Enebolig med stor og landlig tomt på Gjersrud/​Stensrud

AREAL OG INNHOLD
BRA: 130 kvm
BRA-i: 130 kvm

1. etasje: Stue, stue 2
2. etasje: Entré, kjøkken, dusjrom, stue m/alkove og stue 2

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.
Det er anlagt stigetrapp til 2. etasje. Dersom denne endret bæring, er tiltaket søknadspliktig. Dagens dusjrom var opprinnelig soverom. Bruksendringen kan ha vært søknadspliktig da tiltaket ble utført. Dagens stue med alkove var opprinnelig stue og separat soverom. Det er gjort endring av bæringen – noe som er et søknadspliktig tiltak. Endring av grunnmur er søknadspliktig tiltak.

Det foreligger ingen ferdigattester i oversendte dok. fra kommunen.
2. etasje oppfyller ikke krav for varig opphold pga for lite dagslys. Takhøyden i 1. og 2. etasje oppfyller ikke dagens krav til takhøyde.

STANDARD
Enebolig fra 1759. Bygget har gjennomgående lav standard. For øvrig vises det til tilstandsrapporten for et sammendrag av boligens tilstand.

Utvendig:
Saltak (skråtak til to sider) i trekonstruksjoner i hovedsak fra byggeår. Hanebjelkeloft (loft over innvendig tak i 2. etasje) uten adkomst. Kneloft uten adkomst. Taktekkingen er av betongtakstein antatt med undertakstekking av sløyfer, lekter og papp fra samme år. Deler av taker har kun papp.

Takrenner og nedløp er overflatebehandlet metall antatt ca. 22 år gammelt. Takneløp er ført i rør i bakken. Stigetrinn synlig 1881 skråfoto (ikke ytterligere kontrollerbart). Det er ikke montert snøfangere. Yttervegger er laft fra byggeår som senere er ulektet og panelt.

Eldre, doble vinduer i trerammer. Eldre 2-lags vinduer antatt ca. 22 år gamle i forbindelse med modernisering opplyst på befaring. Eldre takvindu/-luke.

Ytterdør med glassfelt. Tofløyet terrassedør med 2-lags glass. Verandadør med 2-lags glass.

Vestvendt veranda på ca. 19 kvm med adkomst fra terreng og stue i 2. etasje. Dekke av terrassebord. Rekkverk av treverk.

Utvendig trapp i trekonstruksjon.

Kondemnabelt uthus.

Innvendig:
Gjennomgående eldre overflater med stor grad av slitasje for kjøkken, bad, entré og 2. etasje. Stue med sovealkove har standard fra modernisering av fremgår med normal slitasjegrad.

Etasjeskillere av trebjelkelag.

Pipe i ukjent utførelse fra slutten av 50-tallet iht. eier.

Eldre ildsted i 2. etasje. Et eldre og nyere ildsted i 1. etasje.

Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.

Boligen har trappestige i enkel utførelse.

Innerdører: diverse type dører hvor enkelte er fyllingsdører fra byggeår.

Oppvarming: ildsteder og panelovner.

Våtrom:
Dusjrom/-avdeling med svært enkelt standard. Dusjhjørne. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.

Kjøkken:
Eldre, enkel innredning. Det er ingen ventilering fra kjøkkenet.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger av kobber/jern med høy alder. Stoppekraner fra 60-tallet iht. informasjon på befaring. Ikke funksjonstestet. Utvendig pumpehus med eldre installasjoner i forbindelse med vann og avløp.

Avløpsrør av plast og støpejern.

Avløp til to stk. kummer med avrenning til terreng iht. informasjon gitt på befaring.

Boligen har naturlig ventilering.

Varmtvannstank på ca. 200 liter.

Sikringsskap i entré. Eldre automatsikringer.

Eldre varslere. Eldre brannslukningsapparat.

Tomteforhold:
Ukjent byggegrunn for takstingeniør- Stedvis fjell i dagen mot vest.

I den grad drenering er anlagt har denne betydelig alder for opprinnelig del.

Grunnmur av lettklinker for modernisert del ar stedvis utvendig grunnmursplast. Grunnmur av natursteinmur fra byggeår og lettklinkerblokker for modernisert del.

Privat løsning for vann og avløp. Installasjoner fra rundt 60- tallet iht. informasjon på befaring.

Det er ingen kjente nedgravde oljetanker på eiendommen.

BYGGEÅR OG BYGGEMÅTE
Byggeår: 1759. Grunnmur av naturstein fra byggeår og grunnmur av lettklinker for modernisert del. Saltak i trekonstruksjoner i hovedsak fra byggeår. Hanebjelkeloft og kneloft uten adkomst. Taktekking av betongstein antatt med undertakstekking av sløyfer, lekter og papp fra samme år. Deler av taket har kun papp.

ANDRE FORHOLD
Det er ikke innhentet særskilte opplysninger om evt. pålegg fra e-verk eller brann/feievesen.
Alle arealangivelsene er hentet fra tilstandsrapport.

MODERNISERING
1920: Tidligere svalgang mot sør er utvidet og bygd inn i boligen. Årstall må anses som ca. Informasjon fra eier.

1961: Modernisering inngangsparti og veranda i 1999

1999: Modernisering iht. informasjon på befaring (modernisering tak/panel/deler av grunnmur/stue i 1. etasje i perioden 1999-2001).

TILKNYTTET VANN OG AVLØP
Tilknyttet vann:
Privat vann. Løsning for vanntilførsel er ukjent for takstingeniør. Det er ikke kjent for takstingeniør om vannkvaliteten er testet. Det må påregnes kontroll og eventuell utbedring av vanntilførsel Ytterligere undersøkelser anbefales.

Tilknyttet avløp:
Privat avløp til 2 stk. kummer fra 1960-tallet. Det antas en eldre form for filtreringsgrøft/-løsning. Det foreligger pålegg om utbedring av avløp innen 01.10.2024. Det må påregnes vesentlige kostnader for etablering av godkjent avløp. Ytterligere undersøkelser anbefales.

FYRING/OPPVARMING
Panelovner og ildsteder.

REGULERING
S-4927 Reguleringsbestemmelser Flate: Kombinert bebyggelse og anleggsformål Flate: Krav om felles planlegging Flate: Veg Flate: Flomfare Flate: Trase for teknisk infrastruktur Flate: Offentlig eller privat tjenesteyting Flate: vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg.

Utdrag av reguleringsplanen 4927

"Plankrav § 4.1 Generelle plankrav
Før det gis tillatelse til tiltak innen de enkelte delornråder skal det foreligge vedtatte detaljreguleringer for felt B1-B4, B6-B8, K1-K8, S1-4, Ol, O2a, O2b, O3-O4, T1-6, I, F, BV, GSV, G1-G7 og P1. "

9.1.5 Utnyttelse og høyder

Felt K8 -areal kvm BRA 57 500

"9.3 Felt Kl-K8 og felt S1-4
9.3.1 Lokalisering av formål: For felt Kl-K8: Feltene skal enkeltvis inneholde maksimalt 20 % tjenesteyting, forretning, kulturformål og bevertning. Av dette tillates i felt K3 maksimalt 7 % forretning, som skal lokaliseres i 1. etasje mot Stensrudgata. I de øvrige feltene tillates inntil 500 m2 BRA forretning. I felt K3 tillates maksimalt 20 %
boliger i 1. etasje mot Stensrudgata"

12.6 Gjennomføringssone trær og andre elementer som trapper/ rundt Martu og Øvre Gjersrud gård skal- krav om felles planlegging For følgende felt skal det gjennomføres (H8l0-1-3) felles planlegging: Felt P2, T2, T3, S3 og 03 Felt K8, B8, T5 og T6 Felt B6, B7, T4, P5 og K7.

"§ 13 Rekkefølgebestemmelser
13.1 Rekkefølgekrav for etablering av kollektivfelt
Før det gis rammetillatelse for bebyggelsen i feltene øst for Stensrudbekken (felt Bl, B3, B6,
B7, B8, Kl, K2, K7, K8 og S1) skal følgende være gjennomført:
- Enebakkveien skal være opparbeidet i henhold til godkjent detaljregulering med sykkelvei fra kommunegrensa og kollektivfelt fra Stensrudgata til Klemetsrudkrysset. På
strekningen fra kommunegrensa til Stensrudgata skal det være gjennomført tiltak som sikrer god bussfremkommelighet på Enebakkveien og gjennom kryssene frem til Klemetsrudkrysset.
- Kollektivfelt skal være etablert videre langs E6 mellom Klemetsrudkrysset og Ryen.
- Langs Ljabruveien skal det være etablert kollektivfelt i retning mot Hauketo minimum fra Mortensrudveien og kollektivfelt i retning fra Hauketo fra rundkjøringen til Bjørnholt
skole til rundkjøringen med Enebakkveien."

13.4 Rekkefølge ved utbygging Før det gis rammetillatelse av offentlig for bebyggelsen byrom i felt Bl-B8,felt være Kl-K8 eller felt Sl-4 skal tilhørende til godkjente offentlige byrom og offentlige tilgjengelige detaljreguleringer.

13.5 Turvei langs Stensrudbekken Før det gis rammetillatelse for bebyggelsen passasjer være opparbeidet i feltene øst for Stensrudbekken i henhold (felt Bl, B3, B6, B7, B8, Kl, K2, K7, K8 og Sl) skal turveien langs Stensrudbekken henhold til godkjent detalj regulering.

13.6 Rekkefølgekrav for felt K8 og S1 Før det gis rammetillatelse for felt K8 og S1 skal Stensrudparken være opparbeidet i (P1) inkludert turvei, være opparbeidet etter godkjent detaljregulering.

13.7 Opparbeiding av tilliggende Før det gis brukstillatelse veier og teknisk infrastruktur til tiltak i et felt må atkomst og tilliggende teknisk infrastruktur.

13.8 Etablering være opparbeidet. av barnehager Før det gis igangsettingstillatelse planområdet skal en 4 avdelingers for utbygging bamehage veier samt nødvendig av mer enn 300 boligenheter innen med tilhørende uteareal være ferdigstilt, jamfør §§ 8.8 og 9.1.7. Videre skal det være ferdigstilt en bamehage med 4 avdelinger med tilhørende uteareal for ytterligere for hver 350. boligenhet boligenheter.

13.9 Etablering av skole Før det gis igangsettingstillatelse som bygges ut før midlertidig for mer enn 500 boligenheter, brukstillatelse skal skole med tilhørende uteareal og flerbrukshall være ferdigstilt i felt Tl. Før det gis tillatelse for ytterligere gis felt med boligformål skal skolekapasiteten.

13.10 Rekkefølge være sikret for gjeldende felt. for vann og spillvann Før det gis brukstillatelse til nye bygninger, fellestunnel for teknisk infrastruktur skal hovedstamnettet være sikret gjennomføring, renseanlegg p
Bekkelaget.

13.11 Erstatningsdam eller andre anlegg godkjent av VAV. for amfibier Før oppstart av arbeider innenfor planområdet, for varm- og spillvarm med og det skal være kapasitet på skal det etableres erstatningsdam innenfor naturområde 13.12 Rekkefølgekrav GN.

Som det kommer frem av reguleringsbestemmelsene og reguleringsplanen er svært mange
rekkefølgebestemmelser som må på plass og det må detaljregulering til for dette området. Dette gjør at det er mange år før eiendommen kan regnes med og kunne bli utnyttet slik som potensialet er ved den gjeldende områderegulering. Det er blant annet bestemmelser om veier, vann- avløp, øvrig infrastruktur osv. Det er slik takstmann ser det ikke mulig å gi noe riktigere tidsbilde på når man kan begynne med utbyggingen av eiendommen unntatt og si at det blir mange år til slik det ser ut nå. Denne lange horisonten påvirker verdien av eiendommen.

Vurderingen i forbindelse med det utviklingspotensialet som er på eiendommen vurderes som en strøksvurdering der man vurderer området i den områdereguleringen som eiendommen ligger i, dette spesielt grunnet at det er langt frem til man kan forutsette og utnytte eiendommen i forhold til den forelagte regulering.

Det er viktig også å på peke at verdien kan endre seg betydelig og bli langt høyere hvis det spesielt på grunn av politiske føringer som gjør at man endrer regulering og krav i rekkefølgebestemmelser.

Alle interessenter anbefales å sette seg inn i eiendommens og områdets kommune- og reguleringsplan.

EIENDOMSSKATT OG KOMMUNALE AVGIFTER
Faktura for kommunale avgifter og eiendomsskatt for første kvartal var pålydende kr 68. Det vil si at de årlige kommunale avgiftene for 2024 vil være kr 272.
Det er ikke eiendomsskatt på eiendommen.

TINGLYSTE/ ANDRE FORHOLD
Heftelser iht. ubekreftet grunnbok:
1995/25446-1/105 Bestemmelse om vei
18.05.1995 Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 174 bnr: 12

Merk at det er en rekke andre eiendommer som har sin adkomst over tomten med veien Lyberget i vest og Delebekken Øst. Det legges til grunn at disse har rett til å benytte veiene i form av servitutter eller hevd. Veiene vedlikeholdes av Lille Stensrud vel og Oslo kommune (snøbrøyting/strøing). Eiers info.

