Bakgårdsbygning over 2 plan med takterrasse - verksted/​lager/​ kontor/​atelier/​ studio mv - parkeringsplass

Oppdragsnummer

302-24-0327

Eier

FROST KVADRAT AS

Eiendomstype

Næringsbygg

Eierform

Eierseksjon

Betegnelse

Gnr. 226 Bnr. 46 Snr. 2 i Oslo kommune

Byggeår

1896

Arealer og fordeling per etasje

Totalt BRA 0 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal):
- BRA-b (innglasset balkong):
- BRA-e (eksternt bruksareal):

- TBA (terrasse-/balkongareal)

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 100 kvm
- BRA-i: 94 kvm

Andre etasje:
- BRA-i: 83 kvm
-TBA: 17

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Areal

Primærrom: 177 kvm, Bruksareal: 183 kvm

Arealer og fordeling pr. etasje

Primærrom: 177 kvm, Bruksareal: 183 kvm


1. Etasje: Entré, gang, kontor, åpent kontor, verksted og bad.
2. Etasje: Kontor, gang, bad og kjøkken.
Kjellerbod i ekstern bolig.

Romhøyder:
1. Etasje: Entré fra 206 til 256 cm, lite kontor 243 cm, stort konto 242 cm, gang 243 cm, verksted 244 cm, og 233 cm.
2. Etasje: Kontor fra 220 - 271 cm, bad 171 - 223 cm, gang 229 - 266 cm. Kjøkken 176 - 266 cm.

Planhet gulv:
1. Etasje: Entré 8 mm, lite kontor 7 mm, stort kontor 11 mm, gang 11 mm, verksted tregulv 8 mm, betong gulv 12 mm.
2. Etasje: Kontor 9 mm, gang 15 mm, kjøkken 31 mm.

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 405 kvm

Forretningsfører

OBOS EIENDOMSFORVALTNING A/S

Beliggenhet

Eiendommen ligger attraktivt og sentralt plassert på Rosenhoff med få minutters gange til Carl Berner som er et knutepunkt for kollektivtrafikk med trikk, T-bane, buss og Flybuss. Gangavstand til Rosenhoff holdeplass med buss (linje 31, 363, 301, 321) og trikk (linje 17). Fra Carl Berner går T-banens linje 5, og fra Sinsen T-bane går linje 4 og 5.

Rett i nærheten finnes ulike dagligvareforretninger som Kiwi og Rema 1000. På Carl Berner finner du også apotek, bakeri, kaffebar, blomsterbutikk, grønnsaksbutikk, og det nye utestedet Carls, Vinmonopolet, 7-eleven, Narvesen med mer.

Det foregår mye spennende i nærområdet, Carl Berner er oppgradert og er blitt et spennede knutepunkt i byen. Oslo kommune jobber med oppgradering av Sophies Minde-bygget på Carl Berner i Oslo.

I de rehabliterte lokalene blir det fortsatt barnehage, antall avdelinger økes fra 17 til 20, samt kontorer og bydelsfunksjoner for Bydel Grünerløkka. Vi skal etablere helsestasjon, svangerskapskontroll, Oslohjelpa og forsamlingslokaler for bydelens innbyggere. Det er totalt ca. 13 000 kvadratmeter som skal rehabiliteres.

Uteområdet tilhørende eiendommen skal også rustes opp som en del av prosjektet. Det skal etableres ca. 7 100 kvadratmeter med utendørs lekeareal tilhørende barnehagen, og uteområdene skal bli et verdifullt supplement til beboere i området.

Prosjektet har som mål å sertifiseres til Excellent i BREEAM-NOR og skal gjennomføres som en utslippsfri byggeplass.

Alt dette er med å vitalisere nærområdet og det blir stadig mer populært å bo og jobbe i området.

Byggemåte

Bygget er oppført i murverk og ligger i nabogrensen mot øst, syd og vest. Opprinnelig var bygget en stallbygning, men har vært i bruk som verksted og kontor fra 1940-tallet.

Påbygget med 18 kvm i 2006 med tilbygg og takterrasse.

Standard

Unik mulighet: Bakgårdsbygg over to plan med terrasse - perfekt for kreative næringer!

Spennende næringsbygg over 2 plan med privat takterrasse. Denne bygningen har en god og fleksibel planløsning med mulighet for å dele bygget i to selvstendige deler. Begge etasjene kan brukes selvstendig. Dette gir en praktisk løsning for både egen bruk og muligheten for delvis utleie. Det er baderom i begge etasjer. Denne bygningen er en ideell for deg som ønsker et fleksibelt og inspirerende lokale tilpasset ulike behov og næringer.

Beskrivelse av bygget
Areal: Bygningen går over to plan og tilbyr rikelig med plass og god takhøyde til både praktisk og kreativ bruk.

1. etasje er på 100 kvm BRA
Inneholder: Entré, gang, kontor, åpent kontor, verksted og bad.
2. etasje er på 83 kvm
Inneholder:Kontor, gang, bad og kjøkken.

Kjellerbod i ekstern bolig.

Terrasse: Terrasse gir mulighet for avkobling, sosiale sammenkomster eller inspirasjon i det fri.

Planløsning: Hovedsakelig åpen og tilpasningsdyktig layout som gir stor fleksibilitet til å skape det rom og uttrykket du trenger.

Mulige bruksområder
Kreative yrker: Perfekt for kunstnere, fotografer arkitekter eller andre designere som trenger et atelier, studio eller verksted.

Kontor: Skap et unikt kontormiljø som inspirerer til produktivitet og samarbeid.
Lager: Egner seg også som lagerplass for små bedrifter som ønsker sentral beliggenhet.
Kombinasjonsløsninger: Mulighetene er mange - hvorfor ikke kombinere kontor med utstillingsrom eller verksted? Eller leie ut deler av arealet. Lokalt er enkelt å dele inn i 2. Her kan man bruke en hel etasje til eget bruk og leie ut den andre etasjen.

Unik atmosfære: Bygningens beliggenhet i bakgården gir en skjermet og rolig atmosfære, samtidig som du er i nærheten av byens pulserende liv.

Enkel adkomst for både transport og besøkende.
Fleksibilitet: Bygningen kan tilpasses dine behov

Dette er en unik anledning til å sikre deg et lokale som både inspirerer og fungerer som et praktisk arbeidsmiljø. Perfekt for deg som verdsetter særpreg og kreativ frihet, men også praktiske verkstedsarealer.

Opprinnelig var dette en stallbygning. Siden 1940-tallet har bygningen vært brukt til verksted, produksjon og kontorvirksomhet. Nåværende eier har benyttet lokalet til både verksted og kontor.

Her kan du drive egen virksomhet i eget lokale og slippe kostbare leieavtaler som stadig må fornyes.

Lokalet er godkjent til kontor- og verkstedsvirksomhet og passer til mange typer næringer.

Bygget er oppført i murverk og ligger i nabogrensen mot øst, syd og vest.

I 2005 ble det bygd på et tilbygg på 18 kvm i første etasje med takterrasse over. Fra lokalets 2. etasje er det utgang til takterrassen som kan brukes til lunsj, møter og til sosiale sammenkomster. Bygget har moderne ventilasjon.

Større oppgraderinger av tak/vinduer i 2023/2024. Tak i studio bygget opp på nytt. Isolert og økt vinkel. Tak på øvrig del (inngangsparti og over kjøkken og bad) oppgradert ved full kontroll, sveising ved behov og lagt på nye plater. Oppgradering av gavl. Takrenner. Ny Inntekking og beslag. Hele fasaden ble også rehabilitert i 2024 med ny puss og maling.


Det foreligger tilstandsrapport som er vedlagt salgsoppgaven

VESENTLIGE OPPGRADERINGER ETTER BYGGEÅR:

Selger opplyser om:
-Fuktstopper. Installering av elektroosmose-system. Isolering av Vindfang. Tak på bad i første etasje 2022. Fuktstopper AS. Var innom på kontroll 25.11.24. Fuktskjolder nederst ved mur. Benyttet difusjonsåpen maling, men ikke silikatmaling. Mulig det er årsaken, får rapport.
-Oppgradert/service av kloakkpumpe. Intec Pumper AS. 2022
-Bytte av inngangsdør og nye sideparti, installering av Yale Doorman. 2022.
-Satt inn møterom i 1 etg og tlf rom i andre etasje. 2022.
-Oppgradering tak. Tak i studio bygget opp på nytt. Isolert og økt vinkel til Velux vinduer.
Tak på øvrig del (inngangsparti og over kjøkken og bad) oppgradert ved full kontroll, sveising ved behov og lagt på nye plater.
Oppgradering av gavl. Takrenner. Inntekking og beslag utført av HB Blikk. Øvrig jobb av Christiana Fasade. 2023/2024.
-Studio, trapp og kjøkken i andre etasje. Alle flater malt. 2023/24.
-Terasse. Asfalt dekke på hele terrasse fuktsikring, HB Blikk. Fliseheller, 18 mm sklisikker.
Legging av BS Mal og Vedlikehold. 2024.
-Sokkel kledd med beslag (HB Blikk). 2024
-Fasade. Hele fasade mot nord og øst er byttet puss og malt. 2024. Benyttet Sto Lotusan. diUusjonsåpen maling. Christiania Fasade og
BS Mal og Vedlikehold.
-Ny inngangsdør til verksted 2024.
-Full service og filterbytte ventilasjonsanlegg (Energima, Stian), 11.2024.

Fra tilstandsrapport:
Mangler noe takplater i gang/teknisk rom. Tregulv fremstår med betydelig elde og slitasje skader, med behov for utskiftning.
Det ble konstatert betydelig fukt i tak under balkong, samt vegger verksted, kontor og gang. Hovedsagelig mot nord og øst, men også noe høye verdier mot sør nederst på veggen. Det ble konstatert avskalling av maling/flass murpuss tak og på vegg mot øst og noe på vegg mot bad. Det ble også målt forhøyde verdier på nordvegg på verksted og kontorer. Det ble også målt fra 16,3 til 20,8 % fukt på tregulv mot sør.

Det forutsettes at interessenter setter seg nøye inn i tilstandsrapporten før budgivning.

Oppvarming

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet.
Oppvarming med varmekabel begge bad, som styres fra sikringsskap, ellers panelovner.

Parkering / Garasje

Sameiet har 2 biloppstillingsplasser.

Seksjon 2 (murbygget som selges) har bruksrett til parkeringsplass med avtale om at vareleveranse skal kunne skje frem til dør.

Det er trang adkomst til bygget forbi trehuset og det er avtalt at parkering må skje slik at begge plassene kan brukes. I praksis fungerer dette bra når bakgårdsbygningen bruker plassen på dagtid og trehuset på kveldstid.

Det er ikke mulig å kjøre ut fra innerste parkeringsplass når det står 2 biler parkert på eiendommen. Det er inngått avtale om at man må avtale flytting av bil / parkering slik at biler kommer inn/ut. Det betyr at man må være tilgjengelig for flytting av bil. Dette er ikke optimalt, men det fungerer ved at man avtaler dette løpende. Man kan ikke parkere og sperre for hverandre.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg.

1922/993565-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: 0301-226/46

1946/300368-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: 0301-226/46

Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilkopplet offentlig avløp. Bakgårdsbygningen, som nå selges har pumpeløsning for avløp. Oppgradert/service av kloakkpumpe. Intec Pumper AS. 2022

Det er en tank mellom bakgårdsbygningen og hovedhuset med en pumpe i (sikring i sikringskapet). Den er frostfri. Rørene er koblet opp til avløp i hovedhus. Rør fra hovedhus til offentlig kum ble oppgradert for et par år tilbake.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for bygget slik det står i dag. Bygget er godkjent som kontor/verksted.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting som primærbolig kr 3 811 000,- pr
Verdien ved skattefastsetting som sekundærbolig kr ,- pr

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til tomt for offentlig bygning. Dette er for ny bebyggelse, men har ingen tilbakevirkning på dagens formål som er bolig i trehuset og kontor verksted i bakgårdsbygningen. Skal man på et senere tidspunkt endre bruk av bakgårdsbygningen, må man søke dispensasjon fra reguleringsformålet, samt innhente samtykke fra sameiet.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter E

Beskrivelse av sameiet

Sameiet består av 5 seksjoner.
Seksjon 1,3,4 og 5 (trehuset) er boligseksjoner og seksjon 2 er murbygget/næringsbygget.

Det er inngått rettsforlik om at eiere av trehuset er ansvarlig for kostnader til varmtvann til boligseksjonene, indre og ytre vedlikehold samt andre bygningsmessige tiltak på trehuset/boligbygningen.

