Kombinasjonslokale i Evje sentrum

Om eiendommen

Eiendommen inneholder en næringsdel som i dag er utleid til Evje Optikk, og en leilighet i 2. og 3. etasje.

Innhold

Leiligheten går over tre etasjer og inneholder:
1. etasje: Gang med trapp opp til 2. etasje
2. etasje: Gang, kjøkken og 2 stuer
3. etasje: Gang, 2 soverom, bad og 3 kott

Næringsdelen består av 1. etasje + kjeller og inneholder:
1. etasje, BRA ca 142 m2 : Butikklokale, undersøkelsesrom, labratorie, gang, toalettrom, pauserom/kontor, trappegang til kjeller.
Kjeller BRA ca 70 m2: 6 bodrom

Areal står opplyst i tilstandsrapport.

Standard

Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.

Tilstandsrapporten for LEILIGHET i 2. OG 3. ETASJE er utarbeidet av Agder Takstsenter AS v/Finn Stedjan den 13.06.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.

Bygningssakskyndigs konklusjon:
Leilighet med beliggenhet i 2. og 3.etasje i kombinert næringsbygg/boligbygg. Det er kun leilighetens innvendige konstruksjoner som er kontrollert i tråd med forskriftskrav, samt vinduer, ytterdører og balkong/veranda utvendig. Adkomst til leiligheten via gang i 1.etasje. Generelt fremstår leiligheten med normal bruksslitasje, dog med noen avvik i forhold til gjeldende forskrift og standard for omsetning av bolig. Avvikene gjelder spesielt rekkverkshøyder i innvendige trapper, våtromsplater på vegger i bad, høydeforskjell på noen gulvflater, kjellerrom etc. For ytterligere merknader - se de respektive bygningsdeler under Konstruksjoner. Det vurderes å være behov for noen tiltak, da spesielt innvendig i leiligheten for å oppfylle standardens krav. Ellers anbefales det at det utføres jevnlige vedlikeholdstiltak.

Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Ingen.

TG2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Vurdering av avvik:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Rekkverket rundt verandaen har en høyde som er lavere enn dagens krav til rekkverk høyder som er på 1 m.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn - Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er på steder hvor det er utført måling av høydeforskjell på gulvflater registrert forskjeller på mellom 15 og 30 mm gjennom hele rommet. Dette gjelder
målinger utført i 3. etasje. Høydeforskjellene vurderes å ikke ha annen innvirkning enn at de er der og kan være estetisk synlige. Bruken av rommene vurderes å ikke være vesentlig forringet.

Innvendig > Rom Under Terreng - Vurdering av avvik:
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Det er stedvis registrert merker etter saltutslag i betongfuger mellom naturstein på grunnmuren og stedvis på betonggulv.
Det er stedvis i kjellergulvet registrert sprekkdannelser. Dette synes å være av dato og årsak kan synes å være mindre bevegelser i grunnen under gulvet.
Betonggulvet har stedvis mindre ujevnheter og skjevheter, noe som ikke er unaturlig å registrere i bygninger av slik alder.

Innvendig > Innvendige trapper - Vurdering av avvik:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Ved trapp til kjeller er det ikke montert rekkverk/håndløpere på vegger.
Trapp mellom 1. og 2. etasje er rekkverk på trappen 85 cm. Dette er lavere enn dagens krav på 90 cm.
Rekkverk rundt trappeåpning i 2.etasje er målt til 72 cm høyde. Dette er veldig lavt i forhold til dagens høydekrav til rekkverk, og gir økt fare for fall
Åpninger mellom spiler i rekkverket er målt i cirka 14 cm. Dette er større enn dagens krav til åpninger i rekkverk som er på cm.

Innvendig > Innvendige dører - Vurdering av avvik:
Det er avvik: Og dør til kjellerrom er det registrert fuktighet/fuktmerker i nedre del av karmer. Dette kan gi ytterligere skadeutvikling. Innvendig dører i 2. og 3.etasje vurderes å være i normal god stand.

