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole. Nærmeste videregående skole på Lambertseter, samt Kongshavn som ligger i flotte lokaler i gamle Sjømannsskolen i Ekebergskråningen.

Offentlig kommunikasjon:
Nærmeste offentlige kommunikasjon er bussholdeplass og T-bane på Brattlikollen, kun 4 minutters gangavstand fra boligen. T-banen bruker ca. 15 min til sentrum. Se forøvrig www.ruter.no for reiseruter.

Fritidsaktiviteter:
Området byr på et godt og allsidig idrettsmiljø som består av bl.a. av håndball, fotball, langrenn, alpint og allidrett - både Bækkelaget sportsklubb og KFUM (Kåffa) har variert og godt tilbud til alle aldersgrupper. Sats treningssenter ved Karlsrud og Lambertseter, med bl.a. barnepass og badstue. Treningssenteret Best Helse på Holtet, samt EVO treningssenter ved Sæterkrysset. Nærhet til Østensjøvannet og Østmarka som er et eldorado for alle turinteresserte.

Se vedlagte nabolagsprofil for ytterligere fasiliteter og avstander.

Bygninger

Området består i all hovedsak av villabebyggelse.

Byggemåte

Se krav til byggemåte i utbyggingsavtale og reguleringsplan for Sandstuveien 41.

Arealer og innhold

1. og 2. Etasje
Leil. DL01. 4 rom. BRA 89,7 kvm.
Leil. DL02. 4 rom. BRA 97,8 kvm.
Leil. DL03. 4 rom. BRA 91 kvm.
Leil. DL04. 4 rom. BRA 102,9 kvm.
Leil. DL05. 4 rom. BRA 86,8 kvm.
Leil. DL06. 4 rom. BRA 96,9 kvm.

3. Etasje
Leil. 301. 3 rom. BRA 48 kvm.
Leil. 302. 3 rom. BRA 51,4 kvm.
Leil. 303. 3 rom. BRA 59,7 kvm.
Leil. 304. 3 rom. BRA 68,6 kvm.
Leil. 305. 2 rom. BRA 39,9 kvm.

4. Etasje
Leil. 401. 3 rom. BRA 48 kvm.
Leil. 402. 3 rom. BRA 51,4 kvm.
Leil. 403. 3 rom. BRA 59,7 kvm.
Leil. 404. 3 rom. BRA 68,6 kvm.
Leil. 405. 2 rom. BRA 39,9 kvm.

Totalt 1100,3 kvm (BRA-i). 1349 kvm inkluderer fellesarealer.

Standard

Standard for leilighetene må selv bestemmes av eier.

Parkering / Garasje

Rammetillatelsen inkluderer utgraving av garasjeanlegg med 5 parkeringsplasser, samt 1 HC-plass. Det skal også avsettes plass til 47 sykkelparkeringsplasser.

Adkomst

Enkel adkomst. Se vedlagt kartskisse på høyre side i nettannonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra eiendomsmegler. Velkommen til visning!

Beskrivelse av tomt/utearealer

Utstedt rammetillatelse inkluderer uteoppholdsareal til privat bruk i form av balkonger eller hage på 175,4 kvm, samt felles utvendig oppholdsareal på 303,5 kvm.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f.eks. rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Det fremgår bl.a. av servituttene:
- Vann- og kloakkvesenet har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg.
- Vann- og kloakkvesenet har rett til når som helst å kreve slike ledningsanlegg brakt i samsvar med reglement og bestemmelser hvis det skulle finne det nødvendig.
- Hjemmelshaver til gnr. 160 bnr. 904 samtykker til at nåværende og fremtidige eiere av gnr. 160 bnr. 328 får adkomstvei fra Stengrims vei over bnr. 904 som skissert i vedlegg 1. Såfremt eier av gnr. 160 bnr. 904 ønsker å forandre utforming av denne adkomstvei som følge av en evt. utvidelse av dagens bensinanlegg aksepteres dette av nåværende og fremtidige eiere av gnr.. 160 bnr. 328. Alt vedlikehold og opparbeidelse av innkjørselen påhviler eierne av gnr. 160 bnr. 328.
- Det er gitt midlertidig unntak fra krav i bygningsloven om brannvegg i anledning oppføring av garasje (1964).
- Steingrims vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde 6m kjørebane + 2m bredt fortau med kantstein. Eier kan når som helst når Oslo kommune måtte forlange det, måtte opparbeide veiene med kloakk langs tomta i inntil 8m bredde, heri innbefattet fortau og kloakk av inntil 305 mm diameter.
- Del av tomt (133 kvm) ble i 1957 ekspropriert av kommunen.
- I anledning salg mellom tidligere eier Onsgaard og kjøper Naustvik i 1964, skulle selger kunne disponere kjellerstue med kokeanretning så lenge han selv ønsket, samt rett til å sette opp egen garasje på eiendommen. Ved selgers død skulle eventuelt oppsatt garasje tilfalle eiendommen.

GNR. 160 BNR. 328
1928/920779-1/105 BESTEMMELSE OM DELEFORBUD TINGLYST
15.06.1928
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser

1928/920761-1/105 BESTEMMELSE OM DELEFORBUD TINGLYST
31.08.1928
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Med flere bestemmelser
Overført fra gnr 160 bnr 265

1937/9317-1/105 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. TINGLYST
02.09.1937
Gjelder denne registerenheten med flere

1941/6400-1/105 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. TINGLYST
20.06.1941
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger mv.
Overført fra gnr 160 bnr 266

1942/10665-1/105 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. TINGLYST
18.11.1942
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger mv.

1943/8747-1/105 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE TINGLYST
20.11.1943

1947/783-1/105 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE TINGLYST
21.01.1947

1955/9642-1/105 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. TINGLYST
23.07.1955

1955/9643-1/105 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST
23.07.1955
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Overført fra gnr 160 bnr 266

1956/7055-1/105 BESTEMMELSE OM VEG TINGLYST
15.06.1956
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser
Overført fra gnr 160 bnr 266
1957/13686-1/105 SKJØNN TINGLYST
07.11.1957
Dok. tgl. m/dbnr. 13686 - 13708.
Gjelder denne registerenheten med flere

1963/5128-1/105 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE TINGLYST
02.05.1963
:Knr:0301 Gnr:160 Bnr:792
:Knr:0301 Gnr:160 Bnr:793
Med flere bestemmelser

1964/13375-2/105 BEST OM GARASJE/PARKERING TINGLYST
14.10.1964
Med flere bestemmelser

1964/15447-1/105 BEST OM GARASJE/PARKERING TINGLYST
23.11.1964
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

1964/15448-1/105 BEST OM GARASJE/PARKERING TINGLYST
23.11.1964
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

GNR. 160 BNR. 904
1995/72008-1/105 BEST. OM ADKOMSTRETT TINGLYST
18.12.1995
:Knr:0301 Gnr:160 Bnr:328
Med flere bestemmelser

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.
Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det er gitt rammetillatelse utstedt 16.05.2023. Rammetillatelsen som er gitt for Sandstuveien 41 A, tillater riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av en ny boligblokk med fire etasjer, takterrasse, og en underjordisk parkeringskjeller.

Brukstillatelse skal som et minimum foreligge til overtagelse ved overlevering av nye bygg. Selger av leilighetene er ansvarlig for å fremskaffe ferdigattest så snart det kan la seg gjennomføre.

For eksisterende bygg foreligger det ingen byggesak i kommunens arkiver for første gangs oppføring. Det foreligger imidlertid en ferdigattest for tilbygg fra 1973, samt en tilsynsrapport som bekrefter ferdigattest for tilbygg og påbygg fra 1967.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Reguleringsforhold

Bystyret vedtok 02.11.2021 en egen detaljregulering for Sandstuveien 41. Planens hensikt er å tilrettelegge for en høyere utnyttelse for boliger lokalisert i en umiddelbar nærhet til Brattlikollen T- banestasjon med kort reisevei til Oslo sentrum. Planens intensjon er også å knytte ny bebyggelse til eksisterende områdesituasjon og uteoppholdsareal i Steingrimsvei 2 og 4 på en bedre måte, ved at bygningskroppen vil komplettere eksisterende tun og skape et grønt uteområde med gode kvaliteter og i tillegg virke som en støyskjerm mot T-banelinjen.

Se reguleringsplanen i vedlegget til salgsoppgaven.

Iht. planinnsyn er det følgende pågående byggesaker i nærheten pr. 06.09.2024:
- Steingrims vei 3 A - Rehabilitering av pipe
- Steingrims vei 3 B - Bruksendring av underetasje til bolig og fasadeendring
- Steingrims vei 5 - Tilbygg, bruksendring og fasadeendring
- Brattlikollen T-banestasjon - Oppgradering
- Vardeveien 74 C - Oppføring av garasje

Energimerking

Energi- og oppvarmingskarakter foreligger ikke p.t.

Andre faste løpende kostnader

Det anbefales å engasjere en forretningsfører som utarbeider forslag til budsjett og stipulerte felleskostnader pr. enhet i sameiet.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Festeavtale

Nei, eiet tomt.

Sammendrag fra selgers egenerklæring

Det er ikke utarbeidet egenerklæring.

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Kjøpekontrakten som legges til grunn for handelen er iht. meglerstandard mars 2020 om salg av AS med ny oppgjørsavtale.

Adgang til utleie

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Det hefter ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Kjøpsforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Kjøpsforsikring fra If. Produktet inneholder boligkjøperforsikring, hus-/hytteforsikring med superdekning og innboforsikring med superdekning. Les mer om Kjøpsforsikring i vedlagte materiell.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Tilrettelegging (Kr.9 900)
Provisjon (forutsatt salgssum: 31 500 000,-) (Kr.393 750)
Internett annonsering - Oppløft Finn (Kr.4 900)
Factoring/ Betalingsutsettelse (Kr.8 000)
Godtgjørelse oppgjør (Oppgjørskostnad) (Kr.25 000)
Grunnpakke markedsføring (Kr.21 000)
Garantiforsikringspremie (Kr.2 500)
Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.500)
Spørring elektronisk grunnbok (Kr.1 150)
Totalt kr. (Kr.466 700)
Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger kr 19900,-

Vedlegg til salgsoppgaven

Signert utbyggingsavtale Sandstuveien
Rammetillatelse
Arkitekttegninger prosjekt
Reguleringsbestemmelser
Årsregnskap 2023
Revisjonsberetning 2023 - Brattlikollen
Utvikling AS
Leilighetsfordeling, BRA og parkering
Vurdering av energieffektivitet
Miljørapport
Overvannshåndtering
Grunnboringskart
Geoteknisk datarapport
Servitutter
Gammel grunnbok
Bud og budgivning