ÅL - Næringseiendom beliggende på vestsiden med nærhet til sentrum

Oppdragsnummer

96-23-0073

Eier

Trolløya næringseiendom as

Eiendomstype

Næringsbygg

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 110 Bnr. 614 i Ål kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

2002 / modernisert 2011

Arealer og fordeling per etasje

1. Plan:
- Verksted og adm. (Carfix): 316m2 BTA
- Uisolert lager (Carfix): 82m2 BTA

2. Plan:
- Kontor og lager (eier) inkl. trapp til 2. etasje: 55m2 BTA
- Felles trappeadkomst for leilighetene: 9m2 BTA
- Leilighet 1 (leies ut): 25m2 BTA
- Leilighet 2 (leies ut): 70m2 BTA

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte verdivurdering.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Areal

Bruttoareal: 557 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 2287 kvm

Beliggenhet

Eiendommen er beliggende i et eldre industri- og næringsområde på sydsiden av Rv 7, Hallingdalselva og Ål sentrum. Det er ca. 250 m til Ål stasjon og ca. 400 meter til bro over til Ål sentrum.

Bygninger

Eksisterende bygg er antatt oppført i 2002 med ombygging/oppgradering i 2011. Første etasje benyttes i dag til bilverksted av Cafix. Bilverkstedet inneholder verkstedhall, kontorer/adm./personalrom samt kaldtlager for lagring, dekkhotell mm.

I andre etasje er det et mindre loftsareal over verkstedhallen som benyttes som kontor og lager for eier. Andre etasje over østre del inneholder to leiligheter som leies ut. Godkjent plantegning fra 2011 viser kun 1 leilighet hvilket betyr at dagens situasjon med to leiligheter trolig ikke er godkjent.

Informasjon om bygninger er innhentet fra vedlagte verdivurdering.

Byggemåte

Bygningene er oppført med fundamenter grunnmurer og gulv på grunn av støpt betong. Bæresystemet i 1. etasje består av bærende støpte søyler og bjelker samt limtrebjelker. Etasjeskiller mot leiligheter er i støpt betong, mens etasjeskiller mot kontor/lager (loft) over verkstedhallen er utført i trekonstruksjoner opplagt på bjelker av limtre. 2. etasje er oppført i trekonstruksjoner med bindingsverksvegger utvendig kledd med trepanel.

Yttervegger i 1. etasje er av leca, utvendig slemmet. Innvendig pusset og malt. Mot vest er lecaveggen oppført som seksjoneringsvegg. Østre del av bygget har saltak av bærende takstoler. Lageret tilknytter verkstedhall på baksiden har pulttak med limtrebjelker og åser av tre. Taket over verkstedhallen er utført som saltak av trekonstruksjoner. Takene er tekket med korrigerte stålplater.

Verksted med administrasjon har nyere balansert ventilasjonsanlegg. Oppvarming er oppgradert med gulvvarme (rør i rør) og varmluftsvifter i hall. EL-anlegget er oppgradert med nye tavler og målere. Sanitærgarnityr/ sanitæropplegg er generelt av normal standard for et slikt bygg. Verkstedhallen har industrisluk i gulv. Verksted er også utstyrt med vesentlige tekniske anlegg som punktavsug samt el-opplegg for tyngre tekniske utstyr (løftebukker, kompressorer etc.).

Informasjon om byggemåte er innhentet fra vedlagte verdivurdering.

Standard

Hele bygget, både leiligheter og næringsdel, er preget av alder, slitasje og manglende vedlikehold. Tekniske anlegg har generelt god kvalitet. Det har vært foretatt regelmessig oppgradering, anlegget holder derfor god stand. Det vil være nødvendig med investeringer i oppgradering og vedlikehold av bygg og tomt fremover for å kunne bibeholde leieinntektene samt heve standarden til dagens krav.

