Veldrevet historisk hotell i Jotunheimen søker nye engasjerte eiere

Kort om eiendommen

Hindsæter hotell ligger i Sjodalen langs Nasjonal Turisveg Valdresflya, med utsikt over elven Sjoa, Besseggen og toppene i Jotunheimen. Hotellet har tatt i mot gjester helt siden 1898, og er velkjent og veldrevet. Hotellet består bl.a. av 10 sætersuiter og 7 dobbeltrom, stort kjøkken med god kapasitet og mange spiseplasser. Hyggelige fellesområder med bibliotek, fjellspa mm. Hotellet er innehaver av kvalitetsmerket Olavrosa, samt medlem av de De Historiske Hoteller og Spisesteder siden januar 2024. Hotellet drives som et helårshotell, og hovedmålgruppen for hotellet er kjærestepar, fjellentusiasten og matstedsamleren. Hotellet har en lønnsom drift. Drømmer du om å drive et intimt og koselig fjellhotell med Jotunheimen som nærmeste nabo er nå muligheten her.
Velkommen til fjells!

Inneholder

Hotellbygning (totalt bta 1427 m²)
Underetasje (435 m²): Trapperom, spa med sauna, infrarød og jacuzzi, dusjrom for herrer og damer, seminarrom/åpent rom som kan tilpasses behov ulike arrangementer, ventilasjonsrom, teknisk rom med eltavle, fryserom, skistall, herre- og dame garderober for personale med toalett, dusj og badstue, verksted, skiutleie, tørkerom, vaskerom, teknisk rom med varmtvannsberedere, ølsmakingsrom/vinkjeller, lagerrom innredet som øl kjeller og lagerrom.

Hovedetasje (578 m²): Vindfang, hall med resepsjon og trapperom, kontor, spisesal med 36 spiseplasser, serveringsrom/buffetrom, gamlestue/spisestue
med plass til 20 spiseplasser, kjøkken innredet med storkjøkkeninnredning, kjølerom og ulike vaskesoner, peisestue/bibliotek, korridor og 5 stk. gjesterom med egne bad, bøttekott.

2. etasje (414 m²): Trapperom, 2 stk toalettrom, korridorer, 12 stk gjesterom med egne bad, bøttekott/lintøyrom, gang og trapperom opp til kaldtloft.

Bolig (totalt bta 189 m²)
1. etasje: Vindfang, kjøkken, stue, bad, stue/kontor med åpent ildsted, trimrom/
soverom, 4 soverom, gang og teknisk rom.

Kommentarer i fra takstmann vedr. oppmåling:
Innvendig romhøyde:
- målt for underetasje sauna 2380mm
- målt for hall/resepsjon hovedetasje 3530mm
- målt for spisestue 2300mm
Bruk og utforming av areal på kaldtloft gjør at areal ikke er medtatt i måleverdig areal.

Personalbolig 1 og 2 (totalt bta 31 m²): Inndelt i 2 soverom med inngang fra hver sin kortside av bygget.

Personalbolig 3 og 4 (totalt bta 34 m²): Inndelt i 2 soverom med inngang fra hver sin kortside av bygget.

Garasje-/lagerbygning (totalt bta 114 m²): Garasje, 3 lagerrom og gang som i dag benyttes som avfallsrom.

Stabbur (totalt bta 11 m²): Rom som benyttes til lagring/ modning av matvarer.

Eldehus (totalt bta 15 m²): Rom med skifer på gulvet og pipe med tilknyttet bakstovn.

Beliggenhet

Veldrevet historisk hotell i Jotunheimen søker nye engasjerte eiere!

Vertskap på hotellet i dag er André Sundero og Karola Wenzel som har drevet hotellet siden 2004. Hotellet er innehaver av kvalitetsmerket Olavrosa, samt medlem av de De Historiske Hoteller og Spisesteder siden januar 2024. Hotellet er videre medlem i Hanen (bransje- og markedsorganisasjon for
virksomheter innen bygdeturisme og gardsmat i Norge), samt i Besseggen Turisme og Opplæringskontoret Brimikjøkken.

Hindsæter hotell er beliggende langs Nasjonal Turisveg Valdresflya, med utsikt over elven Sjoa, til Besseggen og toppene i Jotunheimen.

Hotellet er beliggende 900 m.o.h., midt i sti- og skiløypenettet i Jotunheimen. Fra eiendommen når en fjelltopper på 1400 - 2300 meters høyde. Kjente 2000 meter topper i området er Nautgardstind, Hindnubbene, Besshø, Tjørnholstind, Rasletind og Høgdebrotet. Jotunheimen er et fjellområde i det sentrale Sør-Norge mellom Ottadalen i nord, Gudbrandsdalen i øst, Valdres i Sør og Sogn i Vest.

