Stor sentral leiegård i sentrum - Gode leieinntekter - Potensiale kjeller

HVA SOM ER BRA :
Dette er en flott ærverdig gammel Den har vært brukt som bolig i mange år og også eid av UIB FREM TIL 1990-tallet. Det er svært få slike unike bygg igjen på Nygårdshøyden, da de fleste er kjøpt opp og rehabilitert/seksjonert.
Det er lett å bli glad i et slikt bygg. Derfor har selger beholdt bygget i over 20 år.

MANGLER :
Selv om huseier har oppgradert noe de 4 leilighetene, og delvis trappeoppgang, i hele eiertiden fra 2001, MÅ det absolutt påregnes en god del mangler i et såpass gammelt hus. Men det er noe som alle som jobber med rehabilitering av slike eldre hus kjenner til.
Som styreformann og jurist vet jeg at reklamasjon på mangler ved boligkjøp er en gjenganger i rettssystemet vårt, og da går det ofte på at selger har enten gitt feil informasjon eller holdt informasjon tilbake. Skjulte feil og mangler kjenner heller ikke jeg til som selger selvsagt.
Derfor sier jeg at det er påregnelig og sannsynlighetsovervekt for at kjøper vil finne mindre og større mangler ved dette huset, slik som ved alle tilsvarende leiegårder fra tidlig på 1900-tallet. Dette kan være hussopp, fuktskader, mugg, råte og svakheter, tekniske mangler ved el- og va-anlegg osv.

HVORFOR DA SELGE ?
Bakgrunnen for salget er at eier av Kring Eiendom AS ønsker å trappe ned som utleier etter nå snart 22 år med huset. Det ligger ingen dramatikk i salget, og selger MÅ ikke selge nå, men kan gjerne fortsette å drifte huset i årevis fremover.
Grunnet sin sentrale plassering, er det lett å leie ut bygget til studenter - 19 - med gode leieinntekter. Selger bruker portalen hybel.no. Bygget har vært en god inntektskilde for selger/eier i nå snart 22 år, og det er på tide å gi stafettpinnen videre til noen som ser nye muligheter i bygget - nye leiligheter/seksjonering, eller fortsette med utleie til studenter, noe som er sterkt etterspurt. Jeg vet det er mange flinke eiendomsutviklere i Bergen, og jeg er sikker på at bygget vil bli godt ivaretatt av ny eier.
Nabobygget nr 38 ble solgt og seksjonert til mange leiligheter for en del år siden. Nabobygget nr 34 er fremdeles leiegård for studenter, slik som dette bygget er.
Selv om prisen kan synes høy, er det ennå potensiale i en såpass stor bygning med et bruksareal på nesten 600 m2. Blant annet har bygget stor uinnredet kjeller hvor det er mulighet for leilighet. Det er også to eldre rom for toalett og soverom ved byggets baktrapp.
Selger er både bygningsingeniør og jurist, og undersøker nå først selv hvordan markedet tar i mot eiendommen.
Eiendommen selger ufisjonert som et rent eiendoms-objekt, for å spare en tidkrevende fisjonsprosess. Tidsubestemte leiekontrakter fra Forbrukerrådet. I salget medfølger hvitevarer i 4. etasjer, mye møbler, EL-VA-reservedeler m.m. 2 av studentene er på vei ut ila høsten.
Men med ingen utestående krav fra Bergen kommune, så langt jeg kan se utifra innhenta opplysninger (Dette tas det forbehold om), er ikke dette et ugreit utgangspunkt. I ettertid er det innkommet varsel til kommunen om ulovlig utleie i kjeller. Dette bygger på galt faktum og er ikke tilfelle. Dette vil bli avklart med kommunen.
Selger selger til høystbydende bud, og vil selv avholde private enkelt-visninger og budrunde, og står fritt til å avvise ett, eller flere, eller alle bud uten begrunnelse og uten at budgiver har krav på erstatning for påløpte utgifter i forbindelse med sitt bud (Tilsvarende som Negativ kontraktsinteresse)
Prisantydning lik 23 MKR er kun satt i finn-annonsen fordi finn.no krever at det skrives "prisantydning", og ikke "ønsker bud over." Dette betyr i vårt tilfelle at selger ikke nødvendigvis ønsker å selge for prisantydning. Dette gjøres det derfor spesielt oppmerksom på.
Det presiseres derfor at hva som her overfor sies i denne annonsen, står over og har trinnhøyde over annonsens ordlyd om "Prisantydning", da eiendommen som nevnt selges til høystbydende. Eiendommen annonseres på finn.no, eventuelt etterhvert også i Marsteinen og i BT sitt eiendomsvedlegg.

LEIEFORHOLD :
Selger har et godt forhold til alle 19 leietagere, og forutsetter at kjøper utviser tilsvarende saklig og godt forhold i samsvar med husleielovens krav. Dersom oppgradering skal skje, må fremdrift for evt utflytting planlegges i god tid og helst legges til vår/sommer, da mange flytter ut nettopp da.

BUDGIVNING :
Bud gis til selger Kring Eiendom AS v/ eier Halldor Havsgård i scannet, legitimert og signert stand, via Posten sin signerings-løsning for Bank-ID.

Bud skal inneholde opplysninger om finansiering via lån/egenkapital, dato for ønsket overtagelse, og hvor lenge budet er bindende for budgiver. Forskrift om budgivning med hensyn til frister gjelder ikke fordi det er et firma som selger. Når budet er sendt til selger sin e-post, er det bindende for budgiver. Budskjema fås ved henvendelse til selger.
Ved budskjema signeres det også på at eiendommen er besiktiget og at ikke-uttømmende mangelliste er lest, forstått, og signert.

Selger vil gjøre en totalvurdering av innkomne bud, og forbeholder seg retten til å akseptere eller forkaste et hvert bud. Selger kan også beslutte å ikke gjennomføre et salg.

Budgivere oppfordres til å gjennomgå kjøpekontrakten som er utarbeidet for salget og som kan oversendes etter forespørsel. Når bud inngis, vil det bli lagt til grunn at budgiver har akseptert kjøpekontrakten.

SALGSVILKÅR :
Salget forutsettes gjennomført mellom selger og kjøper som profesjonelle parter, evt kjøper som privatperson Det er ikke lovpålagt tilstandsrapport, men selger har vedlagt eldre verditakst som ikke-bindende informasjon til interessert kjøper, hvor areal og rominndeling er beskrevet. Budgivere oppfordres til å gjennomgå dokumentasjonen til eiendommen her på finn.no grundig, og oppfordres til å gjennomføre en grundig teknisk-økonomisk besiktigelse og vurdering av eiendommen med fagfolk som blant annet tømrer, elektriker og rørlegger, før bud inngis. Selger vil selv utføre dialog med interesserte, utføre befaringer/visninger, og gjennomføre budrunde, mens oppgjørsoppdraget kan utføres av advokat valgt av selger og kjøper i fellesskap, betalt av selger. Budgivere gjøres oppmerksom på at kjøpekontrakten bygger på at kjøper skal stå i stilling som om forsvarlige undersøkelser er gjort, uavhengig av hvilke undersøkelser kjøper faktisk har foretatt. Alle som ønsker å gi bud vil som nevnt få overlevert egen ikke-uttømmende mangelliste som bygger på mangler listet opp på finn.no. Det er viktig at denne blir signert via Posten.no av interessert kjøper før selger mottar bud, dersom dette ikke er medtatt på budskjema.

Opplysninger gitt på finn.no er basert på opplysninger gitt av selger, eller offentlige instanser, jf meglerpakke. Det forutsettes at innholdet er korrekt, men samtidig fraskriver selger seg ansvaret for ethvert tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktige eller ufullstendige.

OPPGJØR :
Fullt oppgjør foretas innen overtakelse. Men kjøper innbetaler 10 % av avtalt kjøpesum for eiendommen ved kontraktsinngåelse, og hovedoppgjøret ved overtakelse av eiendommen. Beløpet som innbetales ved kontraktsinngåelse skal frem til overtakelse av eiendommen stå på oppgjørsadvokat sin klientkonto som sikkerhet for riktig oppfyllelse av kjøpekontrakten fra kjøpers side. Når skjøtet er tinglyst på kjøper, selgers pant er slettet og selgers gjeld på eiendommen er innfridd, betales restbeløpet ut til selger. Beløpet på 10 % som innbetales ved kontraktsinngåelse skal være fri egenkapital og det kan ikke tas pant i eiendommen for beløpet. Innbetalingen er å anse som et forskudd til selger, og renter av innbetalt beløp tilfaller selger.

FORURENSNING
Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Bud over e-takst 23 mkr.
Beliggenheten er den beste !
Eiendommen ligger svært sentralt plassert midt i det myldrende student-livet på Nygårdshøyden. Leier seg ut selv via hybel.no | finn.no. Bilfritt gatetun. Byens beste plassering for studenter. Ypperlig for seksjonering og rehabilitering og potensiale til 4-roms-leilighet i kjeller, forelå rammetillatelse i 2003 for 2 2-roms leiligheter.

Enkel adkomst : Fra nord : Kjør til høyre i lyskryss ved Grieghallen, deretter ta 2. vei til venstre. Parkometer i gaten ovenfor - Allegaten.
Kort avstand til bilvei - busstasjon - jernbanestasjon - bybane.
Kort vei til butikk Kiwi - Rema 1000 - Bunnpris.
Sentral, midt i studentmiljøet og ikke langt fra utelivsmiljøet.

Tomten består av selve bygningen og to bakgårder som er gruslagt og tilsådd med noe gress. Rekkverk bakgård på høy mur mot naboer mangler og må etableres for sikkerhet mot fallskader. Rømningsvei 2 via slåedør i nr 38 via bakgård (Ikke tinglyst). Fremside består av granittrapp mot oppgradert gatetun, samt beplantet og barklagt areal Åpne vindusåpninger mot kjeller. Kjellerdør av enkel utforming med innvendig slåe. Bosstømming like utenfor.

Bygningen er et ærverdig gammelt Bergenshus som kan inneholde større og mindre feil og mangler. Dette må kjøper være spesielt oppmerksom på.

Av kjente feil og mangler kan nevnes følgende, som krever utbedring/rehabilitering/levering/montering/utskiftning, men listen er ikke uttømmende (Det vil også bli utdelt ikke-uttømmende mangel-liste under visning :

- 1.
Skorsteiner, pipehatter, pipebeslag, takhetter og tak-kant mot naboer i betong, og gesims i betong, må rehabiliteres/utbedres. Det er noe sprekker i betong og murflate. Skorsteiner er ikke i bruk, og det tas forbehold om disse sin tilstand også inne i huset/bygningen. Noen steder er skorstein blindet igjen av ikke-korrekte plater.

- 2.
Takstein, beslag, sløyser, sink-bly-kobber-annet beslag, vindusbeslag, undertak/lekter/feder, takgjennomføringer, takrenner inklusiv monteringsutstyr og taknedløp, og snøfangere. Det kan være tak-lekkasjer. Velux-vinduer må byttes, noen er relativt nye. Noe begroing på takstein og i takrenner. Noe rust på jernmaterialer.

- 3.
Alle fasader, også all betongutsmykning og utvendige vindusposter og vindusomramming, trenger total utbedring/rehabilitering og ny puss og overflatebehandling/murmaling. Det har vært noe nedfall av betongrester, og kan være fare for mere. Det er noe sprekker i betong og murflate.

- 4.
Vinduer og tildekning/karmer/innvendig og utvendig listverk, og bekledning av vinduer, bør byttes på grunn av manglende maling og råte. Vinduer fremside er av nyere dato og kan vurderes beholdt, men bør sjekkes for råte og fuktskader. Det er en del duggruter i huset. Vinduer i kjeller mangler. Store vindu i kjeller, delvis montert, er knust. Noen nye vinduer er innkjøpt for kjeller. I kjeller er montert 3 boddører mot 2 bakgårder.

- 5.
Terrasse mot gaten i 3.etg kan være farlig å brukes og må sjekkes og godkjennes av fagkompetanse og rehabiliteres før bruk.

- 6.
Bygget kan som nevnt inneholde råte og hussopp. Hussopp ble påvist innvendig i et vindu i 1.etg og sanert da huset ble kjøpt i 2001. Hussopp er også sanert noen steder i senere tid med bruk av egnet stoff. Men som sagt kan huset fremdeles inneholde hussopp, og noen av den vil først komme frem når riving av bygningsdeler foretas. Dette må påregnes, men det fins gode metoder for sanering i dag. Det er noe fuktmerker i bjelkelag og ellers i treverk. Dette kan medføre svikt.

- 7.
Innvendig murpuss i 2 trapperom og ellers i bygget må utbedres. Nedfall av murpuss. Overflatebehandling/murmaling mangler.

- 8.
Baktrapp er råtten med svake trinn, og må må rehabiliteres. Hovedtrapp trenger også noe rehabilitering, da begge trappene er fra bygget var nytt. Hovedtrapp trenger nytt belegg, det samme gjøre trappeavsatser. Murvegg trapper trenger rehabilitering/maling. Vinduer med tilsetninger m.m. må byttes i trapperom og i innganger fra 1.etg og trappeavsatser i 2. og 3.etg. mot baktrapp/boder. Gulv og vegger og tak i 2 trapperom må utbedres og rehabiliteres. Parkett utenfor 1.etg må byttes.

- 9.
Flere bodrom ved baktrapp inneholder blant annet eldre wc, alle slike bodrom må komplett rehabiliteres. Det gjelder også en lukket bod i største soverom i 4.etg.

- 10.
EL-anlegg : Eldre EL-anlegg, hvor kun en liten del er skiftet. Kontakt BKK for tilstandsvurdering. Det må påregnes større utbedringer, bl.a. fjerning av ikke-strømførende ledninger, låsing av sikringsskap, sikring av ledninger m.m. Brannsikring av gjennomføringer m.m. Fordi EL-anlegget består av både jordet og ikke jordet anlegg, er det sannsynlig at det kan være jordfeil i bygget.

- 11.
Nettverk : Telia bredbånd 100 Mbit til 4 etasjer. Kr 37.168,32 pr år.

- 12.
Vannforsyning : Det har vært frosset vannrør i kjeller, varmekabel er påmontert, og denne må settes på i tidsrommet oktober - april. Det er mye eldre anlegg som må rehabiliteres. Varmtvannsberedere er gamle og trenger å skiftes ut. RADON er ikke målt i bygget, derfor foreligger ingen dokumentasjon av verdier. Røykpipe er ikke i bruk, og må tettes forskriftsmessig, da det nå er kun brukt tre-plast-plater.

- 13.
Kloakkanlegg : Eldre kloakkanlegg og eldre sluker må rehabiliteres.

- 14.
Bygget inneholder skjeve gulv og skjeve etasjer og reisverk, på grunn av alder og på grunn av at tidligere eier fjernet understøttelse i kjeller. Dette må vurderes jekket opp.

- 15.
Gatedør og karm må rehabiliteres. Vindu er knust i gatedøren.

- 16.
Loft over 4.etg har svakt gulv, og murpuss/lekkasje fra skorstein. I dårlig tilstand på dette loftet, og må rehabiliteres.

- 17.
4 leiligheter inneholder 19 soverom og felles stue, gang, kjøkken, bad. Er jevnlig delvis oppgradert en del med laminat og parkett (Parkett er noe dårlig, særlig kjøkken mot bad i 4.etg), IKEA-kjøkken og flislagt bad utført av Bru og Wiese AS. Vil si at leilighetene fremstår med middels utleiestandard, og bør vurderes rehabilitert. 1.etg har det eldste kjøkkenet, og det fremstår noe slitt i benkeplater og skap og skuffer og er modent for utskiftning. I de andre etasjene er kjøkkenet relativt nytt. Bad i 1.etg trenger også noe rehabilitering, da det er det eldste i huset. Bad i de 3 andre leilighetene er relativt nye innefor 5-7 år. Det kan være noe muggsopp i vinduer spesielt i 1.etg pga press på fukt på rommet. Dette viser seg blant annet i vindu på bad 1.etg. Kun kullventilatorer i alle etasjer uten utløp i friluft.
Sluker går tett av og til, toalettseter er løse noen steder, sofa kan være noe defekt pga bruk, møbler kan være skadet, dører inn til hver leilighet er ikke branndører, og mangler listverk. I trappeavsats 4. etasje stikker det ut en del spisser fra skruer i vegg, som kan medføre skader på klær og annet.

- 18.
Loft : Dette må rehabiliteres. Kan knyttes til 4.etg med søknadspliktig takterrasse slik som nr 38 har gjort.
Kjeller : Dette er en rå og kald og fuktig kjeller som må utbedres/rehabiliteres. Noe boss medfølger som må fjernes. Potensiale for 4-roms-leilighet. Det er fuktighet i pukket gulv og i vegger. Kran lekker. Trapp til kjeller er dårlig og utbedres. Det meste i kjeller må utbedres. Brannvarslingsledninger henger løst.

- 19.
Gatetun : Gaten inn er bilfri, og opparbeidd av kommunen. Selger prøver å holde området med tildekking av bark og beskjæring av kirsebærtrær. Kommunen har planer om boss-sug i gaten.

- 20.
Det er avansert ESMI-brannvarslingsanlegg i husetfra 2001 ikke tilkoblet alarmstasjon. Årlig kontroll av Schneider AS. Det mangler orienteringsplan.

- 21.
Selv om jeg ikke har oppdaget fjærkre, skjeggkre eller sølvkre i huset, rotter og mus, må jeg tar forbehold om det også. Cytox AS er avtalepartner når det gjelder utlegging av åte for rotter og mus.

- 22.
Det må påregnes en god del rydding av bygning av kjøper, da bygning leveres om lag som den fremstår på visning. Spesielt i kjeller, loft og boder er det mye som må ryddes ut.

- 23.
Av andre mangler kan nevnes : Sluk på bad er type smalere soilsluk direkte tilknyttet soil, det ble lagt membran på bad i forbindelse med flislegging 2004 i 1.etg og 2019 i 2.-4.etg, kjøkken 1.etg er modent for total utskiftning om ikke så lenge og benkeplate er slitt, kombiskap i alle etasjer kan lekke noe kondensvann på gulvet og i 4.etg er det synlige skader på parkett, alle kjøkkenventilatorer er av type innvendig utlufting via kullfilter ikea-type, el-anlegget består av både jordete og ujordete stikk og kontakter, det anbefales å sjekke tilstand sammen med tømrer, rørlegger, elektriker. El-anlegget har noe lite kapasitet ved belastninger, og el-anlegg ved baktrapp og boder og ganger her er ikke tilkoblet og bør fjernes, brannslokkere er utgått på dato, ingen bygningsmessige arbeider som krever byggesøknad er utført, m.v. Denne lister er ikke uttømmende, da flere mangler kan forefinnes.