Helt ny bolig på Hellerud | Solrikt, rolig og tilbaketruk | hage | Garasje | Meget god standard

Oppdragsansvarlig

Panorama Eiendomsmegling AS / Soliman Sarwar

Selger/Utbygger

Nord West Eiendom AS

Betegnelse

Gnr. 141 Bnr. 76 Snr. 4 i Oslo kommune

Byggeår

2024

Venåsvegen 28A

Velkommen til Venåsvegen 28. Her er det nyoppført og ferdigstilt 3 boliger i kjede. Boligene ligger i en liten stikkvei fra Venåsvegen, helt skjermet for trafikk og støy. Eiendom ligger solrikt til og har vestvendt og solrik hage.

Boligen har en meget god og gjennomtenkt planløsning med blant annet 3 soverom i øverste etasje og en ekstra stue til barna i 1.etasje. Her er det direkte utgang til hagen. i første etasje er det alternativt mulighet for et 4.soverom hvis det er behov. Rommet kan også egne seg som hybel.

I 1.etasje er det i tillegg en romslig entré med avsatt plass til garderobe. Eget vaskerom, ekstra bad og bodplass.

Boligens hovedetasje er 2.etasje er på 50 kvm og har et stort og flott kjøkken med kjøkkenøy. Naturlig plass til spisestue ved vindu. Romslig stue mye lys fra de store vindusflatene.

I 3. etasje er det 3 soverom hvorav et "master soverom" med god skapplass. To soverom har utgang til en luftebalkong. I tillegg er det et bad i denne etasjen.

Boligene er helt ferdigstilt, med nylagt plan og er innflytningsklare.

Fordeler med ny bolig:
- Lavere kjøpsomkostninger
- Garanti i 5 år
- Energieffektivt
- Ingen behov for oppgraderinger på mange år

Beskrivelse av nærområdet / fasiliteter

Eiendommen ligger i et attraktivt og barnevennlig boligområde på Hellerud i Oslo, med gangavstand til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og daglige servicetilbud. Området er grønt og sentralt med nærhet til både sentrum og Østmarka. Sistnevnte byr på et mylder av stier, turveier, skiløyper og vann. Naturperlen Østmarka ligger en fin spasertur unna, og er et eldorado for padling, fisking og fridykking. Badeplass finner du på nordsiden av Lutvann. Nøklevann og Ulsrudvannet byr også på fine bademuligheter.

Ved Trasop skole er det en kombinert friidretts- og fotballbane, samt grusbane og kunstgressbane. I tillegg ligger idrettshallen Oppsal Arena (flerbrukshall) i forbindelse med skolen. En kort sykkeltur unna ligger også Tveita idrettspark, rett ved barneskolen. Ellers ligger Tveten gård i nabolaget - en liten oase med bygningsmasse helt tilbake fra 1700-tallet. Her er det både søndagskafé, konserter og et omfangsrikt kulturliv, noe som gjør gården til et fint møtested for alle aldre.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Kiwi, Rema 1000, Meny og Coop Extra. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Tveita senter et godt og variert utvalg med over 70 butikker. Alnasenteret, Bryn og Manglerud Senter ligger også godt innen rekkevidde, hvorav Alnasenteret er landets største faghandelssenter. SATS er en ca. 10 minutters gåtur unna boligen. Oslo sentrum er kun 10 minutter unna med bil, med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud.

Offentlig kommunikasjon
Buss, T-bane og flybuss, hvor nærmeste holdeplass for buss er Landeroveien som ligger ca. 2 min gange fra boligen. Haugerud T-bane ligger ca. 14 min gange unna. Ved å benytte bil tar det ca. 5 min til Alna senter, 6 min til Bryn, 11 min til Oslo S, samt 28 min til Oslo Lufthavn.

Arealer og fordeling pr. etasje

BRA 149 / BRA-i 131,5 / BRA-e 17,5 kvm:

1. Etasje
BRA-i 35,5 / BRA-e 17,5 kvm.
Entre/gang, vaskerom, stue, bad og bod.
Garasje utgjør BRA-e.

2. Etasje
BRA-i 53 kvm
Stue, kjøkken og bod.

Loft
BRA-i 43 kvm / Gulvareal 53 kvm.
3 soverom, gang og bad

Standard

Boligene er bygget etter TEK 17 og holder meget god standard.

Kjøkken
Lekker kjøkken fra Studio Sigdal på Skøyen. Det er meget godt med skapplass og integrerte hvitevarer, som blant annet kjøleskap, fryser, ovn, oppvaskmaskin, og koketopp med avtrekk. Store vinduer på kjøkkenet over kjøkkenbenken. Koselig kjøkkenøy med spiseplass. Det er naturlig plass for spisestue ved vinduet.

Bad
Det er to bad og et vaskerom i boligen. Badene har lyse og delikate fliser, dusjvegger i glass og innredning av typen Vikingbad. Badet i loftsetasjen har plass til badekar.

Oppvarming
Det er varmekabler i gang i 1.etasje og på bad/vaskerom. Balansert ventilasjon med varmegjenvinner.

Pipeløp / peis
Det er pipeløp i stue og mulighet for å koble til vedovn eller peis. Dette gir kjøper høy grad av fleksibilitet til å anskaffe det man selv ønsker.

Oppvarming / Ventilasjon

Det leveres balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Ventilasjonsaggregatet plasseres ihht prosjektering fra ventilasjonsleverandør på vaskerommet.

Parkering / Garasje

2 garasjeplasser med bilheis. Ellers gateparkering.

Adkomst

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra eiendomsmegler. Velkommen til visning!

Beskrivelse av tomt

Boligen er én av totalt 4 seksjoner og inngår som en del av et eierseksjonssameie. Det foreligger vedtekter som ligger vedlagt salgsoppgaven. Det er felles eiet tomt i sameiet. Bruksrett til hage/uteareal tilhørende hver enkelt seksjon er særskilt regulert i vedtekter og utomhusplan. Eierseksjonslovens regler gjelder imidlertid for slike sameier.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f.eks. rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen:
1982/4801-1/105 Best om garasje/parkering 19.02.1982
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
- Garasje uthus på gnr 141 bnr 76 er å betrakte som midlertidig. Eieren er forpliktet til å fjerne bygningen dersom kommunen forlanger det og uten utgifter for kommunen.

2016/381657-5/200 Bestemmelse om veg 29.04.2016
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:56
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:77
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:83
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:91
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:140
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:334
- Erklæring om veirett. Følgende eiendommer benytter en felles privat vei som adkomst frem til eiendommene:
Gnr 141 bnr 83, 91, 77, 334, 76, 140 og 56.

Rettigheter på andre eiendommer:
2016/381657-1/200 Bestemmelse om veg 29.04.2016
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:56
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:76
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:77
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:91
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:140
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:334
- Erklæring om veirett. Følgende eiendommer benytter en felles privat vei som adkomst frem til eiendommene:
Gnr 141 bnr 83, 91, 77, 334, 76, 140 og 56.

2016/381657-2/200 Bestemmelse om veg 29.04.2016
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:56
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:76
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:77
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:83
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:140
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:334
- Erklæring om veirett. Følgende eiendommer benytter en felles privat vei som adkomst frem til eiendommene:
Gnr 141 bnr 83, 91, 77, 334, 76, 140 og 56.

2016/381657-3/200 Bestemmelse om veg 29.04.2016
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:56
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:76
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:83
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:91
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:140
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:334
- Erklæring om veirett. Følgende eiendommer benytter en felles privat vei som adkomst frem til eiendommene:
Gnr 141 bnr 83, 91, 77, 334, 76, 140 og 56.

2016/381657-6/200 Bestemmelse om veg 29.04.2016
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:56
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:76
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:77
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:83
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:91
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:334
- Erklæring om veirett. Følgende eiendommer benytter en felles privat vei som adkomst frem til eiendommene:
Gnr 141 bnr 83, 91, 77, 334, 76, 140 og 56.

2016/381657-7/200 Bestemmelse om veg 29.04.2016
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:76
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:77
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:83
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:91
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:140
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:141 Bnr:334
Gjelder denne registerenheten med flere
- Erklæring om veirett. Følgende eiendommer benytter en felles privat vei som adkomst frem til eiendommene:
Gnr 141 bnr 83, 91, 77, 334, 76, 140 og 56.