HINDSÆTER HOTELL
Byggeår 1898, senere påbygd i 1967. Innredet med resepsjon, 17 gjesterom fordelt på 10 sætersuiter på ca. 25 m² og 7 dobbeltrom på ca. 13 m², industrikjøkken med god kapasitet, spisesal med 36 spiseplasser, serveringsrom/buffetrom, spisestue (gamlestue) med plass til 20 spiseplasser og peisestue/bibilotek. Garderober for personale, tekniske rom, lagerrom, tørkerom, øl- og vinkjeller samt fellesareal i form av spaavdeling, møte- og konferanserom og skistall i underetasje. 4 stk
ildsteder plassert i hall/resepsjon, bibliotek, spisestue (gamlestue) og spisesal.

Hovedmålgruppen for hotellet i dag er kjærestepar, fjellentusiasten og matstedsamleren.

Hotellet drives som et helårshotell, da slik at hoveddel av omsetningen er fordelt på 8 driftsmåneder i periodene 1.2 - 15.4 og 1.6 - 15.10 som er de periodene som gir høyest omsetning. Videre kan også helger i perioden 15.4 - 1.6 og helger i perioden 15.10 - 15.11 være aktuelle. Det er videre opplyst at det er stor etterspørsel fra utenlandske turoperatører etter jul/nyttårsopphold, men at nåværende vertskap har valgt å ikke åpne jul/nyttårsopphold, med hensyn på egen fritid og familie.
Hindsæter hotell kan vise til et positivt driftsresultat de siste årene, og hotellet er komplett utstyrt for videre drift for nye eiere.

ANNEN BYGNINGSMASSE OPPFØRT PÅ EIENDOMMEN
I tillegg til hotellet er det på eiendommen oppført romslig bolig med 4 soverom som benyttes av vertskapet. Videre er det 2 personalboliger med til sammen fire soverom uten innlagt vann (personale benytter egne garderober i hotellet), stabbur, eldehus garasje/lagerbygg.

BERNERSTUA
Hotellet disponerer i tillegg Bernerstua gjennom egen leieavtale. Gjennom avtale er det regulert at hotellet disponerer Bernerstua for utleie som en del av hotellets overnattingskapasitet, for de tidspunkt hvor hjemmelshaver ikke selv disponerer Bernerstua. Hindsæter hotell har fokjøpsrett til Bernerstua.

Nåværende vertskap har valgt å investere og utvikle hotellet slik at også ny(e) eier(e) skal ha et best mulig utgangspunkt for videre drift. I løpet av de siste 5 årene er det brukt betydelige midler til vedlikehold og modernisering av bygningsmassen. Av større investeringer kan det nevnes oppussing av biblioteket og ombygging av 14 gjesterom. Videre ble baderommene renovert i 2015 og 2016. Gjesterom er pusset opp av lokalt snekkerfirma i seterstil, og rommene har en unik atmosfære.

Avstand til:
* Gjendesheim 19,5 km (19min)
* Beitostølen 49,6 km (41 min)
* Fagernes 87,7 km (1 time 18 min)
* Lom 56,3 km (47 min)
* Lillehammer 144 km (1 time 58 min)
* Oslo lufthavn Gardermoen 287 km (3 timer og 45 min)
* Trondheim 291,4 km (4 timer)
* Oslo 325,1km (4 timer og 15 min)

Adkomst

Eiendommen ligger langs nasjonal turistveg Valdresflye (FV51) som går mellom Fagernes i Valdres og Gudbrandsdalen.

Standard

Takstmann skriver at det er normal standard på bygningsmassen, og normal bruksslitasje tatt bruken av bygningsmassen i betraktning. Bygningsmassen fremstår som godt vedlikeholdt utvendig som innvendig.

Hvitevarer

Kjøkken hotellet:
Innredet med stor kjøkkeninnredning i aluminium med god kapasitet. Kjøkken er blant annet innredet og utstyrt med:
- Porkka fryserom
- Frysebenk
- Sous vide
- Pacojet
- Mikrobølgeovn
- Koketopp 6 plater
- Avtrekksvifter med utløp på yttervegg
- Varmeskap
- Kjøleskap
- Rational kombidamper 6 gastro (2022)
- Oppvaskmaskin (2023)
- Kaffetrakter
- Jura kaffemaskin
- Ulike vaskesoner
- I tillegg et utvalg av elektriske småmaskiner

Da hotellet er i full drift tas det forbehold om at utstyr blir defekt i tiden frem til bud aksept. Selger er ikke ansvarlig for å erstatte defekt utstyr.

