MAJORSTUA: 1-roms leilighet med SVÆR privat takterrasse på 40 kvm til salgs! Oppussingsobjekt! Ingen forkjøp!

Oppdragsnummer

36-20-0044

Eier

Lasse Feyling-Gruber

Eiendomstype

Andelsleilighet

Eierform

Borettslag

Betegnelse

Andelsnr. 42 Orgnr. 953665581 i Oslo kommune

Etasje

4

Byggeår

1951

Areal

Primærrom: 28 kvm, Bruksareal: 28 kvm, Bruttoareal: 31 kvm
Rom som er P-rom: Entre/gang med utgang til takterrasse, wc, åpent kjøkken og stue.

Antall rom

1

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 2422 kvm

Forretningsfører

OBOS EIENDOMSFORVALTNING

Beliggenhet

Supersentral beliggenhet med nærhet til "alt"! Samtidig tilbaketrukket og skjermet, i et rolig og meget attraktivt område. Leiligheten har en usjenert og fin plassering, uten særlig innsyn. Rundt bebyggelsen er det fine fellesområder med stor gressplen og sittegruppe, og meget gode solforhold gjennom hele dagen.
I nærmiljøet finnes det meste av forretnings- og servicetilbud. Det er få minutters gange til flere matbutikker, inkludert søndagsåpne, og en rekke spisesteder i form av kaféer, bakeri, restauranter og take-away. Kun 5-6 minutter å gå til et rikt kollektivtilbud med buss, t-bane og trikk som dekker hele Oslo, og flybuss. Med bil er det rask tilgang til Ring 2 og 3, samt E18. Det er kort avstand til Høyskolen i Oslo, MI, Blindern og UiO. Majorstuen skole og flere barnehager finnes også i nærheten.

Leiligheten har et flott utgangspunkt til Oslo, enten man ønsker det livlige og urbane eller grønne lunger og natur. Nærområdet byr på fantastiske shoppingmuligheter med noen av Oslos mest populære handlegater. Her finnes noe for enhver smak, både eksklusive designbutikker og de store kjedebutikkene. For øvrig har nærmiljøet et rikt og spennende utvalg av kafeer, populære restauranter, barer og utesteder. Leiligheten ligger også rett ved Oslos største turistattraksjon, Frognerparken. Fotball, tennis, jogging, soling, piknik med venner, skigåing og bading i Frognerbadet er noen stikkord som kan beskrive dette fantastiske området. Det er kun en kort trikketur til Tryvann skisenter og marka med flotte turmuligheter innover i marka. Det er flere helgeåpne serveringssteder å besøke og om vinteren er det milevis med preparerte skiløyper. Det er også umiddelbar nærhet til flere treningssentre, bl.a. EVO og Elixia.

Kvaliteter

- Leilighet på 28 kvm.
- Privat takterrasse på ca. 40 m2 med plasttremmer (2020) på gulv.
- Gode sol og lysforhold
- Oppussingsobjekt
- Lag din drømmebolig
- Sentral og populær beliggenhet
- Kort avstand til kollektiv transport
- Kort avstand til matbutikker
- Kort avstand til det meste av service og rekreasjonstilbud
- Lave felleskostnader
- Lave kjøpsomkostninger
- Ingen forkjøpsrett
- Mulighet for rask overtakelse om ønskelig
- SJELDEN MULIGHET!

