Konnerud: Herskapelig laftet tømmervilla. Stor flott tomt på 3066 kvm der utnyttelsesgraden ikke er fullt utnyttet.

Beliggenhet

Eiendommen har en flott beliggenhet i et svært attraktivt boligområde på Hallermoen/Konnerud. Eiendommen har gode solforhold. Stille, rolig og meget barnevennlig område med tøffelavstand til Hallermoen barneskole og Blåbærtoppen barnehage. Buss til Drammen med hyppige avganger, se www.bk.no. 10 min kjøring til jernbanestasjon med parkeringsmuligheter. Toget tar ca. 36 min til Oslo og 15 min til Asker. Flytog fra Drammen til Gardermoen, se www.flytoget.no for rutetider. Kort vei til påkjøring på E-18 og E 134. Mange fritidstilbud på Konnerud. Vannverksdammen med fine bademuligheter ligger i gangavstand fra eiendommen. På Konnerud er det et rikt spenn av fritidstilbud, og et aktivt idrettslag som opererer innenfor et tallrikt antall grener. Konnerud IL. er et av Norges største, og er aktive i flere idretter med tilhørende idrettsanlegg. Det rike fotballmiljøet har bidratt til at Konnerud har Drammens største kunstgressanlegg for helårsbruk. Flott langrenns arena hvor det har vært World Cup arrangement med tilhørende standard, med bla. kunstsnø og milevis med skiløyper. 10 min. kjøring til Skoger Golfbane. 5 min. kjøring til Konnerudgruvene. 5 min. til Imjelt golfbane.

Eiendommens historie:

Eiendommen har en kjent historie på Konnerud med artikler fra historielaget og Drammens Tidende.

Arkitekt Christian Skredsvig.

Parcel av Myren i Konnerud blev ryddet og bygget i 1897 af bryggerieier Gustav Wriedt. Areal crk. 29 maal. Høide o.h. crk. 300 meter. Slik står det i besøksboken på Lyngbraatan levert av Harald Lyche & co i 1906. Stedet ble kjøpt i 1904 av J.W.Rudolph og inneholdt peisestue, kjøkken. entre i 1.etg. Samt 4 soveværelser og "pigeværelse" i 2.etg. To år senere ble det bygget til ny kjøkkenbygning i samme stil og spisestue innredet i det tidligere kjøkkenet. I spisestuen kan det ved oppdekking til ti-femten personer var særdeles hyggelig atmosfære.

Over døren mellom peisestuen og stuen i 1.etg. er det blyvinduer i kirkestil med vakker farvevirkning forarbeidet av glassmester Larsen i Christiania etter Rudolph`s bestillinger. I årene som fulgte ble familien større og større. I 1954 ble eiendommen solgt til disponent Eriksen ved Diamant Elektriske Appartatfabrikk. Etter noen år kom eiendommen i familien Mihles eie (Mihles Radio).

Senere er det bygget fem boliger på eiendommen og hoved innkjørselen er erstattet av offentlig lekeplass og Vargveien. Bygningene er lett gjenkjennelige i Vargveien på høyre side rett før du kommer til Hallermoen Skole.

Bygninger

Eldre tømmervilla med stor tomt. Tømmervillaen er bygget i sveitserstil og av laftet tømmer. Boligen er fra rundt 1897.

Byggemåte

Krypkjeller med jordgulv og ringmur av granittblokker. Over grunnmuren er det laftet tømmer. Tilbygg fra 1950 tall er satt opp av bindingsverk. Tilbygget inneholder deler av kjøkken, boder, vaskeroms del og innkledd vedbod. Etasjeskille av tre med rundtømmer og trebjelker. Saltak med takåser av rundtømmer. Taket var opprinnelig et torvtak, men taket ble tekket om i begynnelsen av 1980 tall med stålplater. Tilbygget er et svakt skrånene sperretak, tekket med stålplater. Vinduer av tre, sidehengslede og med doble glass. Det er i alt 3 stk. piper, to av teglstein og en av naturstein. Pipene og ildstedene har enkelte mangler, alle er ikke tillatt å bruke.

Arealer og fordeling per etasje

Primær-rom: 172 kvm, Bruksareal: 185 kvm, Bruttoareal: 202 kvm

1.Etasje:
Entré, trapperom, stue, spisestue, gang, matbod, wc, kjøkken, boder, plass for vaskemaskin og vedskjul.

