FROGNER KINO - En tradisjonsrik kinoperle

Frogner Kino var Oslos første kommunale stumfilmkino. Den ble oppført og åpnet i 1926,som den første i det nystartede Oslo Kinomatografer. Gården i Frognerveien 30 ble
byggemeldt i 1923 og arkitekt Kristen Rivertz tegnet både leiligheter, forretninger og innredet kinolokalet. Imidlertid ble oppdraget med å innrede kinoen overtatt av Lars Backer,og han tegnet om vestibyle og sal til en såkalt atmosfærisk kino , der meningen var å gi publikum en illusjon av at man befant seg utendørs, ved Akropolis i det antikke Hellas.

Frogner kino er senere bygget om flere ganger; i 1945, 1956, 1965 (fasade) og på 1990-tallet. I 2004 ble kinoen lagt ned og solgt av Oslo kommune, og salen ble igjen bygget om. Kinosalen ble så regulert til spesialområde for bevaring i juni 2005. Vestibylen og gården er ført på byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygg og anlegg.

Den er i dag gjenskapt tilbake til Lars Backers historiske interiør anno 1926, og åpnet dørene i oktober 2019 etter to år med oppussing til rundt 20 millioner kroner. Frogner Kino er nå en privateid liten bydelskino med visninger av ny og vintagefilm, konsertserier med filmmusikk og stumfilmvisninger med levende musikk.

Punchebollen kafé utgjør størsteparten av Frogner Kinos foajé.

BELIGGENHET
Områdene rundt Frogner er varierte og omfatter noen av de mest populære og eksklusive bydelene i Oslo. Øst for Frogner ligger Majorstuen, et livlig knutepunkt for handel, kollektivtransport og kultur. Majorstuen er kjent for Bogstadveien, en av Oslos mest populære handlegater, og Majorstuen stasjon, som er et viktig kollektivknutepunkt med både t-bane, trikk og bussforbindelser. Området har også et bredt utvalg av restauranter, kafeer og utelivstilbud.

Sørøst for Frogner ligger Uranienborg, et område som deler mye av sin historiske og arkitektoniske sjarm med Frogner. Uranienborg er preget av flotte bygårder fra slutten av 1800-tallet og tidlig 1900-tall, samt flere ambassader og konsulater. Uranienborgparken og Uranienborg kirke er sentrale landemerker i dette rolige og elegante boligområdet.

Vest for Frogner finner man Bygdøy, en halvøy kjent for sine store grøntområder, strender og museer. Bygdøy er hjem til flere av Norges mest kjente kulturinstitusjoner, som Vikingskipshuset, Norsk Folkemuseum og Frammuseet. Området er også et populært utfartssted for friluftsliv og rekreasjon, med flere turstier og badeplasser. Sør for Frogner ligger Skillebekk, et mindre boligområde som strekker seg ned mot Oslofjorden. Området er preget av storslåtte bygårder og villaer, og har en nærhet til både sentrum og sjøen. Skillebekk har også flere små parker og et utvalg av hyggelige kafeer og butikker.

Øst for Skillebekk og sørøst for Frogner ligger Vika, et moderne og forretningsorientert område nær Oslo sentrum. Vika er kjent for sine høye kontorbygninger, luksushoteller og Aker Brygge, et populært shopping- og restaurantområde ved vannkanten. Vika fungerer som en bro mellom de mer tradisjonelle boligområdene og Oslos pulserende bykjerne.

Disse områdene rundt Frogner gir en god blanding av historiske bygårder, moderne fasiliteter, kulturelle tilbud og naturskjønne omgivelser, noe som gjør dem til attraktive steder å bo og besøke i Oslo.

Frogner kino, som ligger i Frogner-området i Oslo, er godt forbundet med resten av byen gjennom et omfattende nettverk av offentlig transport. Området er betjent av flere trikkelinjer, inkludert linjene 12 (Majorstuen-Kjelsås) og 13 (Bekkestua-Lilleaker-Grefsen), med holdeplasser som Frogner plass og Elisenberg kun noen minutters gange fra kinoen. Disse trikkelinjene gir enkel tilgang til andre deler av Oslo, inkludert sentrum.

