Varløs Gård i Botne - Flott gårdsbruk m/​våningshus, bryggerhus, redskapshus og låve. 409 daa, hvorav 220,8 daa dyrk mark

Velkommen

Velkommen til Varløs gård i Løvalddalen i Botne i Holmestrand kommune. Gården har solrik og usjenert beliggenhet med fantastisk utsikt over omkringliggende kulturlandskap. Eiendommen er på totalt 409,4 dekar som er fordelt på 220,8 dekar fulldyrka jord, 6,4 dekar innmarksbeite, 173,6 dekar produktiv skog og 8,6 dekar med tun, vei osv.

Tunet består av et romslig våningshus over 2 plan pluss kjeller på totalt 277 kvm BRA. Her er det blant annet et romslig baderom fra 2017, 4(5) soverom og en ny terrasse mot syd på ca. 40 kvm. Videre er det en eldre sidebygning med mye potensiale, et redskapshus på 160 kvm m.bla. et verksted med to porter samt en romslig driftsbygning oppført med stålkonstruksjoner på 350 kvm. Her er det også en kaldlufttørke og et romslig redskapsrom. Det er også fiber fra Viken fiber i våningshuset.

Eiendommen er samlet i en teig hvor tunet ligger vest på eiendommen. Gårdens dyrka mark ligger øst og nord for tunet og har enkel adkomst fra tunet. Det ligger også et skifte på ca. 50 dekar nærmere hovedveien. Eiendommens skog ligger nord for hovedskiftene og har blant annet et enkelt redskapshus. Fra tunet og vestover og ned mot bekken er det et område som egner seg godt for beite. Enten for hest eller andre husdyr.

Beliggenhet

Varløs gård ligger i et utpreget jordbruksområde med hovedsakelig gårdsbebyggelse i området. Tunet ligger flott til i Løvalddalen i Botne i Holmestrand kommune, rett over grensen fra Tønsberg. Tunet ligger fritt og åpent og oppleves som romslig og luftig. Skole, barnehage og dagligvarebutikk ligger ca. ti minutter med bil unna eiendommen. Videre er det ca. 15 minutter med bil til Holmestrand.

Fra tunet er det et ca 20 minutter på sykkelen til Hvitstein stadion som ligger ved ungdomsskolen, og ca. 20 min å sykle til Bibomyra idrettsanlegg. Du finner også lysløyper, skiløyper, treningssenter og alpinanlegg i området. For golfere ligger Solum golfklubb så å si i nabolaget. Klubben har en fullverdig golfbane med 18 hull, drivingrange, treningsområde, puttinggreen og en enkel proshop/kiosk.

Holmestrand grenser mot fjorden, og om sommeren yrer det av liv i båthavna. Her ligger båtene tett i tett, mens koselige restauranter sørger for både god mat og en iskald forfriskning. Tar du turen langs bryggene vil du også finne gode fiskeplasser.

Det er flere badeplasser i området, hvorav Dulpen kan anbefales. Dulpen ligger ved Holmestrand Fjordhotell, og fremstår som et populært samlingspunkt. I tillegg til sandstrand og badebrygge er det baner for sandvolleyball, toalett, kiosk og gatekjøkken.

Adkomst

Eiendommen har adkomst via privat gårdsvei fra Korsgårdsveien. Dagens eier har sørget for brøyting og strøing, og ny eier må selv besørge for dette.

Jord og skog

Eiendommen er på totalt ca. 409,4 dekar er fordelt følgende etter NIBIO gårdskart:
Fulldyrka jord: 220,8 daa
Innmarksbeite: 6,4 daa
Produktiv skog: 173,6 daa
Bebygd. samf, vann, bre. o.l: 8,6 daa

Informasjon hentet fra landbrukstaksten:

Jord
Det er tre teiger delt av egen gårdsvei og skog. Teigene har god adkomst og ansees som lettdrevne. Jordart er sandig silt og siltig lettleire. Jordkvalitet er betegnet svært god. Jordressurser begrensinger er betegnet som 37% ingen og 63% små. Kulturtilstand er betegnet som god. Mest begrensende egenskap: Vannmetning. Andel med "Ingen eller små begrensninger": 50 %
Helningsforhold: Flat eller svakt hellende vestvendt jord.
Arrondering: God.
Drenering: Vanlig godt fungerende med plast av ukjent alder. En del selvdrenerende masser.
Jordvanning: Nei.

Eiendommen har inngått jordeleieavtale med nabo som løper til 2031. Nabo leier ca 100 daa jord, og denne gården leier 76 daa jord av de. Totalt driftsgrunnlag jord er 196 daa på ett skifte fram til 2031. Nabo har bruksrett til å bruke adkomstveier. Dette gjør at denne eiendommen kan drifte ett sammenhengende skifte syd for tunet.