2.Etasje:
Trapperom, gang, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, bad/wc

Innhold

1. etg.:
P-rom: 87 kvm.
Bra: 100 kvm.
Bta: 110 kvm.
Entre, trapp opp til 2. etg., peisestue, spisestue, spiskammers, toalettrom, kjøkken, boder og vedskjul.

2. etg.:
P-rom: 85 kvm.
Bra: 85 kvm.
Bta: 92 kvm.
Trapperom/gang, stort soverom med takoppbygg, gang, bad/wc, gjesterom og et stort soverom.

Herskapelig laftet tømmervilla tegnet av arkitekt Christian Skredsvig på Hallermoen/Konnerud.

* Stor ubenyttet naturtomt. Total tomt på hele 3066 kvm.
* Unik spisestue med en stor koselig peis, unik takhøyde og lekre detaljer.
* Meget gode oppvekstforhold for barn.
* Allidrett, fotball, skøyter, håndball, ski, skolekorps og friluftsliv m.m.
* Nydelig badested ved Stordammen.
* 4 sovemuligheter.
* Meget hyggelig nabolag.
* Meget solrik eiendom.
* Bolig passer ypperlig for å holde selskaper.
* Skøytebanen i kun 100 meters avstand.
* Skiløyper i nærheten. En kan sette på seg skiene fra eiendommen.
* Kort vei til skogen med ypperlige turmuligheter.
* Ca. 1 minutt avstand til Hallermoen barneskole og kort vei til barnehage.
* Ca. 5-10 minutters gange til idrettslag/anlegg og 2 treningssentre.
* Det er ca. 150 meter til bussholdeplass med buss som går hvert 10 minutt.
* Ca. 7 minutter til Drammen sentrum med buss/bil.
* Ca. 10 minutters gange til Konnerudsenteret med flere butikker.
* Kort vei til badeplasser.
* Konnerud jeger og fiskerforening som er for beboere på Konnerud med jakt og fiskemuligheter. Hjemmeside: http://www.njff.no/portal/page/portal/buskerud/lokallag/konnerud.
* Skadet kloakkledning og det gamle vannrøret er skiftet ut frem til naboens veranda (derfra går det felles ned til veien). Kloakken ser nå ut til å fungere bra og vanntrykket er bedre.

Standard

Gulv:
Gulvene er tregulv, enkelte med teppe i overflaten. Fliser på bad og belegg i bodene.

Vegger:
Veggene består av laftetømmer som var det originale, flere rom er nå platekledd, tapetsert og med furupanel. Fliser på bad.

Tak:
Himlinger har lakkerte finerplater, panel, malte flater og malte ruteplater.

Kjøkken:
Innredning med malte profilerte fronter, melamin skrog og malt laminat benkeplate. Damphette ved komfyr. Integrert platetopp, innebygget komfyr og plass for oppvaskmaskin. Benkebereder i
oppvaskbenken.

Toalettrom:
Et lite toalettrom er utstyrt med toalett.

Vaskerom:
I tilbygget er det et større rom som i hovedsak er bod/verksted, men i den ene enden er det avsatt plass for vaskemaskin under en eldre benkeplate. Skyllekum nedfelt i den samme benkeplaten. Det
er utgang til terreng fra dette rommet.

Vedbod:
Enkel vedbod med uisolerte yttervegger og jordgulv. Praktisk inngang fra terreng og inngang til boligen.

Bad/wc i 2. etg.:
Helfliset bad, innredet med dusjkabinett, badekar, toalett og servant i seksjon. Badet var tidligere et soverom, men er i ettertid blitt innredet til bad.

Garderobeskap:
I gangen og langs kneveggene på to av soverommene. Hyller i boden.

Oppvarming

To parafinovner som får parafin fra en stor ståltank liggende ute i terreng. Stor murt peis i peisestuen, grue på kjøkken (fyringsforbud) en eldre vedovn på det store soverommet i 2. etg. (pålegg fra brann og feievesen) og en eldre vedovn på soverom 2. (stue). Gulvvarme på kjøkken. Varmekablene på bad i 2. etg. er defekte. Størrelsen på ståltanken antas å være på 1200 liter. Alder fra rundt 1970 tall.

Parkering / Garasje

Parkering på tomten.

Adkomst

Følg Konnerudgata oppover fra sentrum av Strømsø. Ta til venstre inn Bekkedalsveien (ved skilt til Hallermoen skole). Ta første vei til venstre som er Vargveien. Eiendommen er beliggende på høyre side veien. Se kartskisse.

Beskrivelse av tomt/hage

Ifølge Advokat Halvor Storemoen:

Vargveien 6, gnr 80 bnr 616 på Konnerud.
Litt om utnyttelsesmulighetene .