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Nåværende vertskap har valgt å investere og utvikle hotellet slik at også ny(e) eier(e) skal ha et best mulig utgangspunkt for videre drift. Utgifter til vedlikehold og modernisering er delvis belastet løpende drift og delvis aktivert i regnskapet. Bygningsmassen bærer gjennomgående preg av å være godt
vedlikeholdt.
Det er investert ca. 4 MNOK de siste 5 årene i vedlikehold og modernisering av bygningsmassen. Av større investeringer kan det nevnes oppussing av biblioteket
og ombygging av 14 av totalt 17 gjesterom. Videre er baderom renovert i 2015 og 2016 for ca. 1,4 MNOK.
Gjesterom er pusset opp av lokalt snekkerfirma i seterstil. Detaljer som uhøvlet låvepanel, grovt listverk 48x148, labankdører, plassbygde skap og eldre møbler som vertskapet over lengre tid har samlet fra bruktmarkedet gir rommene en unik atmosfære. Videre er det med på å understreke det
unike at lokalt sagbruk er merket inn på panel. Det er benyttet en egen oppskrift som består av fire forskjellige interiørbeis for å oppnå ønsket uttrykk.

Hotellbygning (Byggeår 1898). Tilbygg mellombygg og bygg mot nord i 1967.
Hotellet benyttes til overnatting og servering.
Konstruksjoner og innvendige forhold
Utvendig
Bygningsbeskrivelse.
Byggeår 1898 (fløy mot sør-øst), senere påbygd i 1967 (hall/resepsjon, peisestue og fløy mot nord-vest).
Grunnmurskonstruksjon:
Fundamentert med mur i naturstein for opprinnelig del.
Plasstøpt mur for nyere del.
Støpt gulv på grunn.

Etasjeskillere:
Plasstøpt etasjeskille mellom underetasje og 1.etasje.
Etasjeskille i trekonstruksjon mellom 1. etasje og 2.etasje.

Ytterveggskonstruksjon:
Yttervegger utført i laftet tømmer for opprinnelig del. Yttervegger i hovedsak som murkonstruksjon for nyere del. Videre er
utvendige vegger kledd med trepanel. Deler av fasade for nyere del er forblendet med teglstein.

Vedrørende isolasjon av etasjeskille, yttervegger og takkonstruksjoner etc. så kjenner ikke
Norm til eksakt utførelse.

Vinduer i hovedsak med isolerglass for nyere del. Koblede vinduer for gammel del.

Takkonstruksjon:
Tak som saltak. Trebjelkelag. Kaldtloft. Tak tekket med eternittplater for opprinnelig del, takshingel for nyere del.
Renner, nedløp og beslag:
Utvendige takrenner og nedløpsrør i metall.

Balkonger:
Terrasse til høyre for hovedinngang. Rekkverk i trekonstruksjon med utskårne detaljer. Topprekke i trekonstruksjon.

Pipe:
3 stk piper murt tegl.

Innvendig
OVERFLATER GULV:
Kjeller:
Øl- og vinkjeller: Singel og malt betong.
Spaavdeling, badstue og garderober: Fliser.
Møte-/konferanserom: Laminatgulv.
Trapperom: Fliser.
Lagerrom og tekniske rom: Ubehandlet og malt betong.

1.etasje:
Vestibyle/resepsjon, korridor, spisestuer, bibliotek og kjøkken: Skiferfliser, fliser, lakkerte tregulv og vinylbelegg med sluk i gulv
på kjøkke.n
Gjesterom: Vinylbelegg for sove- og baderom.

2.etasje:
Trapperom, toalettrom og korridor: Fliser, vinylbelegg og teppegulv.
Gjesterom: Vinylbelegg for sove- og baderom.

OVERFLATER VEGGER:
Kjeller:
Øl- og vinkjeller: Beiset panel.
Spaavdeling, badstue og garderober: Panel, malt mur og natursteinsmur.
Møte-/konferanserom: Malt panel.

Trapperom: Malt mur.
Lagerrom og tekniske rom: Ubehandlet og behandlet mur, kryssfiner.

1.etasje:
Vestibyle/resepsjon, korridor, spisestuer, bibliotek og kjøkken: Malt mur, malt/beiset tømmer og malt/ beiset panel.
Våtromsplater for kjøkken.
Gjesterom: Behandlet panel, fliser og våtromsplater for bad.

2.etasje:
Trapperom. toalettrom og korridor: Malt mur, behandlet panel og malt strie.
Gjesterom: Malt/beiset panel og tømmer, fliser og baderomsplater for bad.