Overflater og kledninger i 1. etasje:
Betonggulv er behandlet med malt betong/expoy. Noe steder er det fliser. I kontordelen er innvendige vegger av bindingsverk kledd med malte plater samt pusset og malt leca. Det er pusset og malt lecavegg mellom verksted og administrasjon. Himlinger er av malt betong, malte plater og noe takess.

Overflater, kledninger mm. i 2. etasje:
Yttervegger og Innvendige vegger er kledd med malte plater, panelplater og malt strie. Leiligheten har parkett/laminatgulv og gulvbelegg på underliggende dekke av betong. I gang/hall/trapperom er det fliser. I himlinger er det malt strie. Bad har fliser på gulv og vegger.

Kjøkken er i furu med profilerte fronter. Kjøkken har overskap og underskap og det er laminat benkeplate. Dører er enkle furu tredører. Leilighetene har mekanisk avtrekk på kjøkken og bad.
Kontor på loft er i god stand og har parkett på gulv, innfelt område for fliser, oppussede lyse overflater og fin belysning.

Generelt:
Vinduer har energiglass utført med trekarmer, noen beslått med aluminium. Noen ytterdører er aluminiumsdører og noen er ståldører. Innvendige dører i stål og tre. Bygget har flere isolerte automatiske heveporter (nassau) med vindusfelt. Trapp opp til leilighet er i stål mens trapp opp til loft over verksted er i tre.

Det er ukjent om det er oljeutskiller på eiendommen noe det er krav til med den bruken bygget har. Det er også ukjent om det er forurensninger i grunnen noe en ikke kan utelukke i dette tilfellet.

Utstyr

Driftstilbehør, inventar er ikke inkludert taksten.

Møblering

Driftstilbehør, inventar er ikke inkludert taksten.

Beskrivelse av tomt

Tomta er i flat og opparbeidet med asfalt og grus for parkering og adkomst. Utover dette noe grøntareal med steiner, busker og trær i overganger til andre eiendommer. Naboeiendom på sydsiden stiger bratt opp til Oppsjøvegen. Asfalt er enkelte steder preget av setninger og tidvis frost i grunnen.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

1997/1556-1/22 - REGISTRERING AV GRUNN (datert. 14.04.1997)
Denne matrikkelenheten er oppretter fra:Knr:3328 Gnr:110 Bnr:552

2021/66993-1/200 - REGISTRERING AV GRUNN (datert. 18.01.2021)
Utskilt fra denne matrikkelenheten:Knr:3328 Gnr:110 Bnr:720

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og avløpsnett via privat stikkledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest, se vedleggene i salgsoppgaven.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i regulert område, reguleringsplan Planid: 1982005. Planens navn: Ål stasjon Trolløya. Reguleringsplanen trådte i kraft 05.11.1982.

Tomta er i reguleringsplanen avsatt til Industriområder I1. Reguleringsbestemmelsene §3 angir følgende:

- Det kan oppføres bygninger i inntil 2 etasjer med en maks tillatt bygningshøyde på 9 meter.
- Grunnflaten på bygning kan maks utgjøre 50% av tomtas nettoareal.
- Parkering skal tilsvare 1. plass pr. 100 m2 brutto gulvflate industri eller pr. 200 m2 lager.
- Det er ikke tillatt å oppføre boligbygg i området, men bygningsrådet kan tillate vaktmesterleilighet.

På plankartet så fremgår det en maksimal utnyttelsesgrad på 0,30.
Planen er gammel og i dag må en kunne forvente en større utnyttelse enn 0,3 for slike eiendommer med denne bruken. Etter takstmannens vurdering er det ikke usannsynlig med en påregnelig utnyttelse på omkring 40-50% BYA og med bygg i 2-3 etasjer. Dette vil gi en total utnyttelse som er noe større enn det dagens reguleringsplan tillater (maks. 0,3) selv om parkering på terreng skal medregnes i BYA-utnyttelsen.