Tekniske forhold

- Byggeår 1951
- Tomteareal 2.422 kvm.
- Lavblokk i 4 etasjer beliggende tilbaketrukket fra offentlig gate
- Takhøyden i stue er målt til: 2,59 m.
- Koblede vinduer med 1 + 1 lags glass fra byggeår. Vinduene er vesentlig preget av malingsavflassing og oppsprekking i trevirket. Vinduene er vanskelige å
åpne/lukke.
- Profilert tredør til takterrasse er vesentlig preget av malingsavflassing og stedvis sprekkdannelser i trevirket. Døren er fra byggeår med glassfelt.
- Dør mot fellesareal er ikke brannklassifisert, fra byggeår. Døren er preget av bruksslitasje/aldring.
- Naturlig avtrekk. Det er ikke etablert noen form for naturlig avtrekksventilasjon i wc-rom.
- Det er ikke montert varmtvannsbereder i leiligheten.
- Felles soil avløpsopplegg fra byggeår i wc-rom 4" og 2,5" eller 3" i lukket rørkasse for kjøkkendel.
- Sikringsskapet er plassert i hovedtavle i felle- s trappeoppgang i samme plan med automatsikringer. Hovedsikringen er på 25 ampere.
- Nye automatsikringer fra august 2020
- Dels skjult elektrisk anlegg i leiligheten.
- Det elektriske anlegget i leiligheten må legges nytt da det i vesentlig grad er fra byggeår.
- Ny, felles stigeledning er montert i senere tid, ukjent år.
- Dørtelefon med åpner.
- Brannslukkingsapparat. En røykvarsler.
- Brannstige montert på fasade mot takterrasse.
-

Byggemåte

Grunn og Fundamenter:
- Fundamentert med betong til antatt faste masser/fjell.

Grunnmur:
- Betong grunnmur. Støpte kjellergulv.

Drenering:
- Det er etablert ny drenering og etterisolering utvendig mot grunnmur under terrengnivå i 2015.

Veggkonstruksjon og utvendige fasader:
- Murkonstruksjon som er pusset og malt. Dekker/etasjeskillere i armert betong.
- Lavblokken fremstår som godt vedlikehold.
- Fasaden er rehabilitert/etterisolert i antatt 2003.
- Oppgangene er pusset opp i 2014.

Vinduer og dører:
- Koblede vinduer med 1 + 1 lags glass fra byggeår. Vinduene er vesentlig preget av malingsavflassing og oppsprekking i trevirket. Vinduene er vanskelige å åpne/lukke.
- Profilert tredør til takterrasse er vesentlig preget av malingsavflassing og stedvis sprekkdannelser i trevirket. Døren er fra byggeår med glassfelt.
- Dør mot fellesareal er ikke brannklassifisert, fra byggeår. Døren er preget av bruksslitasje/aldring.
- Innvendige dører av type: Det er ikke innvendige dører i leiligheten.

Takkonstruksjon:
- Valmtakkonstruksjon i tre tekket med betongtakstein.

Det fremkommer 7 bemerkning av TG3 i tilstandsrapporten til Pål Rønning datert 28.08.2020
- Vinduer og dører: TG 3 er satt med tanke på generell standard på vinduer og dører i tilknytning til leiligheten.
- Toalettrom: TG 3 er satt med tanke på generell standard i wc-rom samt alder og standard på sanitæranlegg.
- Kjøkken: TG 3 er satt med tanke på generell standard i kjøkken samt alder og standard på sanitæranlegg.
- Innvendige overflater: TG 3 er satt med tanke på generell standard på alt av overflater.
- VVS: TG 3 er satt med tanke på manglende avtrekksventilasjon i wc-rom som må ansees som en bygningsteknisk mangel. TG 2 er satt med tanke på alder på soil avløpsopplegg.

Arealer og fordeling per etasje

Primærrom: 28 kvm, Bruksareal: 28 kvm, Bruttoareal: 31 kvm
Rom som er P-rom: Entre/gang med utgang til takterrasse, wc, åpent kjøkken og stue.

Boligen disponerer en bod i kjeller på ca. 1,2 kvm. samt en loftsbod på ca. 8,2 kvm gulvareal målt under skråtak.

Felles sykkelrom, vaskeri, tørkerom, badstue og felles dusjrom

Innhold

Entre/gang med utgang til takterrasse, wc, åpent kjøkken og stue. Alt må moderniseres.

Bad og kjøkken må etableres.

Standard

Leilighetens overflater må fornyes etter nedriving/fjerning av tidligere overflateprodukter.
Dette gjelder alle gulv, vegger og himlinger.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er ikke montert noen oppvarmingskilder i boligen p.t.

Parkering / Garasje

Borettslaget har parkeringsplasser og garasjeplasser. Garasjeplasser kan leies og beboere som ønsker plass kan ta kontakt med styret. For mer informasjon om parkering i Volvat Borettslag, se vedlagte parkeringsbestemmelsene.

