Rostad Mellom. Fantastisk beliggende landbrukseiendom med gode landbruksressurser! Sentralt ved Visterflo.

Velkommen

Velkommen til Rostad mellom. Denne landbrukseiendommen ligger i svært idylliske omgivelser, i Fredrikstad kommune. Gården har et vakkert beliggende tun ovenpå et høydedrag med vid utsyn utover Visterflo, som er en del av Glommavassdraget. Gården består av et våningshus, garasje, låve, redskapsbus, og stabbur. Til eiendommen tilhører dyrket mark (ca. 154 daa.) og skog (ca. 270 daa.). Rostad mellom ligger på Rolvsøy i et bølgende, vakkert kulturlandskap med flere omkringliggende landbrukseiendommer, nærhet til elven og tettbebyggelsen i området mellom om de 2 byene; Fredrikstad og Sarpsborg. Bygningsmassen er generelt tilårskommet. Våningshuset har stått ubebodd i de senere år. Denne boligen og uthus trenger sårt rehabilitering og oppgradering. Tunet ligger i en rekke av gårdstun langs Rostadveien. På tunet finner man også en eldre låve og stabbur samt en garasje og et redskapshus som er bygget rundt år 1994.

Rostad ligger sentralt til mellom byene (ca. 10 km til begge sentrum). Området er et idyllisk, fredfull og i delvis landlige- og mer urbane omgivelser. Store åkrer og skogkledt horisont mot vest. Visterflo med bade- og fiskemuligheter mot øst. Dette er nedre del av Glommavassdraget hvor elven fører videre ut forbi Fredrikstad sentrum og ut mot Hvalerskjærgården. 4 minutter kjøretid til nærbutikken og 6 minutter til Dikeveien med Østfoldhallene. Nærhet til E6 med byene rundt, hovedstaden og svenskegrensen.


Kort fortalt

- Landbrukseiendom på 577 daa.

- Gode landbruksressurser.

- Våningshus, låve, stabbur, vognskjul og garasje.

- Sentral og naturskjønn beliggenhet i nedre Glomma- regionen

Beliggenhet

Eiendommen ligger på Rolvsøy i Fredrikstad kommune, i et typisk landbruksområde, med noe spredt boligbebyggelse. Det er ca. 2,5 km til nærbutikk, 3-5 km til skoler og barnehage og ca. 10 km til Sarpsborg by og Fredrikstad sentrum. Det er 9 km til Solli og E6.
Eiendommen ligger høyt og solrikt, med utsikt over Visterflo. Rostad mellom har et, intimt tun. Eiendommen ligger landlig på et høydedrag med svært gode utsikt og solforhold. Eiendommen ligger ca. 10 min. kjøretid fra E6, med beregnet ca. 1 time. kjøretid til Ryenkrysset i Oslo. Boligen ligger landlig til med utsikt utover åkere, skog og vannet mellom utløpet av Ågårdselva og Glomma . Kjørevei til Rv109 (hoved-farts åre mellom byene) er ca. 5 min. Her er det hyppige bussforbindelser. Til Kalnes sykehus er det ca. 15 minutter kjørevei.

Adkomst

Eiendommen ligger inn til Rostadveien som er offentlig vei.

Jord og tun

Rostad mellom har adresse Rostadveien 56, 1667 Rolvsøy. Skog og dyrka mark er fordelt på flere teiger. Eiendommen består av GBnr.; 706/1, 718/1 og 718/2. I henhold til Nibios gårdskart består gården av: Full dyrka jord 154,4 dekar, produktiv skog 269,8 dekar, annet markslag 146 dekar, bebygd 6,8dekar, sum grunneiendom = 577 dekar.

Selve tunet har et areal på 3,9 daa. Tunet ligger på vestsiden av Rostadveien. Rett ovenfor tunet ligger det et skifte i helningen ned mot Solliveien på ca. 43 daa. De øvrige jordveiene og skogteigene ligger noe spredt. Noe av eiendommen er tilkjøpt fra en annen gård (Gretteland mellem engen) av avdøde hjemmelshaver. Selgerne er nevøer og nieser av avdøde hjemmelshaver.

Eiendommen representerer en sjelden mulighet til et gårdskjøp i dette området og eventuelt en gjenoppbygging av et flott beliggende gårdstun. Rostad mellom er en tradisjonell landbrukseiendom med relativt gode jord- og skogbruksressurser. Eiendommen ligger i et godt jord- og skogbruksområde. Det er forholdsvis lett adkomst til jordbruksarealene og skogen, men flere av teigene ligger et stykke unna tunet, på Gretland -
nærmere Solli (nærmere E6). Den dyrkede marka har vært utleid de siste 15 årene ifølge selger. Årlige leieinntekter kr. 77 500,- eks. mva. (kr. 500,- pr. dekar). Jordkvaliteten beskrives som svært god og lettdrevet areal.