Skog
Totalt ca. 173,6 dekar. Info hentet fra landbrukstakst. Skogen er samlet i forbindelse med dyrka mark. Det foreligger tall fra skogplan (2009), men den er utdatert grunnet hogst. Ut i fra denne, ortofoto, opplysninger under befaring, skogfondsdata (hogst og planting) og skjønnsmessig vurdering får vi følgende tall for produksjon og masse:
Stående masse: Lite
Tilvekst: Lavt
Produksjonsevne: 120 m³
Bonitet i % av produktiv skog: H 100, M 0, L 0.
Barskog: 80 % Lauvskog: 20 % (krever videre rydding)
Hogst: Det er hogd 3240m3 og satt 9700 planter siden i perioden 2005 til 2020.
Dette tilsier at all skogen er hogd i perioden. Det er også grøftet 1590 meter og ryddet/ungskogpleie på 200 daa (ergo noe to ganger). Driftsforhold: Lette. Avstand til bilvei i snitt: 150 meter.

Jakt

Eiendommen er med i Botne og Hillestad utmarkslag som organiserer jakt på storvilt og rådyr. Eiendommen får 1000,- for å delta i utmarkslaget. Det er også mulighet til å delta på jakt.

Innhold og standard

Våninghuset går over 2 etasjer pluss kjeller og er på 277 kvm BRA. Arealene er fordelt slik:
1. etasje 114 kvm: Inneholder kjøkken, stue, spisestue, soverom, hall med trapp, vindfang, toalettrom og trapperom.
2. etasje 108 kvm: Inneholder bad, gang, soverom, soverom 2, soverom 3 og stue/kinorom. Dette kan også brukes som soverom om ønskelig.
Kjeller er på 55 kvm og består av 6 kjellerrom.

Våningshuset er oppført i 1950 med inngangsparti oppført i 1990. Tak er lagt om etter byggeår, men ukjent når. Dette ble overflatebehandlet i 2024. Huset er malt utvendig i 2024 og vegg mot syd er også kledd om i 2024. Her er det også byttet terrassedør i 2018. De fleste vinduene er fra 1979 med unntak av ett som er fra 2015.

Inngangspartiet har et vindfang med plass til yttertøy og sko. Videre kommer man inn i en romslig hall med trapp opp til 2. etasje. Her er det også adkomst til et praktisk toalettrom. Kjøkkenet ligger mot syd og har plass til spisebord. Kjøkkenet har godt med skap og benkeplass og består av en eldre innredning med malte folierte fronter. Her er det opplegg for vaskemaskin og plass til komfyr og kjøleskap.

Fra kjøkkenet er det adkomst til en romslig stue med en nyere skyvedør med adkomst til en romslig terrasse på 40 kvm. Terrassen er bygd ny i 2024 og har meget gode solforhold hele dagen. Videre er det plass til sofa, tv og stuen har også en peisovn.

Spisestuen ligger mot vest og har god plass til spisebord. Her er det også en murt peis med innsats. I stuen og spisestuen er det parkett og malt tapet.

Det er også et romslig soverom i 1. etasje med plass til dobbeltseng og plasbygd garderobeskap.

I 2. etasje er det totalt 3 soverom pluss et rom som brukes i dag som kinorom. Dette kan fint gjøres om til stue eller et ekstra soverom ved behov. Videre er det et romslig baderom med opplegg for vaskemaskin. Dette ble renovert i 2017 og fremstår som delikat og moderne med flislagt gulv med varmekabler, våtromsplater på vegg, dusjkabinett, badekar, servant med skuffer og speil over, samt høyskap i samme utseende.

For tilstandsbeskrivelse se vedlagte tilstandsrapport.

Bygningers arealer

Bolighus
Totalt BRA (bruksareal): 277 kvm

BRA-i totalt: 277 kvm
1. etasje: 114 kvm.
2. etasje: 108 kvm.
Kjeller: 55 kvm.

BRA-e totalt: 0
BRA-b totalt :0
TBA totalt: 40 kvm

Informasjon om arealbegrepene

Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er:
BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet

BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten.

TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal.

Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.:
BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA.

Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate).
Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Oppvarming, piper og ildsteder

Våningshuset er oppvarmet med varmekabler og vedfyring. Det er 2 piper av teglstein, og vedovn, peisovn og elementpeis med lukket innsats.
Det foreligger rapport fra Vestfold interkommunale Brannvesen IKS fra 06.12.2021 hvor det ble avdekket to avvik. Disse avvikene er i følge selger utbedret og avvikene er lukket.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i uregulert område som i kommuneplanens arealdel for Holmestrand 2023 - 2035 er avsatt til LNF (landbruk, friluft og natur).
Videre er det deler av eiendommen som ligger andre delarealer:
- Adkomstvei
- Bevaring kulturmiljø, ca 394 daa
- Flomfar, ca 10 daa
- Hensyn landskap, ca. 14 daa
- Ras- og skredfare, ca. 293 daa
Fullstendig kommunedelplan kan fås utlevert ved henvendelse til megler.

Odel - Konsesjon

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.
Det er opparbeidet odel på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Oppgjør

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Tilbud om lånefinansiering og forsikringer

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven.

Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur.

Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Lovanvendelse og kontraktsbetingelser

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.
Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:
Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.