Ruud gård Ro i Gausdal. 12 unike bygg og 649 daa totalt areal. Turisme, overnattig og kulturformidling.

Velkommen

Velkommen til fjellgården Ruud gård Ro! Gården ligger vakkert til på nordøstsiden av elva Jøra, i Vestre Gausdal, ca. 12 min kjøring fra Forset. Eiendommen er på 649 daa, med blant annet dyrket mark, skog, hamning/beite, utmarksarealer og sjarmerende gårdstun, samt et dyrkningsfelt på fjellet, ca. 950 moh., ved Langsua Nasjonalpark. Her er det oppført fjellhytte og skåle.
Gården har røtter tilbake til 1100-tallet, og bygningsmassen på tunet er imponerende, samlet over flere år og med et spenn på flere hundre år i alder. Dette gir eiendommen en helt unik stemning og mulighet for å oppleve gamle dager på nært hold. Tunet har blant annet et våningshus, kulturstue, gildehall, langhus, driftsbygning, stabbur, ljørkoie, røykhus, hønsehus, stuggu og eldhus.
Byggene har vært i bruk til kulturformidling, kulturhistoriske matopplevelser, restaurantdrift, kurs, overnatting og turisme. Gildesalen kan huse 60 gjester og langhuset har plass til 45 gjester. Langhuset er innredet med en årestue i 1250-talls stil og et rekonstruert oldemorskjøkken anno 1890.
Bygningsmassen ligger omkranset av blomstereng, steinbed over flere etasjer, blomsterhage og bratte jorder. Vinterstid er det flotte forhold for ski og aking, og gjennom resten av året er turmulighetene fantastiske.

Beliggenhet

Eiendommen ligger vakkert og høyt plassert i Bødalen, i Vestre Gausdal kommune. Fra eiendommen strekker utsikten seg vidt over dalen, med skog, mark og elva Jøra, som renner gjennom dalen og ut i Gausa ved Segalstad bru.
Området byr på snørike vintre med mulighet for aking og skiturer på egen eiendom, og ubegrensede muligheter for fantastiske turer i skog og mark gjennom årstidene, samt muligheter for jakt og fiske.
Fra eiendommen er det ca. 15 km til Segalstad bru, samt ca. 35 km til både Lillehammer og Skeikampen. I tillegg tilhører en fjellhytte og Rosmyr dyrkningsfelt eiendommen, og denne ligger ca. 10 km fra eiendommen, omlag 950 moh., ved Langsua Nasjonalpark. Det er ca. 12 min å kjøre til barneskole, ungdomsskole, barnehage og dagligvare på Forset.
Det er drøye 9 km til Forset grendahus og Brubakken balløkke. Videre byr Gausdal på et godt utvalg organisert idrett og foreninger, med blant annet speidergruppe, håndballklubb, fotballag og jeger- og fiskeforening.
Fiskemuligheter finner du blant annet langs Gausa, som er en sideelv av Gudbrandsdalslågen. Gausa har vært regnet som en av landets beste ørretelver, og har også harr og karpefisk. Om du liker terrengkjøring med bil, ligger Gausdal offroadklubb på andre siden av elven.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Prix på Forset. Forset og Segalstad har diverse forretninger, vinmonopol og restauranter. For shoppingmuligheter ligger Lillehammer godt innen rekkevidde med alt av bymessige fasiliteter, samt fornøyelsesparken Hunderfossen.
Området byr på offentlig kommunikasjon i form av buss. Nærmeste holdeplass er Brattlandshågån, som ligger ca. 2,3 km fra tunet. Fra Lillehammer går det tog både nordover mot Trondheim og sørover mot Oslo. Med bil tar det ca. 12 min til Segalstad, 37 min til Lillehammer og 53 min til skisenteret på Gålå.
Fra eiendommen er det ca. 9,6 km til Forset barneskole og Gausdal ungdomsskole. Nærmeste videregående skoler er Gausdal videregående, Norges Toppidrettsgymnas og Lillehammer videregående. Forset kommunale barnehage ligger i samme område som barneskolen og ungdomsskolen.