Dagens reguleringsplan forutsetter en utnyttelsesgrad på 0,3. Takstmann forutsetter dog at eiendommen ved en reguleringsendring vil kunne få en noe større utnyttelse, antatt 30% BYA eks. parkering, i 2 fulle etasjer (forsiktig antagelse). Dette vil gi en mulig bebyggelse:
BTA pr. etasje: 2287 m2 x 0,30 = 686 m2. Med 2 etasjer så vil dette tilsi et bruttoareal (BTA) på 1372 m2.

Dagens bebyggelse er på ca. 557 m2 BTA noe som vil gi et tilleggspotensial på 1372 m2 557 m2 = 815 m2 BTA.

Utbyggingspotensialets verdi antas å ha en tomtebelastning på kr. 1.500,- pr. m2 BTA. Potensialet vil således gi en tilleggsverdi for eiendommen på: Verdi utbyggingspotensial: 815 m2 x 1.500 kr/m2 = Kr. 1,222 mill.

Trolig vil det være mulig å bebygge eiendommen med ytterligere areal enn det dagens regulering tilsier. Vi velger derfor å sette utbyggingspotensialet verdi i dette tilfelle noe høyere til kr. 1,5 mill.

Opplysninger innhentet fra vedlagt verdivurdering og opplysninger fra kommunen.

Andre faste løpende kostnader

Kommunale avgifter 2024:
Kr. 12.285,- (Eiendomsskatt)
Kr. 1.847,50,- (Fast gebyr vann)
Kr. 5.862,50,- (Renovasjon)
Kr. 4.420,- (Akonto vann)
Kr. 5.056,- (Akonto kloakk)
Kr. 2.982,5 (Fast gebyr kloakk)
------------------------------------
Kr. 32.453,5,- pr. år (inkl.mva.)
------------------------------------

Det foreligger pt. restanse på eiendommen:
- Kommunale gebyr pr. 24.07.24: kr. 102 855,-

Årlige eierkostnader er estimert til kr. 93.730,- (se vedlagt verdivurdering)

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Oppgjør skjer i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven av 26.06.1992.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte verdivurdering.

Det gjøres oppmerksom på at salg av eiendommen skjer ved tvangssalg, og at reglene for tvangssalg ved medhjelper kommer til anvendelse.

Jfr. tvangsfullbyrdelsesloven av 26.06.1992, kapittel 11 og 12. Bestemmelsene i avhendingsloven gjelder ikke ved tvangssalg. Gjennomgå nøye bestemmelsene om tvangssalg, inntatt i salgsoppgaven, før bud legges inn.

Adgang til utleie

Takstmann har ikke fått opplysninger om leiekontrakter eller andre opplysninger om leieforholdene enn det som kan hentes fra kjente kilder (proff.no). Det er derfor ikke kjent hvilke leieinntekter eier har, men regnskapene til eierselskapet viser inntekter på kr. 422.000, - i 2021 og kr. 436.000, - i 2022. Regnskap for 2023 fremgår ikke.

Taksten tar derfor utgangspunkt i hva som vurderes som faktisk markedsleienivå slik eiendommen fremstår i dag.

Estimerte årlige brutto markedsleie:

Plan 1: Verksted og adm (Carfix) 316m2: kr. 379 200,-
Plan 1: Uisolert lager (Carfix) 82m2: kr. 57 000,-
Plan 2: Kontor og lager (eier) 64m2: kr. 44 800,-
Plan 2: Leilighet 1 (leies ut) 25m2: kr. 48 000,-
Plan 2: Leilighet 2 (leies ut) 70m2: kr. 96 000,-

SUM brutto årlig markedsleie: kr. 625 000,-

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Tvangsfullbyrdelsesloven
Eiendommen selges i den forfatning den er under visning, salget følger tvangsfullbyrdelsesloven av 26.06.1992, og avhendingsloven kommer ikke til anvendelse. For mer informasjon ta kontakt med megler.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Oppgjør til medhjelper skjer ihht medhjelperforskriften.

Vedlegg til salgsoppgaven

- Verdivurdering (datert 13.06.24)
- Utskrift av grunnboken
- Kommunale opplysninger (datert. 24.07.24)
- Budskjema tvangssalg