OVERFLATER HIMLINGER:
Kjeller:
Øl- og vinkjeller: Beiset panel.
Spaavdeling, badstue og garderober: Panel og malt panel.
Møte-/konferanserom: Malt mur.
Trapperom: Mur.
Lagerrom og tekniske rom: Ubehandlet og malt betong.

1.etasje:
Vestibyle/resepsjon, korridor, spisestuer, bibliotek og kjøkken: Malt mur, behandlet/malt panel og behandlede plater.
Gjesterom: Behandlet/malt panel.

2.etasje:
Trapperom, toalettrom og korridor: Malt mur.
Gjesterom: Behandlet/malt panel.

Gjesterom:
Rom er pusset opp av lokalt snekkerfirma i seterstil. Detaljer som felles materialvalg, uhøvlet låvepanel, grovt listverk 48x148,
labankdører, plassbygde skap og eldre møbler som vertskapet over lengre tid har samlet fra bruktmarkedet gir rommene en
unik atmosfære. Videre er det detaljer som at lokalt sagbruk er merket inn på panel. Det er og benyttet fire forskjellige
interiørbeis for å oppnå ønsket uttrykk. Belysning med downlights med dimmer.

Dører:
Brann og lyddører som tilfredstiller B30 krav.

Kjøkken:
Innredet med storkjøkkeninnredning i aluminium med god kapasitet. Kjøkken er blant annet innredet med:
* Porkka fryserom
* Frysebenk
* Sous vide
* Pacojet
* Mikrobølgeovn
* Koketopp 6 plater
* Avtrekksvifter med utløp på yttervegg
* Varmeskap
* Kjøleskap
* Rational kombidamper 6 gastro (2022)
* Oppvaskmaskin (2023)
* Kaffetrakter
* Jura kaffemaskin
* Ulike vaskesoner
* I tillegg et utvalg av elektriske småmaskiner

Da hotellet er i full drift tas det forbehold om at utstyr blir defekt i tiden frem til budaksept. Selger er ikke ansvarlig for å erstatte defekt utstyr. Kjøkken vil overdras til ny eier komplett utstyrt for videre drift.
Manuell "øl heis" fra lager i kjeller og opp i spisesal.

Andre forhold
Ny eier må påregne oppgradering av alarmklokkene. Ingen offentlige pålegg pr. dags dato.

Enebolig (Bygget består av to deler. Opprinnelig bygg er Singerstua som ble oppført som fritidsbolig i 1902, i 1981 ble det oppført
tilbygg og modernisert opprinnelig bygg for bruk som helårsbolig for vertskapet på Hindseter)

Konstruksjoner og innvendige forhold
Utvendig
SINGERSTUA.
Fundamentert med mur i naturstein.
Gulvkonstruksjon/ etasjeskille i tre.
Yttervegger utført i laftet tømmer, utvendig kledd med trepanel.
Saltakkonstruksjon i tre, utvendig tekket med metallplater.
Dører og vinduer i tre.

TILBYGG.
Fundamentert med mur i betong.

Gulvkonstruksjon/ etasjeskille i tre.
Yttervegger utført i bindingsverk, utvendig kledd med trepanel.
Saltakkonstruksjon i tre, utvendig tekket med metallplater.
Dører og vinduer i tre.

Innvendig
Overflater:
Gulv: Heltregulv, teppe, gulvbelegg.
Vegg: Behandlet trepanel, malt tapet.
Himling: Behandlet trepanel.

Kjøkken:
Funksjonelt kjøkken med fordeling mellom skap- og skuffeseksjoner.
Kjøkkeninnredning er utført med:
- Skrog i skap og skuffeseksjoner i laminert trefiberplater.
- Benkeplate i laminert trefiberplate.
- Skap og skuffefronter med malt overflate.

Kjøkkeninnredning er utstyrt med følgende:
- Nedfelt vaskekum.
- Oppvaskmaskin.
- Platetopp.
- Integrert komfyr.
- Kjøleskap med frysedel.
- Kjøkkenventilator montert over platetopp.

Bad:
Overflater er utført med:
- Flis på gulv.
- Flis på vegg.
- Behandlet trepanel i himling.

Rommet er utstyrt med følgende:
- Badekar med dusj
- Gulvmontert toalett
- Servantskap med to separate servanter

Teknisk
Elektrisk anlegg med sikringsskap i entre.
Oppvarming med ildsteder, gulvvarme på bad og elektriske panelovner.
Naturlig ventilasjon med ventiler i vegg/ vinduer.