Denne eiendommen er 3066 m2 og er i reguleringsplanen for Konnerud nord øst av 1966 avsatt til boligformål. Den er også avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan.

Ettersom det ikke er fastsatt reguleringsbestemmelser til den gamle reguleringsplanen, må man ta i betraktning de kommuneplanbestemmelsene som er relevante

1. Reguleringsplanen, kommuneplanen og vernehensyn:
På grunn av utilstrekkelig veikapasitet til/ fra Konnerud gjelder det en begrensning av årlig byggevolum inntil veinettet får eller nærmer seg tilstrekkelig kapasitet:

Innenfor bydelen Konnerud og i Skoger bydel nord for Vestbygda skole tillates ikke utbygd mer enn 20 boliger/boligenheter pr. år inntil nødvendig veikapasitet er etablert (Tilfartsvei vest/Tilfartsvei Konnerud).

Spredt fortetting i eksisterende boligområder innenfor bydelen Konnerud og Skoger bydel nord for Vestbygda skole inngår i beregningen av begrensning i årlig boligbygging.
Konnerudkvoten fordeles med 50 % på feltutbygging og 50 % på fortetting. Fortettingsprosjekter skal være eneboligbebyggelse lokalisert i eksisterende boligområder. Eneboligen kan ha hybelleilighet inntil 50 kvm T-BRA.
Byggekvote tildeles ved rammetillatelse (to-trinns søknad) eller ved tillatelse til tiltak (ett-trinns søknad) og byggekvote tildeles fortløpende i forhold til når komplett byggesøknad er mottatt i kommunen.
Når tilgjengelig byggekvote er brukt opp i det enkelte år avslås byggesøknadene. Avslåtte byggesøknader kan plasseres i kø dersom søkeren ber om det. Byggekvoter som ikke brukes opp det enkelte år overføres til neste år.

2.4 Fortetting
Bestemmelser
I enebolig og småhusområder, der det ikke i annen gjeldende plan er angitt grad av utnytting , skal maks. tillatt bebygd areal (BYA) for utbyggingsprosjekter ikke overstige 30 % av netto tomt, inkl. garasje og boder.
Antall parkeringsplasser ihht. kommunens norm medtas i beregningen av BYA med 18 m2 pr. plass.
Fortetting i enebolig- og småhusområder skal skje som enebolig og/eller småhusbebyggelse og slik at alle boligenhetene får bakkekontakt.
Retningslinjer
Landskapshensyn skal ivaretas ved utbygging. Utbyggingens synlighet skal vurderes og forholdet til grønt-forbindelser skal ivaretas og forbedres. Kontakten mellom byen og elva/fjorden skal opprettholdes og forsterkes.
Fortetting skal fortrinnsvis tilrettelegges i bydeler med tilstrekkelig teknisk og sosial infrastruktur. Fortetting skal ikke gi uheldige trafikkbelastninger. Fortetting skal ikke føre til at grøntområder og rekreasjonsarealer bebygges.
Fortetting skal tilføre strøket / naboskapet kvaliteter.
Fortetting på eksisterende boligtomter kan skje ved fradeling der tomtestørrelse og terrengform egner seg. Både gjenværende og fradelte boligtomter skal være tilstrekkelig til å romme bolig, garasje og andre bygg. Parkering skal være i samsvar med kommunens norm. Både ny og gjenværende boligtomt skal ha tilfredsstillende leke og uteoppholdsarealer.
Fradeling skal normalt ikke føre til at det oppstår tomter mindre enn 600 m2, ved spesielt gunstige tomteforhold ned til 500 m2

Bestemmelser
Der det i denne eller annen gjeldende plan ikke er fastsatt nærmere byggehøyder skal bebyggelse ikke oppføres med gesimshøyde høyere enn 7 meter, mønehøyde høyere enn 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng.

2.10 Estetiske krav til bebyggelsen - hensyn til landskap og kulturminner

Bestemmelser
* Nye bygninger og anlegg, samt endringer av eksisterende, skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter og form. Bebyggelsen skal ha bygningsformer , volumer og materialvalg tilpasset omgivelsene, skal fremme gode gate og uterom, og ta vare på og utvikle eksisterende vegetasjon og landskapsbilde.
* Kulturverdier i bebyggelsen skal ivaretas, både ved ombygginger og nybygging.
* Alle tiltak etter pbl § 93 ,1. Og 2.ledd inklusiv inngrep i grunnen, som vil berøre fredete kulturminner, kan ikke finne sted før antikvarisk myndighet har fått melding om tiltaket og vedkommende myndighet har gitt dispensasjon eller tillatelse på annen måte, jfr. Kulturminnelovens §§ 8,15,15a,19 og 20.