Våtrom > 3.etasje > Bad > Overflater vegger og himling - Vurdering av avvik:
Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
Det er ikke montert metallbeslag i bunnen av våtromsplater. Dette gjelder i hele rommet, også i våtsoner hvor dette er spesielt viktig for å oppnå god
vanntetting. Slike metallbeslag er en del av tetting i bunnen av platen, og er tiltenkt å forhindre at skader på platene oppstår, samt hindre vann i å kunne
trekke viderer innover i veggen ved direkte vannbelastning på veggflatene. Det er også lite forsegling i bunn av platene.
Det er montert dusjkabinett i rommet på befaringtidspunktet, som beskytter platene mot direkte fuktbelastning.Om dette fjernes må tetting i bunn av
platene utføres.

Våtrom > 3.etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt - Vurdering av avvik:
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Beleggoppkant rundt rørgjennomføring for avløp fra dusjkabinett har sprekkdannelser. Dette kan gi økt fare for lekkasjer rundt rørene ved vannutstrømning på gulvet. Vannrør som er ført gjennom gulvflaten har tetting med silikonmasse, og ikke oppkant av belegget rundt røret.

Tekniske installasjoner > Vannledninger - Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Det er irr på rør.
Det er på enkelte kobberrør i kjellerrom registrert irr på rørkoplingene. Rør i kjelleren har oppnådd høy alder, og mer enn halvparten av forventet brukstid er overskredet. Kobberrør slites normalt fra innsiden og det er vanskelig å kunne kontrollere hvor slitt rørene er.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank - Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Varmtvannsberederen elektriske tilkobling er til stikkontakt. Regelverket tilsier fast tilkobling til denne type bereder.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Elektrisk anlegg er å variende alder. Noen elektriske ledninger i kjeller er av eldre dato og flettverk utførelse. Noen brytere er også av eldre dato.
Ifølge eier er det gjort oppgraderinger på de elektriske anlegget i forbindelse med Renovering av leilighet i andre etasje.

For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
-
Tilstandsrapporten for NÆRINGSDEL er utarbeidet av Agder Takstsenter AS v/Finn Stedjan den 05.08.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.

Bygningssakskyndigs konklusjon:
Eldre næringsbygg med areal fordelt over kjeller, 1.etasje, 2.etasje og 3.etasje. Bygningen inneholder næringsdel i det meste av kjeller, samt hele 1.etasje. I 2. og 3.etasje er det innredet leilighet som er opprustet betydelig senere år. Bygningen fremstår generelt med noen aldringstegn og bruksslitasje på bygningsdeler, men ut fra alder vurderes vedlikehold å være jevnlig utført. Det er i forbindelse med rapporten registrert noen avvik/merknader på utvendige bygningsdeler - i grove trekk slik:

Utvendig:
- svekkelser i treverk på noen kledningsbord - ytterkledning.
- noen vinduer i mur har kort avstand til grunn ut utsettes for økt fuktbelastning. Noen vinduer har
råtedannelser.
- vinduer i trevegger har stedvis aldringstegn/slitasje og begrenset gjenværende brukstid.
- det ble registrert rustdannelser stedvis på takrennekroker.
- generelt behov for vedlikehold på utvendige fasader.

Innvendig:
- saltutslag på innvendige mur/betongvegger og stedvis på betonggulv - tegn på fuktvandring gjennom mur/
betonggulv.
- et bodrom synes være brukt til røykerom og har omfattende sotansamlinger på overflater.
- ventilering av næringsarealet er med naturlig ventilasjon.
- ventilering av kjellerrom er begrenset og bør med fordel forbedres.
- stedvis mindre ujevnheter i gulvflate i 1.etasje
- toalettrom har begrenset avtrekk/ventilasjonsmuligheter ut over lufting med vindu, samt at det er slitasje etter bruk.

Forøvrig vises til det til beskrivelse, levetidsbetraktninger, vedlikeholdsintervaller, samt vurdering gitt under de respektive avsnitt og bygningsdeler. Det er viktig at rapporten leses i sin helhet.

Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Innvendige trapper - Vurdering / Avvik
Trappen har ikke rekkverk og det er heller ikke montert håndrekke på vegg i trappeløpet. Dette gjør mer usikker i bruk og gir økt fare for fall. Det er krav til sikring/rekkverk i trapper, og etter dagens krav skal det være både rekkverk og håndleder på veggen. Selve trappen fremstår ellers med normal god stand.