Bygget benyttes som helårsbolig for vertskapet og har normal god standard som vil være
tilfredsstillende for de fleste når et gjelder bostandard og fasiliteter.

Personalbolig 1 og 2
Konstruksjoner og innvendige forhold:
Bygning generelt
Fundamentert med ringmur i betong.
Gulvkonstruksjon/ etasjeskille i tre.
Yttervegger utført i laftet tømmer.
Saltakkonstruksjon i tre, utvendig tekket med eternittplater.
Dører og vinduer i tre.
Bygget har innlagt elektrisitet.
Innvendige overflater er laminat på gulv og behandlet trepanel på vegg og himling.
Oppvarming med elektriske panelovner.

Andre forhold:
Standard Bygget benyttes som personalbolig og har en enkel standard uten innlagt vann/ avløp.
Tilgang på sanitærmuligheter i hovedbyggets kjeller.
Oppholdsrom/ soverom med normal god standard.
Vedlikehold: Tømmerbygg som fremstår vedlikeholdt og i god stand. Vinduer er skiftet
i 2024.
Grunnmur har skader som anbefales utbedret.
For å bevare bygget må det påregnes løpende vedlikehold med metoder og produkter som er egnet for denne type bygg.

Personalbolig 3 og 4
Konstruksjoner og innvendige forhold:
Bygning generelt
Fundamentert med ringmur i betong.
Gulvkonstruksjon/ etasjeskille i tre.
Yttervegger utført i laftet tømmer.
Saltakkonstruksjon i tre, utvendig tekket med eternittplater.
Dører og vinduer i tre.
Bygget har innlagt elektrisitet.
Innvendige overflater er laminat på gulv og behandlet trepanel på vegg og himling.
Oppvarming med elektriske panelovner.

Andre forhold:
Standard Bygget benyttes som personalbolig og har en enkel standard uten innlagt vann/ avløp.
Tilgang på sanitærmuligheter i hovedbyggets kjeller.
Oppholdsrom/ soverom med normal god standard.
Vedlikehold: Tømmerbygg som fremstår vedlikeholdt og i god stand. Vinduer er skiftet i 2024.
Grunnmur har skader som anbefales utbedret .
For å bevare bygget må det påregnes løpende
vedlikehold med metoder og produkter som er egnet for denne type bygg.

Garasje-/lagerbygning
Innvendig romhøyde målt til 2380 mm.
Konstruksjoner og innvendige forhold:
Bygning generelt
Fundamentert med ringmur i betong og støpt betongplate på mark i garasjedelen.
Gulvkonstruksjon/ etasjeskille i tre i øvrig del av bygget.
Yttervegger utført i bindingsverk, utvendig kledd med trepanel.
Saltakkonstruksjon i tre, utvendig tekket med shingel.
Dører og vinduer i tre.
Bygget har innlagt elektrisitet.

Andre forhold:
Standard Bygg som benyttes til lager og garasje.
Bygget fremstår med normal standard for denne type bygg.
Vedlikehold: Bygget har setningsskader og deformasjoner.
Det vil være behov for omfattende vedlikehold/modernisering dersom bygget skal benyttes for
andre formål enn hva bygget benyttes til i dag.

Stabbur
Konstruksjoner og innvendige forhold:
Bygning generelt
Tradisjonelt stabbur med loft.
Fundamentert med punktfundamenter.
Gulvkonstruksjon/ etasjeskille i tre.
Yttervegger utført i laftet tømmer.
Saltakkonstruksjon med åser i tre, utvendig tekket med torvtak.
Dører og vinduer i tre.

Andre forhold:
Standard Eldre originalt stabbur som er tilflyttet eiendommen og restaurert.
Stabburet benyttes til lagring/ modning av matvarer og fremstår med god standard for denne
type bruk.
Vedlikehold: Eldre tømmerbygg som er restaurert og fremstår vedlikeholdt og i god stand.
For å bevare bygget må det påregnes løpende
vedlikehold med metoder og produkter som er egnet for denne type bygg.

Eldehus
Målt innvendig romhøyde:
- 1600 mm til 2200 mm varierer med fall på tak
Konstruksjoner og innvendige forhold:
Bygning generelt
Fundamentert med tørrmur utført med naturstein.
Gulvkonstruksjon med støpt plate på mark, belagt med skiferheller.
Yttervegger utført i laftet tømmer.
Saltakkonstruksjon med åser i tre, utvendig tekket med torvtak.
Dører og vinduer i tre.
Pipe med baksteovn.