Retningslinjer
I alle plan- og byggesaker skal inngå en redegjørelse for og vurdering av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv, til omgivelsene og til fjernvirkning.
Kulturminner skal tas vare på i byutviklingen. Målet for vern er å bevare det opprinnelige både som autentisk objekt og som formuttrykk. Både enkeltanlegg og bevaringsverdige områder skal sikres. Kulturminner må ses i sammenheng med sine omgivelser, og ved nye bygninger og anlegg i kulturminners nærhet må det tilstrebes en tilpassing. Plan- og byggesaker som angår bevaringsverdige bygninger, anlegg og områder, skal forelegges antikvarisk myndighet til uttalelse

Jeg har for ordens skyld gjengitt de estetiske kravene fordi bolighuset her er omtalt i Drammens Tidende 11.11.2013 som ett av flere som er i ferd med å få en vernestatus og hvor det nok vil settes særlige krav i forbindelse med utvendige endringer.

2. Nærmere om utnyttelsen av tomta:
Adkomsten inn på eiendommen må også ved en evt fortetting skje via eksisterende adkomstvei over Vargveien 10, gbnr 80/52.

Ved fradeling av flere tomter, kan ikke den felles videre adkomstveien inngå i tellende areal for netto tomter. En felles adkomstvei til nye tomter vil "spise" ca. 230 m2 av totalarealet. Dertil vil eksisterende bebyggelse kreve mellom 600 og 700 m2.

Teoretisk skulle dette gi plass for 4 eneboligtomter a ca. 550 m2, dvs i underkant av det arealkravet som er gjengitt ovenfor. Dette kan forsvares med at det er enkelt å bygge garasjer inn i underetasjer på eneboliger mot øst. For å oppnå 4 eneboligtomter, vil det nok være en betingelse å fremlegge et samtidig bebyggelsesforslag. Det er kanskje lettere å oppnå en slik bygningsmessig utnyttelse i form av 2 tomannsboliger.

Under alle omstendigheter legger jeg til grunn at det bør være mulig å få behandlet en delings-plan uten å behandle dette som en reguleringsendring, idet dette er en påregnelig fortetting innenfor rammene av gjeldende reguleringsplan og kommuneplan.

3. Adkomstveien opp fra Vargveien over gbnr 80/52, Vargveien 10:
Vargveien 6 har en tinglyst veirett over Vargveien 10. Veien er imidlertid smal og eierne av Vargveien 10 er innforstått med at det kan bli nødvendig med en breddeutvidelse. Dette kan mest hensiktsmessig skje i forbindelse med en ledningsutskifting for å sikre tilstrekkelig ledningskapasitet for et fortettingsprosjekt som antydet.

Det er tatt en innledende forhandlingskontakt med disse naboene, og det kan konstateres at det foreligger en prinsipiell imøtekommenhet til veiutvidelsen, men at en endelig avtale forutsetter en detaljert veiplan og en endelig avtale om kompensasjon for ekstra ulemper.
En slik detaljert avtale kan lettest inngås mellom en ny eier av Vargveien 6 og naboene.
Vedlagte brevveksling gir nærmere beskrivelse av en del faktiske og juridiske detaljer.
Forhandlingsklimaet har vært behagelig

4. Evt. utvidet innkjørsel mot gbnr 80/ 1338:
Innkjøringen til garasjen på denne naboeiendommen i syd mellom naboenes hushjørne og forstøtningsmur er trang. Det har vært kontakt med disse naboene med sikte på en evt avtale for å sikre litt enklere adkomst ved en liten grensejustering kombinert med bistand til flytting av forstøtningsmuren, slik at begge parter kunne ha fordeler av en omorganisert adkomst. Også her er det en prinsipiell imøtekommenhet, men et uavsluttet forhandlingsopplegg knyttet til en usikkerhet om en kjøper av Vargveien 6 ville finne det kostnadene og bryet verdt å gjennomføre
en slik adkomstomlegging som i seg selv ikke er nødvendig for en tomteutvikling som ovenfor antydet. Men omleggingen ville legge den felles adkomstveien i en noe mer bekvem avstand fra trappa på gamlehuset.
Også her har forhandlingsklimaet vært behagelig.

Forøvrig gruset innkjørsel, naturtomt med delvis opparbeidede planarealer rundt boligen.