TG2:
Drenering - Vurdering / Avvik
Med bakgrunn i registrerte saltutslag i flere av kjellerrommene, vurderes drenering å ha svekkelser som gjør at det dannes vannbelastning på muren og at fuktighet vandrer gjennom muren og inn i kjellerrom. Det dannes da saltutslag når vannet fordamper på innsiden av muren. I tillegg vurderes eventuell drenerings alder å være høy, og den har en redusert gjenværende brukstid før til tiltak må gjøres.

Yttervegg - Vurdering / Avvik
Trevegger: Ytterkledning fremstår generelt med aldringstegn og stedvis med vedlikeholdsbehov. Det er lite/ svært begrenset med lufting bak ytterkledningen, noe som kan bidra til at kledningen utsettes for økt fuktbelastning om vann kommer inn bak kledningen. Dette kan også gi skader på konstruksjoner bak kledningen. Det er noen steder også "lappet" inn kledningsbord der det tidligere har vært vindu. Stedvis kort avstand fra betongtrapp til kledning, noe som kan gi økt fuktbelastning på kledning/bunnstokk i disse områdene. Det ble enkelte steder registrert flekker med svekkelser i treverk i bunn av kledningen, noe som tilsier at fuktskader kan være under utvikling.
Årsak til registrerte avvik vurderes i hovedsak å være grunnet veggenes/kledningens alder.
Betongvegger/murvegger: Betongvegger/murvegger fremstår på befaringen med normal værslitasje. Det ble registrert enkelte mindre riss/ sprekkdannelse i utvendig veggoverflate, da spesielt i nærheten av vinduer. Ellers vurderes synlige deler av betong/murvegger å ha normal god stand.

Vinduer og ytterdører - Vurdering / Avvik
Generelt fremstår vinduene med aldringstegn og slitasje utvendig, og det vil være behov for vedlikeholdstiltak. Noen av vinduene i grunnmur/betongvegg har kort avstand til grunnen, noe som bidrar til økt fuktbelastning på vinduskarmer/rammer. Det er på enkelte vinduer registrert flekker med mykt treverk, noe som kan være begynnelse til skadeutvikling i treverket.
Ytterdører fremstår generelt med normal bruksslitasje, alder tatt i betraktning. Dobbeldør til kjeller har en del slitasje og fuktmerker i bunnsvill, og merker etter opptrekk av fukti utvendig omramming /karmer. Det ble på befaringen målt forhøyet fuktinnhold i treverket. Utvendig står gruslagt terreng i kontakt med bunnsvilla/nedre del av karmer. Inngangsdør til butikklokale vurderes å være i normal god stand og med normal slitasje etter bruk. Ståldør i murvegg fremstår med normal god stand. Hovedinngangsdør til leilighet er av nyere dato og fremstår i normal god stand.

Balkonger, terrasser, veranda og lignende Lasterampe > bakside - Vurdering / Avvik
Lasterampen har en høyde over grunnen på over 50 cm, og det er ikke montert rekkverk eller annen form for sikring mot fall fra rampen. Dagens regelverk setter krav til sikring mot fall på alle terrasser/veranda/ balkonger som har høyde over terreng på mer enn 50 cm. Da rampen ble oppført var det ikke normalt at rekkverk ble montert på slike rekkverk, da de ble benyttet i forbindelse med butikkdrift, for mottak av varer. Årsak til at rekkverk ikke er montert er at rampen ble utført slik da den ble bygget.

Yttertak Taktekking - Vurdering / Avvik
Taktekkingen er besiktiget fra bakkenivå. Tekkingen på hovedtaket fremstår med normal slitasje/elde, og stedvis er det registrert noe grønske på overflaten. Tekkingen vurderes ellers å være i normal god stand, alder tatt i betraktning. Taktekking over kjellertrapp har slitasje og har oppnådd høy alder. Tekkingen har løs/utett avslutning mot murvegg. Tekkingen kan på regnes å måtte skiftes.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Vurdering / Avvik
Kjelleren vurderes å ha begrenset utlufting/ventilering. Det er i flere rom registrert saltutslag og fuktskjolder på gulvoverflater og nedre deler av murvegger, noe som tyder på fuktvandring gjennom grunnmuren og betonggulvet. Dette må sees i sammenheng med punkt Drenering. Et kjellerrom har overflater med store mengder sot på alle overflater. Dette synes å ha blitt brukt til røyking av kjøtt i tidligere tider. Rommet står avlukket og ubrukt på befaringstidspunktet. Eier opplyser at det vinterstid har blitt lagret store mengder snø etter skuffing på eiendommen, noe som gjør at det vil kunne trekke store mengder smeltevann ned i grunnen langs grunnmuren. Dette kan også påvirke fuktbelastningen på både grunnmur og betonggulv, og medvirke til fuktopptrekk fra grunnen slik at saltsutslag oppstår.
Årsak til svekket utlufting av kjellerrommene er at det ikke er etablert tilstrekkelig med lufteventiler eller annen form for ventilering av rommene.
Årsak til fuktvandring gjennom mur og betonggulv er mest sannsynlig grunnet svekkelser i drenering og høy fuktbelastning av grunnmuren.