Det er inngått rettsforlik om at eiere av murbygget er ansvarlig for kostnader til varmtvann, kostnader til indre og ytre vedlikehold samt andre bygningsmessige tiltak på murbygget.

I praksis innebærer dette at fellesutgifter kun dekker kommunale avgifter, vedlikehold av tomten, forretningsførsel, mv. samt kostnader til ekstern styrelder i 2 år fra desember 2024.

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.

Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Forkjøpsrett for sameiere

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Styregodkjennelse

Det kreves ikke styregodkjenning av ny eier.

Energiforbruk og strømkostnad

Det foreligger energiattest datert 29.11.2024.
Strømforbruk er beregnet til 70 645 kWh/år
Faktisk strømforbruk lå på ca 43 000 kWh/år (okt 23 til okt 24)
Strømforbruk vil varierer utifra type virksomhet og egenbruk.

Andre faste løpende kostnader

Fellesutgifter som inkluderer: kommunale avgifter, vedlikehold av tomten, regnskapsførsel, bygningsforsikring, mv. samt kostnader til ekstern styrelder i 2 år fra desember 2024.

Sameiet har oppsparte midler på konto for kommende felles utgiftsposter.

Avtale om eget vedlikehold av hver bygning:
Trehuset er ansvarlig for kostnader til varmtvann til boligseksjonene, indre og ytre vedlikehold samt andre bygningsmessige tiltak på trehuset/boligbygningen.

Murbygget (som vi selger) er ansvarlig for kostnader til varmtvann, kostnader til indre og ytre vedlikehold samt andre bygningsmessige tiltak på murbygget.

I praksis innebærer dette at fellesutgifter kun dekker kommunale avgifter, vedlikehold av tomten, forretningsførsel, mv. samt kostnader til ekstern styrelder i 2 år fra desember 2024.

Andre faste utgifter:
Kommunale avgifter
Eiendomsskatt:kr 11 731 for 2024. Beløpet betales i fire terminer pr år og kommer i tillegg til kommunale avgifter og fellesutgifter.
Forsikring i Gjensidige Gjensidige, kr ,- (polisenummer 89022665)

Endringer i lånevilkår, herunder renteendringer, vil kunne medføre at månedlige fellesutgifter endres. På samme måte vil vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning kunne medføre økte fellesutgifter.

Andel fellesgjeld / formue

Andel fellesgjeld kr. 0,- / Andel fellesformue kr. 0,- pr ifølge forretningsfører.
Andel fellesgjeld og evt. formue overtas av kjøper.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Spesifikasjon av lån

Det er ikke lån i sameiet.

Annen nyttig informasjon

Forbehold i salget solgt som den/det er - AS-IS.

Salg av næringsseksjoner anes som næringssalg og det forutsettes at kjøper har tilstrekkelig kunnskap til å vurdere objektenes tilstand, evt at det medbringes fagkyndige til visning som kan vurdere tilstanden til salgsobjektene. Eiendommen selges "as is" og kjøper har full risiko og ansvar for evt. mangler som avdekkes i eiendommen. Dette må hensyntas i budgivningen.

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 fravikes for dette oppdraget.

Eiendommen og dens tilbehør overtas "AS-IS" som den/det er, jfr. avhendingsloven § 3-9.

Kjøper fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 12 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er godkjent av selger og bygger på tilstandsrapportrapport/vedlegg til salgsoppgave og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis.

Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter der det er relevant og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megler etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter som er utarbeidet av tredjemann.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Megler eller selger har ikke kontrollmålt eiendommen. Et eventuelt arealavvik vil ikke gi kjøper rett til reklamasjon.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn 2 % av kjøpesummen og kjøper kan heller ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger 10% av kjøpesummen.

Adgang til utleie

Eiendommen kan fritt leies ut forutsatt at utleie er innenfor godkjent formål for seksjonen.

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Kjøpsforsikring

Ikke mulig å tegne på næringseiendom.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Ikke mulig å tegne på næringseiendom.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Ferdigattest / midlertidig brukstillatelse
Reguleringsplaner og bestemmelser
Opplysningsbrev fra forretningsfører
Vedtekter og eventuelle husordensregler
Årsregnskap / budsjett
Budskjema
Energiattest
Tilstandsrapport
Meglers verdivurdering
Egenerklæringsskjema selger
Viktig informasjon til kjøper og selger