Kort fortalt:
- Unik fjellgård på 649 daa
- Tett på helårs turområder
- Vakkert og frodig gårdstun
- 16 unike bygg på eiendommen
- Velholdt, benyttet til kulturformidling
- God plass til overnatting
- Våningshus over tre plan
- Storkjøkken i Kulturstua og anretningskjøkken ved salen.
- Plass til selskaper og konferanser
- Gildehall med plass til 60 gjester
- Langhus med årestue 1250-stil
- Oldemors-kjøkken i 1890-stil
- Driftsbygning på 270 kvm
- Flere små og store bygg
- Dyrkningsfelt med fjellhytte
- Potensial for ulike driftsmuligheter

Adkomst

Se kart.

Jord, skog og tun

Eiendommen består av hele 16 bygninger og 649 daa tomt, fordelt på dyrket mark, skog, hamning/beite, utmarksarealer, gårdstun og dyrkningsfelt. Gården har ellers allmenningsrett samt andel i Mjøsen skogeierforening. Rosmyr dyrkningsfelt ligger ca. 950 moh., oppe på fjellet i vest, ca. 10 km fra eiendommen.
Gårdstunet som omslutter de fleste bygningene, ligger høyt plassert med vidstrakt utsikt over dalen - et malerisk skue der paletten skifter farger i takt med årstidene. Sjarmen med alle de gamle bygningene, omkranset av frodig tun, gir en helt unik stemning. Om vinteren er plassen et snøsikkert sted, med vinteraktiviteter som aking og skiturer som en av attraksjonene på gården.
Gården har vært i bruk til kulturformidling, besøksgård, overnatting, selskapslokaler, konferanser, kursvirksomhet og restaurantdrift, der Kulturstua har vært ett av tilbudene og merket som Norsk kulturarv. I forbindelse med kulturformidlingen har det vært samarbeid med Det hemmelige teater i sommerhalvåret.
Det vakre tunet bugner av markblomster, valmuer, herdige rosebusker, middelalderhage, og steinbed over flere nivåer langs stablemurer i terrenget. Det er for tiden sauehold på gården.

Parkering:
Det er rikelig med parkering på egen eiendom, inkludert bussparkering med snuplass.

Eiendommens arealer:
Fulldyrket jord daa 69,4
Overflatedyrket jord daa 5,8
Innmarksbeite daa 38,2
Produktiv skog daa 388,1
Bebygd, vann, bre daa 8,1
Annet markslag daa 139,4
Sum arealer: daa 649,0

Arealene er tatt ut fra NIBIO sitt gårdskart.

Gården er debio/demeter godkjent. Det betyr at gården er drevet økologisk og biodynamisk.

Jakt

For tiden har selger leid ut fjellhytte til et jaktlag, som har fått fire nye år med jakt. Hytten var i veldig dårlig stand og jaktlaget har pusset opp en del og beiset hele hytten.

Innhold og standard

Planløsning våningshus:
1. etasje: Vindfang, gang, vaskerom, bad, soverom, kjøkken og stue.
2. etasje: Gang og 2 soverom
Kjelleretasje: Vinkjeller og kjellerrom.

Bygninger:
Bygningsmassen på fjellgården er mildt sagt imponerende, samlet over flere år og med et spenn i alder på flere hundre år. Det er i hovedsak velholdt standard, slik at det hele kan stå seg for fremtiden. De fleste byggene har brune fasader i tråd med tradisjonen for dalene i innlandet, og flere har torvtak som understreker sjarmen.
Bygningene har vært i bruk til kulturformidling, turisme, restaurant, kursvirksomhet og overnatting. Det er plass til å servere 80 personer i gildesalen, 60 gjester i gardsrestauranten, som er plassert midt på tunet, og ca. 45 personer i årestua/Oldemors kjøkken.

Våningshuset:
Våningshuset fra 1918, på ca. 180 kvm, har kjøkken, stue, tre soverom, bad, vaskerom og vinkjeller, fordelt på tre plan. Bygget er fundamentert på steinmur og har veranda utenfor kjøkkenet. Bygget har torvtak og tømmervegger som er utvendig kledd i panel. Bygget har dels utskiftede vinduer, isolert gulv med nyere gulvbord i kjøkkenet, innkledd svalgang og nyere gulv i gangen. I første etasje er det lakkerte tregulv og i andre etasje er det oljede tregulv.