Gulv på grunn kjellergulv - Vurdering / Avvik
Det er i flere rom registrert synlig saltutslag og fuktmerker på gulvflaten, da spesielt stedvis i overgang mellom betonggulv og grunnmur. Gulvflaten har mindre ujevheter og litt høydeforskjell på overflater i kjellerrommene.

Toalettrom (ikke våtrom) Toalettrom > næringsdel - Vurdering / Avvik
Avtrekk fra rommet vurderes å være begrenset da det kun er utluftingsmulighet via vindu. Ventileringen av rommet vurderes å være begrenset slik den fremstår, lite ventilering av toalettrom kan medvirke til blant annet luktutforderinger ved bruk av klosettet. Rommet fremstår generelt med bruksslitasje.

Innvendige overflater - Vurdering / Avvik
De innvendige overflatene i næringsdelen fremstår generelt med normal slitasje etter bruk. Overflatene er pusset opp senere år og fremstår i normal god stand. Eldste overflater i rommene vil ha behov for noe opprustning i årene fremover. Det er stedvis registrert noen ujevnheter i de innvendige overflatene, da i de minst synlige og brukte rommene.
I kjeller er det et rom som tidligere opplyses å ha blitt benyttet til røyking av kjøtt. Dette rommet har de fleste overflater med store mengder sot, og det er lukt fra rommet. For at rommet skal kunne benyttes uten sotbelastning må dette rengjøres.
Overflate/konstruksjon mot gang tilhørende leiligheten synes å ikke ha tilstrekkelig brannmotstand til å kunne være et brannskille. Om næringsdel og gang til leilighet skal tilhøre separate brannceller må utførelse /konstruksjonen dokumenteres nærmere.

For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Info leieavtaler

Evje Optikk AS leier lokalene i dag. De har leid lokalene siden 01.02.2023. Per 03.01.23 var månedlige leieinntekter er kr 23 580. Husleien reguleres en gang i året pr 1. februar etter konsumprisindeksen, neste regulering er 01.02.2025. Årlig Leieavtalen utløper uten oppsigelse 01.06.2026. Leieforholdet kan ikke sies opp i perioden. For spørsmål vedrørende leieavtalen, kontakt megler.

Adkomst

Boligen er merket med TIL SALGS-plakat fra Sørmegleren og det vil være skiltet ved fellesvisning.

Diverse

Evje Optikk AS leier lokalene i dag. De har leid lokalene siden 01.02.2023. Per 03.01.24 var månedlige leieinntekter er kr 23 580. Husleien reguleres en gang i året pr 1. februar etter konsumprisindeksen, neste regulering er 01.02.2025. Årlig Leieavtalen utløper uten oppsigelse 01.06.2026. Leieforholdet kan ikke sies opp i perioden. Leilighet er per i dag ikke utleid. For spørsmål vedrørende leieavtalen, kontakt megler.

Parkering

I tillegg til parkering på egen eiendom, er det tinglyst rett til 5 parkeringsplasser plassert på sparebanksiden av Coop Ekstra sin parkering.

Regulering

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor, gang-/sykkelvei og annen veggrunn - teknisk anlegg, tilhører reguleringsplan Områdeplan Evje sentrum, datert 24.01.2013. På generell basis gjør vi oppmerksom på at det kan foreligge fremtidige planer hos kommunen for området rundt eiendommen, som megler ikke har mottatt opplysninger om.

Ansvarlig megler

Jan Terje Halvorsen