Vei / Vann / Avløp

Offentlig vann og avløp.

Egen vannmåler.

Privat avstikker. Naboer har veirett over deler av eiendommen.

Servitutter / Rettigheter

Legalpant for inntil 1G for ubetalte utgifter.

Servitutter i grunn:
08.02.1969 300389
BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om vannledning
Forskjellige best. ifølge. skjøte bl.a. om

05.01.1970 16
BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger mv.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE

28.06.2001 10702
ERKLÆRING/AVTALE
Det skal avsettes grunn til vei i et belte av 5 m i
Sør/østlig retning på tomten. Arealet er tenkt brukt som
adkomst for gnr 80 bnr 616 ved utskillelse av 2 tomter f.d.e
Bestemmelse om adkomstrett for gnr 80 bnr 1338
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE

28.06.2001 10702
ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om vann- og avløps ledninger for gnr 890 bnr
1338 for de 3 omtalte eiendommer
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE

24.04.2002 7044
ERKLÆRING/AVTALE
Ved utskillelse av to tomter fra gnr 80 bnr 616 gis det
rett til å føre spillvann-/overvann-/ kloakk- og
vannledninger over bnr 616 og 1338.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE


GRUNNDATA

22.01.1969 300211
REGISTRERING AV GRUNN
Denne matrikkelenhet utskilt fra: 0602 / 80 / 52 / /


EIENDOMMENS RETTIGHETER

Servitutter:
24.04.2002 7044
ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: 0602 / 80 / 1338 / / 1
Rettighet hefter i: 0602 / 80 / 1338 / / 2
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bes. om rett til å foreta nødvendig ettersyn og reparasjon.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE

Reguleringsforhold

MATRIKKELENHET Gnr 80 Bnr 616 Kommune: 602 - Drammen kommune

KOMMUNEPLAN/KOMMUNEDELPLAN
Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til Plan (vedtaksdato) Boligområde - Nåværende Kommuneplan (26.2.2008)
GJELDENDE REGULERING
Ligger eiendommen i et regulert område? Ja.
PLANID Plannavn (vedtaksdato) Reguleringsformål 602 22/12 REGULERING AV KONNERUD, NORD - ØSTRE DEL. (6.1.1966).

BEBYGGELSESPLAN
Omfattes eiendommen eller en del av eiendommen av en bebyggelsesplan etter eldre PBL? Nei

REGULERING UNDER ARBEID
Er det igangsatt planleggingsarbeid på et område som inkluderer/berører eiendommen? Nei

Finansiering

Hvis du ønsker en rask avklaring på finansielle forhold, ta kontakt med PRIVATmegleren som har agentavtale med Nordea på finansielle tjenester og mottar godtgjørelse for dette.

Ligningsverdi

Ligningsverdi som primærbolig kr 859 093 per 31.12.12
Ligningsverdi som sekundærbolig kr 1 374 548 per 31.12.12

Energiforbruk

Ikke oppgitt.

Diverse

Årsgebyr renovasjon Kr. 2 261,-. Antall terminer 2. Fellesløsning m/hjemmekompostering.

Utfakturert kommunale avgifter/gebyr (vann og avløp) for 2012 kr 3 380,-. Beløpet er fordelt på to terminer.

Det må påregnes kostnader til strøm, tv-signaler, innboforsikring, bygningsforsikring, internett og evt fasttelefon.

Utgiftene vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.

Årlig gebyr til feiervesenet vil også påløpe.

Bygningene er byggeanmeldt ifølge Drammen kommune.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte takstdokumenter.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E.Verk eller brann/feiervesen på eiendommen.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Eierskifteforsikring

Selger har tegnet eierskifteforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Budgiving

Som budgiver hos PRIVATmegleren kan de kreve budjournal fremlagt. Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må akseptere at opplysninger om budet kan bli fremlagt for øvrige budgiver.

Megler har rett til å avvise bud gitt på SMS og E-post. Første bud på eiendommen skal være skriftlig og må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info på egen side.

Solgt 'som den er'

Eiendommen selges i den forfatning den er under visning, salget følger avhendingslovens § 3-9: "Enda eigedomen er "selt som han er", eller med liknande atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøperen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesum og tilhøva ellers". Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. kapittel 3, enn de regler som er ufravikelige i forbrukerforhold, jfr. avhendingslovens § 3-9, jfr. § 1-2 (2). På bakgrunn av dette oppfordres alle interessenter til å sette seg inn i eventuell egenerklæring fra selger, samt til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis.