Landbrukseiendom i Dovre

Vi har for salg landbrukseiendommene 60/5 og 39/2 i Dovre kommune.

Det er tale om to separate landbrukseiendommer med samme eier. Eiendommene utgjør en samlet driftsenhet i landbruket og selges i utgangspunktet som en enhet. Eiendommene er imidlertid  beliggende relativt langt fra hverandre og kan, med visse forbehold, kjøpes uavhengig av hverandre.

Driftsmuligheter

60/5 er i utgangspunktet en fullverdig eiendom for tradisjonell melkeproduksjon med godt ressursgrunnlag i form av kvote, en vel arrondert og nært beliggende arealressurs, og et fjøs som formentlig kan oppgraderes til dagens standard.

39/2 er en langt mer marginal eiendom med moderate arealressurser, som ervervet selvstendig først og fremst vil være utgangspunkt for å skape seg en landlig boligeiendom med mulighet for noe småfehold eller lignende.

Leieforhold

Jord og kvote er utleid.

Utgangspunktet ved tvangssalg er at eksisterende leieavtaler videreføres, med kjøper som utleier. En kjøper vil ha alminnelig kontraktsrettslig adgang til oppsigelse slik denne er definert av leieavtale og bakgrunnsrett.

Leieavtaler kan i tvangssalg også tilsidesettes som heftelser i de tilfeller der de har vesentlig negativ innvirkning på dekningen som oppnås ved salg.  Dette forutsetter rent praktisk at bud gis med vilkår om tilsidesettelse, og at det ikke innkommer tilsvarende gode bud uten slik vilkår.

Konsesjon

Eiendommen 60/5 er konsesjonspliktig, og en kjøper må søke kommunen om konsesjon.

Konsesjonsbehandlingen har to hovedelementer. Disse er henholdsvis en vurdering av om kjøpet:

- vil ivareta hensynet til bosettingen i området,

- innebærer en driftsmessig god løsning

-ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet

- og om kjøperen selv anses skikket

Ved kjøp som selvstendig enhet, der kjøperen selv akter å bosette seg på eiendommen, vil disse vilkårene sjelden gi utfordringer.

Det gjøres også en vurdering av om prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det er innhentet forhåndsuttalelse om konsesjonspris fra Dovre kommune, som konkluderer med en samlet konsesjonpris for begge eiendommene på  3 635 000 kr. Merk dog at priskontroll ikke utøves for eiendommer under 3 500 000,- samt at 39/2 grunnet sin størrelse ikke er underlagt priskontroll.

Eiendommen 39/2 er i utgangspunktet under den arealstørrelse som gir konsesjonsbehandling. Imidlertid har Dovre kommune såkalt nullkonsesjon slik at det også her vil oppstå konsesjonsbehandling.

Kjøper har i alle tilfelle risikoen for konsesjonsbehandlingen, og en kjøper som ikke får konsesjon, uavhengig av konsesjonsmyndighetens begrunnelse for dette, er uansett pliktig til å betale kjøpesummen, og må selv selge eiendommen videre til en annen kjøper som kan få konsesjon.

Odel

Eiers livsarvinger har odelsrett til eiendommen og har ikke sagt fra seg odelsretten.

Salgsform

Salget er et tvangssalg.

Dette innebærer at salgsprosessen skjer etter spesielle regler der de viktigste er:

-          Alle pengemessige heftelser i eiendommen slettes ved salg, uavhengig av om kjøpesum dekker heftelsene

-          Alle bud gis med en minste bindingstid på seks uker, bud med annen frist anses ikke avgitt og blir ikke vurdert

-          Eiendommen selges til høystbydende, i utgangspunktet uavhengig av om taksert prisantydning oppnås

-          Etter at retten har stadfestet(godtatt) bud løper en måneds ankefrist

-          Oppgjør, altså plikt til å betale og adgang til å overta eiendommen, inntrer normalt tre måneder etter at vinnende bud er forelagt retten for stadfestelse.

Det er dermed tale om en mer tidkrevende salgsprosess enn ved et ordinært salg.

Eiendommene

Eiendommene er tradisjonelle landbrukseiendommer med arealressurser på hhv 138,5 da dyrka og 247 da skog på 60/5 og 26 da dyrka og 22 dekar skog på 39/2. Til 60/5 hører det også en melkekvote.

Dyrkamarkressursen på begge eiendommer, samt melkekvoten, er utleid, og begge eiendommer er ute av selvstendig drift, med driftsbygninger som har stått tomme over tid.

Det vises ellers til takstrapportene av hhv 06.02.23 og 05.07.23 for nærmere opplysninger om eiendommene. Merk at siden begge rapporter er eldre enn 12 måneder vil det bli innhentet oppdaterte rapporter.

Nistugu Rindal ligger på østsiden av dalføret opp og nord/vest for Dovreskogen med jordvegen ned for tunet og på flatene ved elva.  

Skjellstadbakken, ligger brattlendt i dalsiden ovenfor Dovre Prestegård og ca 11 km fra Nistugu Rindal.

Bygningsmasse

39/2 inneholder et hovedhus, driftsbygning, stabbur og eldhus/gammelstue. Bygningsmassen bærer preg av betydelig oppsamlet vedlikeholdsbehov, og er ikke i en tilstand der den kan brukes uten betydelige påkostninger/restaurering.

60/5 inneholder hovedhus, driftsbygning, verksted, garasje, noe lagerbygg, samt en del bygningsmasse på setra. Bygningsmassen er til dels preget av grunnforholdene på stedet med leiregrunn og stort marktrykk på kjellervegger. Driftsbygningen er innrettet for melke/kjøtt produksjon på storfe. Denne har vært ute av drift over tid, og det må påregnes betydelige investeringer for å tilfredsstille dagens behov for drift.

Det vises ellers til takstrapportene av hhv 06.02.23 og 05.07.23 for nærmere opplysninger om bygningsmassen på eiendommene. Merk at siden begge rapporter er eldre enn 12 måneder vil det bli innhentet oppdaterte rapporter.

Bygningsmassen på 60/5 er i stor grad benyttet til lagring av diverse løsøre, herunder også løsøre som må behandles som avfall, og det er betydelig behov for opprydding før noen form for bruk eller restaurering kan komme i gang.