Vei / Vann / Avløp

Adkomstvei: Eiendommen har atkomst fra offentlig vei, via privat stikkvei.
Tilknytning vann: Boligen er tilknyttet offentlig vann.
Tilknytning avløp: Avløp via private stikkledninger til kommunal ledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det er søkt om midlertidig brukstillatelse. Denne må foreligge før overtagelse. Selger er ansvarlig for å fremskaffe ferdigattest.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i et område regulert til byggeområde for boliger med reguleringsbestemmelse S-4220 (småhusplanen), vedtatt 15.3.06. Planen er under revisjon. Plan- og bygningsetaten sendte sitt endelige forslag til revisjon av småhusplanen til byrådet 4. januar 2023. Saken ligger nå til politisk behandling i byrådsavdeling for byutvikling. Byrådet tar sikte på at en revidert småhusplan skal vedtas i inneværende bystyreperiode(2019-2023). Når strategien er vedtatt av bystyret, vil den erstatte gjeldende småhusplan. Forslaget sier blant annet at for enebolig skal tomtestørrelsen være minimum 600 m² per hovedboenhet, og at det for to- og tremannsboliger skal være minimum 450 m². Forutsatt at øvrige bestemmelser er oppfylt, kan det tillates maksimalt 16 % bebygd areal (BYA) per tomt. Parkeringsplasser for bil og sykkel skal opparbeides i henhold til parkeringsnormer for Oslo kommune vedtatt 14.12.2022. Det presiseres at innholdet i forslaget ikke er vedtatt, og at det kan forekomme endringer. For mer informasjon, se saksinnsyn hos Plan&bygg, saksnummer 202300230.

Felles privat avkjørsel med reguleringsbestemmelse S-1824, vedtatt 8.2.73 (ikke egne bestemmelser).

Beskrivelse av sameiet

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.
Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Boligene er seksjonert.

Andre faste løpende kostnader

Kommunale avgifter, ca 16.000,-
Eiendomsskatt, ca kr 4 000,- .
Kommunale avgifter og eiendomsskatt faktureres kvartalsvis og endringer kan forekomme etter ferdigstillelse av prosjektet.
Innkjøring fra Venåsvegen er en privat stikkvei som blir brøytet i regi av Hellerud vel. Kostnad for gjeldende eiendommen 2022/2023 var kr. 3.150,-
Det vil være servicekostnad for bilheis, ca kr. 7.500,- per år. Sikkerhetskontroll hvert andre år på kr. 4.500,-.

Seksjon 1 (det eksisterende huset på tomten) plikter kun å være med på kostnader til drift og vedlikehold av innkjøringsveien, men ikke hele gårdsplassen foran seksjon 1 - 4.

Øvrige kostnader som f.eks. bygningsforsikring, innboforsikring, internett, alarm, kabel-TV kommer i tillegg etter eget ønske. Kjøper/ny eier må etter overtakelse dekke løpende kostnader, samt andre valgfrie tilleggstjenester. Dette kan/vil variere fra inngåtte avtaler og forbruk.

Andel fellesgjeld / formue

Andel fellesgjeld kr. 0,- / Andel fellesformue kr. 0,- pr ifølge forretningsfører.
Andel fellesgjeld og evt. formue overtas av kjøper.

Oppgjør

Fullt oppgjør innbetales før overtagelse.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Adgang til utleie

Eiendommen kan i sin helhet fritt leies ut til boligformål.
Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.

Konsesjon / Odel

Ingen konsesjon eller odel.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Planlagt overtagelse

Etter avtale.

Selgers forbehold

Trevirke og inneklima
Treverk/plateprodukter er levende materialer som påvirkes av romtemperatursvingninger og luftfuktighet. Dette vil medføre at det kan oppstå sprekkdannelser på vegg, gulv og takflater. Selger er ikke ansvarlig for slike forhold, og kjøper må påregne at småsprekker må tettes for egen regning.

Tregulvets vedlikehold og menneskets velbefinnende krever et sunt inneklima med en relativ luftfuktighet pa? ca. 50 % (min.35 % og maks 65 % i ganske korte perioder) og en romtemperatur pa? ca. 20 C. Faller luftfuktigheten i fyringssesongen, anbefaler vi å bruke en elektrisk luftfukter for å unngå en ekstrem uttørking av tregulvet. Selger fraskriver seg ansvar for oppsprekking, knirking og buling i parketten, som følge av at kjøper ikke sørger for riktig inneklima etter overtagelsen.