Adkomst

Boligen har direkte adkomst fra Sørkedalsveien via intern adkomstvei.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. På borettslagets eiendom kan det være tinglyst erklæringer som f.eks. rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene kan ikke slettes. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget har lovbestemt pant i den enkelte andel for ubetalte fellesutgifter og andre kostnader knyttet til forholdet mellom andelen og borettslaget, jf. borettslagsloven § 5-20. Pantekravet kan ikke overstige 2 G (2 ganger Folketrygdens grunnbeløp).

Servitutter / rettigheter

Andelen overdras fri for pengeheftelser. På borettslagets eiendom er det tinglyst ulike erklæringer/servitutter og pengeheftelser, bla. tilknyttet fellesgjeld. Disse vil følge eiendommen.
Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen:

Det fremkommer ingen servitutter/tinglyste avtaler på grunnboken for dette gnr./bnr.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.
Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers/borettslagets regning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Sørkedalsveien 21A-B - Vaaningshus - Ferdigattest - 1951

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting som primærbolig kr 466 422,- pr 31.12.18
Verdien ved skattefastsetting som sekundærbolig kr 1 679 120,- pr 31.12.18

Reguleringsforhold

Eiendommen har arealformål bolig med tilhørende anlegg, i nåværende gjeldende Kommuneplan for Oslo.

Forøvrig er borettslagets tomt regulert av bebyggelsesplan for gnr.37 bnr.55,gnr.37 bnr. 68,69 m.fl.Volvat
Nord og øst for boligen grenser tomten til område regulert til grønnstruktur samt flate for anlegg- og riggområde.
Sør for boligen grenser tomten til kontor m.tilh.anlegg (Majorstuen politikontor)
Vest for boligen grenser tomten til bolig med tilhørende anlegg

Det foreligger en pågående reguleringssak med saksnr. 201407126.
Ruter foreslår å omregulere Majorstuen sporområde og knutepunkt fra trafikkområde til sentrumsformål, bolig, park, torg, trikk, forretning, kontor, bevertning, kultur, barnehage mm for å styrke kollektivknutepunktet med en variert arealbruk.

Gjeldende reguleringskart er vedlagt salgsoppgaven sammen med reguleringsbestemmelsene. Kommuneplankart med symbolforklaringer er tilgjengelig på kommunens hjemmeside. Interessenter oppfordres på generelt grunnlag til å sette seg inn i dette. Megler er gjerne behjelpelig vedørende bruken av siden.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G

Beskrivelse av borettslaget

Borettslaget består av 81 andelsleiligheter.
Volvat Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer
953665581, og ligger i bydel Vestre Aker i Oslo kommune med følgende adresse:
Sørkedalsvn 15 A Bnr.238
Sørkedalsvn 15 B Bnr.238
Sørkedalsvn 17 A Bnr.237
Sørkedalsvn 17 B Bnr.237
Sørkedalsvn 21 A Bnr.234
Sørkedalsvn 21 B Bnr.234
Sørkedalsvn 21 C Bnr.239
Sørkedalsvn 23 A Bnr.232
Sørkedalsvn 23 B Bnr.232
Gårds- og bruksnummer: 37 / 232, 234, 237, 237, 239

Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.
Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.
Borettslagets revisor er BDO AS.

Resultat
Årets resultat på kr. 739.212,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Disponible midler
Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr 31.12.2019 kr. 1.611.560,- og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift.

Alle blokkene har sitt eget fellesvaskeri i kjelleren. Disse skal brukes i henhold til gjeldende regler.

Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester.

Det er borettslaget som eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Andel i borettslag gir andelseier borett til og råderett over en nærmere bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets gjeld, men borettslagets løpende utgifter må dekkes av andelseierne gjennom månedlige fellesutgifter (husleie).

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i borettslagets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning, vedtak fra årsmøte/generalforsamling m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Sikringsfond

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.

Borettslaget er ikke tilknyttet en slik ordning p.t.