Kulturstua:
Kulturstua ble gjenoppbygd i 1995, og er selve bærebjelken i bedriften med kulturformidling. Her er to eldre bygninger satt sammen til ett bygg over to plan, med tømmervegger og tak tekket med torv. I 2016 ble det bygget veranda utenfor kulturstua. Bygget har blant annet et moderne kjøkken med nyere gasskomfyr, spisesal og soverom.

Gildehall:
Gildehallen er et av byggene som har svært stor verdi med tanke på næringsvirksomheten. Bygget med opprinnelse fra 1732 og består av en stor gildehall med plass til å servere 80 personer, samt kjøkken, anretning og vaskerom på øverste plan. Gildehallen har gulv i furu og alkover i kneveggen.
I tilbygg ligger gårdsbutikk, toalett og handicap-toalett med dusj. Bygget har også fjøs, forlager, silo og lagerrom i første etasje, samt matbod, blomsterrom, lager, verksted og låve i andre etasje.

Langhus:
Langhuset på eiendommen ble bygd opp i 2004, og inkluderer et budeiekammers med sengeplasser, et rekonstruert oldemorskjøkken ala 1890 og en årestue i 1250-talls stil, perfekt for hygge og historiefortelling rundt bålet.

Bygget har innlagt strøm og det er kokegrop i årestuen. Kjøkkenet inneholder bakerovn, klebersteinspeis, takke og vedkomfyr, og er et isolert rom med trebord på gulv og vegger. Bygget har vært benyttet som en del av arrangementet og serveringen på gården.

Driftsbygning/fjøs
Driftsbygningen med fjøs er fra 1969, og gir mulighet for dyrehold. Tidligere har det vært 30 vinterfora spælsau på gården. Bygget er på ca. 270 kvm, med tilbygd mjølkerom fra 1999 og lager fra 2004. Det er lagt nyere solcelleanlegg på taket, med kapasitet på 10 kWh.

Stabbur:
Stabburet fra 1751 er ca. 30 kvm, fordelt på to etasjer. Bygget er uisolert og oppført i tømmer, som er kledd utvendig i panel og har saltak tekket med stålpanner. Det er nyere elektrisk installasjon i bygget, samt nyere smijernslås i hovedinngangsdør.

Ljørkoie:
Dette er en opprinnelig smie, satt opp/totalrestaurert i 2000, og med et areal på ca. 16 kvm. Bygget har natursteinmur, tømmervegger, smårutet vindu, grind i hovedinngang og saltak med spontekking i malmfuru. Bygget er benyttet som en del av driften/opplevelsene på gården.

Ro røykhus, Ro hønsehus, Ro Johannes-stuggu, Ro eldhus og veksthus
I tillegg har tunet et røykhus på ca. 20 kvm fra 1993 med innlagt strøm, et hønsehus på ca. 8 kvm fra 1990, en tømmerstuggu gjenoppbygd i 2008 på ca. 10 kvm, og et eldhus fra 1900, som ble ombygd i 2000. Sistnevnte er ca. 30 kvm, og har veranda mellom kulturstua og inngangen. Bygget har innlagt strøm og vann, samt sluk i gulv. Det har vært i bruk som kennel og lager. På tunet står også et veksthus fra 2006 med et areal på ca. 6 kvm, benyttet til dyrking av vekster på gården.

Fjellhytte og skåle/utedo:
Ved Rosmyr dyrkningsfelt ligger en fjellhytte fra 1969, samt en skåle på ca. 16 kvm fra samme byggeår. Hytta er oppført i tømmer og bindingsverk, med tak tekket med bølgeblikk og fyring med ved. Hytta gir potensial for friluftsliv i mange former, med sin flotte plassering ca. 950 moh.

Bygningers arealer

Informasjon om arealbegrepene

Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er:
BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet

BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten.

TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal.

Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.:
BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA.

Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate).
Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Oppvarming, piper og ildsteder

Våningshuset varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er montert solcelleanlegg på fjøstaket, med kapasitet 10 kWh. Gården har privat vann og avløp, samt varmtvannsbereder på ca. 150 liter med UV-anlegg og 3 microfilter.

Reguleringsforhold

Del av kommuneplan for Gausdal kommune. Ligger i LNF-område.

Odel - Konsesjon

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.
Det er ikke opparbeidet odel på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Oppgjør

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Tilbud om lånefinansiering og forsikringer

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven.

Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur.

Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Lovanvendelse og kontraktsbetingelser

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.
Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:
Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.