Utvendig maling
Panel er levert grunnet og malt ett strøk med vannbasert beis eller maling fra fabrikk.
Det anbefales at kjøper maler/beiser huset etter ½ til 1 år etter overtagelse. Impregnerte materialer bør ikke males/beises før de har stått minimum 1 år. Det er viktig at det foretas en fuktmåling av treverket før det påføres beis eller maling.

Der kledning og/eller vinduer er i mørke farger, kan det forekomme utslag av kvae eller harpiks. Det er spesielt utsatt ved sterk varme fra solen. Slike utslag er ikke reklamasjonsberettiget, men løses selv ved litt skraping og maling.

Bilheis
Bilheis i forbindelse med parkeringsløsningen, må kjøper være oppmerksom på at det medfører utvidet vedlikeholdsbehov, i tillegg til at det må bestilles periodisk sikkerhetskontroll hvert andre år fra kommunen. De fleste heisene krever jevnlig tilsyn og service, gjerne et par ganger i året. Kjøperne må derfor regne med å tegne en serviceavtale med leverandør av bilheisen for å sørge for et tilstrekkelig vedlikehold. Eventuelle reklamasjonskrav kan bli avvist eller avkortet dersom jevnlige servicer på bilheisene ikke er gjennomført.

Vinduer - termiske brudd
Når temperaturforskjellen mellom glassets randsone og midtsone overskrider en viss grense er det fare for termisk brudd. Dette fremstår som en sprekk i vinduet, gjerne vinkelrett ut fra kanten og sprer seg ut som stråler i glasset. Det er en rekke tiltak som kan gjøres for å unngå dette:
" unngå å sette eller montere noe tett inntil vinduene (sofaer, puter, sov)
" vær oppmerksom ved valg av solskjerming (bør ikke monteres for tett på vindu). Utvendig solskjerming er anbefalt. Ved innvendig solskjerming kan det ofte oppstå veldig høy varme mellom rute og skjerm, som kan gi store temperaturforskjeller i glasset i overgang fra kaldt om natten til sterk varme når solens står på. Det må derfor gjøres en risikovurdering i forhold til termiske sprekker ved montering av solskjerming.
" Unngå slagskygger. Det betyr at deler av glasset er skyggelagt, mens andre deler av glasset blir eksponert for sol.
" Søk gjerne opp mer informasjon om denne problemstillingen på https://www.glassportal.no/ eller andre informasjonssider som omtaler problemstillingen.

Termiske brudd i vinduene er ikke reklamasjonsberettiget.

Bruk av boligen
Selger har intet ansvar for eventuelle muligheter for utleie av hele eller deler av boligen. Selgers ansvar påvirkes ikke av hvordan boligen blir innredet, eventuelt tiltak som blir levert med tanke på å tilrettelegge for utleie. Kjøper må selv foreta vurdering av reglene knyttet til utleie av hele eller deler av boligen.

Sameiet
Dersom sameiets vedtekter inneholder feil eller bestemmelser som ikke er relevante eller avviker fra gjeldende lover og regler, må sameiet innrette seg etter dette og endre vedtektene. Selger kan ikke holdes ansvarlig for eventuelle feil og mangler i vedtektene.

Garantier

Det stilles garantier i henhold til Bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter § 12 vil bli stilt i forbindelse med avtaleinngåelse.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Etter overtagelse vil eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger.

Budgiving

Boligene selges til fastpris.

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på Privatmeglerens hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig.
Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud/kjøpetilbud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med kjøpetilbud/budskjema.

Som budgiver hos Privatmegleren kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført.
Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må akseptere at opplysninger om budet kan bli fremlagt for selger, kjøper og øvrige budgivere. Budgiver som ikke blir kjøper, kan kreve kopi av anonymisert budjournal.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Factoring/ Betalingsutsettelse (Kr.3 450)
Godtgjørelse oppgjør (Oppgjørskostnad) (Kr.9 900)
Spørring elektronisk grunnbok (Kr.1 150)
Tilrettelegging (Kr.10 625)
Visninger. (Kr.3 500)
Oppløft på finn.no 19.11.2024 (Kr.4 900)
Grunnpakke markedsføring (Kr.24 000)
Megleropplysninger (Kr.3 000)
Provisjon (forutsatt salgssum: 11 500 000,-) (Kr.129 375)
Eierskiftegebyr trekkes i oppgjør - SELGER (Kr.6 385)
Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.500)
Totalt kr. (Kr.196 785)