Det finnes også flere bussruter som går gjennom eller i nærheten av Frogner. Busslinjer som 20 (Skøyen-Galgeberg), 30 (Bygdøy-Nydalen) og 31 (Fornebu-Tonsenhagen) har stoppesteder i nærheten av Frogner kino. Disse bussrutene forbinder området med viktige knutepunkter som Oslo S, Majorstuen, og andre sentrale områder i Oslo.
Den nærmeste T-banestasjonen til Frogner kino er Majorstuen stasjon, som ligger omtrent 15 minutters gange unna. Majorstuen er et sentralt knutepunkt for flere T-banelinjer (1, 2, 3, 4, 5), som gir rask og effektiv transport til forskjellige deler av byen og omkringliggende områder.

Frogner er et sykkelvennlig område med flere dedikerte sykkelstier som gjør det enkelt å komme seg til og fra Frogner kino med sykkel. For de som foretrekker å gå, er området rundt kinoen både trygt og attraktivt, med brede fortau og mange grønne områder. Det finnes også flere bysykkelstasjoner i nærheten av Frogner kino, noe som gjør det enkelt for både innbyggere og besøkende å leie sykler for kortere turer, spesielt i de varmere månedene.

Den gode tilgjengeligheten til ulike former for offentlig transport gjør det enkelt og praktisk å besøke Frogner kino, enten man kommer fra nærområdet eller fra andre deler av Oslo.

Adkomst fra offentlig vei eller gate. Lokalet ligger på gateplan.

LEIEFORHOLD
Hele eiendommen er utleid til Frogner Kino Drift AS. Selskapet har drevet med underskudd og leiekostnaden iht. kontrakten har i perioden 2020-2022 hver på 30% - 50% av selskapets omsetning.

Leieforholdet løper fra 16.01.2019-16.01.2029 og leien har ikke blitt indeksregulert p.t. Etter salg skal leieavtalen reforhandles. Leieavtalen vedlegges, samt at medhjelper kan konfereres ved spørsmål. Kjøper har opsjon om å kjøpe eiendommen med eller uten leieavtale. Se vedlagt budskjema.

LEASINGAVTALE
Det er inngått avtale med Ikano Bank vedr. leasing av diverse kinoutstyr. Overdragelse/kjøp av leasingavtalen kan være en mulighet, men dette må Ikano Bank vurdere.

Leasingavtalen vedlegges salgsprospektet. Interessenter kan kontakte medhjelper for ytterligere informasjon.

INNTEKTER/KOSTNADER
Takstmann har i takst stipulert leieinntektene til totalt kr 3 275 000 per år. Videre estimerer han et inntektsoverskudd på kr 1 911 426. Det er lagt inn 5 % ledighet. Felleskostnadene var på taksttidspunktet kr 1 080 204 per år for snr. 2 og kr 19 620 for snr. 16. For kapitalisert verdi, kontantstrømsanalyse etc, se vedlagte takst.
Fra takstdokumentet inntas følgende:


REHABILITERING
Det ifølge mottatte opplysninger vedtatt skifte av dører og vinduer. Det er usikkert hvordan dette skal finansieres.

PARKERING
Parkering i gate i henhold til gjeldende bestemmelser.

FYRING/OPPVARMING
Radiatorer tilknyttet fjernvarmeanlegg ifølge opplysninger gitt av eier.

FELLESUTGIFTER
Fellesutgifter for snr. 2 er totalt kr 90 017 pr. måned. Utgiftene dekker forretningslokale kr 60 749 og kapitalkostnader kr 29 268.
Fellesutgifter for snr. 16 er kr totalt 1 634pr. måned. Utgiftene dekker strøm/varmtvann kr 69, forretningslokale kr 1 057 og lånekostnader kr 508.
På det ekstraordinære årsmøtet som ble avholdt 2. september 2024 ble det vedtatt oppgradering av flere dører og vinduer i sameiet. Det ble ikke besluttet når utskiftning skal skje eller hvordan det skal finansieres, men det kan føre til kapitalinnkreving. Det vises til vedlagte protokoll.
Det tas forbehold om endringer.

FELLES FORMUE
For snr. 2 utgjør andel av felles formue kr. 582 994 pr. 31.12.2023.
For snr. 16 utgjør andel av felles formue kr. 10 139 pr. 31.12.2023.