SEFRAK
SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner (https://www.riksantikvaren.no/les-om/sefrak/) Både bolighuset og uthuset er oppført på SEFRAK-listen. Alle interessenter anbefales å sette seg inn i hvilken betydning dette har for denne eiendommen ved å kontakte riksantikvaren.

KOMMUNEKART
KDP-17
Flate: Områder for etablering av torg/møteplass ved byutvikling.
"§ 2 Hensikt med planen Kommunedelplanen skal sikre at alle deler av byggesonen utenfor sentrumsområdet har et allsidig, velfungerende og lett tilgjengelig tilbud av torg og møteplasser med høy estetisk kvalitet. Det skal tilrettelegges for ulike typer møteplasser og ulike måter å møtes for et bredt spekter av brukergrupper, og møteplassenes sosiale rolle skal fremmes samtidig med at viktige bevaringshensyn skal ivaretas. Planen skal tilrettelegge for velfungerende prosesser med sikte på et godt resultat ved behandling av plan- og byggesaker som berører torg og møteplasser. For torg og møteplasser hvor gjeldende reguleringsplan opprettholdes er denne en viktig premiss for utviklingen."

UTHUS
Uthus fremstår som kondemnabelt. Før eventuelle tiltak igangsettes må det faktum at bygget står oppført på SEFRAK-listen hensyntas. Det anbefales å kontakte Riksantkvaren.
Uthuset er opprinnelig et bryggerhus fra ca. 1920. Eiers info.

VURDERING AV TOMT FOR UTBYGGING
Slik situasjonen er i dag er det ikke mulig å utbygge eiendommen i forhold til den områderegulering som i dag ligger til grunn.

Det er en god del år før det er mulig å realisere det som kommer til uttrykk i områdereguleringen slik det fremstår for meg. I forbindelse med vurdering av utbyggingspotensiale vurderes det som så langt frem i tid at det ikke er naturlig og foreta beregninger, men i stedet angi en verdi basert på strøkspris.

Det er vanlig i forbindelse ved vurdering av tomter i områderegulert område og ved eksporpiasjon og vurdere eiendommer ved å komme frem til en strøkspris for det gjeldende området. Prinsippet om strøkspris sikrer en viss utjevning av utbyggingsverdiene i et byggeområde, og motvirker tilfeldige forskjeller som følge av at noen grunneiere kan bygge ut, mens andre ikke får bygge på sine arealer.

Strøkspris pr kvm vurderes til kr. 750 pr kvm brutto tomt.
Tomtearealet er opplyst til: 15 332 m2
Dette gir en verdi på kr 11 500 000.

Det bemerkes at det må søkes om dispensasjon for eventuelle tiltak på eiendommen som strider imot områdereguleringens bestemmelser.

PRISANTYDNING OG OMKOSTNINGER
I tillegg til kjøpesummen, betaler kjøper alle omkostninger som følge av eierskiftet, dokumentavgift, tinglysningsgebyr kr 585, samt registrering av pantedokumenter à kr 585,-.

Antatt markedsverdi er satt til kr. 11 500 000,-.

Prisantydning Kr. 11 500 000,-
Dokumentavgift 2,5 % Kr. 287 500,-
Tinglysingsgebyr pantedokument Kr. 585,-
Tinglysingsgebyr skjøte Kr. 585,-

Kjøpesum med omkostninger Kr. 11 788 670,-

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en låneobligasjon og at eiendommen selges til takstverdi.

FERDIGATTEST
Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke overens med dagens bruk.

FORMUESVERDI
Medhjelper har forsøkt å innhente formuesopplysningene for eiendommen uten å lykkes.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, agGreal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA).

FORSIKRING
Boligen er forsikret i Fremtind med polisenummer 15968459.

HEFTELSER
Det er følgende heftelser tinglyst på eiendommen:

18.05.19695 – Dokumentnr. 25446 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: knr. 0301 gnr. 174 bnr. 12

08.12.1943 – Dokumentnr. 9300 – Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra knr. 0301 gnr. 174 bnr. 1

ODEL
Nei.

ENERGIMERKING
Oppvarmingskarakter oransje - Energikarakter G. Energiattest ligger vedlagt.