Andre forhold:
Standard: Eldre originalt eldehus som er tilflyttet eiendommen og restaurert.
Eldehuset har plassmurt baksteovn og fremstår med god standard for denne type bygg.
Vedlikehold: Eldre tømmerbygg som er restaurert og fremstår vedlikeholdt og i god stand.
For å bevare bygget må det påregnes løpende
vedlikehold med metoder og produkter som er egnet for denne type bygg.

Byggemåte

Oversikt vedlikehold og tilsyn på teknisk anlegg i senere år:
- Tilsyn brannvarslingsanlegg utført av Siemens 06.11.2024
- Branntilsyn og feiing, utført av Vågå kommune årlig
- Nød- og ledelys, kontroll utført av Blåhø Elektro
- Termografering elektrisk anlegg, utført av Blåhø Elektro
- Brannslanger og håndslukkere, kontroll utført av Brenden Sertifisert sikkerhetsopplæring 06.2024
- Renseanlegg, service utført annenhvert år av Sulzer Pumps Wastewater Norway AS
- Spyling av alle avløpsrør i kjeller utføres årlig (forebyggende tiltak da det ikke er montert fettutskiller
på kjøkken).
- Kjølerom og fryserom, kontroll utføres av Åndheim Kulde AS,Otta/Ringebu ved behov.

Vedlikeholdsetterslep/vedlikehold som må påregnes i nær fremtid:
- Utetthet for balkong/tak over teknisk rom beliggende mot nord. Det må påregnes å legge ny tekking
på balkong for å stoppe aktive lekkasjer. Videre må rom under balkong renskes for organisk
materiale med råteskader.
- Tak på hotellbygningen er delvis i eternitt og delvis shingel. Rekvirent opplyser at taket fungerer,
men at ny eier må være oppmerksom.
- Elkontroll for hotellet viser til at hovedfordelingsskap og underfordelingsskap kott anbefales skiftet
på grunn av alder og funksjon. Et alternativ beskrevet i rapport er å renovere skap med innsats og
jordfeilautomater. Punkter fremkommer som en anbefaling og ikke et krav.

Det gjøres oppmerksom på at dette ikke er en tilstandsvurdering som beskriver byggets tekniske
tilstand i detalj og at det vil kunne være mangler bygningsmassen som ikke er beskrevet i rapporten.

Tomten

Seterlandskap. Tomt i hovedsak som gress og naturtomt, inngjerdet med nyere skigard mot sør. Opparbeidet med felles adkomstveger og parkeringsareal. Tomten er i hovedsak som naturtomt rundt bebyggelsen på tunet. På tomten er det bl.a. sittegrupper, grill-/bålplass, røykeovn og informasjonsskilt som viser hvilke uante turmuligheter du har i fra hotellet.

Parkering

Det er store grusede arealer som er opparbeidet som biloppstillingsplasser foran eiendommen, og rikelig med plass for Hotellets gjester.

Radonmåling

Fra Norges Geologiske Undersøkelser viser Radon aktsomhetskart moderat til lav aktsomhetsgrad av radon på Hindsæter.

Statens strålevern anbefaler radonmåling. Mer info angående radon finnes på link: https://geo.ngu.no/kart/radon_mobil/. Radon målinger blir anbefalt de fleste steder for å danne seg et bilde av situasjonen angående risiko knyttet til eventuelt radon eksponering. Arbeidsgiver har ansvar for at arbeidsmiljøet er fullt forsvarlig, og dermed også for at arbeidstakerne er vernet mot radoneksponering. Arbeidsgiver bør kartlegge og risikovurdere radonnivået i arbeidslokalene, og eventuelt gjøre tiltak for å redusere eksponeringen.

Oppvarming

Oppvarming med elektrisitet ved hjelp av panelovner, varmekabler for våtrom. Videre har hotellet 4 peiser-/ildsteder.

Skolekrets

Ta kontakt med skolekontoret i kommunen.

Barnehage/skole/fritid

Skoler
Vågåmo skule (1-7 kl.) 39 min
228 elever, 17 klasser 41.5 km
Vågå ungdomsskule (8-10 kl.) 39 min
132 elever, 8 klasser 41.4 km
Nord-Gudbrandsdal vgs. avd. Otta 57 min

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) - L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet."

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir det private huset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Regulering

Regulering: Reguleringsplan for Hindsæter.
Arealformål: Byggeområder Herberge, bevertningssted og fritidsbustad, samt fellesområde.

Reguleringsplan for Hindsæter.
Under følger et utsnitt fra bestemmelser:
1.1 Planmaterialet består av plankart i målestokk 1: 1.000 (A3) og planbestemmelser. Disse
bestemmelsene gjelder for det området som er vist med planavgrensning på plankartet.
Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for bygging av hytter rundt Hindsæter med
utleieplikt til Hindsæter fjellhotell.