Forkjøpsrett for medlemmer / styregodkjennelse

Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget.

Styregodkjennelse:
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel.
(2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen.
(3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap. 2 i disse vedtektene.
(4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.
(5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.
(6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.

Faste, løpende kostnader

Kr. 1 193,- pr. Mnd.
Fellesutgifter som inkluderer: Betjening av renter og avdrag på fellesgjelden, kabel-tv og internett, vaktmestertjeneste, felles forsikring, drift, forretningsførsel, kom.avg. mm..

I tillegg til fellesutgifter bør man minimum beregne utgifter til strøm, innboforsikring, evt. oppgradert TV/internettpakke.
Strøm: Iht. strøm.no sine sider ligger gjennomsnittlig strømforbruk på en slik bolig på ca. 6.500kwh pr. år. Noe som tilsvarer ca. kr. 7.150,-.
Innbo: Ca. kr. 1.500,-/2.000,- pr. år. Forsikringssummen vil kunne variere mht. verdiene som er forsikret og fremforhandlede avtaler via interesseorganisasjoner/foreninger.

Eiendomsskatt: Det betales ikke p.t. eiendomsskatt på denne boligen.

Endringer i lånevilkår, herunder renteendringer, vil kunne medføre at månedlige fellesutgifter endres. På samme måte vil vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning kunne medføre økte fellesutgifter.

Andel fellesgjeld / formue

Kr 68 991,- / Kr 6 701,- pr 01.08.20 ifølge forretningsfører.
Andel fellesgjeld og evt. formue overtas av kjøper.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Energiforbruk

Ikke innhentet da boligen selges som DBO.

Iht. strøm.no sine sider ligger gjennomsnittlig strømforbruk på en slik bolig på ca. 6.500kwh pr. år. Noe som tilsvarer ca. kr. 7.150,-.

Spesifikasjon av lån

Borettslaget har et lån som betjenes via felleskostnadene:

Lånenr.: OBBK01-98207818933
Annuitetslån, 12 terminer pa.
Rentesats per 01.08.2020: 1,78% pa. Flytende rente.
Restløpetid:: 24 år og 1 mnd.
Saldo per 01.08.2020: Kr. 16.619.903,-
Andel av saldo: Kr. 68.991,-

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Hovedregelen er at bare fysiske personer kan eie andel i borettslag, og ingen kan eie mer enn 1 andel, jf. borettslagsloven § 4-1.
Interessenter gjøres oppmerksom på at eiendommen selges fra et dødsbo.

Adgang til utleie (boligformål)

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker, utover det som tillates etter lov om burettslag. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 1400,- / 2100,- / 3100,- pr tegnet forsikring.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Solgt 'som den er'

Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9.

Boligen har mangel i følgende tilfelle:
1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.

Alle interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i opplysninger som fremgår av salgsoppgave og vedlegg til denne, også egenerklæring fra selger. Videre oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig. Deretter kan bud gis.

Meglers vederlag og utlegg

Tilretteleggingshonorar (Kr.12 500)
Meglerprovisjon (Kr.32 500)
Eierskiftegebyr trekkes i oppgjøret - SELGER (Kr.5 860)
Eierskifteforsikring (Kr.6 987,50)
Tilstandsrapport (Kr.7 125)
Innhenting av informasjon (Kr.9 000)
Oppgjør og utleggskostand (Kr.9 900)
Markedspakke (Kr.14 000)
Fotografering/video (utlegg) (Kr.3 000)
Eierskiftegebyr til forretningsfører (Kr.5 860)
Totalt kr. (Kr.106 732,50)
Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger kr 14.900,- samt alle påløpte kostnader/utlegg iht. avtale.

Vedlegg til salgsoppgaven

Meglers verdivurdering
Tilstandsrapport
Egenerklæringsskjema selger
Grunnbok
Ligningsverdi
Ferdigattest
Reguleringsplaner og bestemmelser
Opplysningsbrev fra forretningsfører
Vedtekter og eventuelle husordensregler
Årsregnskap / budsjett
Budskjema
Energiattest
Viktig informasjon til kjøper og selger