FELLESGJELD
For snr. 2 utgjør andel av fellesgjeld kr. 4 225 000 pr. 01.06.2024.
For snr. 16 utgjør andel av fellesgjeld kr. 73 457 pr. 01.06.2024.

LÅNEVILKÅR FELLESGJELD
I henhold til opplysninger fra forretningsfører har sameiet følgende lån:

- Lån OBOS: restsaldo: kr 21 101 602, restløpetid: 26 år, antall terminer: 12, flytende rente på 6,95 % per 15.08.2024.

Andel fellesgjeld for snr. 2 utgjør kr 4 225 000 per 15.08.2024.

Andel fellesgjeld for snr. 16 utgjør kr 74 000 per 15.08.2024.

Det tas forbehold om endringer.

FORRETNINGSFØRER
OBOS Eiendomsforvaltning AS

SAMEIET
Frogner Kino Eiendom As består av to næringsseksjoner i Sameiet Frognerkompleks Eierseksjoner, org nr. 971 488 034. Sameiet er et kombinert sameie som består av 54 boligseksjoner og 11 næringsseksjoner.

Seksjon 2 har sameiebrøk 230/1152.

Seksjon 16 har sameiebrøk 4/1152

Interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i vedlagte husordensregler, vedtekter, regnskap, årsberetning og protokoll fra sameiet. Det er mulig å kontakte styret ved styreleder ved spørsmål.
Til orientering ble det vedtatt endringer i husordensreglene på ekstraordinært årsmøte 2. september 2024 knyttet til seksjonen som er til salgs. Endringen medfører at det skal være nattero i kino/kafé-seksjonen fra klokken 23:00 og ikke 01:00. Det vises til vedlagte protokoll.

REGULERING
I henhold til reguleringsplan S-4152 vedtatt 14.06.2005 er eiendommen regulert til:

- Byggeområde for bolig og allmennyttig formål (kino, teater, konsertlokale, bevertning m.m.) og

- Spesialområde bevaring - allmennyttig formål (kino, teater, konsertlokale m.m.)

Kino, teater, konsertlokale og bevertning m.m. skal ligge i 1. etasje. Alle meldings- og søknadspliktige tiltak som gjelder kinolokalet, skal forelegges Byantikvaren før det gis rammetillatelse/tillatelse til tiltak. Det tillates ikke boliger i 1. etasje.

Bakbygningen med kinosal er regulert til spesialområde bevaring allmennyttig formål, registrert som ORANSJE på byantikvaren sin gule liste, og vernet etter Plan- og bygningsloven. Det vil være et begrenset handlerom for hva eieren kan påregne at kommunen tillater av endringer på eiendommen. Det er regulert både i tinglyst erklæring og reguleringsplan at byantikvaren skal uttale seg før eventuelle endringer på eiendommen. Resten av eiendommen er registrert på byantikvarens sin gule liste som GUL. Bevaringsreguleringen fremgår også av kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart T5 for kulturminnevern (datert 04.03.2015).

Eiendommen er også omfattet av S-2255 og S-1732. Begge disse reguleringsplanene er helt eller delvis opphevet og erstattes av ny kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Formålet byggeområde for bolig i reguleringsbestemmelsene er opphevet iht. ny kommuneplan.

PRISANTYDNING OG OMKOSTNINGER
I tillegg til kjøpesummen, betaler kjøper alle omkostninger som følge av eierskiftet, herunder dokumentavgift 2,5 % av kjøpesum, tinglysningsgebyr kr 500, samt registrering av pantedokumenter à kr 500,-.

Antatt markedsverdi er satt til kr. 28 500 000,-.

Prisantydning Kr. 28 500 000,-
Andel fellesgjeld Kr.4 298 547,-
Dokumentavgift Kr.712 500,-
Tinglysingsgebyr skjøte Kr.500,-
Tinglysingsgebyr pantedokument Kr. 500,-

Kjøpesum med omkostninger Kr. 33 512 047,-

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en låneobligasjon og at eiendommen selges til takstverdi.

FERDIGATTEST
Det foreligger ferdigattest for tilbakeføring av Frogner Kino til opprinnelig stand datert 17.03.2020.
Det foreligger ferdigattest for tilbakeføring av inngangsparti og publikumsarealer datert 27.03.2020.

FORMUESVERDI
Medhjelper har forespurt formuesverdien på eiendommen. Ettersom seksjonen er næringseiendom, opplyser Skatteetaten at det ikke er mulig å få oppgitt dette.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, agGreal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

EIENDOMSSKATT
Eiendomsskatten for snr. 2 var kr 28 807 i 2023. For 2024 er eiendomsskatten for seksjonen beregnet til kr 35 529.

Eiendomsskatten for snr. 16 var kr 743 i 2023. For 2024 er eiendomsskatten for seksjonen beregnet til kr 916.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år. Det gjøres spesielt oppmerksom på at eiendomsskatten vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig.

FORSIKRING
Sameiet er forsikret i Gjensidige, med polisenummer 82900428 Forsikring gjelder kun bygget. Forsikring av innbo/løsøre må forsikres av den enkelte seksjonseier.

HEFTELSER
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse:

- 1927/921014-1/105 Bestemmelse om bebyggelse tinglyst 08.09.1927
Overført fra: 0301-212/346
Gjelder denne registerenheten med flere
I anledning at bygningsrådet har gitt dispensasjon for vinduer mot fasade erklærte daværende eier for seg og etterfølgende eiere å være forpliktet til å fjerne eller forandre det byggede når det forlanges. Erklæringen kan ikke slettes uten kommunen sitt samtykke. Dokumentet er av eldre dato og fremstår noe utydelig. Megler har ikke kunnet kontrollere hele innholdet. Dokumentet ligger vedlagt i salgsoppgaven og alle interessenter må gjøre seg kjent med dette.

- 1930/902349-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 24.04.1930
Bestemmelser om brannvegg/-dør
Overført fra: 0301-212/346
Gjelder denne registerenheten med flere
Erklæringen gjelder felles brannvegg mellom denne eiendommen og naboeiendommen Fredrik Stanges gate 4. Erklæringen gjelder for den til enhver tid eier av eiendommen og kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
Dokumentet er av eldre dato og fremstår noe utydelig. Megler har ikke kunnet kontrollere hele innholdet. Dokumentet ligger vedlagt i salgsoppgaven og alle interessenter må gjøre seg kjent med dette.

- 1986/10581-3/105 Erklæring/avtale tinglyst 13.02.1986
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 30,000
MED PRIORITET ETTER 80% AV SEKSJONENS LÅNETAKST
TIL ENHVER TID
Gjelder denne registerenheten med flere
Sameiet har tinglyst pant i begge seksjoner som sikkerhet for den enkelte sameiers forpliktelser overfor Sameiet.

- 1986/10581-4/105 Best. om adkomstrett tinglyst 13.02.1986
Rettighetshaver Sameierne.
I den tinglyste seksjoneringen står det at sameierne skal ha adgang til passasje gjennom seksjon 2 mellom dørene merket "A" og "B" på tegning som anvist i dokumentet.

- 2004/43975-1/105 Erklæring/avtale tinglyst 28.06.2004
Byantikvaren skal konsulteres ved endringer i kinosalen.
"Eier av eiendommen og enhver fremtidig eier av eiendommen skal ovenfor Oslo Kommune være forpliktet til på forhånd å konsultere Byantikvaren ved eventuelle endringer i kinosalen."

Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst servitutter i form av erklæringer/ avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen.

BESKRIVELSE AV KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD

Bygning generelt- utvendig
Grunnmur i mur. Bærende konstruksjoner i mur. Pussede fasader. Vinduer med rammer og karmer i tre. Buet tak tekket med papp, saltak tekket med takstein.

Bygning generelt – innvendig
Interiøret i Frogner Kino er urformet for å gi besøkende en intim og elegant kinoopplevelse. Det omfatter typiske elementer fra perioden, som tunge tepper, klassiske sitteplasser og utsmykket tak. Hovedsalen har en takhøyde på ca. 6-7 meter.

Det er av eier opplyst at kinosalen har 256 sitteplasser og at kapasiteten i konditoriet med vestibylen er 60 plasser.

Teknisk anlegg

Hvit sanitærutstyr.
Balansert ventilasjonsanlegg.
Brannvarslingsanlegg.
Radiatorer tilknyttet fjernvarmeanlegg ifølge opplysninger gitt av eier.