1.2 Reguleringsplanen gjelder gnr 178 bnr 1 fnr 175. Eiendommen kan ikke deles.
Eiendommen kan seksjoneres etter Lov om eierseksjoner.

1.5 Planområdet reguleres til følgende formål etter plan- og bygningslovens § 25:
Pbl § 25, 1. ledd nr. 1 Byggeområder: Herberge og bevertningssted.
Pbl § 25, 1. ledd nr. 1 Byggeområder: Fritidsbustad.
Pbl § 25, 1. ledd nr. 3 Offentlige trafikkområder: Kjøreveg.
Pbl § 25, 1. ledd nr. 5 Fareområder: Høgspentanlegg.
Pbl § 25, 1. ledd nr. 6 Spesialområde: Frisiktsoner.
Pbl § 25, 1. ledd nr. 7 Fellesområder: Felles avkjørsel.
Pbl § 25, 1. ledd nr. 7 Fellesområder: Felles parkeringsplass.

§2 REGULERINGSFORMÅL
2.1.1 Område for herberge og bevertningssted
- Byggene skal plasseres innenfor de på planen viste byggeområder og i samsvar med
byggemeldingen godkjent av bygningsmyndighetene. Byggene skal plasseres slik
bebyggelsen er påtegnet i planen.
- Utnyttingsgraden til de seksjonerte hyttene er: BRA = 120 m2, fordelt på inntil 2 bygg:
hovedhytte og tilbygg. Hovedhytte skal ikke overstige BRA = 120 m2. Tilbygget skal ikke
overstige BRA = 20 m2.
- Hyttene kan oppføres i en etasje. Mønehøyde skal ikke overstige 4,1 meter regnet fra
gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Takvinkelen skal ikke overstige 32 grader.
- Bebyggelsen skal mest mulig underordne seg naturpreget i området med en enkel og god
utforming, materialbruk og fargevirkning. Grunnmurer skal ikke på noe punkt ha større høyde
over terreng enn 0,9 meter. Uteplasser skal etableres på terreng og ikke ha rekkverk. All
bebyggelse skal ha saltak, og taktekkingen skal utføres i et ikke reflekterende materiale.
- Tilbygg og uthus skal tilpasses hovedhuset mht. materialvalg, form og farge. Det skal
fortrinnsvis benyttes materialer og mørke farger som har samhørighet med omgivelsene
(naturstein, treverk, skifer og torv).
- Med byggemeldingen skal det følge situasjonsplan som viser plassering og høyde på hytte
og uthus, samt høyde på grunnmur. Event. forstøtningsmur og lignende skal fremgå av
situasjonsplan.
- I byggesøknaden skal prosjektet visualiseres mht. tilpasning til eksisterende enkeltbygninger,
bygningsmiljø og terreng.
- For bygg knyttet til fjellhotellets drift, skal disse byggemeldes i tråd med vanlig praksis.
- Inngjerding av enkelte bygg/seksjoner tillates ikke, men eiendommen som helhet kan
inngjerdes.

2.6 Fellesområder (plan- og bygningslov § 25, pkt 7)
- Veger og adkomster reguleres slik:
Veg 201 reguleres med kjørebanebredde 2,00 m og minste reguleringsbredde 3,0 m.
Veg 202 reguleres med kjørebanebredde 3,00 m og minste reguleringsbredde 4,0 m.
- Parkeringsplasser er felles for brukere og gjester ved Hindsæter fjellhotell samt de som eier
seksjonerte hytter i planområdet.

Reguleringsplan for Hindsæter.
Vågå kommunestyre har i møte 22.04.08, sak 22/08:
Med heimel i plan- og bygningslova §§ 27-1 og 27-2, jf § 30:
1. Til føresegnene pkt 2.1.1. blir det gjort følgjande endringar:
Uteplasser skal etableres på terreng og ikke ha rekkverk. Setningen "Dette gjelder også
pilarer til terrasser." strykes.
I byggesøknaden skal prosjektet visualiseres mht tilpasning til eksisterende enkeltbygninger,
bygningsmiljø og terreng.
2. Sør-vestre avkøyring blir vist med rett geometri og frissiktsoner 6*120 m målsett i plankartet.
3. Føresegnene blir endra slik at utnyttingsgraden for dei seks nye hyttene blir sett til BRA =
120 m2, fordelt på inntil 2 bygg: hovudhytte og tilbygg. Hovudhytta skal ikkje overstige BRA =
120 m2. Tilbygget skal ikkje overstige BRA = 20 m2.
4. Nord-austre avkøyring bli halde ope, men gjennom trafikkregulering skilta med forbod mot å
køyre ut på riksveg 51.
5. Byggjegrense mot riksveg 51 blir sett til 30 m.
6. Avgrensing av festet gnr 187 bnr 1 fnr 530 må avklarast.

Sidan det ligg føre motsegn frå Statens Vegvesen har ikkje kommunen kompetanse til sjølv å
godkjenne planen. Planen må då godkjennast av Miljøverndepartementet. Vågå kommune vil
ta initiativ til at det blir gjennomført ei mekling før saka bli oversendt departementet for
avgjersle.
Plan endelig vedtatt 22.05.2008 saksnr. 1900/53

Ferdigattest

Det foreligger ingen ferdigattester eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv. Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.

Det foreligger godkjenning for flytting av den gamle peisestua, datert 26.09.1978.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei - nasjonal turistveg Valdresflye (FV51) som går mellom
Garli og Hindsæter.

Eiendommen har privat avløp. Det er god kapasitet på anlegg hvor dimensjonerende belastning: 143 person ekvivalenter(pe).
hvorav ca. 40 pe. benyttes i dag.

Det er egen skriftlig avtale med naboeiendommen som i dag disponeres av familien Hannestad. Det er regulert i avtale at naboeiendom betaler vederlag til Hindsæter hotell tilsvarende kommunalt regulerte avgifter for fritidseiendom for bruk av anlegget. Naboeiendommen er selv ansvarlig for vedlikehold fra påkoblingspunkt og inn til hytta. Hindseter hotell plikter å levere vann med normalt trykk.

Eiendommen er tilknyttet privat vann fra eget borehull. Borehull, pumpe, vannfilter, vannledning med varmekabel (Elvestad) ble lagt nytt inn til hotellet (2020).

Servitutter

Heftelser i festerett:
1980/4972-2/18 Festekontrakt - vilkår
14.08.1980 Gjelder feste
Festetid: 80år
Årlig avgift NOK 500
Leie kan reguleres
Gjelder denne registerenheten med flere

2004/83-2/18 ** Nye vilkår - feste
Årlig festeavgift: 30 000

1981/2580-1/18 Bestemmelse om kloakkledn.
14.05.1981 Gjelder feste
Vegvesenets betingelser vedtatt

2001/5482-6/18 Kjøpekontrakt

19.12.2001 Gjelder feste
Gjelder Bernerstua på denne eiendom
Leier fri grunn som stua står på, samt fri vegrett i 25 år.
Med rett til fornyelse.
Forkjøpsrett for Rolf Strøm
En rekke bestemmelser.

2009/757170-1/200 Pantedokument
08.10.2009 Gjelder feste
Beløp: NOK 250 000
Panthaver: Innovasjon Norge
Org.nr: 986 399 445

2009/757170-2/200 **Priorietetsbestemmelse sidestilt med:
Beløp: NOK 583 000
Panthaver: Sparebank 1 Lom og skjåk
Org.nr: 937 888 015
Sidestilt med siste kr 250 000 av nytt pant.

Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun å ha historisk betydning eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnboksutskrift.

Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du
på grunnboksutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen.

Leieavtale Bernerstua
Leieavtale "Leie av Bernerstua" gjelder avtale om bruk av Bernerstua for Hindsæter hotell (HH). Under følger et utdrag av leieavtalens punkt 2 og 3.
Hindsæter hotell kan leie ut Bernerstua som del av sin overnattingskapasitet - når HH er åpent. Alle slike leieinntekter tilfaller i sin helhet (HH). Leieinntekter skal dekke leie av grunn/veg og løst inventar, vedlikehold, renhold, renovasjon, oppredning, strøm, ved avgifter vann/avløp, oppsyn og forsikring (brann, skade og inventar). Videre disponerer Utleier Bernerstua i påskeuken, jaktuken (fra 15. sept), samt jule og yttårshelgen. HH disponerer Bernerstua til utleie i februar og mars (frem til evt. påske i mars), samt første halvdel av juni og hele juli måned. Utleier vil ellers kunne disponere Bernerstua utenom de ovennevnte perioder, dersom den ikke allerede er utleid til hotellets gjester.
Videre fremkommer av punkt 7 at Utleier kan selge Bernerstua, men at HH vil ha forkjøpsrett til en pris lik kr 1 + dokumenterte kostnader til oppgradering + prisstigning iht. KPI regnet fra 29. september 1999.

Ansvarlig megler

Thor Asbjørn Lunde