Vikersund - Gård m/​flott våningshus, svømmebasseng, moderne driftsbygninger, tilrettelagt for næringsvirksomhet

Velkommen til Bakkestua

Bakkestua gård ligger på Drolsum, litt nord for Vikersund i Modum kommune, og ikke langt fra Tyrifjorden. Gårdens arealer er tradisjonelle med 83,1 dekar fulldyrka jord og 288,5 dekar produktiv skog.
Tunet er fornuftig og praktisk oppbygget, hvor alle hovedbygningene ble oppført på 1980-tallet.
Våningshuset er fra 1981, og er på nesten 300 kvm. over to etasjer. Badet er totalrenovert i 2024. Ved huset er det et herlig svømmebasseng på 5x10 meter, omsluttet av en pen hage som glir over i naturlig terreng. Det er tilrettelagt for mange ulike aktiviteter rundt på gården.
På tunet er det et meget nyttig verkstedbygg, med tilhørende kontorlokale, og et moderne redskapshus med store leddporter.
Bakkestua gård er fra eldre tider, som vises både i smia fra første halvdel av 1600-tallet, og bryggerhuset/sommerstuen og stabburet fra 1800-tallet. Gården grenser mot utmark, som gir tilgang på beite, samt jakt og fiske rett utenfor inngangsdøra.
Bakkestua gård ligger meget sentralt plassert på Østlandet.

Beliggenhet

Bakkestua ligger på Drolsum, litt nord for Vikersund i Modum kommune.
Gården ligger ca. 2,3 km. fra riksvei 350, Ringeriksveien. På veien passerer man flere gårdsbruk og enkelte bolighus, og omgivelsene er utpreget landbruk. Bakkestua ligger tilbaketrukket litt oppi åsen, med flott utsikt over nærområdene og landbruksarealene rundt.
Det er flotte turområder ut ifra gården, og det er kun 900 meter til nærmeste fiskevann.

Kjøretid til:
Vikersund: ca. 10 min.
Hønefoss: ca. 25 min.
Drammen: ca. 45 min.
Sandvika: ca. 1 time.
Norefjell: ca. 45 min.
Kongsberg: ca 50 min.

Nærmeste handelsted er Vikersund, der du finner det som trengs i hverdagen. Gården tilhører Sysle skolekrets, der barneskolen ligger idyllisk til i naturlig miljø. Ungdomsskolen ligger i Vikersund. I bygda finnes både en idrettsplass, lysløype og et grendehus, som ligger like i nærheten av hverandre. Reiser man til Vikersund finner man blant annet; alpinbakke, hoppbakker, kunstisbane, svømmehall og fotballbaner. Det finnes også bryggeanlegg nede ved Tyrifjorden som er tilrettelagt for bygdas innbyggere.

Adkomst

Fra Vikersund:
Følg riksvei 350 (Ringeriksveien) nordover mot Hønefoss. Ved passering av Rud kirke på høyre hånd, ta nesten umiddelbart til venstre inn i Drolsumveien. Følg Drolsumveien i ca. 700 meter og hold mot høyre inn i Tonsveien. Følg Tonsveien i ca. 1,6 km. og ta til venstre inn i Bakkestuveien. Følg Bakkestuveien i ca. 700 meter helt frem til gården.
Det vil bli skiltet ved fellesvisning.

Jord, skog og tun

Selve tunet på Bakkestua er spesielt godt gjennomtenkt og oppbygget. Våningshuset ligger ovenfor og litt tilbaketrukket fra resten av landbruksbygningene, slik at man sin private del på tunet. Rundt bolighuset er det en pent opparbeidet hage som glir elegant over i fjell- og skogterreng. Det er flere gresspartier rundt på tunet, hvor det meste ligger fordelt rundt og i nærheten av bolighuset. Det ligger til rette for ulike aktiviteter på de forskjellige gressdelene. Uteområdet til bolighuset ligger for det meste på baksiden av huset og mot vest. Her er blant annet svømmebassenget med platting rundt, som glir pent over i gressplenen.

Svømmebasseng på gården? Ja, hvorfor ikke nyte gode sommerdager med familie og venner på gården. Svømmebassenget ble gravet ut på begynnelsen av 1980-tallet og har omtrent samme alder som huset. Pumpesystemer og renseanlegg er derfor plassert innendørs i huset.

Rundt omkring tunet er forberedt for en frisbee-golfbane med 9 hull/kurver, hvor man kan med venner og bekjente, familie, eller de man ønsker, invitere på en runde med frisbee-golf. Omgitt av skog og mark kan man også øve på utslagene med et slag golf også. I hagen utenfor svømmebassenget er det en trivelig bålplass med sittegrupper rundt og en egenkomponert grill av selgeren selv.

Driftsbygningene på tunet ligger noe nedenfor bolighuset, med gode kjøre- og parkeringsmuligheter. det gjør at adkomst til bygningene ikke går forbi bolighuset og man kan separere trafikken i tunet. Asfaltert gårdsplass mellom bygningene.
Nedenfor tunet er det en stor steinmur bygget med rundstein. Muren er av uviss alder, men med tanke på at smien på gården kan dateres tilbake til 1600-tallet, er det ikke utenkelig at muren kan stamme fra den tid.

Iflg. NIBIOs gårdskart har eiendommen følgende arealfordeling:
Fulldyrka jord: ca. 83,1 dekar.
Innmarksbeite: 4,7 dekar.
Produktiv skog: ca. 288,5 dekar.
Annet markslag: ca. 47,9 dekar.
Bebygd, vei m.v.: ca. 8,3 dekar.
Totalt: ca. 432,5 dekar.

Fulldyrka jord ligger fordelt på 6 skifter (NIBIO). Hovedjordene ligger i svakt fallende terreng og er drivbare med maskinell redskap.
Jordkvaliteten er opplyst fra NIBIO til å variere fra god til svært god. Teksturgrupper i plogsjiktet er av NIBIO oppgitt til siltig mellomleire med lite grus - siltig lettleire med lite grus.
Selger opplyser at jorda brukes til gras- og kornproduksjon. Det er utført noe drenering. Det er stort sett greie forhold, men det kan være noen bløte partier. Registrert floghavre på gården på 2000-tallet. Leietager dyrker kun gras på eiendommen, så det er ingen problem med dette.

Skogen ligger fordelt på 6 små teiger. Atkomst er to skogsbilveier: Svarterudveien andel ikke kjent og Syversmyrveien andel. Bakkestuveien felles vei. Det er mange små teiger og man er i flere tilfeller avhengig av drift over naboeiendommer.
Det foreligger Skogbruksplan utarbeidet i 2017. Skogbruksplanen inkluderer skogteiger som er frasolgt fra eiendommen tidligere. Skogbruksplanen er derfor ikke oppdatert i forhold til frasalget og tallene for volum og tilvekst stemmer ikke i forhold til totaltallene. Skogbruksplanen gir likevel en mye bra informasjon om enkelt bestand og teiger. Et utdrag av Skogbruksplanen med informasjon om teigene på eiendommen ligger vedlagt i salgsoppgaven.
Se mer informasjon om skogen med stående volum, hogstklasser og prisberegninger i landbrukstaksten som ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Jakt

Jaktbart areal er vurdert til 287 dekar. Eiendommen er med sin arrondering avhengig av jakt-samarbeid med naboeiendommer. Eiendommen inngår i et elgjaktvald. Det er Langsjø elgjaktlag som jakter på eiendommen. Storviltjakten er bortleid til jaktlaget.
Småviltjakt disponeres selv på egen grunn.

Innhold og standard

Bolighuset:
Innhold
1. etasje: Trapperom, kjøkken, stue, spisestue, gang, bod, bad/wc, 3 soverom.
Underetasje: Vindfang, wc, hall, peisstue, kontor/soverom, soverom, kontor, boder, gang, teknisk rom, teknisk/fyrrom, kott, vaskerom, badstue.

Våningshuset på Bakkestua ble oppført nytt i sin helhet på begynnelsen av 1980-tallet. Huset ble bygget i vinkel og er over to etasjer. Utformingen er et annerledes gårdshus man ikke ser så mye til. Husets vinkler og fasade gjør at det passer godt inn i terrenget. Vinkelhuset gjør at det passer utmerket med svømmebassenget på baksiden.
Boligen er på nesten 300 kvm. og gir god plass for hele familien. Huset er bygget over to etasjer, en underetasje og en første etasje, med alle nødvendige oppholdsrom samlet i første etasje. Her finner vi bl.a. kjøkkenet, det nyoppussede badet, tre soverom, stue og spisestue. I hoveddelen av etasjen er det åpent himling som gir en god og luftig følelse innendørs. Trekantvinduene oppunder taket på kjøkkenet gir godt med ekstra lys inn. Fra både kjøkkenet og hovedstuen er det vinduer som vender østover, og med flott utsikt over landskapet og tunet. De tre soverommene og badet er samlet i vinkelen i bakkant av huset. Badet er nyoppusset i 2024, med delikate fliser på både gulv og vegger. Ny baderomsinnredning ble satt inn, og speil med lyskant. Nytt dusjhjørne med glassvegger, og svart armatur og dusjhode.
Fra stuen er det utgang til en deilig, overbygget terrasse som vender mot syd. Fra terrassen går man videre til plattingen, svømmebassenget og hagen.
I underetasjen er hovedinngangen med en romslig hall innenfor. Det er også en romslig peisestue i etasjen med oppmurt peis. I etasjen er det også to soverom, og diverse boder og teknisk rom. Her er også vaskerommet og badstuen plassert.
Som nevnt ble huset oppført på begynnelsen av 1980-tallet, og er generelt godt holdt. Samtidig har enkelte deler av huset, både utvendig og innvendig, behov for en utskiftning og oppussing. Les mer om dette i utdraget fra tilstandsrapporten som ligger vedlagt i salgsoppgaven, samt udrag fra tilstandsgradene 2 og 3.
Fasademuren som vender mot tunet er kledd med tynne, små trebiter som er naturlig svidde av solen. Dette gir et godt særpreg på et bolighus som dette.

Verkstedbygningen:
Grunnflate: ca. 287 kvm.
Verkstedbygningen ligger på tunet med gode parkeringsmuligheter utenfor og med god bredde på gårdsplassen utenfor. Bygningen er utmerket til verkstedbruk. Deler av bygningen er innredet til administrasjonslokaler med toalett og kjøkken. Her har det tidligere vært frisørsalong, men kan enkelt gjøres om til annet formål. Bygningen, som ligger på separat tomt, kan egne seg godt for drift i egen regi, eller for utleie.

Isolert verksted: BRA: 137 kvm. 2 vippeporter med høyde 3,68 m. Strøm. Smøregrav. Selger opplyser at det er manglende oljeutskiller. Gipsplater i himling. Enkelte skader i tak. Det er ikke tilkoblet vann. Oljefyr - selger opplyser at den ikke er brukt de siste årene. Det ligger nedgravd 1300 liter glassfibertank for olje.
Uisolert lagerrom med leddport høyde 3,05 m.
Kontorlokale/(tidligere frisør): Gang, wc, arbeidsrom med kjøkkenbenk, kontor. Isolert. Vann og avløp. Dette ble renovert i 2008 iflg. selger.
Eget borehull (med ny pumpe iflg. selger). - Avløp: Septikkum med spredegrøfter.
Bygning har et normalt vedlikehold.

Redskapshuset:
Grunnflate: ca. 249 kvm. Én etasje. Kjeller under del av bygningen: BRA: 92 kvm.
Redkapshuset er et meget rasjonell bygg, med god takhøyde, gode innkjøringsmuligheter, og for det meste åpen løsning innvendig. Dette gir gode lagermuligheter og for større kjøretøy. Innvendig er det innredet et isolert rom som har mange ulike bruksmuligheter.
Uisolert redskapshus med isolert rom innvendig.
To leddporter med høyde 3,68 m. Strøm.
Isolert lagerrom: BRA: 33 kvm..
Kjeller under del av bygningen. BRA: 92 kvm. To leddporter med porthøyde: 2,47 m.
Bygningen har et normalt vedlikehold, og brukes til lager av redskap, biler, båter og campingvogner.

Stabburet:
Grunnflate: ca. 20 kvm. To etasjer.
Stabburet på gården ligger nord på tunet, på andre siden av veien. Stabburet brukes i dag til lager, men kan med litt innsats innredes til et antikt sted for selskap og hygge.
Taket er i dårlig forfatning med hull i takutstikk. Steintrapp.
Vedlikehold: Det må legges nytt tak. Utover dette er det normalt vedlikehold.

Smien:
Grunnflate: ca. 18 kvm. Én etasje.
I følge selger er smien én av Modums eldste bygninger. Det er ikke så rart siden det kan dateres tilbake til første halvdel av 1600-tallet.
Taket er i dårlig forfatning og bør totalrenoveres. Selger opplyser at er søkt om tilskudd fra Riksantikvaren til dette, men slik søknad bør fornyes om det er av interesse for kjøper. Vedlikehold: Det må legges nytt tak. Utover dette er det normalt vedlikehold.

Bryggerhuset/sommerstuen:
Grunnflate: ca. 42 kvm. Én etasje.
Det gamle bryggerhuset, eller sommerstuen, ligger på tunet nær bolighuset, og er en del av tunmiljøet. Bygningen har behov for renovering. Betydelig skjevhet i konstruksjonen på vedskjulet. Bygningen brukes til lager.

Bygningsarealer

Bolighuset:
Totalt BRA (bruksareal): 324 kvm.

BRA-i totalt: 296 kvm.
1. etasje: 152 kvm.
Underetasje: 144 kvm.

BRA-e totalt: 28 kvm.
1. etasje: 0 kvm.
Underetasje: 28 kvm.

BRA-b totalt: 0 kvm.

TBA totalt: 40 kvm.
1. etasje: 40 kvm.
Underetasje: 0 kvm.

Informasjon om arealbegrepene
Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er:
BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet
BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.
BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten.
TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.
GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal.
Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.:
BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA.

Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate).
Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Odel - Konsesjon

Det er odel på eiendommen. Les mer under avsnittet om odel i salgsoppgaven.
Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.