Skog

Det er ikke fremlagt noen skogbruksplan for gården, og det er ukjent om det er laget noen. I følge NIBIO gårdskart er bonitetsfordeling i skogen følgende:
Skog høy bonitet: 96,4 dekar
Skog middels bonitet: 119,2 dekar
Skog Lav bonitet: 54,2 dekar
Uproduktiv skog: 141,6 dekar

Beregnet tilvekst i forhold til bonitetsfordelingen er 130 kbm/ år. Tilveksten avhenger av hogstklassefordelingen, og vil variere i forhold til hvor gammel skog som står på arealene. Mye skog
i hogstklasse I og II vil gi en lavere tilvekst noen år, før skogen går over i hogstklasse III og IV, hvor skogen har høyest tilvekst, for så å stagnere gradvis ved overgang til hogstklasse V.
Det er beregnet et årlig balansekvantum/ uttak på ca. 85 kbm fratrukket bark og topp. Det ble hugget deler av skogen i 2022-2023 i teigen som ligger nærmest tunet. Deler av dette området ble plantet opp igjen, 4348 planter på 19 dekar, i 2024. I teigen nærmest gårdstunet er mesteparten av hogstmoden skog hugget ut de senere år. Siste hogst i skogen ble gjort i 2022-2023. Selger har ikke eksakt tall for volum på denne hogsten, men i basert på oppgitt oppgjør for hogsten, antas det et volum på rundt 1750 kbm, og at et areal på mellom 40-50 dekar ble hugget. 19 dekar er plantet opp igjen i 2024.
Innestående på skogavgiftskonto pr. 31.12.2024 var kr. 49 770,-

Innhold og standard

Gården inneholder våningshus, garasje, låve, redskapshus og stabbur.

Våningshuset (ukjent byggeår) (Bra 137 kvm.)
1 etasje inneholder gang med trapp til 2. etasje, toalett rom, kjøkken, soverom og to stuer.
2. etasje har skråtak og er delvis innredet med bad, to soverom, et uinnredet rom i midten og kott langs langveggene.

Låve (ukjent byggeår) (BTA 241 kvm.)
Liten låvebru på tvers av bygningen, omtrent midt på bygget. Eldre fjøs i den sydlige delen og gammel stall i nordenden.

Garasje (byggeår 1997) (BTA 43 kvm.)
Garasjen har to store vippeporter, bxh=236x316 cm, på gavlvegg mot syd, inn mot tunet. God takhøyde ca. 320 cm. Garasjen
har vinduer på langvegg.

Redskapshus (byggeår 1991) (BTA 73 kvm.)
Bygget har to skyveporter med bxh= 360x315 cm i front, inn mot tunet mot nord. Det er en enkel gangdør i treverk på
kortsiden mot vest. Bygget benyttes til lagring og vedlikehold av landbruksmaskiner.

Stabbur (byggeår ukjent)( BTA 25 kvm.)
Stabbur i 2 etasjer, med disponible lagerrom

Bygningers arealer

Bolighus
Totalt BRA (bruksareal): 155 kvm

BRA-i totalt: 137 kvm


BRA-e totalt: 18 kvm


BRA-b totalt:


TBA totalt:

Informasjon om arealbegrepene

Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er:
BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet

BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten.

TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal.

Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.:
BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA.

Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate).
Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Oppvarming, piper og ildsteder

Boligen har et pipeløp og registrert med 3 ildsteder. Det er ikke utført lovpålagt tilsyn. Ellers har boligen panelovner.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i et område avsatt til LNF-område i kommuneplanen (landbruk, natur, fritid). Kommuneplan, navn: Kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 Formål/Hensynssone: 310 - Ras- og skredfare, H310 570 - Hensyn kulturmiljø, H570 5100 - LNF - tiltak for stedbunden næring Servitutter og rettigheter er ikke innhentet, og eiendommen er vurdert i den stand den var på befaringsdagen. Takstingeniør er ikke gjort kjent med andre forhold som kan begrense verdien ved salg eller omsetning enn det som er nevnt i taksten. Eier/rekvirent har fått oversendt denne rapport for gjennomlesning før den benyttes i salg. Alle fornyelser/utbedringer som er oppgitt i denne rapporten er ifølge eier/rekvirent, og der dokumentasjon foreligger og er fremvist takstingeniør, er dette spesielt nevnt som forevist i denne rapport.

Odel - Konsesjon

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.
Det er opparbeidet odel på eiendommen men alle kjente odelsberettigede har fraskrevet seg odelen.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Oppgjør

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Tilbud om lånefinansiering og forsikringer

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven.

Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur.

Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Lovanvendelse og kontraktsbetingelser

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.
Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:
Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.